臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,102,訴,131,20140516,1

臺灣嘉義地方法院民事判決 102年度訴字第131號
原 告 葉相熊
訴訟代理人 劉烱意律師
複 代理 人 劉育辰
被 告 葉南中
葉永萌
共 同
訴訟代理人 謝凱傑律師
被 告 葉其山
葉佩瑄
上 列一 人
訴訟代理人 葉晁嶂
被 告 葉過
上列被告三人共同
訴訟代理人 林芳榮律師
被 告 葉麽東（即葉光耀之承受訴訟人）
訴訟代理人 葉魏鸞嬌
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國103年5月2日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有坐落嘉義縣太保市○○段○地號土地，地目田，面積五七三０點六二平方公尺，分割如附圖一所示：編號Ｂ部分面積六三九點四二平方公尺，分歸被告葉佩瑄取得；

編號Ｃ部分面積六五六點四五平方公尺，分歸被告葉過取得：編號Ｄ部分面積六六九點三七平方公尺，分歸被告葉其山取得；

編號Ｅ部分面積一五００點二九平方公尺，分歸原告葉相熊取得；

編號Ｆ部分面積一三七七點０九平方公尺，分歸被告葉麽東取得；

編號Ｇ部分面積二六九點一三平方公尺，分歸被告葉南中取得；

編號Ｈ部分面積二六九點一二平方公尺，分歸被告葉永萌取得；

編號Ａ部分面積三四九點七五平方公尺，由兩造按如附表一所示原應有部分比例保持共有。

兩造應互為或互受補償之金額分別如附表二所示。

訴訟費用由兩造按如附表一所示比例負擔。

事實及理由

一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；

上述承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第168第1項、第175條第1項分別定有明文。

查本件共有人葉光耀於訴訟繫屬中之民國102年3月19日死亡，由其繼承人即被告葉麽東辦理分割繼承登記並聲明承受本件訴訟，有承受訴訟聲請狀併附土地登記謄本在卷可稽（卷一第120頁以下），核與前揭規定相符，應予准許。

二、原告主張：兩造共有坐落嘉義縣太保市○○段0地號土地（下簡稱系爭土地），地目為田，無不能分割之情事，因共有人難以協議，依法請求判決分割。

本件共有人取得面積互有增減，位置價值懸殊，應以鑑價找補。

系爭土地屬於都市計畫區內農業區，依最高法院95年度台上字第345號判決意旨，不受農業發展條例第16條規定分割宗數不得超過共有人數之限制。

原告分割方案（卷一第69頁）每人面臨6米寬道路，地形方正，日後皆可充分利用土地，原告之方案願縮減路寬至4公尺。

附圖一分割方案編號Ａ為道路，路寬僅3公尺，路長120公尺，且非筆直，過窄過長，無法會車，原告及被告葉麽東日後使用該道路時將不方便。

該地屬都市計畫區內土地，緊鄰中山高速公路嘉義交流道，附近商業興盛，人口不斷增加，日後極可能變更為建地，依附圖一方式分割將不利於建築，消防車無法進入，有礙安全，且現在大多採用機械化耕作，最小旋回半徑3.7公尺至4公尺，附圖一方案不符現代農業使用。

都市計畫區內農業區土地可申請興建農舍、老人養護中心、資源回收場等，依建築技術規則第163條第2項第3款規定，基地內通路為進出道路之建築物，長度在20公尺以上者為5公尺，附圖一方案限制原告日後使用該地之權益。

又編號Ｂ之土地，緊鄰道路寬度僅3.8公尺，但長度達110公尺，參酌嘉義縣建築管理自治條例第7條規定，日後若變更為建地，將使多數共有人無法建築房屋，附圖一編號Ｂ、Ｃ、Ｄ之地形皆過於狹長且非筆直，有礙日後之利用，法院應著眼土地日後利用價值，不受當事人主張限制。

且編號Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｇ、Ｈ皆緊鄰4線道之大馬路，緊鄰嘉義交流道，原告取得位置遠離道路，無法利用該交通要道之商機，附圖一方案顯失公平，惟對於鑑價結果沒有意見等情。

三、被告答辯略以：㈠葉南中、葉永萌：同意附圖一分割方案。

被告認兩造各自取得分配後之土地，不另找補。

歐亞不動產估價聯合事務所之估價採比較法估價分析，缺乏一致性準則且易受到個人主觀或客戶影響等因素，是此方法常遭批評的缺點。

本件鑑定人選取比較標的四至六之比較組離主要幹道達數公里，與系爭土地緊臨中山路2段之重要條件有顯著差異，鑑定人僅於接近交通樞紐之程度調整2％，甚至比較標的六處鐵路旁地處內部，比較標的四、五既非處於市中心，又離交流道十公里以上，坐落位置大相逕庭，不能相提並論，鑑定報告對比較標的與勘估標的相類似之條件未詳加標示，鑑定顯有違誤，連最重要之土地主要幹道行車距離之重要變相亦未加以標示距離，甚至未列入考慮之列，本件鑑定有選取相同變相之比較標準重新鑑定必要。

㈡葉其山、葉佩瑄、葉過：目前系爭土地只有原告在耕種，土地道路不用太寬，會危害到現有建物，不符經濟原則。

系爭土地雖不是農業發展條例規定的農地，但屬於農業區，依法仍不得申請建築房屋，所留路寬自不受建築法規限制。

分割方案之通道實際上就是葉相熊、葉麽東在通行，世賢路每線道只有3公尺寬，且3公尺寬已使用354.08平方公尺，若是6公尺需使用708.16平方公尺，比每位被告分配面積還多，形成浪費，原告陳述要建養護中心等都是未知數、假設性議題，並非事實，系爭土地留3公尺寬已足供大型農機車輛通行使用，原告根本也不可能使用大型農機車輛，不同意原告6公尺或4公尺寬道路之分割方案。

原告若認土地價值較低，鑑價補償被告沒有意見，被告葉南中、葉永萌雖減少分配，但因其所分配土地價值較高，就算補償其他共有人，被告葉佩瑄、葉其山、葉過、葉麽東面積之增減部分，4人同意自行解決。

系爭土地雖為都市計畫區，但尚未細部計畫，仍是農業區，鑑定價值被告基準價每平方公尺高達新臺幣10,830元，顯然高估。

㈢葉麽東：同意被告之分割方案，不同意通道6米寬。

四、按各共有人得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；

又共有物分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之聲請，命為分配，民法第823條第1項、第824條第2項分別定有明文。

經查系爭土地為兩造共有，應有部分如附表一所示乙節，有土地登記謄本在卷可稽，原告主張系爭土地無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限，兩造復無法達成分割協議之事實，被告不爭執，堪認為真實，本件原告訴請分割系爭土地，應予准許。

五、系爭土地略呈凹字形，北面面臨對外道路，南面鄰地種植稻米，東西兩側鄰地各有餐廳及空地，系爭土地上有共有人之建物坐落如附圖二所示等情，業據本院履勘現場，囑託嘉義縣水上地政事務所測量，並有勘驗測量筆錄、如附圖二所示複丈成果圖、地籍圖謄本在卷可稽。

本件核諸原告提出之分割方案（卷一第69頁）及被告如附圖一所示之分割方案，就共有人之分配位置大致相同，除原告及被告葉麽東外之共有人分配位置均臨道路，不同處在於葉其山、葉過、葉佩瑄3人分配位置採橫式或直式分割，以及中間通道之位置與寬度。

被告葉其山、葉過及葉佩瑄選擇採附圖一所示直式分割並不影響其他共有人之分配，通道之坐落受系爭土地凹形之地形限制，調整不易，且因原告及被告葉麽東分配於裡地，通道較長，其寬度影響部分共有人即葉其山、葉過及葉佩瑄之分配面積，參以附圖一分割方案為多數共有人同意，分配位置及面積之價差，已經鑑價方式找補，尚稱允當，本院審酌系爭土地之條件、通行及使用現狀、整體利用之效益、各共有人之利益及兩造之意願，認以附圖一所示方案分割系爭土地，應屬可採，爰分割如主文第1項所示。

六、按以原物為分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

民法第824條第3項定有明文；

又法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之，最高法院57年台上字第2117號判例要旨可資參照。

系爭土地共有人所受分配土地之價值不一，經本院依兩造協調同意之歐亞不動產估價師聯合事務所（即更名前之亞聯不動產估價師事務所，卷一第209頁、第218頁）鑑定估價，有估價報告書在卷可參。

被告雖認鑑定價值高估並質疑鑑定之估價方法，然本件係依兩造同意由前揭事務所鑑價，觀諸估價報告書所示，本件基於估價目的、價格種類，衡量資料可供應用評估程度，以估價結果能適切反映市場價格水準的比較法為評估方法，選定附圖一編號Ｇ、Ｆ為比準地，應用估價方法評估其價格後，復依比準地與其餘分割後宗地條件差異程度調整推算各筆土地價格，並據以計算各共有人持分價值與分配價值之找補差額。

而採用比較法之理由，係由於農業經營因經營種類性質不同，客觀上無法正確求取其俱一般性的營運收入及費用；

農業用地租用也均供作非農業使用，無法求取其法定用途出租或營運，在正常情況下所獲得之租金或收入之數額，故難以採用收益方式估計，就本件標的特性與資料之可信度等因素，參酌不動產估價技術規則估價之原則規定，衡量價格形成因素，決定以比較法評估之比較價格為最終評估依據等情，有估價報告書可稽，其鑑估內容詳實，本院認應可採為本件補償差價之依據，亦即兩造應互為或互受補償之金額計算如附表二所示，爰判決如主文第2項所示。

七、因共有物分割事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。

本件兩造係因分割系爭土地無法達成協議而涉訟，但各自所為之行為均為維護自身權益，揆諸上揭說明，按兩造於系爭土地之原應有部分比例負擔訴訟費用，尚屬妥適，爰定訴訟費用分擔如主文第3項所示。

八、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌均於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。

中 華 民 國 103 年 5 月 16 日
民事第三庭 法 官 陳端宜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 16 日
書記官 洪敏芳
附表一：
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│編號│  登記所有人  │    應有部分及訴訟費用負擔比例      │
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│ 1  │   葉相熊     │          6969分之1925              │
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│ 2  │   葉南中     │          6969分之397               │
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│ 3  │   葉永萌     │          6969分之397               │
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│ 4  │   葉過       │         20907分之2325              │
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│ 5  │   葉其山     │         20907分之2325              │
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│ 6  │   葉佩瑄     │         20907分之2325              │
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│ 7  │   葉麽東     │          6969分之1925              │
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附表二：分割後共有人間應互相補償金額明細表
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│              │ 應  補  償  人  及  應  補  償  金  額  （新臺幣/元）    │受補償金額│
│              ├─────┬─────┬─────┬─────┬─────┤          │
│              │  葉佩瑄  │   葉過   │  葉其山  │  葉南中  │  葉永萌  │  合  計  │
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│受補│葉相熊  │  769,546 │  802,880 │1,071,744 │  520,996 │  520,943 │3,686,109 │
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│償人│葉麽東  │  772,134 │  805,581 │1,075,349 │  522,749 │  522,694 │3,698,507 │
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│應補償金額合計│1,541,680 │1,608,461 │2,147,093 │1,043,745 │1,043,637 │7,384,616 │
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