臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,99,訴,613,20101130,1

臺灣嘉義地方法院民事判決 99年度訴字第613號
原 告 簡明山
訴訟代理人 林春發律師
被 告 陳王信雀
陳建發
陳淑芬
陳祈希
前列四人共同
訴訟代理人 廖道成律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國99年11月16日
言詞辯論終結，判決如下：

主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣8,700元由原告負擔。

事實及理由
一、本件原告起訴主張：
（一）緣如附表一所示土地2筆與如附表二所示建物（下簡稱系爭房地）原係被告陳王信雀、陳建發、陳淑芬、陳祈希等
4人及訴外人陳建龍所共有，應有部分各為5分之1。
被告陳王信雀、陳祈希、陳淑芬、陳建發等於民國99年6月20日就系爭房地所有權全部，以總價新臺幣（下同）1,030萬元出售予原告，雙方並簽訂系爭房地之買賣契約書（下
簡稱系爭買賣契約書），且於系爭買賣契約書上註明：「
本案出賣人若未能共同辦理出售事宜，則採依土地法第34條之1共有物處理條款將未會同辦理之款項提存法院」等
語，是原告於同日交付定金40萬元。
惟簽約後因訴外人即共有人陳建龍遲不配合被告等4人辦理共同出售事宜，被
告等4人又未依土地法第34條之1共有物處理規定處理，致無法履行用印、備齊證件過戶等手續，更遲延99年7月30日交屋之約定。
詎被告陳建發竟於99年8月19日以存證信函反指原告違約，擬解除本件買賣契約沒收原告上開已付
之40萬元定金。
（二）按系爭買賣契約書第9條約定：「…若出賣人不賣或不履行交付買賣標的物以及中途發生糾葛致不能出賣等情事，
應將已收定金、價金加倍賠償與承買人作為違約金」。查
本件係被告等4人無法與共有人陳建龍達成共識，出售全
部房地，事後乃反悔不賣系爭房地，亦不履行交付買賣標
的物，並有中途發生糾葛不能出賣等情事，依約應加倍即
返還80萬元之違約金。
次查，被告等4人擬將系爭房地所有權之持分出售予訴外人陳建龍，原告曾以此為由聲請鈞
院以99年度全字第599號民事裁定供擔保後，由鈞院99年度執全字第295號假扣押執行被告等4人對系爭房地之持分，然被告等4人提供反擔保，撤銷假扣押，並由法院通知
撤銷查封登記。
嗣後，經原告查證被告等4人確實已於99年8月5日與訴外人陳建龍簽定買賣契約，並於同年9月29日辦妥持分所有權移轉登記給訴外人陳建龍，對原告而言
已屬給付不能，原告自得以起訴狀繕本之送達為解除契約
之意思表示，被告等4人前揭違反系爭買賣契約書第9條約定至為明確。
且依民法第249條第3款約定，契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行，該當事人應加倍返
還所受之定金。
被告等4人共同收受原告交付之定金40萬元，原告依上開系爭買賣契約書第9條，自得訴請被告等4人返還定金加倍之80萬元違約金及自收受定金翌日即99年6月21日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。
（三）爰聲明求為判決：1、被告等4人應共同給付原告80萬元及自99年6月21日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。
2、訴訟費用由被告負擔。
3、原告願供擔保請准宣告假執行。
（四）對被告抗辯所為之陳述：
1、99年6月20日簽約當日，有被告陳王信雀、陳建發、陳淑芬到場，另一被告陳祈希則由被告陳淑芬代理，而訴外人
陳建龍則未到場，是原告交付40萬元定金予被告等4人收受，並非原告未依約給付。
原告嗣於99年6月21日至訴外人陳建龍家中，欲讓其於合約上補簽名，並交付定金，然
訴外人陳建龍不願意出售，是系爭買賣並非原告未在99年6月21日當天依約交付定金，而係被告違約。
2、另系爭買賣契約書第13條第2項並非解約條款，即非約定萬一優先購買權人，主張優先購買權時，則買賣契約解除
，無條件返還定金，何況被告自信滿滿，認為可以出售系
爭房地之全部，是本件被告無法依土地法第34條之1順利將系爭房地移轉登記予原告，顯然符合前揭買賣契約書第
9條之規定，故被告等應該返還定金加倍之違約金予原告
。
二、被告則以下列等語，資為抗辯，並聲明：1、原告之訴駁回。
2、訴訟費用由原告負擔。
3、如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
（一）本件兩造簽立之系爭買賣契約書第9條明定：「承買人如違約不買或不履行按約交付價款時願將已付之定金、價金
全部由出賣人沒收，解除買賣契約。若出賣人不賣或不履
行交付買賣標的物以及中途發生糾葛致不能出賣等情事，
應將已收定金、價金加倍賠償與承買人作為違約金」。同
契約書第13條第2項則明定：「本案出賣人若未能共同辦理出售事宜，則採依土地法第34-1共有物處理條款，將未會同辦理之款項提存法院」。又按共有土地或建築改良物
，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，
應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。
但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有
人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面
通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第一項
共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責
任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或
為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有
人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同
一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1項至第4項定有明文。查兩造簽約時，於系爭買賣契約書上記載
上開第13條第2項之文字，已有考慮上開土地法第34條之1第4項規定之情形，故本件買賣契約只有在該條第3項情形下，始能成立。本件被告於簽約後，即以出賣人立場依法
先通知訴外人即他共有人陳建龍，而訴外人陳建龍即依優
先承買權而承購，故上述情事，係兩造於簽約時，均得以
預見。因此，系爭買賣行為被告並無違約情事。
（二）次查原告依系爭賣賣契約第2條第1款規定，簽約同時即交付定金50萬元，然查，原告僅交付40萬元，亦未依同條第2款、第3款規定，交付第2期、第3期款項，致有前揭系爭買賣契約書第9條之情形，是原告不履行按約交付價款而
有違約之情，被告自得將原告已付定金沒收，且上述事實
，被告亦按原告所留之二個地址通知原告，然均因無人收
受而退件。
惟被告為息事寧人，願將原告交付之定金40萬元返還。
三、本件行集中審理，並依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
（一）兩造不爭執之事項：
1、兩造於99年6月20日簽訂系爭買賣契約書，買賣標的為系爭房地之全部。
2、原告於簽約之際交付第一期訂金40萬元予被告。
3、被告所有系爭房地之應有部分4/5已於99年9月29日辦畢所有權移轉登記與訴外人陳建龍。
（二）經兩造協議簡化之爭點：
1、本件訴外人陳建龍就系爭房地有無優先承買權？
2、如有共有人優先承買，是否仍構成本件被告違約？
3、依系爭買賣契約書第9條約定之賠償數額若干？
四、本院得心證之理由：
（一）本件訴外人陳建龍就系爭房地有無優先承買權？
1、按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部
分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二
者，其人數不予計算。」、「共有人出賣其應有部分時，
他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」，土地法
第34條之1第1項、第4項分別定有明文。
次按土地共有人依土地法第34條之1第1項規定，出賣共有土地之全部，其為處分之共有人，僅係對自己之應有部分處分自己之權利
，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律之授權
，並非以此剝奪他共有人依同條第4項所定之優先承購權
，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人
對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，依同條第4
項規定應有優先承購之權利（最高法院96年度台抗字第735號裁判意旨參照）。
2、查系爭房地原為訴外人陳建龍與被告陳王信雀、陳建發、陳淑芬、陳祈希等4人所共有，應有部分各為5分之1，被告等4人於99年6月20日以總價1,030萬元之價格將系爭房地之全部出售予原告乙情，有系爭房地之土地及建物謄本
，以及系爭買賣契約書影本在卷可稽（見本院卷第8-17頁），並為兩造所不爭執，復經證人即於99年6月20日為兩造辦理系爭房地買賣事宜之代書陳芬芳到庭證述屬實（見
本院卷99年11月16日言詞辯論筆錄），足認訴外人陳建龍確為系爭房地之共有人之一，揆諸前開說明，訴外人陳建
龍自可依土地法第34條之1第4項就系爭房地主張優先承買權，即享有以同樣條件優先承買系爭房地之權利，俾解決
共有不動產之糾紛，促進土地利用，便利地籍管理及稅捐
課徵（土地法第34條之1立法理由參照）。
（二）本件系爭房地如有共有人優先承買，是否仍構成本件被告違約？
1、按土地法第34條之1第4項既規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，即賦予他
共有人優先承購權，除出賣之應有部分已為移轉外，倘他
共有人已主張優先承購權，原出賣之共有人及承買人即屬
不得拒絕。是共有土地出賣人因他共有人主張優先承買權
，或其他共有人知有此買賣而自行主張依同樣條件優先承
買，致不能依買賣契約為給付，其給付不能之事由應非可
歸責於契約當事人之任何一方，則出賣人應不負違約責任
（最高法院83年度台上字第1529號、85年度台上字第1009號、78年度台上字第2509號判決意旨參照）。
查訴外人陳建龍於兩造訂定系爭買賣契約書後，所有權移轉登記前，
主張其就系爭房地有優先承買權，並於99年8月5日與被告等4人簽定買賣契約，且於同年9月29日辦妥系爭房地之所有權移轉登記乙情，為兩造所不爭執，並有系爭房地已辦
妥上開登記之土地及建物謄本附卷可參（見本院卷第22-27頁），復經本院依職權向嘉義市地政事務所函詢屬實，
有嘉義市地政事務所99年10月28日嘉地一字第0990010568號函後附系爭房地之登記申請書影本等件為證（見本院卷
第54-103頁），從而，被告抗辯本件係共有人陳建龍就系爭房地主張優先承買，其始依法出售其等所有系爭土地之
應有部分予陳建龍乙節，堪信為真實。由上，被告出售系
爭房地之應有部分與土地共有人之行為即屬依土地法第34條之1第4項之規定所為之，揆諸上開最高法院判決意旨，被告嗣後不能再依兩造訂定之系爭契約履行，即無可歸責
之事由，自亦無違約情事之可言。
2、綜上，原告主張被告違反兩造系爭買賣契約書約定，於契約存續期間將其所有系爭房地出售予訴外人陳建龍，已屬
違約，並依系爭買賣契約書第9條約定，請求被告應給付
違約金80萬元，於法尚有未洽，自不應准許。
五、至系爭買賣契約書第13條第2項雖約定：「本案出賣人若未能共同辦理出售事宜，則採依土地法第34條之1共有物處理條款將未會同辦理之款項提存法院」等語，惟遍尋司法院法學檢索資料，並未有「土地法第34條之1共有物處理條款」，是上開兩造之約定真意為何，已難遽論，本院認上開條款後段既有「提存法院」之記載，則上開條款應係指「土地法第三十四條之一執行要點」，而依該執行要點第10點規定：『依本法條第三項規定辦理提存之方式如下：（一）應以本法條第一項共有人為提存人。
（二）他共有人之住址為日據時期之番地，可以該番地所查對之現在住址向法院辦理提存。
（三）他共有人之住址不詳時依下列方式辦理：1.他共有人確尚生存者，部分共有人可以該他共有人為受取權人，辦理提存，並依提存法第十條第三項準用民事訴訟法第一百四十九條規定，聲請公示送達。
2.他共有人已死亡者，應以其繼承人為清償或辦理提存之對象。
3.他共有人已死亡而其繼承人之有無不明者，則應依民法第一千一百七十七條選定之遺產管理人或依民法第一千一百七十八條第二項選任之遺產管理人為清償或辦理提存之對象。
倘無上述遺產管理人時，可依民法第三百二十六條規定，以不能確知孰為債權人而難為給付為由，辦理提存。
4.他共有人行蹤不明而未受死亡宣告者，可依民法第十條、非訟事件法第四十九條第一項、第二項所定財產管理人為清償或辦理提存之對象。
（四）以他共有人之繼承人為提存對象時，應依提存法第十七條規定在提存書領取提存物所附條件欄內記明「提存物受取人領取提存物時，應依遺產及贈與稅法第四十二條檢附遺產稅完（免 ）納證明書」後，持憑法院核發之提存書，並檢附繼承人
現在之戶籍謄本及繼承系統表，且於繼承系統表記明「如有遺漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任。」
並簽名後申辦登記。』
，復按「第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。
於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。
其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。」
，土地法第34條之1第3項定有明文。
綜合上開土地法第34條之1執行要點第10點及土地法第34條之1第3項，可知共有人中有因「他共有人之住址為日據時期之番地，可以該番地所查對之現在住址向法院辦理提存。」
、「他共有人之住址不詳時」（包含他共有人確尚生存、他共有人已死亡、他共有人已死亡而其繼承人之有無不明、他共有人行蹤不明而未受死亡宣告）之情形，始有適用上開執行要點第10點及土地法第34條之1第3項向法院辦理提存之必要，亦足認上開規定核與土地法第34條之1第4項共有人之「優先承買權」無涉，故系爭買賣契約書第13條第2項縱有上開約定，亦核與本件無關，尚難資為有利於原告之認定，附此敘明。
六、末按契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之，民法第249條第4項定有明文。
查本件原告雖以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，且被告亦於本院行言詞辯論時當庭表示願意返還原告購買系爭房地之定金40萬元（見本院卷第116頁，99年11月16日言詞辯論筆錄），惟上揭民法第249條第4項返還定金之部分未據原告請求，自不在本院所得准許之列，亦併此敘明。
七、綜上所述，原告依系爭買賣契約書第9條約定，請求被告應共同給付原告80萬元之違約金及自99年6月21日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，依法洵屬無據，應予駁回。
原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
八、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文。
本件第一審裁判費8,700元，應由敗訴之被告負擔，爰判決如主文第二項所示。
九、本件待證事實已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及舉證，對判決結果已不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 30 日
民事第二庭 法 官 黃仁勇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 30 日
書記官 黃意雯
附表一：
┌─┬────────────┬─┬────┬───┬──┐
│編│土地坐落                │地│面積（平│權利範│備考│
│  ├───┬────┬───┤  │方公尺）│圍    │    │
│號│縣  市│段      │地號  │目│        │      │    │
├─┼───┼────┼───┼─┼────┼───┼──┤
│1 │嘉義市○○○段  │22-13 │建│205     │全部  │    │
├─┼───┼────┼───┼─┼────┼───┼──┤
│2 │嘉義市○○○段  │22-5  │建│58      │全部  │    │
└─┴───┴────┴───┴─┴────┴───┴──┘
附表二：
┌─┬──────┬─────┬───┬─────┬────┬──┐
│編│  建號      │ 建物門牌 │建築式│建物面積( │權利範圍│備考│
│  │            ├─────┤樣主要│平方公尺) │        │    │
│  │            │ 基地坐落 │建築材│          │        │    │
│  │            │          │料及房│          │        │    │
│  │            │          │屋層數│          │        │    │
├─┼──────┼─────┼───┼─────┼────┼──┤
│1 │嘉義市○○段│嘉義市磚│1層樓 │1層：     │全部    │    │
│  │733建號     │里博愛路二│鋼造工│176.22    │        │    │
│  │            │段624號   │業用  │騎樓：    │        │    │
│  │            ├─────┤      │26.70     │        │    │
│  │            │嘉義市劉厝│      │合計：    │        │    │
│  │            │段22-5、22│      │202.92    │        │    │
│  │            │-13地號   │      │          │        │    │
└─┴──────┴─────┴───┴─────┴────┴──┘