臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,103,重訴,11,20140805,1

臺灣嘉義地方法院民事判決 103年度重訴字第11號
原 告 沈漢昇
訴訟代理人 吳宏輝律師
複 代理 人 余靜雯
訴訟代理人 黃郁婷律師
黃文章律師
被 告 祭祀公業沈保生
法定代理人 沈長庚
訴訟代理人 林德昇律師
上列當事人間確認優先承買權存在事件，經本院於民國103年7月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。

最高法院52年度台上字第1240號判例要旨可資參照。

本件原告主張對於被告出售之坐落嘉義市○○段000地號、191地號及194地號土地（下稱系爭土地）有優先承買權，為被告否認，則原告就系爭土地優先承買權之存否即屬不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，原告提起本件確認之訴，有受確認判決之法律上利益，先予敘明。

二、原告主張：㈠系爭土地為被告祭祀公業所有，原告為祭祀公業派下員即系爭土地之公同共有人，於系爭土地出賣時，有優先承購權存在。

詎原告於民國102年6月19日竟接獲被告寄發之存證信函，通知已出售系爭土地並可領取土地價金新臺幣（下同）421,800元，然原告從未接獲被告為優先承購權行使與否之催告，遂分別於102年6月25日及同年月28日以存證信函及聲明異議書向被告及嘉義市地政事務所聲明異議，表示行使優先承購權。

而被告申請移轉登記系爭土地所有權之申請案，經嘉義市地政事務所駁回，被告嗣向嘉義市政府提起訴願亦遭駁回，被告再提起行政訴訟，業經高雄高等行政法院103年度訴字第40號案件（下稱系爭行政訴訟）駁回申請在案。

㈡被告提出之嘉義忠孝郵局第000153號存證信函（下稱系爭存證信函），未符合土地法第34條之1所定通知行使優先承買權之必要要件，不得評價為已盡合法通知義務：⒈被告並未將系爭土地買賣契約之應有「同樣買受條件」通知原告知悉，要屬不合法通知。

依系爭存證信函內容，①原告無法得知買受人為何人，亦未隨函併附買賣契約書以供受通知人核對，且更改買受土地之登記權利人，從呂楊月變更為李宏榮、再變更為戴俊郎，被告於100年9月20日通知當時，是否有其主張之買賣關係存在，實有疑義。

②被告提出之買賣價金含糊不清，無法確悉真正價金，被告102年11月5日民事陳報狀記載：除67,093,600元外，買方尚須負擔之金額為不確定之數字，約略為上開金額的兩倍等語。

足證被告業已自認買受人需負擔之買賣價金尚不確定，何來合法通知派下員即原告優先承買，又函文僅簡略提及「每坪出賣價金扣除出賣人應負各項費用及相關稅款後實賣新臺幣貳萬元正」，然究竟何謂實賣、虛賣，遍觀系爭存證信函隻字未提出賣系爭土地之總價金，反而模糊敘述每坪實賣之價金2萬元。

③通知未指出出售土地為何筆，面積範圍無法確認。

依系爭存證信函第1條記載似隱含有419.60坪並未出賣，且買受人將來須與被告共有該419.60坪土地之意味。

然被告出賣之系爭土地有3筆，該未出賣之419.60坪土地，將來究竟存續於那一塊土地上，再191地號土地面積為257平方公尺，約77.74坪；

194地號土地面積為350.43平方公尺，約106.01坪，此兩筆土地面積合計約183.75坪，則該未出賣之419.60坪是否係存續於此2筆土地中之1筆，抑或係完全存續於此2筆土地上，倘如此，是否意味191、194地號土地並未在出賣範圍，通知並未明確記載，受通知人無從決定是否承買。

④通知未清楚說明必要費用共有多少以及計算方式，使派下員無法預見此部分費用。

系爭存證信函備註欄究竟係要將「各項費用及相關稅款」，交由被告負擔，抑或交由陳金藏與不明之買受人共同負擔，文義上前後矛盾，受通知人無法決定是否承買，倘該部分費用及稅款果由陳金藏與買受人共同負擔，陳金藏究係本於如何之身分、地位，與買受人共同負擔費用及稅款，又為何陳金藏須與買受人共同支理，事後買受人應否支付報酬或其他利益予陳金藏，又所謂報酬、其他利益又是多少金額，上開各項費用皆屬不明確之費用，被告竟未將上開費用列出並詳實載明，自非受通知人所能預見，派下員無法決定是否承買。

參酌最高法院85年台上字第2118號、98年台上字第479號判決意旨及臺北市政府法規會95年2月9日北市法一字第00000000000號函要旨，如此不明確買受條件，自應評價為被告並未將「買賣條件」如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等條件合法告知原告。

被告仍未合法通知、催告派下員行使優先承買權。

⒉被告並未將系爭土地決定出售之「派下員姓名、地址」併予通知原告知悉，依最高法院95年台上字第2955號判決意旨，應將決定出售之共有人姓名、地址併予通知，俾便有權行使之一方能以書面通知決定出售之土地共有人，系爭存證信函僅簡略提及願承購者，於接文翌日起10日內至通知人事務所，並未詳實記載決定出售之派下員姓名、地址等資料，依前揭最高法院判決意旨，被告未盡土地法第34條之1所定優先承買權行使之通知義務，要屬不合法通知。

⒊系爭存證信函就買賣契約之「契約要素」全然未特定，自屬不合法通知，系爭存證信函當事人不明、標的物未特定、價金不明確，又「其他費用、增值稅款、報酬」等皆屬「不明確之費用」，被告並未將上開費用逐一臚列詳實載明，至於由「何人負擔」此一「不明確費用」，語意前後矛盾，足證系爭通知函係不明確通知，自屬不合法通知。

參酌前揭臺北市政府法規委員會函示意旨，系爭通知函及公告內容並未敘明契約當事人、標的物土地、買賣價金內容，亦未載明各項應付費用之金額，依函示意旨，並無從達到「他共有人知悉以同樣條件訂立買賣契約之相關資訊」之原則，自有妨礙共有人有效行使優先購買權之虞，故其通知自不合法。

原告雖未於公告後10日內表示優先承買，自未當然即喪失優先承買權，原告之優先承買權現仍存在。

原告所持見解亦為嘉義市地政事務所、嘉義市政府肯認，有行政訴訟答辯書及訴願決定書可資參照，且系爭行政訴訟判決意旨，亦認系爭存證信函所為通知優先購買之內容及條件確有嚴重不明，致原告無從行使優先承買權，自不得評價為出賣人即被告已對原告為合法通知。

㈢被告登報公告行為不符合相關函令規定，其行為無效，原告仍得主張優先承買權。

依據臺灣省政府民政廳641215民甲字第26653號函令，登報公告之條件須為全體派下均能閱悉之報紙刊登，若僅為特定地區讀者方可知悉者，登報公告即不符合函令要件，其登報公告之行為無效，須重新辦理。

被告當時於臺灣時報刊登公告，惟該報之主要發行地在高雄，屬於特定區域發行之地方報紙，而派下員多達158人，遍及全國各地，被告僅在高雄之地方報紙上刊登公告，非居於高雄之派下員根本無法閱悉公告，更無法主張優先承買權之權利。

被告應於全國性報紙刊登公告，方符合登報公告之要件，如今被告以不當之手段企圖剝奪原告等派下員優先承買權利，其登報之行為亦不符合規定，被告於101年12月9日之登報公告行為無效，應重新辦理，原告並未受到合法通知，仍得主張土地法第104條第1項規定之優先承買權。

且系爭行政訴訟判決意旨，亦認被告僅以招領逾期為由，即將通知行使優先購買權之系爭存證信函率以公告方式（即登報）代替通知，核與土地法第34條之1執行要點第7點第3款之規定不符，難謂被告已合法通知原告行使優先購買權。

㈣原告基於土地分管協議、租賃契約等法律關係之合法權源占用系爭土地，故原告自得再基於土地法第104條第1項規定主張優先承買。

證人沈長成、沈啟勳於本院102年度訴字第533號拆屋還地訴訟中（下簡稱另案拆屋還地訴訟）之證言，足證原告占用系爭土地要非無償，係以支付地價稅為其對價，且多年來均依約、按期、如實繳交，從未欠繳，依最高法院72年度台上字第4295號判決意旨，原告多年來應評價為本於租賃契約之法律關係而有權占用系爭土地，自得基於土地法第104條第1項規定主張基地承租人之優先承買權。

㈤並聲明：⒈確認原告就系爭土地有優先承買權存在。

⒉被告應按其與訴外人間就系爭土地買賣契約之同一條件，與原告訂立書面買賣契約，並將系爭土地所有權全部移轉登記及交付予原告。

三、被告答辯以：㈠本件買賣之賣方應取得之價金權利，買方均已履行完畢。

系爭土地價金買方已全部付清，買賣關係明確存在，派下員將近130人已領取全部土地價金，僅將近30人派下員未領取，未領取之土地價金均提存於法院。

被告已依土地法及其相關法定踐行通知原告行使優先購買權。

原告於法定主張時效內未表示購買之意思表示，已喪失並放棄優先購買權。

被告通知原告優先購買權之條件明確：①土地價金每坪2萬元，扣除公祠用地105坪及道路314.60坪後，土地價金每坪2萬元。

②買方負擔之責任確定，包括公業派下員委託陳金藏有關其公業派下員全員清理、系統表清理、財產清理之各項登記及其相關登記之報酬金。

地上房屋拆除補償金、拆除工事費用、清理廢棄遷費用及其相關費用。

公祠興建祠堂約20坪之工程費用、材料費、水電設備費用及其相關費用。

土地增值稅款。

符合「同樣條件」通知原告行使優先購買權。

③系爭土地為祭祀公業土地原本就極為複雜，且不特定因素太多，又有派下員及非派下員占用該土地建屋約40至50棟，於通知優先購買權時（100年9月20日）地上房屋仍有40至50棟，目前（103年5月）買方已處理拆除剩餘10至20棟，尚未拆除完畢，相關費用均由買方負擔，非常明確。

④土地法及其相關法令只有以「同樣條件」通知優先購買權之規定，有關買方負擔責任是否需以明確費用表示，並無法令規定。

⑤以法院拍賣之共有土地，條件為地上有非合法占用之建物，不點交，地上建物由拍定人自理，優先購買權（土地共有人）可以「同樣條件」優先承買，即法院拍賣條件亦有類似本件之買賣情形。

⑥土地法第34條之1第5項準用第4項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，依最高法院100年度台上字第1673號、86年度台上字第3122號判決要旨，土地法第34條之1第4項應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。

故出賣之共有人與他人所定契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始有合法行使優先承購權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權，於出售土地共有人所定之期限經過後，其優先承購權即行消滅。

⑦系爭土地登記在李宏榮、戴俊郎名下乃依買方呂楊月之指定，依買賣契約第肆條：產權移轉「二、本件土地買賣移轉登記名義人由買方指定」。

而買方呂楊月提出聲明書聲明系爭土地確係其指定移轉給李宏榮、戴俊郎2人無誤。

⑧被告於接到優先購買權之通知後，10天內根本未向通知人表示任何意見或提出買賣條件不明確之異議，可見原告已是默示表示放棄優先購買權。

⑨土地法第34條之1執行要點，並未規定要將同意出賣之共有人一一列明告知受通知人，被告未將欲出賣共有人告知原告並無違法可言。

⑩按土地法及其相關法令無規定優先購買權通知書需附買賣契約書及載明買受人為何，只要買賣關係存在，優先購買權人於通知之法定期間內自可依相同條件向通知人主張優先購買，未載明買受人，並不影響優先購買權人主張購買土地之效力。

㈡本件優先購買權之通知書合法送達原告。

⑴代理人陳金藏100年9月20日寄出存證信函通知書，郵局載明「招領逾期」，依民法第95條及最高法院58年台上字第715號、54年台上字第952號、75年台抗字第255號、86年台抗字第628號、95年台上字第2611號、96年台上字第2792號等判例判決裁定，其意旨為：寄交非對話之書信，為就相對人之戶籍所在地投郵，經郵局以招領逾期退回，足見相對人之居所並非不明，相對人無正當理由拒收，或相對人已受郵局通知往取書信，該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可以了解其內容，應認為已達到而發生效力。

據此本件已達通知之效力，即已合法踐行通知之義務。

⑵原告於102年6月25日以相同戶籍地址「嘉義市○區○○里○○○00號」寄出信函表示願依同樣條件承購土地，即表示該戶籍地址可將文書送達至原告可支配範圍，原告隨時可以了解其內容，陳金藏100年9月20日受郵局招領逾期退回之存證信函，更可證明原告實際應為拒收。

但無論拒收或招領逾期，本件通知書依據上開裁判意旨，已生通知之效力即已合法踐行通知義務。

公告，是經由法院提存所及嘉義市地政事務所必須檢附之文件，被告進行公告程序更加證明義務人已善盡通知之義務。

且被告刊登之臺灣時報，亦為法院拍賣程序所認同之報紙，其發行量之多寡與公告之效力無涉。

㈢原告以就系爭土地有租地建屋之租賃關係存在，依土地法第104條規定主張優先購買權，但原告於另案拆屋還地訴訟，提出分管契約、租賃關係之抗辯，法院已判決認定原告之主張均不可採，故判決原告應拆屋還地。

依該案判決理由，既認定原告與被告並無租地建屋之法律關係，原告於本件再主張租賃關係，並無理由。

㈣原告雖提出系爭行政訴訟判決書，然依臺北高等行政法院102年度訴字第1253號判決見解，登記之權利人、義務人或與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者，係指登記權利人與義務人或關係人間，就申請登記法律關係之爭執而言。

該系爭登記之權利人、義務人申請登記之法律關係為就系爭不動產之「買賣關係」，原告之異議則係主張就系爭土地有優先承買權存在，並非就原告與李宏榮、戴俊郎間之買賣關係有所爭執，則嘉義市地政事務所以土地登記規則第57條第1項第3款規定，駁回被告等人之申請，自非適法，惟該判決引用土地登記規則第97條第3項、第57條第1項第2款規定，駁回被告等之行政訴訟，屬判決適用法規不當之違背法令。

又嘉義市地政事務所就被告所有權移轉登記之申請，未以形式書面審查，反而行使司法機關之審理權，逕為被告對優先購買權通知是否正當適法為實質上之認定，顯有違規定。

嘉義市地政事務所對於原告之異議應依土地登記規則第97條第3項規定駁回異議，卻依土地登記規則第57條第1項第3款規定駁回申請，應無理由。

被告係按派下員名冊之戶籍地址通知行使優先購買權，經郵局以招領逾期退回，原告之居所並非不明，該書信已達到原告之支配範圍內，原告隨時可以了解其內容，應認已達到而發生效力，合法送達，原告既未於通知之期限內為優先購買之意思表示，不能於原告按同一地址為領取土地分配款之通知收受送達後，再主張為優先購買之表示。

就所謂條件不明確部分，通知已明確載明土地出售之坪數、每坪之單價、買受人應負擔之其他附帶條件等，不能謂為條件不明確。

行政法院未就其是否提出已逾期限內為優先購買意思表示之證據為形式上審查，反而凌駕法院就優先購買權爭議之判決前，為實質上之認定，顯屬不當。

依內政部47年10月28日台（47）內地字第19180號、64年12月15日台（64）內地字第508096號函示意旨，嘉義市地政事務所在未由法院裁定假扣押、假處分或查封登記前，僅因異議人即原告以私權糾紛提出異議，竟逾越司法機關之裁定，將申請登記駁回，應屬不法。

原告於102年6月25日存證信函僅表示願意同條件優先承買，並未表示有買賣條件不明確之主張，是訴訟中為了抗辯，才主張買賣之條件不明確。

本件買賣非常明確，相關之程序費用由買受人負擔，出賣人純按坪數每坪2萬元，不須負擔稅金或其他費用，行政法院曲解文義。

本件為祭祀公業之土地，加上有第三人及派下員占用，本屬複雜，惟派下員「稅後實賣2萬元」應屬明確之買賣條件。

㈤並聲明：駁回原告之訴。

四、原告主張系爭土地為被告祭祀公業所有，原告為祭祀公業派下員，被告將系爭土地出賣訴外人並通知原告可領取土地價金，原告則於接獲通知後向被告及嘉義市地政事務所聲明異議表示行使優先承購權。

又被告申請移轉登記系爭土地所有權之申請案，經嘉義市地政事務所駁回，被告嗣向嘉義市政府提起訴願亦遭駁回，被告再提起行政訴訟，業經系爭行政訴訟駁回申請在案等情，被告不爭執，並有原告提出之系爭土地登記謄本、派下現員名冊及全員系統表、通知領取土地價金之存證信函、原告寄發之存證信函、聲明異議書、嘉義市地政事務所函文、嘉義市地政事務所行政訴訟答辯書、嘉義市政府訴願決定書等影本在卷可稽。

又被告抗辯本件買賣價金有部分派下員未領取，原告未領取之價金均提存於法院乙節，亦經調取本院102年度存字第455號、101年度存字第476號清償提存案卷核閱屬實，均堪信為真。

五、原告主張被告系爭存證信函未符合土地法第34條之1所定通知行使優先承買權之必要要件，原告登報行為亦不符合規定，原告未受到合法通知，且得主張土地法第104條第1項規定之優先承買權等情，為被告否認並以前揭情詞置辯，則本件爭點在於：被告優先承買之通知是否合法有效，原告主張其優先承買權存在有無理由。

經查：㈠按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購；

前開規定，於公同共有準用之，土地法第34條之1第4項、第5項定有明文。

又前揭規定之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。

而所謂同樣條件，係指共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人均需表示接受，始有合法行使優先承購權可言。

倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權，於出售土地共有人所定之期限經過後，其優先承購權即行消滅（最高法院86年度台上字第3122號、98年度台上字第1285號裁判意旨參照）。

又祭祀公業派下員對於祭祀公業之不動產，係屬公同共有關係，依前開規定，祭祀公業之不動產出賣時，公同共有人（即派下員）即有優先承購權。

再按徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104條第2項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄，土地法第34條之1執行要點第11點第2款定有明文。

又土地法並未準用民事訴訟法關於送達之規定，就意思表示之通知應回歸民法之規定。

按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。

所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言。

最高法院58年台上字第715號判例要旨可資參照。

㈡本件原告為被告祭祀公業派下員，即為系爭土地之公同共有人，已如上述，依前揭土地法規定，對於系爭土地有優先承買權。

原告雖主張系爭存證信函未符合土地法第34條之1所定通知行使優先承買權之要件，然核諸系爭存證信函所附通知優先購買土地之附表內容（本院卷第29頁至第30頁），就買賣標的、買賣價金、各項費用及稅款負擔等條件之記載，與被告和買受人呂楊月間之買賣契約書內容相同（102年度嘉簡字第519號卷第62至63頁），而依買賣契約及系爭存證信函附表內容將地面積合併計算觀之，系爭存證信函及買賣契約均表明是將系爭土地及同段709地號、852地號土地合併一次出賣，原告僅就系爭土地部分主張行使優先承買權，依前揭裁判意旨，已難認為合法行使優先承購權。

又本件買賣契約之買方為呂楊月，有100年2月1日訂約之買賣契約影本在卷可資佐證，呂楊月係依買賣契約第肆條二「本件土地買賣移轉登記名義人由買方指定」之約定，將系爭土地分別指定移轉予訴外人李宏榮、戴俊郎等情，亦有呂楊月之聲明書在卷可稽（本院卷第187頁），尚難認買賣契約有原告所指變更買受人之情節。

系爭存證信函附表就系爭土地部分所述「每坪出賣價金扣除出賣人應負各項費用及相關稅款後實賣新臺幣貳萬元正。

備註：出賣人應負各項費用及相關稅款：⑴處理貴公業派下全員清理、系統表清理、財產清理之各項登記及其相關登記之報酬金。

⑵地上房屋拆除補償金、拆除工事費用、清理廢棄物遷離費用及其相關費用。

⑶公祠興建祠堂約建坪20坪平房之工程費用、材料費、水電設備費用及其相關費用。

⑷土地增值稅稅款。

以上⑴～⑷各項費用及稅款全由通知人與買受人共同負責支理與出賣人無干」（本院卷第29頁）之文句，係指出賣人不需要負擔以上4項費用及稅款之意等情，亦經被告陳明略以：清理祭祀公業土地應由祭祀公業負擔的費用，因是祭祀公業土地，有第三人占有、派下員占有，買賣條件較複雜，又要興建公祠，如果要出賣人負擔就不會明確，所以才特別表示以上⑴至⑷的各項費用及稅款由通知人及買受人共同負責支理，對賣方來說，稅後實賣2萬元，就是出賣後不需要負擔任何手續費或是稅金，賣的坪數也在附表裡面標示的很清楚等語（本院卷第164頁反面至第165頁），系爭存證信函附表之通知承買條件，就賣方而言，其文義並無不清、不明或矛盾之情形，堪認被告於系爭存證信函除已將買賣土地之事實通知外，業已將其與特定買受人即呂楊月間訂立土地買賣契約之同樣條件，通知予原告即優先購買權人。

又系爭存證信函附表已明示祭祀公業半數以上派下現員委任通知人代為處分祭祀公業5筆土地，如願依條件承購者，於接文翌日起10日內至通知人事務所辦理承購土地手續等文（本院卷第29頁至第30頁），核與原告所指最高法院95年台上字第2955號判決所示俾便有權行使優先承買權之一方能以書面通知決定出售之土地共有人之意旨無違，本件未通知出售派下員之姓名及地址，並不影響原告行使優先承買權，被告優先承買之通知合法有效，原告主張被告仍未合法通知、催告派下員行使優先承買權云云，並非可採。

㈢本件原告之戶籍地址為「嘉義市○區○○里○○○00號」，有原告戶籍資料在卷可稽（本院卷第18頁），被告於100年9月20日以系爭存證信函通知原告行使承買權，投遞地址即為前揭戶謄址，雖因無法投交，由郵局以招領通知單通知招領，又因期滿未領取，郵局以招領逾期為由退還寄件人，有系爭存證信函、附表內容、招領通知等在卷可參（本院卷第28頁以下），然徵之被告於102年6月19日以存證信函投遞前揭原告戶謄址，通知原告領取土地款，原告收受該領取土地款之存證信函後，於102年6月25日即以存證信函通知被告對於系爭土地欲行使優先購買權，此有存證信函影本在卷可稽（102年度嘉簡字第519號卷第8頁、第11頁），足認以原告前揭戶謄址為送達地址，對原告為送達存證信函，不會發生無法送達之情形，則依前揭民法規定及說明，被告以原告前揭戶謄址對原告送達通知優先承買之系爭存證信函，該通知已達到原告之支配範圍內，原告隨時可以了解其內容，被告抗辯系爭存證信函有關優先承買權通知已送達原告而發生效力，應屬有據，被告嗣後另為刊登臺灣時報之公告行為，並不影響系爭存證信函通知效力之認定。

原告主張被告以刊登臺灣時報之公告方式，未合法通知原告行使優先購買權云云，尚非可採。

本件原告遲至102年6月25日始以存證信函為行使優先購買權之表示（102年度嘉簡字第519號卷第11頁），顯逾前揭規定及系爭存證信函限定之10日期間，依前揭土地法規定及說明，應視為已放棄優先購買權，原告逾期後始以存證信函向被告表示行使優先購買權，應不生優先購買權之效力。

㈣按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項定有明文。

原告主張基於土地分管協議、租賃契約等法律關係之合法權源占用系爭土地，依前揭規定有優先購買權，並以證人沈長成、沈啟勳於另案拆屋還地訴訟之證言為據。

然本件祭祀公業派下員眾多，僅少部分派下員實際占用祭祀公業土地，並非全體共有人共同劃定使用範圍分管祭祀公業土地，證人沈長成、沈啟勳於另案均證稱祭祀公業未召開過派下員大會，亦未就祭祀公業土地達成分管協議（本院卷第73頁反面至第74頁反面），且按民法第421條第1項所謂租賃，須物之出租人與承租人對租賃物及租金有具體而確定之意思表示一致，始能成立。

尚難單憑代繳租稅一端，即認代繳人與物之所有人間有租賃關係存在（最高法院86年度台上字第791號判決意旨可資參照）。

又土地有納稅義務人行蹤不明、權屬不明、無人管理或土地所有權人申請由占有人代繳之情形者，主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅或田賦，土地稅法第4條第1項定有明文。

本件祭祀公業之派下員原為祭祀公業土地之公同共有人之一，如有占有祭祀公業土地，自得以土地使用人之身分繳納地價稅，是縱有分攤繳納祭祀公業土地地價稅之事實，亦難以之為全體派下員間約定使用土地之代價，進而推斷就系爭土地有租賃關係存在。

原告就祭祀公業土地分管協議、租賃契約等法律關係之合法權源占用系爭土地等主張，於另案拆屋還地訴訟之判決理由中，亦未經採認，有判決影本在卷可稽（本院卷第178頁以下），原告主張繳納地價稅多年而有租賃關係存在云云，並非可採，自難認原告有土地法第104條第1項規定之優先購買權存在。

六、綜上所述，原告依土地法第34條之1、土地法第104條第1項規定主張有優先承買存在，請求確認原告就系爭土地有優先承買權存在，被告應按其與訴外人間就系爭土地買賣契約之同一條件，與原告訂立書面買賣契約，並將系爭土地所有權全部移轉登記及交付予原告，均無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經本院斟酌後認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 103 年 8 月 5 日
民事第三庭 法 官 陳端宜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 8 月 5 日
書記官 洪敏芳