臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,102,訴,447,20140128,1

臺灣嘉義地方法院民事判決 102年度訴字第447號
原 告 董壁顏
訴訟代理人 湯光民律師
複 代理人 郭廷慶
被 告 詹陳秀慧
訴訟代理人 林德昇律師
複 代理人 李政昌
訴訟代理人 林唐緯律師
上列當事人間因分割共有物事件，本院於民國103年1月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有坐落嘉義市○○段○○○地號土地（面積三四九平方公尺）及同段三六四地號土地（面積六四三平方公尺），應予分割為如附圖三（即嘉義市地政事務所一百零二年十二月十九日土地複丈成果圖）所示：嘉義市○○段○○○地號土地面積三四九平方公尺全部分歸被告所有。

嘉義市○○段○○○地號土地代號甲A部分面積一四七平方公尺，分歸被告所有；

代號甲B部分面積四九六平方公尺，分歸原告所有。

原告應補償被告新臺幣柒拾壹萬伍仟肆佰伍拾元。

訴訟費用由兩造按如附表所示訴訟費用分擔比例負擔。

事 實 及 理 由

一、原告起訴主張：

（一）兩造共有坐落嘉義市○○段000○000地號土地（下稱系爭土地），並無使用目的不能分割，或不為分割之協議，因兩造無法協議分割，依民法第823條、第824條第1項、第2項規定請求裁判分割。

（二）系爭土地雖係相鄰，但依土地謄本、土地使用分區證明可知系爭363地號土地之使用分區為「農業區」、364地號土地之使用分區為「零星工業區」，是系爭二筆土地之地目、使用分區均相異，無法合併分割，僅可各別分割。

（三）被告無權占用系爭土地在其上蓋有門牌號碼嘉義市○○路000巷00號之鋼骨造1層房屋及魚池等建物應拆除、回復土地原狀，以利雙方系爭土地分割。

故原告主張系爭土地應依附圖二所示之方案分割，由原告分得編號乙、丙部分，以利土地之開發利用，促進經濟效益。

（四）對被告抗辯之陳述：1.系爭土地如依被告所提如附圖一所示分割方案將系爭 2筆土地合併，區分為東、西兩塊土地，顯已構成合併分割，依前揭規定為法律所禁止。

退步言，若以被告主張之分割方案區分東、西兩塊進行分割，原告為維持被告建物之完整性，請求以如附圖三之分割方案，然不互補如不動產估價報告第一方案所載新臺幣（下同）715, 450元之差價，因系爭違建係被告未經原告同意，於系爭土地上建蓋房屋，原告為保存房屋之完整性，始同意附圖三所示方案，以維被告權益。

被告所提附圖一分割方案主張分配超過應有部分之面積以代替金錢賠償，顯屬不公。

2.共有物分割係以原物分割為原則，金錢補償為不得已之例外情況，且須符合「按應有部分之比例分配原物有害經濟上之利用價值」情況才屬共有人中有不能按其應有部分受分配之情形。

本件若採被告所提分割方案圖，不僅未按應有部分分割系爭土地，尚須鑑價找補，本件並無民法 824條第3項「不能按應有部分受分配」之情況，且若依原告之分割方案不會發生拆屋還地情形，被告主張之分割方案顯違反民法824條第3項之規定。

（五）聲明：原告與被告分別共有坐落於嘉義市○○段 000地號土地，地目：雜，面積： 349平方公尺，範圍：全部土地。

暨嘉義市○○段000地號土地，地目：建，面積：643平方公尺，範圍：全部土地，分割如附圖二所示，編號乙、丙分歸原告取得；

編號甲、丁分歸被告取得。

二、被告抗辯則以：

（一）原告所提如附圖二分割方案將共有之系爭土地 2筆依南北向為縱線各分割為兩筆，致系爭土地成為狹長型，即 363地號甲部分之寬度約5.28公尺，而長度達41.7公尺，乙部分之寬度約5.47公尺，長度達40公尺，如此狹長，顯不適於利用。

而364地號亦同，丙部分、丁部分之寬度各約8.36 平方公尺，而長度達38公尺。

然原告主張其分得互為毗鄰之乙部分及丙部分，俾能合併使用，惟可曾衡量甲部分與丁部分遭隔開後致被告如何利用？況此方案將致被告建物拆除約3分之1。

（三）原告主張如附圖三分割方案將共有土地以面積合計除以二，各分得496平方公尺之方式為分割，原告主張分得甲B部分平方公尺，而被告分得甲A部分 147平方公尺及363地號之面積 349平方公尺。

然系爭363地號與364地號之土地價值並非相同，依歐亞不動產估價師聯合事務所之估價報告書，原告分得工業用地建蔽率為 70%，容積率為210%，反觀農業用地無此優惠，故系爭 2筆土地之價值性不同，工業用地每平方公尺價值為 11,400元，而農業用地僅7,300元，故有價差而有補償之必要。

原告主張兩造分得面積相同，但價值顯不同，又不願補差額，故該方案亦不公。

（四）經考量系爭土地現有使用狀況、所處位置、兩造共有人分割利益、及分割後之使用等一切情狀，請求採如附圖一所示分割方法。

理由如下：⑴按共有人現今使用土地之位置而為分割，避免拆除被告之建物。

⑵兩造所分得之土地形狀，均尚稱方正，且均已面臨既成巷道。

⑶依此分割結果，兩造分得土地之經濟價值相同，依歐亞不動產估價師事務所鑑價結果，363地號每坪之市價為24,000元，364地號每坪之市價為37,000元，兩造就系爭土地之分配價值應各為 4,865,275元，被告之所主張之方案係按分得土地之價值為分配，不生差額找補的問題。

（五）系爭土地 2筆地目雖不同，但因毗鄰亦非不得按分得面積之增減以調整分得土地之面積與價值均等之方案，若可達實質之公平正義，應屬符合分割共有物之本旨，被告之分割方案即兼顧實質公平正義與被告建物位置為分割。

被告所提分割方案，除可保留土地上建物外，分割後各共有人所分配之土地價值亦均等，分割後兩造各自取得之區塊部分完整，有利於日後土地充分使用，為此請求採用如附圖一所示分割方案。

（六）聲明：原告與被告分別共有座落於嘉義市○○段 000地號土地，地目雜，面積 349平方公尺，範圍全部土地，暨嘉義市○○段000地號土地，地目建，面積643平方公尺，範圍全部土地，應准予分割，分割方法如附圖一所示。

三、得心證之理由：

（一）按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限」、「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。

共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割」，民法第823條第1項、第824條第1項至第5項分別定有明文。

查原告主張系爭土地為兩造所共有，各共有人應有部分如附表所示等情，有原告所提之土地登記謄本及地籍圖謄本（見本院卷第 6頁、第7頁、第9頁）在卷足憑，復為被告所不爭。

又原告主張兩造共有人就系爭土地，未訂有不分割之協議，亦無因物之使用目的上不能分割之情形，則亦為被告所未爭執，揆諸首揭規定，原告訴請判決分割系爭土地，自無不合，應予准許。

（二）按法院定分割之方法時，亦應參酌當事人之聲明、共有物之性質、使用現況、價格、經濟效用及全體共有人之利益等因素，而為適當之分配，要以維持全體共有人之公平為標準。

關於系爭土地分割方案，有原告主張如附圖二、附圖三分割方案（見本院卷第139頁、第168頁）及被告則提出如附圖一分割方案（見本院卷第 138頁），茲就兩造所提出之分割方案審酌如下：1.按民法第824條第5項修法理由謂「但法令有不得合併分割之限制者，如土地使用分區不同，則不在此限」等語，而地籍測量實施規則第224條第1項規定有「土地因合併申請複丈者，應以同一地段、地界相連、使用（分區）性質相同之土地為限」。

查系爭 363地號土地使用分區為都市計劃範圍內之農業區，系爭 364地號土地則為零星工業區等情，有嘉義市政府都市計畫土地使用分區證明書乙紙（見本院卷第8頁）在卷可稽，是系爭2筆土地之使用分區不同，揆諸上開規定，自不得無視舊有地籍線及都市計畫之使用分區管制而將系爭 2筆土地合併後再加以分割。

對照兩造所提出之 3個分割方案，其分割方式雖有不同，然均保留舊有地籍線而未違反既有土地使用分區管制，自均無抵觸上開合併分割法令限制疑慮。

原告指稱被告所提分割方案違反法令限制云云，實係出於對被告所提分割方案之誤解，故其上開主張並不足採。

2.系爭土地位在嘉義市文化 864巷北側，系爭土地之西側、北側、東側均為他人廠房；

系爭 363地號土地西側坐落有門牌號碼嘉義市○○路 000巷00號之鐵皮屋乙棟，該屋南側設有半圓形魚池，鐵皮屋內部作為被告之子所設潤鋒營造公司辦公室使用；

系爭 364地號土地東南側則設有造景用水池；

對外為一通道為文化路 864巷且為無尾巷等情，業經本院履勘現場屬實，製有勘驗筆錄乙份（見本院卷第54頁）在卷可稽，復經囑託嘉義市地政事務所人員就地上物坐落現況繪製複丈成果圖（見本院卷第70頁）附卷可佐，並有現場照片14幀在卷可參（見本院卷第56頁至第62頁）。

3.就系爭土地對外聯絡條件方面，系爭土地既以南側所鄰之文化路 864巷作為對外唯一聯絡道路，為利系爭土地及其上建物於分割後各共有人分得之土地均能直接由上開道路出入，故自應將系爭土地以南北向分割線為界，始屬允當。

對照兩造就系爭土地所提出之分割方案，分割線亦均呈南北走向，是此部分分割方法兩造意見尚無歧異。

而原告所提如附圖二所示分割方案乃將系爭 2筆土地各自以南北向分割線分為面積各半之土地，並主張其分得系爭 363地號編號乙部分及系爭 364地號編號丙部分。

惟此種分割方式雖使原告所分得 2筆土地得以合併利用，但將致被告所分得土地分散在原告所分得上開土地之東西兩側而無從合併利用；

且被告所分得系爭 363地號土地編號甲部分面寬僅約5.3公尺，其南北長度將近42公尺；

所分得系爭364地號土地編號丁部分面寬約 8.8公尺，南北長度達38公尺，均呈現極狹長型，亦不利於被告將上開二部份單獨利用。

因此，原告所提如附圖二所示分割方案，顯然僅利於原告土地利用，而極不利於被告土地利用；

若將兩造分得位置對調，原告亦應無法接受此種分配方式，故此方案分配結果顯有害於系爭土地經濟上之利用價值且非屬公允之分割方案，並不可採。

4.若為兼顧兩造所分得土地均能合併利用之公平性及土地使用分區之限制，較為可行的分割方式便是將面積較大的系爭 364地號土地土地分割為兩筆，並將分割後之東側系爭363地號土地分給其中一造，而分割後之西側系爭364地號土地與系爭 363地號土地則均分配給另一造，舊有地籍線仍加以保留。

然系爭 2筆土地在土地使用分區管制上之類別不同，業如上述。

經本院送請鑑價結果：屬於農業區用地之系爭363地號土地為每平方公尺7,300元；

屬於工業區用地之系爭 364地號土地為每平方公尺11,400元等情，有歐亞不動產估價師聯合事務所估價報告書附卷可憑，足見系爭 2筆土地之經濟價值顯有差異，因此，採取此種分割方式，另須衡量兩造就系爭 2筆土地應有部分之總價值，始能為公允之分配。

5.系爭土地經本院送請鑑價結果，兩造就系爭土地應有部分之總價值各均為 4,938,950元等情，有歐亞不動產估價師聯合事務所估價報告書附卷可憑【計算式：分割前各共有人之持分價值＝(工業用地路線價 ×工業用地總面積＋農業用地路線價×農業用地總面積)÷2＝(11,400元/㎡×643㎡＋7,300元/㎡x349㎡)÷2＝4,938,950元】。

而比較兩造所提出如附圖一及附圖三之分割方案，兩造分割方案均將西側土地分配予被告，東側土地分配予原告，顯均係考量系爭 363地號土地上坐落有被告及其家屬所使用鐵皮屋之現況，故採取此種分配位置應屬兼顧兩造之意願及維持地上建物經濟效用之允當方式，應屬可採。

而兩個分割方案之區別僅在於：原告所提如附圖三所示分割方案，係以兩造最終分得相同面積之土地為目的，亦即：兩造所分得土地總面積同為 496平方公尺。

而被告所提如附圖一所示分割方案，則係以上開鑑價結果為基礎推算兩造應分配之土地面積，以兩造最終分得相同價值之土地為目的；

因東側系爭 364地號土地每平方公尺之單價較高，致原告所分配到之東側土地總面積僅為 434平方公尺而少於被告所分配到之土地總面積 558平方公尺。

本院考量土地為有限資源，且面積愈大、形勢愈完整之土地，愈能盡其經濟效用，若採取如附圖一所示分割方案，則原告所分配到之土地面積較原本就系爭土地應有部分換算之土地面積短少62平方公尺，待被告已就其所分得之西側土地開始利用後，原告將來若以土地面積不敷使用欲再價購取得其所短少面積之土地，即未必均能盡如人意，此將不利於原告所分得土地之經濟效用。

故本院認上開二個方案應以如附圖三所示分割方案較符合土地之經濟效用及兩造在分配上之公平，堪以採用；

惟兩造所分得土地因使用分區不同所造成之價值出入，仍待加以衡平。

6.按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（參照最高法院57年臺上字第2117號判例意旨參照）。

查系爭 2筆土地因使用分區不同致其經濟價值顯有差異，業如上述。

採取如附圖三所示分割方案，兩造所分配土地總面積固然相同，然其土地價值顯不相當，揆諸上開說明，自應以金錢互為補償。

經本院就原告所提如附圖三分割方案為分配之方式進行鑑價結果：原告應補償被告 715,450元等情，有歐亞不動產估價師聯合事務所估價報告書附卷可憑。

本院審酌上開鑑價結果，係經該事務所綜合考量土地位置、個別因素、土地使用法定管制與其他管制事項、土地利用情況及與鄰近或類似地區土地價格比較結果等事項所為，自屬允當，應可採取，故依鑑定報告以如附圖三所示分割方法就系爭土地分配結果，原告自應就土地部分補償被告715,450 元。

至原告固主張採取如附圖三所示分割方案，其不願補貼被告分配價值之不足云云，然原告依如附圖三所示分割方案所分得之土地其使用分區及地號均屬單純，目前地上亦無其他不利原告使用之建物，其分得土地價值相對於被告所分得土地為高，且將東側土地分歸原告所有乃為兼顧目前地上建物經濟效用維持所致，而其上開拒絕金錢補償差價之主張忽視系爭 2筆土地客觀上價值之差異，顯失公允，自不足採。

四、綜上所述，系爭土地依其使用目的並非不能分割，共有人間亦無不能分割之約定，然迄未能協議分割。

從而，原告本於共有人之資格，訴請被告就系爭土地予以分割，即屬正當，應予准許。

本院審酌系爭土地目前使用情形、分割後各筆土地之位置、對外通行條件、土地最大經濟效用等因素，暨分割後各共有人所受分配之土地價值不相當時，應以金錢補償等情，認原告所提出如附圖三所示分割方案為可採，爰判決如主文第1項。

復因分割後各共有人所受分配之土地，其價格並不相當，經參考鑑價結果並綜合兩造找補計算後，爰判決如主文第2項。

五、末按因分割共有物而涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之 1定有明文。

查本件雖認原告之主張為有理由，而准予分割系爭土地，惟分割共有物之訴，係合兩造之必要共同訴訟，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，故所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，是以本院認本件之訴訟費用應由兩造按其應有部分之比例分擔，較為公允，爰諭知如主文第3項所示。

六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書、第2項，判決如主文。

中 華 民 國 103 年 1 月 28 日
民事第一庭法 官 曾宏揚
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費
中 華 民 國 103 年 1 月 28 日
書記官 劉怡欣
附表：
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│共有人姓名│應有部分比例  │訴訟費用負擔比例  │備註    │
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│董壁顏    │系爭2筆土地各2│2分之1            │        │
│          │分之1         │                  │        │
├─────┼───────┼─────────┼────┤
│詹陳秀慧  │系爭2筆土地各2│2分之1            │        │
│          │分之1         │                  │        │
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附圖一：方案一（被告所提方案；見本院卷第138頁）
附圖二：方案二（原告所提方案；見本院卷第139頁）
附圖三：方案三（原告所提方案；見本院卷第168頁）