臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,103,簡,3,20140506,1

臺灣嘉義地方法院民事判決 103年度簡字第3號
原 告 鄧東森
訴訟代理人 陳信宏律師
鍾梅芳
被 告 陳溪河
被 告 陳竹頭
訴訟代理人 陳素芬
被 告 張陳秋美
上列當事人間拆屋還地事件，本院103年4月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告陳溪河、陳竹頭、張陳秋美應將坐落嘉義縣民雄鄉○○○段○○○○○○地號土地上，如附表即附圖編號甲所示面積八十一平方公尺之房屋拆除，並將土地返還原告。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣叁仟伍佰叁拾元由被告連帶負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面

一、被告陳溪河經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者；

擴張或縮減應受判決事項之聲明者；

該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、5款分別定有明文。

次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第 2號裁定參照）。

查原告起訴時，僅將陳溪河列為被告，並聲明：㈠被告陳溪河應將坐落嘉義縣民雄鄉○○○段 000○00地號土地（下稱系爭土地）上面積 266平方公尺之建築物拆除，將土地交付予原告。

㈡訴訟費用由被告負擔。

嗣訴狀送達後，原告發現上開建築物之門牌號碼為嘉義縣民雄鄉○○村○○○00號（下稱系爭房屋），且系爭房屋為被告陳溪河、陳竹頭、張陳秋美等 3人公同共有，系爭房屋兩側之鐵皮圍籬則係被告陳溪河獨自搭建，乃追加陳竹頭及張陳秋美為被告，並依複丈成果圖測量結果變更聲明為：㈠被告陳溪河、陳竹頭、張陳秋美應將坐落系爭土地上如附表即附圖所示編號甲部分面積81平方公尺之房屋拆除，並將土地返還原告。

㈡被告陳溪河應將坐落系爭土地之地籍線上之鐵皮圍籬拆除，並將土地返還原告。

㈢原告願供擔保，請准予宣告假執行。

㈣訴訟費用由被告負擔。

經核原告所為，屬追加對於訴訟標的必須合一確定之被告及擴張應受判決事項之聲明，且請求之基礎事實，均係被告就系爭土地是否無權占有乙事，則原告追加之請求，在相當程度內具有同一性或一體性，且就原請求之訴訟及證據資料，得於後請求之審理予以利用，而有繼續利用之可能性，依前揭最高法院裁定意旨，堪認前後聲明之基礎事實同一，揆諸前揭法條，原告所為訴之變更，應予准許。

至於原告依複丈成果圖更正請求拆除系爭房屋並返還土地面積之部分，僅屬事實上之更正，非屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，附此敘明。

貳、原告起訴主張：

一、緣系爭土地原為被告陳溪河所有，經原告於102年9月24日，依鈞院101年司執字第26849號強制執行事件拍賣程序而拍定取得，嗣亦取得權利移轉證書，並於102年9月27日變更登記為原告所有。

查坐落系爭土地上之系爭房屋為被告陳竹頭、陳溪河及張陳秋美 3人公同共有，而觀之前揭強制執行事件查封筆錄，系爭土地並未出租，亦無分管契約，系爭房屋則已多年未經使用，現狀上亦無人使用系爭房屋，故系爭土地與系爭房屋間並無任何租賃關係存在。

再者，原告係於 102年 9月拍賣取得系爭土地所有權，在原告取得系爭土地前，並無人使用系爭土地及房屋，是被告陳溪河等 3人與原告間，並無存在任何可占有系爭土地之法律關係，故原告與其等間並無可能存在租賃關係。

準此，系爭房屋既為被告 3人所有，與原告間並無任何占有系爭土地之法律關係，且其等占有亦未經原告同意，爰依民法第767條規定，請求被告陳溪河等3人拆除系爭房屋，並將土地返還原告。

二、另查，坐落系爭土地之地籍線仍屬系爭土地範圍，所有權亦為原告所有，而坐落系爭土地之地籍線上鐵皮圍籬乃被告陳溪河搭蓋，亦無正當權源，且未經原告同意而占有系爭土地，是依民法第767條規定，請求被告陳溪河拆除該鐵皮圍籬，並將土地返還原告。

退步言，原告另提出與被告陳溪河間之錄音光碟及譯文，錄音中陳溪河提到圍離他要拆，故原告與被告陳溪河間有拆除圍籬的合意存在，另請求被告陳溪河依兩造間之合意履行拆除圍籬之契約等語。

三、並聲明：㈠被告陳溪河、陳竹頭、張陳秋美應將坐落系爭土地上如附表即附圖所示編號甲部分面積81平方公尺之房屋拆除，並將土地返還原告。

㈡被告陳溪河應將坐落系爭土地地籍線上之鐵皮圍籬拆除，並將土地返還原告。

㈢原告願供擔保，請准予宣告假執行。

㈣訴訟費用由被告負擔。

叁、被告答辯則以：

一、被告陳竹頭答辯略以：系爭房屋為被告陳竹頭等 3人之父親陳老聬所興建，登記在渠等母親陳郭耳名下，嗣由被告陳竹頭 3人繼承，並非被告陳溪河所有。

另系爭房屋兩側鐵皮圍籬部分，係被告陳溪河獨自搭蓋。

至於訴訟費用及執行費用應由拍定人即原告負擔。

並聲明：原告之訴駁回；

訴訟費用由原告負擔。

二、被告張陳秋美答辯略以：系爭房屋兩側之鐵圍籬係被告陳溪河搭蓋，與被告張陳秋美無關。

其願意拆除系爭房屋，但原告未與其商量拆屋之事即提告，故訴訟費用及執行費用應由拍定人即原告負擔。

並聲明：原告之訴駁回；

訴訟費用由原告負擔。

三、被告陳溪河未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

肆、本件依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：

一、兩造不爭執之事項㈠坐落嘉義縣民雄鄉○○○段000000地號之土地，原為被告陳溪河所有，經債權人聲請強制執行，於102年9月24日由原告鄧東森買受拍定，嗣亦取得權利移轉證書，並於102年9月27日變更登記為原告所有。

㈡門牌號碼為嘉義縣民雄鄉○○村0鄰00○00號、稅籍編號00000000000號之系爭房屋坐落系爭土地上，為被告陳竹頭、陳溪河及張陳秋美3人公同共有。

二、經兩造協議簡化之爭點㈠本件有無民法第425條之1法定租賃之適用？㈡原告請求被告3人拆除系爭房屋並返還土地，有無理由？

伍、本院得心證之理由：

一、查系爭土地於102年9月24日經原告拍定時，原土地所有權人為被告陳溪河，坐落其上之系爭房屋則為被告陳溪河、陳竹頭及張陳秋美 3人公同共有乙情，有系爭土地之異動索引、嘉義縣財政稅務局 103年1月9日嘉縣財稅分字第0000000000號函附卷可稽，並經本院依職權調閱本院 101年度司執字第41929號執行卷無誤（詳本院卷第48、54至58、 125、126頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。

二、又系爭房屋經本院履勘現場結果，系爭土地北側、東側、西側與他人土地相連，南側面臨現有道路，含水溝蓋寬度約 5、6米，道路往南約 100公尺可連接嘉107公路。

系爭房屋門牌為民雄鄉○○村○○○00號，稅籍編號 為02829號，材質為一層樓竹木造等情，業據本院履勘現場查證屬實，並囑託地政人員繪製複丈成果圖，此有本院勘驗筆錄、嘉義縣大林地政事務所103年1月22日嘉林地測字第0000000000號函檢附之複丈成果圖存卷足憑（詳本院卷第30至35、51至52頁），且為兩造所不爭執，亦堪採信。

三、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制。

民法第425條之1第1項定有明文。

其中，「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」是否以土地、房屋均屬一人單獨所有，別無共有人者為限，法條文義未明，惟應以擴張解釋並適用為宜。

其理由在於：民法第425條之1之立法意旨，在平衡兼顧社會經濟之公益及房地所有人之私利，以保存土地上建物之使用價值，參酌最高法院48年台上字第1457號判例及73年度第 5次民事庭會議決議而增訂，而此等判例及決議之適用範圍，89年度台上字第 284號判決闡示：「所謂『土地及房屋同屬一人』，包括『土地及房屋同屬相同之共有人』及『土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人』之情形在內。」

。

而本件所涉者，乃「『房屋』共有人數除與土地相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形，雖不在上開判決闡示之列，惟本件之情形，應屬民法第425條之1增訂時之前揭考量範疇，自應擴張解釋其文義而適用之，以貫徹其立法意旨。

四、惟仍須進一步考量者乃上開判例所涉事實，係土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後「出賣」時，基於房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，為維護社會經濟，而認除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。

徵諸88年4月21日增訂民法第425條之1 立法理由所示「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價」之意旨，足見上開判例及民法第425條之1之設，除係基於社會經濟之公益上理由，避免因土地及建物各異其所有人，造成建物無從利用土地而遭拆除之不利，亦側重於土地受讓人已預見其土地上有原土地所有人所有之建物，仍願買受土地，衡諸常情，亦得合理期待土地受讓人與原土地所有人就此已於契約中有所安排，或獲得他種補償，則於此情況下，權衡土地受讓人、房屋受讓人及社會整體經濟利益，課予土地受讓人容忍房屋受讓人繼續使用土地之義務，對其權益應無顯然不公之情，亦可避免原存在之房屋因基地移轉他人，致遭土地受讓人以無權占有為由訴請拆除該房屋，對房屋所有人及社會經濟造成不利之影響。

由是以觀，倘若土地上坐落之房屋已無甚經濟價值，抑或有事實足認系爭房屋已達不堪使用之程度，倘仍依上開判例意旨及民法第425條之1之規定推定土地受讓人與房屋受讓人間有租賃關係存在，對土地受讓人並非公允。

此時應可認定房屋使用存續期間已屆至，不得依民法第425條之1第1項規定逕自推定土地受讓人與房屋受讓人間存有租賃關係。

五、基上，本院認系爭房屋拍賣當時，系爭土地為被告陳溪河所有，坐落其上之系爭房屋則為被告陳溪河、陳竹頭及張陳秋美 3人公同共有，此種情形亦有適用民法第425條之1之餘地，固如前述。

惟個案上是否確有適用民法第425條之1之情形，足以推定出賣人與買受人間有法定租賃權之存在，仍應視不同個案之個別情形加以斟酌認定。

本院於審理時詢之：系爭房屋是否有人居住？被告張陳秋美陳稱：陳溪河在4、5年前跟兄弟吵架之後就搬出去，從那之後就沒有住在那間房屋裡等語（詳本院卷第93頁背面）。

本院復斟酌系爭房屋係被告陳溪河等 3人之父親陳老聬所興建之竹木造房屋，年代久遠，再參以本院履勘現場時，系爭房屋前堆滿枯枝、木板、垃圾等雜物，四周雜草叢生，原本房屋大門之處，門板已脫落不知去向，屋內空蕩無擺放家俱，房屋內四散竹條、木棍、保麗龍等垃圾等情，有系爭房屋之照片16幀在卷足憑（詳本院卷第127至134頁），足見系爭房屋不但係年代久遠之竹木造房屋，且被告陳溪河搬離系爭房屋4、5年以來，系爭房屋不但無人居住，且房屋窗戶破損、大門脫落不之去向，屋內除四散竹條、木棍等垃圾外，則空無一物。

六、而法定租賃權之規範目的之一，乃在於房屋之價值通常較高，為免房屋因無基地之利用權而遭拆除，致對房屋所有人及社會經濟造成不利之影響。

然而，茍房屋雖未達於全然滅失致所有權消滅之程度，倘其價值已所剩無幾且對房屋所有人不具有經濟上之效用，縱經拆除，亦難謂將致房屋所有人及社會經濟受有極大之不利益。

則判斷房屋是否達不堪使用之程度，自應斟酌房屋之現況、存續年間、所有人之使用情形等一切情狀予以綜合評價，不以房屋已屬斷垣殘壁而滅失為必要。

本院斟酌系爭房屋係木造材質，興建迄今已年代久遠，且自被告陳溪河4、5年前搬離以後即無人居住而荒廢破敗，綜上各情，足認系爭房屋幾無經濟價值，已達不堪使用之程度。

揆諸前揭說明，本院權衡土地受讓人、房屋受讓人及社會整體經濟利益，再參酌系爭房屋已幾無經濟價值，且有事實足認系爭房屋已達不堪使用之程度，故本件尚無從依民法第425條之1之規定推定兩造間有法定租賃關係存在。

是以，原告依民法第767條物上請求權規定，請求系爭房屋之公共同有人即被告陳溪河、陳竹頭及張陳秋美拆除如附表即附圖編號甲所示面積81平方公尺之系爭房屋，即屬有據。

七、至於原告主張系爭房屋兩側之圍籬係被告陳溪河所搭蓋，坐落於系爭土地兩側之地籍線上，爰併請求拆除之等語。

然查，原告主張系爭房屋兩側圍籬所坐落之位置，正位於系爭土地與相臨土地間之地籍線上，此有嘉義縣大林地政事務所103年4月3日嘉林地測字第 0000000000號函檢附之複丈成果圖在卷可按（詳本院卷第140、141頁）。

則系爭房屋兩側之圍籬縱使係被告陳溪河所搭蓋，然該圍籬之位置係坐落在系爭土地兩側與相臨土地間之「地籍線」上，並非坐落於系爭土地上，亦未超出系爭土地而占用鄰地。

故原告依民法第767條規定請求拆除系爭房屋兩側之圍籬，自屬無據。

再者，原告主張其提出與被告陳溪河間對話之錄音光碟及譯文，依錄音光碟內容，被告陳溪河已應允拆除圍籬，故另依兩造合意之契約請求被告陳溪河拆除圍籬等語。

然查，依被告提出之錄音光碟內容，尚無證據可資證明錄音中之對話者確實係原告與被告陳溪河 2人，故縱使當庭播放錄音內容，亦無客觀證據可認定係被告陳溪河本人之對話內容，故本院認無當庭播放錄音光碟之必要。

況且，觀諸錄音譯文前後內容，對話者之一雖曾陳稱「圍牆，我拆」等語，然對話者其後又陳稱：「廢話一大堆，回去。」

、「不用商量，回去，我都沒地了，還理你那麼多，你自己眼睛沒睜開。」

等語，由對話者間之內容，可知所謂「圍牆，我拆」之語，僅係意在推搪敷洐而已，並非對話者間經過慎重確立之合意，因此，原告僅以對話者間匆促敷衍之對話內容，主張對話者間有拆除圍籬之合意云云，要無可採。

基上，原告雖主張其與被告陳溪河間有拆除圍籬之合意云云，然依原告提出之錄音光碟及譯文內容，本院認其前揭主張尚無足憑採，故原告依契約之法律關係請求被告陳溪河拆除圍籬云云，洵屬無據。

陸、綜上所述，本院認兩造間並無民法第425條之1之法定租賃關係存在，故原告依物上請求權之法律關係，請求被告等 3人拆除坐落系爭土地上，如附表即附圖編號甲所示之系爭房屋，並將土地交還原告，為有理由。

至於原告依民法第767條及契約之法律關係請求被告陳溪河拆除系爭房屋兩側之圍籬，則無理由，應予駁回。

柒、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。

捌、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第87條第1項、第79條分別定有明文。

本院就原告請求被告等 3人拆除系爭房屋並返還土地部分為勝訴判決，至於原告追加請求被告陳溪河拆除圍籬部分雖受敗訴判決，惟原告追加請求拆除圍籬部分，本不併算其訴訟標的之價額，是本院衡量上情，命被告等 3人應就拆除系爭房屋並返還土地敗訴部分，連帶負擔第一審裁判費3,530元。

玖、原告陳明願供擔保，請求為假執行之宣告，經核原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，本院爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

拾、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項、第79條、第85條第2項、第389條第1項第5款，判決如主文。

中 華 民 國 103 年 5 月 6 日
民二庭法 官 林中如
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 6 日
書記官 許錦清
附表（即附圖）：
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│編號│            坐 落 土 地             │ 房屋面積 │
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│甲  │嘉義縣民雄鄉○○○段000○00地號土地 │81平方公尺│
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