臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,101,訴,524,20140509,3

臺灣嘉義地方法院民事判決 101年度訴字第524號
原 告 廣美飯店有限公司
法定代理人 楊水義
訴訟代理人 盧奇南律師
被 告 大三通休閒事業開發股份有限公司
法定代理人 許詩彥
訴訟代理人 曾錦源律師
複代理人 高景仁
訴訟代理人 鄧羽𪬃律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國103 年4 月25日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣陸萬元，及自民國一０二年九月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之一，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行；

但被告如以新臺幣陸萬元預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由甲、原告主張：㈠被告於民國100 年5 月7 日向原告借用訴外人劉森元（已死亡，由訴外人財政部國有財產署南區分署為其遺產管理人）所有門牌號碼嘉義市○○路000 號9 樓1 、9樓2 房屋，約定借用期間自100 年6 月1 日起至106 年4 月30日止，共5 年11個月，被告應於每月1 月支付原告新臺幣（下同）6 萬元之場地使用回饋金，並簽訂場地借用協議書（下稱系爭協議書）在案，詎被告未依約給付101 年6 月至8 月之回饋金。

被告於同日另與原告簽訂合作意向書，就門牌號碼嘉義市○○路000 號10樓、9 樓3 及地下室、頂樓之飯店經營權合作，合作期間自100 年6 月1 日至106 年4 月30日止，共5 月11個月，被告應每月給付20萬元與原告，此有合作意向書（下稱系爭意向書）可按。

惟被告自101 年6月起至8 月止，合計60萬元迄未給付。

㈡按系爭意向書第6條約定，原告負責提供網路架構及訂房平台等生財器具，被告須支付固定合作利潤予原告，故雙方是合作關係而非租賃關係，被告未依約支付合作利潤而以修繕問題作為拒繳合作利潤之理由，有違誠信原則，況被告自雙方合作時起從未要求原告為任何之修繕，直到原告向被告要求收取合作利潤時，被告才以修繕問題為由拒繳，並無理由。

㈢被告未依約給付原告之場地使用費及合作費用，原告已分別於100 年7 月3 日、7 月26日、8 月1 日、8 月10日、8 月22日以存證信函催告被告給付，並以上開100 年8 月22日存證信函為終止雙方契約之意思表示，兩造契約既經終止，被告占用上開場地、房屋已無占有之合法權源，依系爭意向書第8條約定：「乙方（即被告）於終止合作或合作期滿不交還房屋，自終止合作或合作期滿之翌日起，乙方應支付按每月應付利潤外，每月需額外支付違約金20萬元」。

查被告未給付101 年8月之6 萬元回饋金及自101 年6 月至8 月每月20萬元之合作金，合計66萬元未為給付。

又上開場地、房屋現仍由被告占用中，被告因此受有相當於前開回饋金（每月6 萬元）、合作金（每月20萬元）之利益，應返還於原告；

且被告於契約終止後，拒不返還系爭房屋，應按月給付違約金20萬元。

是爰依系爭協議書、意向書之約定，及民法第179條不當得利之規定，請求被告給付66萬元及自100 年9 月起至被告交還前開房屋之日止合計每月46萬元之不當得利及違約金【計算式：6 萬元＋20萬元＋20萬元】。

㈣依系爭意向書第9條約定，於兩造合作期間，有關飯店修繕問題，應由被告負責，且原告非房屋所有人，加上兩造僅係合作關係，故有關飯店之修繕，自應由被告負責，被告要求原告修繕，自屬無據。

再者，公寓大廈管理條例第10條規定，專有部分、約定專有部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。

本件大樓頂樓屬於公共空間，應由管理委員會負責修繕。

被告既未向管理委員會提出修繕之議，可見被告違約在前，進而藉故推諉甚明。

㈤兩造簽訂系爭契約開始，被告曾經多次親自至飯店考察相關軟硬體設備等營業用資財及原有之業務等，並在自由意願下完成簽約及交接，又自契約生效日起，即使用原告提供作為合作之資財及業務下進行營利行為，在長達一年期間，被告不但從未以書面或口頭告知任何漏水之問題，反而淨享合作利潤以外之所有利潤，可見原告所提供之資財均處於一切良好之狀態，否則被告豈可能依約支付合作利潤？且揆諸被告自101 年起即有諸多租賃糾紛進入法院訴訟，甚至敗訴確定，可見被告於彼時已經處於極大財務危機之中，因此不難推知被告無力負擔系爭契約之修繕義務，才藉故漏水無法營業以推諉責任。

㈥對於嘉義市建築師公會之鑑定說明如次：1.鑑定經過部分，第9 點所指，乃10樓電器室上方屬於大樓設置整棟大樓所有住戶全部之水錶區漏水所致，非原告應負之責任。

第10點所指，係頂樓冷氣空調、鍋爐及水塔濾水、飲用RO水之廢水直接排於地上，因為接廢水排水管至排水孔使用不當所致。

第13點所指膠封剝離現象，亦非原告之責。

系爭建築物非原告興建，且高樓建築物窗戶密度不佳，遇有強風則雨水可能因強風吹進屋內，而膠封本係消耗品，被告未能依約進行修繕，致使強風將水吹進屋內，自非原告之責。

第14、15點所指928 號房木造地板（已拆除部分），並非原告或房屋所有權人所造，此應係被告於合作關係期間進行裝修所致。

第16點係增高物阻擋排水，被告更責無旁貸，應移除以保持排水暢通。

第17點所指大樓因風吹日曬、熱漲冷縮、地震、老化等，致滯留雨水可能循此滲到10樓部分，應係管理委員會進行修繕。

第18點部分，地下室係大樓共有之避難室，地下室下方共有之污水槽滿水後致漏水，被告應告知管理委員會進行修繕，實非原告之責所致。

又依公寓大廈管理條例第7 、8 條規定，頂樓平台屬於大樓共有，修繕權責在管理委員會，且天花板漏水，實係因被告及大樓管理委員會使用不當所致，至於窗台下方地坪、牆壁，則屬被告任由膠封矽利康剝落而未修繕，終致毀壞。

2.鑑定結果部分：鑑定結果認定滲水之原因，其中屋頂排水不佳係因被告未於使用期間清除樓頂污泥及排水孔所致；

10樓電器室前天花板及9樓走道腐朽既係管路有所洩漏所致，應屬大樓結構管路施工不良，責任在房屋所有人，與原告無關；

窗戶排水不良係建築結構處理不良所致，鋁窗框之膠封，非原告所為，應由被告自行處理，從而地坪潮濕之原因，均與原告無涉；

樓梯間之漏水既亦係因窗戶排水不良所致，亦不可歸責於原告；

地下室滲漏之原因，係因大樓建築時對於水溝排水處理不完妥所致，不可歸責於原告等語。

並聲明：被告應將門牌號碼嘉義市○○路000 號9 樓1 、9 樓2 、9 樓3 、10樓房屋、頂樓、地下室歸還原告；

被告應給付原告66萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自101 年9 月起至交還前開房屋之日止，按月給付原告46萬元；

訴訟費用由被告負擔；

聲明第二項部分，原告願供擔保，請准宣告假執行。

乙、被告則辯稱：㈠原告主張依民法第767條規定請求返還系爭房屋，原告必須是系爭房屋之所有權人，然系爭房屋之原所有人劉森元已經死亡，遺產無人繼承，現正由遺產管理人國有財產署管理中，原告亦自承系爭房屋所有權人並非原告或其負責人，因而原告返還系爭房屋之主張欠缺當事人適格而顯無理由。

又系爭房屋之現登記所有權人為劉森元，遺產管理人為國有財產署，其所有權自始均與原告無涉，原告如何受有損害？是原告依不當得利所為主張亦無理由。

㈡系爭協議書及意向書之內容是原告提供系爭房屋予被告使用而被告支付原告使用對價，細究雙方當事人之真意，應係指一方以物租予他方使用收益，而他方支付租金之租賃契約，本件兩造係民法第421條之租賃法律關係，依同法第423條、429條規定，於租賃關係存續中租賃物若有修繕之必要時，應由出租人負修繕之責。

原告所提供系爭房屋之房屋主體於被告承租後漏水不斷，對於被告飯店之聲譽有嚴重減損，經被告多次以存證信函催告原告履行修繕義務，原告均置之不理，更違法解除（或終止）租賃契約，其解除（或終止）租賃契約之行為欠缺正當性和合法之基礎，應屬無效，租賃契約仍有效存續，被告爰依民法第264條之規定主張同時履行抗辯，故原告請求被告給付租金並無理由。

㈢系爭意向書之性質其實係不動產（含部分相關設施）租賃契約加上借名營業之同意。

亦即，係指原告同意被告以廣美大飯店之名義營業（但盈虧賦稅均由被告負擔）且將營業所需之場地（不動產及相關部分設施）以固定期間收取固定報償之方式，讓被告得以使用。

依固定期間收取固定報償之方式定性，系爭契約就場地使用部分，確屬租賃契約無疑。

㈣出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；

租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第423條、第429條第1項分別定有明文。

準此，承租人雖負有給付租金及保管租賃物之義務，而出租人則負有修繕義務。

因此，租賃物如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人得依民法第424條規定主張終止契約；

租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。

是出租人能提供多少具使用收益之租賃物，承租人才有必要按該部分之租賃物給付租金。

亦即，出租人提供具使用收益之租賃物與承租人繳付租金間，互有對待給付之關係，一方未為給付，他方自得主張同時履行抗辯。

㈤原告雖主張本件漏水應由大樓管理委員會修繕，非屬原告之責云云。

然系爭契約約定，兩造之租賃範圍為「所有坐落嘉義是○○路000 號10樓、9 樓3 、地下室及頂樓」，而所稱「地下室、頂樓」則係指「地下室中約定專供大三通休閒事業開發股份有限公司之停車位部分」及「頂樓約定專供大三通休閒事業開發股份有限公司之機房使用部分」，前開地下室及頂樓又屬於約定由原告專用之部分。

另從1 樓入口處之電梯觀之，該電梯係由1 樓直達10樓，中間樓層無法搭乘該電梯到達，且該電梯亦不停9 樓，9 樓之進出必須走通往10樓之樓梯間前往，因此9 樓與10樓之樓梯間亦應為約定專用部分而為系爭租賃契約範圍所及。

原告雖非系爭租賃標的之所有人，然其既為出租人，就前開租賃標的，自應負修繕之義務，原告將該責任推諉於大樓管理委員會，自非可採。

㈥嘉義市建築師公會鑑定經過第14、15點雖提及928 號房木地板有裝設及拆除之情事，但僅係客觀狀況之描述，並未指陳該項裝設及拆除係漏水之原因。

另阻擋排水之填高物並非被告設置，被告無需為此負責。

又頂樓設置之保溫水桶、冷氣空調、鍋爐及水塔濾水、飲用RO水等設備，於被告承租前早已存在，被告僅係作了部分維修及更新而已，絕非導致漏水之因素。

再者，所謂窗戶，應兼有開啟及關閉功能，如果僅係以膠封關閉，焉可稱為窗戶？且窗戶之滲水問題其實已與牆壁之滲水問題融合在一起，豈可以膠封方式解決等語，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；

被告如受不利判決，願供擔保免為假執行；

訴訟費用由原告負擔。

丙、得心證之理由：

一、原告主張被告於100 年5 月7 日向原告借用門牌號碼嘉義市○○路000 號9 樓1 、9 樓2 房屋，約定借用期間自100 年6 月1 日起至106 年4 月30日止，共5 年11個月，被告應於每月1 月支付原告6 萬元之場地使用回饋金，另與原告就門牌號碼嘉義市○○路000 號10樓、9 樓3 、地下室、頂樓之廣美飯店經營權合作，合作期間自100 年6 月1 日至106 年4 月30日止，共5 月11個月，被告應每月給付20萬元與原告等情，被告除爭執前開契約之性質外，其餘並不爭執，並有系爭協議書、意向書附卷可按，是原告之前開主張，其契約之定性外，應為真實。

二、系爭二契約之定性：㈠被告主張系爭二契約之性質，其中依系爭協議書所成立之契約（下稱第一契約）係租賃契約，依系爭意向書所成立之契約（下稱第二契約）則為租賃及借名營業之混合契約等情，原告則主張兩造係合作關係，非為租賃等語。

㈡按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」

民法第421條第1項定有明文。

因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之稱如何，原非所問。

使用借貸與租賃，雖同為當事人約定一方以物交他方使用，但二者性質迥不相同。

在使用借貸，應為無償。

如係有償，不論其名稱如何，以及契約所用之文字如何，均不得謂非租賃。

經查：1.系爭協議書約定略以：原告與被告就坐落嘉義市○○路000號9 樓1 、9 樓2 協議場地借用關係；

原告提供前開場地及原有設備與被告使用，被告則應於每月1 日給付原告6 萬元（含原有設備費4 萬元及場地費2 萬元）作為回饋金。

（見本院卷一第5 頁）準此，本件第一契約係約定，原告提供前開房屋（場地）及原有設備供被告使用，被告則按月支付6萬元與原告。

則被告所支付之6 萬元，雖名為回饋金，然實係被告因使用前開場地及設備而支付之對價，即為租金之性質。

是被告主張第一契約係租賃契約乙節，應為可採。

2.系爭意向書雖稱兩造係就廣美大飯店之所有經營權合作經營等語，然契約第1條約定原告提供廣美飯店營業場所之生財器具與被告經營，被告經營之營收全部歸被告所有，被告需保證於每月1 日支付20萬元（含原告提供營業場所7 萬元及原有經營業務包括網路架構、訂房平台架構為13萬元）與原告作為原告之利潤，同時不論被告是否沿用原經營業務架構，均需支付上述金額；

第6條約定略以被告於合作期間所販賣之產品及所衍生之一切相關之權利義務，全部歸責於被告，與原告無涉；

第9條約定略以合作開始後，由被告負責繳納營業稅、所得稅、水電費、電話費、廣告行銷費、記帳費、修繕費、人事管銷等有關飯店經營之全部費用。

（見本院卷一第6 頁背面、第7 頁）。

準此約定，原告實際上僅係提供營業場所、原有網路架構、訂房平台架構等供被告經營使用，飯店經營之全部營收及所需費用，均由被告取得及負擔，飯店經營所生權利義務亦歸被告享受、負擔，且被告經營不論盈虧，均需按月給付原告20萬元，原告並不依實際營利分配利益，亦不承擔虧損之不利益。

原告既係僅提供其原有營業場所及網路平台等場所、設備為被告使用，並僅按月收取一定之金額而不負擔經營損益之分配，則其所收取之金錢，實際上乃被告使用其場所及設備所支付之對價，即為租金，基此，第二契約亦係租賃契約，原告主張係合作關係乙節，亦非可採。

三、系爭第一契約及第二契約是否已因原告終止之表示而終止：㈠原告主張被告未依約給付第一契約及第二契約，均自101 年6 月起至8 月之回饋金及合作金（實係租金，已如前述，以下均稱為租金），其已分別於100 年7 月3 日、7 月26日、8 月1 日、8 月10日、8 月22日以存證信函催告被告給付，並以上開100 年8 月22日存證信函為終止雙方契約之意思表示，兩造間之契約均已終止等情，但為被告否認，並以前詞作為抗辯。

㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

民法第440條第1 、2 項定有明文。

所謂「兩期之租額」，係指已否達到兩個支付租金之期數而言，換言之，係按出租人與承租人約定之租金支付期數定之，須兩期租金支付期日均已屆至而未繳者，始可謂遲付兩期租金總額，出租人始得終止租約。

又按土地法第98條擔保之金額（即押租金），不得超過二個月房屋租金之總額。

已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租。

出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋。

土地法第99條及第100條第3款分別定有明文。

且土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516 號判例意旨參照）。

準此，定有期限之房屋租賃，非因遲付之租金總額，扣除擔保金（即押租金）後，達二個月之租額者，出租人不得終止契約。

㈢經查：1.原告雖主張被告未依約支付第一契約101 年6 至8 月之租金等語，然被告辯稱其已支付至101 年7 月之租金乙節，業據提出蓋有原告公司大小章及由代收人劉建輝簽名代領之領款簽收單為證（見本院一第25頁），應為真實。

準此，原告在101 年8 月22日以存證信函為終止契約之表示時，被告實際上未支付之租金額僅達一個月之租額，依前項說明，原告尚不得終止契約，是則第一契約不因原告之前開終止表示而終止，原告主張第一契約已經終止乙節，自非可採。

2.原告另主張被告未依約支付第二契約101 年6 至8 月之租金乙節，雖為被告所不爭執。

然依被告提出蓋有原告公司大小章及由代收人劉建輝簽名代領之領款簽收單（見本院一第22頁）可知，被告已支付以三個月租額計算之擔保金共60萬元與原告，此亦為原告所不爭執。

準此，原告在101 年8 月22日以存證信函為終止契約之表示時，被告實際上未支付之租金額雖已達三個月之租額（即60萬元），然以原告所支付之擔保金60萬元抵償後，被告即無未為支付租金之可言，依前項說明，原告尚不得終止契約，是則第二契約不因原告之前開終止表示而終止，原告主張第二契約已經終止乙節，亦非可採。

四、系爭二契約既未經終止，且租約期限亦未屆至，原告自不得請求返還租賃物。

是則原告請求被告將門牌號碼嘉義市○○路000 號9 樓1 、9 樓2 、9 樓3 、10樓房屋及頂樓、地下室返還原告，自屬無據。

再者，系爭二契約之期限既未屆至，又未經終止，則被告使用前開租賃物而受利益，自非無法律上之原因，原告依不當得利之法律關係，請求被告返還自101 年9 月起至交還前開租賃物之日止，按月以26萬元計算之不當得利，亦屬無據。

又「乙方（即被告）於合作終止或合作期滿不交還房屋，自終止合作或合作期滿之翌日起，乙方應支付按月應付利潤外，每月需額外支付違約金新臺幣貳拾萬元」，系爭意向書第8條固有明文。

惟系爭第二契約期限尚未屆至，且亦未經終止，已如前述，則原告依前項約定，請求被告自101 年9 月起至交還前開租賃物之日止按月給付20萬元之違約金，同屬無據。

五、原告請求被告給付第一契約101 年8 月應為給付之租金及第二契約自101年6月至8月之租金，有無理由：㈠原告主張被告未給付第一契約101 年8 月應為給付之租金及第二契約自101 年6 月至8 月之租金乙節，為被告所不爭執，惟以系爭租賃物有漏水問題，被告得行使同時履行抗辯權，在原告修繕漏水問題前，得拒絕給付租金等語作為抗辯。

㈡按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，或雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，此就民法第264條規定觀之即明。

而按租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未盡保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付。

㈢租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。

民法第429條第1項定有明文。

是出租人所負租賃物之修繕義務，係本於租賃關係而生，出租人是否為租賃物之所有人，原非所問。

原告主張其非系爭租賃物之所有人而不負修繕義務乙節，即非可採。

原告雖又主張依系爭意向書第9條約定，自合作開始後，修繕費應由被告負擔，故原告不負修繕義務等語，被告則主張其開修繕費係指經營飯店所需裝潢性之修繕而不及於建築物結構及水電配置等瑕疵之修繕。

經查：本件被告係租用被告原有營業場所及其設備作為飯店之經營，是則前開修繕費由被告負擔之約定，應僅止於飯店之裝潢（例如：壁紙、地毯、粉刷等）、原有或被告自行增添之營運硬體設備（例如：床鋪、桌椅、梳妝台、燈具、廚房用具及門窗破損等）及網路、訂房平台等軟體設備，而不及於因建築物結構本身之瑕疵，否則無異於要求承租人以自己之費用為租賃物所有人修復建築物本身之瑕疵，而課以承租人過重之義務。

是被告主張其修繕義務不及於本件租賃物結構之瑕疵乙節，應為可採。

㈣被告辯稱系爭租賃標的物有多處漏水問題乙節，雖為原告否認。

惟經本院囑託嘉義市建築師公會鑑定，於103 年2 月6日會同兩造人員勘查，逐一對照相片與現場，水跡處處之跡象都還可以看見，上到屋頂層查看，地面積水長青苔，此部分排水不佳，屋頂有多個落水孔找不到或旁邊被填高阻擋妨礙排水，而必影響整體排水之流向與速度，導致滯留積水，而系爭大樓落成於民國80年，經過20多年之風吹日曬與淋、熱漲冷縮、地震、老化、龜裂，滯留之積水就可能循此滲漏到10樓；

10樓電器室與電梯間前之走道有一處濕濕的會滴水；

電器室上方之天花板已因滲漏而破敗；

現場很多窗子下方地毯、台度均有污漬甚至長青苔，其內粉刷層、外磁磚表面及鋁窗排水孔幾乎等高，下雨時若有強風，則排水不暢，且經檢視數個窗子，幾乎都有膠封剝離鋁窗框之現象，窗外雨水容易倒流入內；

地下室靠近鄰地的外牆。

上下端均有滲水污漬，地面上仍有積水，但因以久未下雨，研判非雨水，應另有水源，且在下大雨時相加變大。

經現場查核，確實有滲漏水之跡證。

核其滲漏原因為：屋頂排水不佳，易滯留積水，下雨時就提供滲漏之水源；

10樓電器室前天花板，晴天時依然會潮濕滴水，及9 樓木走道之腐朽，研判都非雨水，應係管路有所洩漏所致；

窗子排水不良及膠封剝離鋁窗框是窗台邊緣長青苔、地坪潮濕的原因；

地下室外牆到經界線的狹窄空間有一排水溝，提供後面公寓的排水到忠孝路，此水路必有滲漏，才會使地下室無雨時亦稍有積水，下雨時就更擴大等情，有該公會鑑定報告書可按（外放）。

準此可知，導致本件滲漏水，均係建築物結構及其管路本身之瑕疵所致。

依前項說明，自應由原告負修繕之義務。

㈤又被告承租嘉義市○○路000 號10樓、9 樓3 、地下室及頂樓（即第二契約之標的），其中1018、1036、1056、1062、1066、1068、1051、1035、1031、1021、1017、1011等12房間均有3 處以上之滲漏水；

1016、1032、1055、1053、1037、1027、1025、1015、1013、928 等10房間則有2 處滲漏水；

1026、1065等房間則各有1 處滲漏水；

此外櫃臺、梯間、辦公室、餐廳亦有滲漏情狀；

地下室則有積水情事等情，有鑑定報告可按。

而廣美飯店供旅客住宿之房間為46間，為兩造所不爭執。

準上計算，前開有處滲漏之房間占全部房間之52﹪【計算式：（12＋10＋2 ）÷46】。

而被告承租前開標的係為經營飯店使用，大多供外來旅客旅遊時之住宿，則各該房間天花板、牆壁（壁紙）及地毯（地板）等，如因滲漏水致潮濕、毀損、剝落，必影響旅客遊玩之情緒，而有招致旅客投訴、退房，甚至要求賠償之虞，且若勉強供旅客住宿，將因此破壞飯店營運之信譽。

原告既未予以修復，自難認其已盡保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務。

又除前開以外之房間，雖非不得使用，但飯店之經營型態往往以其能提供住宿之房間（或能容納之旅客數）而異，房間數較少之飯店，通常僅能供散客住宿而無法接待團體旅客，房間數較多者，除可接待一般團體旅客外，亦有機會與旅行社合作，提供旅行社承攬之旅遊團體住宿。

本件被告承租供使用之房間數原有46間，無法使用者24間，原可供接待2 至3 輛大型遊覽車旅客使用之房間，減少為僅能供1 輛大型遊覽車旅客使用之間數，自不符被告承租系爭標的之目的。

且飯店之櫃臺、餐廳、停車空間及梯間等，雖非供住宿之房間，然係飯店之門面，關係住宿旅客對於飯店之第一印象，往往是決定是否再投宿之要素，加以目前網路資訊發達且許多旅客往往將其前往旅遊之處所、住宿之飯店及用餐餐廳之優缺點傳輸到各式網站，不特定人均得見聞，亦可能導致潛在旅客不考慮前來住宿，而影響飯店之營運。

是自被告承租系爭標的之使用目的整體以觀，系爭租賃物既有多處滲漏水之情形，致有多處房間天花板、牆壁（壁紙）及地毯（地板）等處以及櫃臺、餐廳、梯間、停車空間等因滲漏水致潮濕、毀損、剝落，甚至積水，而原告復未為修繕，自不能認原告已盡保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，而使被告能達其租賃之目的。

則被告行使同時履行抗辯權，而拒絕第二契約租金之給付，於法有據。

㈥被告雖主張嘉義市○○路000 號9 樓部分有漏水之問題，然依其主張及請求鑑定之標的則僅為R928號之房間及餐廳，以其使用之性質可以推認，該房間及餐廳係屬廣美飯店原有經營之客房及餐廳，應屬於嘉義市○○路000 號9 樓3 之一部分。

此外，被告並未主張、證明第一契約之租賃標的即嘉義市○○路000 號9 樓1 、9 樓2 ，亦有滲漏水致被告不能達到使用目的之情形，則就第一契約之標的，原告應無未盡保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，而致被告不能達租賃之目的之情形。

且依系爭意向書、協議書前言之記載，第一契約之標的，並非原告原有廣美飯店之經營場所，與飯店之經營無涉，自不能因原告未盡保持第二契約租賃物合於約定使用收益狀態之義務，致使被告不能達其租賃之目的，即亦認被告亦得就此行使同時履行抗辯權，而拒絕第一契約租金之給付。

是原告請求被告給付第一契約101 年8 月份之租金6 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即101 年9 月21日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，於法有據。

六、綜上，原告依契約之約定，請求被告給付6 萬元及自101 年9 月21日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，均屬無據，應予駁回。

七、本件判決所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，是就此部分，原告雖陳明願供擔保請求宣告假執行，惟應認其僅係促請本院為上開宣告假執行職權之發動而已，應由本院依職權為假執行之宣告，至被告部分，已陳明願供擔保請准宣告免為假執行，則由本院酌定相當擔保金額，准許之；

原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。

丁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 103 年 5 月 9 日
民事第三庭 法 官 林望民
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 9 日
書記官 林秀惠