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臺灣嘉義地方法院民事判決 104年度簡上字第82號
上 訴 人 高嘉孺
訴訟代理人 平敏雄
被上訴人 清新科技股份有限公司
法定代理人 陳聯傳
訴訟代理人 林雯琦律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國104 年8 月13日本院嘉義簡易庭103 年度嘉簡字第585 號第一審判決提起上訴，經本院於民國106 年1 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠坐落嘉義縣大林鎮中林段151-60、151-19、151 、151-61、151-63、151-64、151-65、151-67、151-68、151-69、151-70、151-71、151-73地號土地（以下合稱系爭土地，分則以地號稱之）係被上訴人所有，上訴人無權占用系爭土地上如嘉義縣大林地政事務所民國104 年3 月11日複丈成果圖（下稱原判決附圖) 所示編號A 部分面積8 平方公尺建有磚造圍牆門柱及花圃、編號B 部分面積2 平方公尺建有RC磚造地上物、編號C 部分面積66平方公尺建有RC磚造管理室、編號D部分面積10平方公尺建有磚造鐵絲網圍牆、編號D1部分面積19平方公尺建有磚造鐵絲網圍牆（以下合稱系爭地上物，編號C 部分之RC磚造管理室即嘉義縣○○鎮○○段0000○號建物，下稱系爭管理室），爰依民法第767條之規定，請求上訴人拆除系爭地上物，並將該部分土地返還予被上訴人。
又上訴人無權占用系爭土地，被上訴人自得依民法第179條規定請求上訴人給付相當於租金之不當得利，自102 年9 月9日被上訴人取得系爭土地所有權之日起至104 年4 月10日止，以19個月計算之不當得利共新台幣（下同）47,652元及法定利息，及自被上訴人於原審準備五狀繕本送達翌日至返還土地之日止，按月給付2,508 元，並於原審聲明：⒈上訴人應將坐落系爭土地上如原判決附圖所示編號A 部分面積8 平方公尺之磚造圍牆門柱及花圃、編號B 部分面積2 平方公尺之RC磚造、編號C 部分面積66平方公尺之RC磚造管理室、編號D 部分面積10平方公尺之磚造鐵絲網圍牆、編號D1部分面積19平方公尺之磚造鐵絲網圍牆拆除，並將上開土地返還被上訴人。
⒉上訴人應自被上訴人於原審準備五狀送達之翌日起至返還土地予被上訴人之日止，按月給付被上訴人2,508元。
⒊上訴人應給付被上訴人47,652元，及自被上訴人於原審準備五狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒋願供擔保，請准宣告假執行（原判決命上訴人應將坐落系爭151-60地號土地，如原判決附圖所示編號A 部分面積8 平方公尺之磚造圍牆門柱及花圃、坐落同段151-19地號土地如原判決附圖所示編號B 部分面積2 平方公尺之RC磚造、坐落同段151-19地號土地如原判決附圖所示編號C 部分面積66平方公尺之RC磚造管理室、坐落同段151-19、151-60、151 、151-61地號土地如原判決附圖所示編號D 部分面積10平方公尺之磚造鐵絲網圍牆、坐落同段151-63、151-64、151-65、151-67、151- 68 、151-69、151-70、151-71、151-73地號土地如原判決附圖所示編號D1部分面積19平方公尺之磚造鐵絲網圍牆拆除，並將該部分之土地返還被上訴人。
上訴人應給付被上訴人6,580 元，及自104 年4 月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
上訴人應自104 年4 月16日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付被上訴人346元。
並駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請，上訴人對其敗訴部分提起上訴，被上訴人未據提起上訴。
）。
㈡上訴人為原判決附圖所示編號A 部分之磚造圍牆門柱及花圃、編號B 部分之RC磚造、編號D 部分之磚造鐵絲網圍牆、編號D1部分之磚造鐵絲網圍牆等部分之所有權或事實上處分權人：⒈依照訴外人高清海另案毀棄損害與竊盜案之筆錄內容、本件上訴人於原審之多次自認與陳述、與上訴人於原審所提之建物異動索引，足知水泥圍牆、鐵絲網等部分係由上訴人自其父親高清海處繼承取得之事實，至於上訴人父親高清海與益興工業股份有限公司（下稱益興公司）間對於水泥圍牆、鐵絲網之移轉情況，究屬侵占或涉及其他債權債務關係，亦屬高清海與益興公司間之刑事糾葛與民事損害賠償問題，其內部關係究為如何，善意第三人實無從得知，亦不影響上訴人已取得水泥圍牆、鐵絲網並多年來為管領之事實。
從而，依上訴人之自認，足知原判決附圖所示編號A 、B 、D 與D1部分係為上訴人所有或為事實上之處分權人無疑。
⒉按「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。」
民事訴訟法第279條定有明文。
上訴人否認其係原判決附圖所示編號A 、B 、D 與D1部分之所有權人或事實上處分權人，並要求被上訴人舉證云云，揆諸前開舉證責任分配原則，上訴人之主張，顯屬無稽，是以，被上訴人於原審以上訴人為主體起訴請求其拆除地上物並返還土地部分，於法並無不合。
況上訴人於原審對於土地與建物轉讓之主張，及上訴人於原審所提之建物異動索引，系爭建物係於75年間興建，嗣後土地雖已多次轉讓於不同買主，然系爭管理室均於起造人即益興公司董事長高清海所屬之高姓家族中轉讓或贈與，即高清海轉讓予寶祥興業股份有限公司（下稱寶祥公司，該公司亦為高姓家族所有），復又轉讓予高振堯，高振堯復贈與予上訴人，其中上訴人係為高清海之女，足知系爭土地多年來皆由高姓家族管領，又參照本院99年度訴字第537 號刑事判決，可知高姓家族對於土地亦有事實上管理，對於系爭非水泥牆圍牆究如何遭人破壞，又如何由不明第三人所建造，知之甚詳，然上訴人迄今並未舉證，甚且於原審含糊其辭稱為「不知名第三人所建」，足知上訴人於原審主張非水泥牆圍牆並非上訴人所有乙情並非事實，其主張亦非可採，其目的無非係為拖延訴訟以達繼續占有土地之目的。
⒊綜上所述，足知上訴人為原判決附圖所示編號A 部分之磚造圍牆門柱及花圃（面積8 平方公尺）、編號B 部分之RC磚造（面積2 平方公尺）、編號D 部分之磚造鐵絲網圍牆（面積10平方公尺）、編號D1部分之磚造鐵絲網圍牆（面積19平方公尺）等部分之所有權或事實上處分權人。
㈢系爭管理室按上訴人主張係於75年間興建之磚造平房，並於81年間轉讓土地與系爭管理室於寶祥公司，復於86年間將土地轉讓於訴外人陳瑞糧，於此之土地與系爭管理室轉讓均發生於89年前。
又民法第425條之1 係於89年5 月5 日施行，本件係屬於修正施行前發生，揆諸最高法院92年度台上字第1061號判決意旨，當無溯及既往效力，自不適用修正施行後之規定，是以，上訴人主張系爭管理室於未滅失前對於其坐落之土地有租賃關係存在，並非無權占有云云，顯有違誤。
㈣以系爭管理室與土地之轉讓情況、土地整體開發之利用價值、經濟發展，為兼顧基地利用之經濟價值，本件不該當最高法院判決與民法第425條之1 要件，自不應為系爭管理室對於其坐落之土地有租賃關係存在之推定：⒈原判決附圖所示編號A 部分為磚造圍牆門柱及花圃、編號B 部分為RC磚造柱與編號D 、D1部分為磚造鐵絲網圍牆部分，並非民法第425條之1 所稱之「房屋」，亦非有價值之物，自無該條之適用。
至於編號C 部分之系爭管理室按上訴人主張係於75年間興建之磚造平房，迄今該建物已為近30年之老建築，又按該材質之建築年限，以30年折算，該建物所殘之餘值，幾乎折舊殆盡、並無價值存在。
⒉依上訴人於原審所提出之使用執照與改良登記簿資料所載，系爭管理室係興建為工廠附屬之警衛室，並非廠房、辦公室或倉庫等具有較高經濟價值之建築，且該廠區除早已遷移，工廠所屬之廠房、辦公室或倉庫等早已夷為平地不復存在，警衛室之存留早已無其經濟價值與必要。
上訴人雖稱平日由蔡溫隆使用乙情，並非事實，蓋被上訴人曾至系爭管理室多次，並無人居住於此，經查訪附近鄰居，亦獲告知系爭管理室並無人使用或居住，甚且無設置水電瓦斯等管線或向電力公司申請電力，顯不可能為人居住。
其中，依上訴人於原審所提之嘉義縣財政稅務局函內容說明欄一「復台端104 年4 月30日申請書」部分，可知稅率更動係依據上訴人104 年4 月30日聲請而為更動，由該日期足見上訴人申請調整係為本件訴訟而為之臨訟託辭，益見系爭管理室於本訴前確實無人使用。
再者，由兩造另案（本院104 年度訴字第29號確認優先承買權案）函調之台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）洽詢電力裝設與使用情況回函，可知系爭管理室係於103 年3 月20日新設供電，足證被上訴人所稱系爭管理室前並無人實際居住之情無訛。
此外，本件被上訴人所有之系爭土地，其使用分區為「特定農業區」，使用地類別為「丁種建築用地」，此有被上訴人原審土地第一類登記謄本可稽，又依據區域計畫法施行細則第15條規定，丁種建築用地係供工廠及有關工業設施建築使用者。
從而，上訴人雖稱系爭管理室目前由上訴人友人為住家使用，然依據上開土地使用類別與法律規定，系爭土地係供工廠及有關工業設施建築使用者，並非為住宅區專用，是以，衡以系爭管理室之價值、功能與使用現況，系爭管理室實與最高法院判決意旨、民法第425條之1 增訂理由之「地上之房屋具有相當之價值為必要」相去甚遠，本件實無民法第425條之1 推定為租賃關係存在之適用。
⒊上訴人於原審多次於庭上或調解中陳述其與前手間糾葛，被上訴人實感無奈，蓋被上訴人並非上訴人所述糾紛之當事人，被上訴人亦不認識上訴人所稱與其發生糾葛之人，自無可歸責予被上訴人。
且被上訴人係為正派經營之公司，工廠並設置於台中工業區，惟因該工業區覓地不易，為求永續於台灣經營，多年來積極尋覓合適廠房設置，故經仲介介紹，購買系爭土地，詎料，竟遭上訴人無權占有，又系爭管理室原為上訴人高姓家族所有之工廠管理室，其位置除係坐落於系爭土地緊鄰主要出入幹道之側外，尚且坐落於該側正中間位置，系爭土地因上訴人系爭管理室之無權占有已使被上訴人對於所購買之周邊整片土地無法合理開發利用，被上訴人擴建廠房計畫被迫停擺，嚴重影響企業發展，亦非民法第425條之1 所設有助經濟利益發展且無礙土地利用之立法理由。
⒋依上訴人於原審對於土地與系爭管理室轉讓之主張，及上訴人所提之建物異動索引，可知上訴人高姓家族所有之系爭管理室，實已無償占有其坐落之土地長達20多年而無付出任何租金。
又本件系爭管理室坐落之土地與周圍土地（即嘉義縣○○鎮○○段000 ○000 ○地號土地) 均已由被上訴人公司取得，系爭管理室除無經濟價值外，因系爭管理室坐落之土地位置，亦對於土地之整體開發利用有所影響，衡以系爭管理室與土地之轉讓情況、土地整體開發之利用價值與經濟發展，與民法第425條之1 之增訂意旨，實不應認定系爭管理室推定對於其坐落之土地有租賃關係存在。
⒌由兩造另案本院104 年度訴字第29號確認優先承買權事件法院函調強制執行卷所附之合建契約等資料，可知寶祥公司與曹傑民等6 人均無保留系爭管理室之意，而係允由曹傑民拆除而為整體之利用，曹傑民等6 人亦無默許寶祥公司以系爭管理室繼續使用原151 地號土地，自難推定原151 地號土地與系爭管理室間存在租賃關係，則上訴人辯稱分割自原151 地號土地之系爭151-19地號土地與系爭管理室間存在推定租賃關係存在云云，自無足採。
⒍合建契約既對於系爭土地及系爭管理室之利用規劃於當事人間既有上開明確之契約關係作為規範依據，則自無由再依最高法院48年台上字第1457號判例或89年5 月5 日增訂施行之民法第425條之1 「推定」系爭151-19地號土地與系爭管理室間存在租賃關係。
⒎上訴人固主張其於取得所有權後以住家形式出借友人使用，系爭管理室為合法保存登記之房屋，結構完整而有人居住使用，具一房一廳一衛浴、水電、瓦斯、床鋪、流理臺、冰箱等傢俱，自具相當經濟價值云云，並提出現況照片、房屋稅籍及電費收據等資料為佐。
然系爭管理室係由訴外人高振堯於100 年8 月18日以贈與為原因，辦理所有權移轉登記予上訴人，而系爭管理室係於103 年3 月20日始以上訴人名義申請新設供電等情，有台電公司嘉義區營業處104 年9 月8 日嘉義字第1041262104號函可稽；
對照本院民事執行處於93年度執字第4563號對原151 地號土地執行相關強制執行程序時，系爭管理室均乏積極利用之情形，此觀93年度執字第4563號執行卷內之查封筆錄及不動產估價報告書所附照片即明，足見系爭管理室在與系爭管理室同一使用執照之原有工廠整體建物均已拆除後失其所依，在此之前長期處於無電力供應之狀態，而失其相當經濟價值。
且復因原151 地號土地及系爭管理室之利用規劃於83年當事人間已有上開明確之合建契約關係作為規範依據，而無由依最高法院48年台上字第1457號判例或89年5 月5 日增訂之民法第425條之1 「推定」系爭151-19地號土地與系爭管理室間存在租賃關係。
上訴人雖事後臨訟企圖改變先前閒置、無經濟價值之狀況，仍無從因而改變先前已無法推定具有租賃關係存在之事實，併予說明之。
⒏此外，上訴人稱由本院民事執行處97年度執字第20668 號強制執行事件卷宗可知系爭管理室具有相當經濟價值且有法定租賃關係云云，上訴人所辯並非事實，亦有扭曲證據與張冠李戴之違誤。
蓋細觀拍賣公告附表備註欄六「本件拍賣標的之房屋基地所有人，如符合民法第425-1 條規定，就建物有優先承買權」等語，並未判斷系爭管理室具有相當經濟價值或房屋基地所有人就建物有優先承買權，上訴人所辯顯有刻意扭曲證據資料之嫌。
且是否有相當經濟價值或民法第425-1 之適用，本即為本案爭點所在，實為法院獨立審判之範圍，由該卷拍賣公告附表備註欄六所載文字，實無法證明有上訴人所稱系爭管理室具有相當經濟價值且有法定租賃關係之情，上訴人所辯，實無足採。
㈤系爭管理室周邊之廠房、辦公室、倉庫、廁所、火鍋房、變電室等早已於83年5 月30日前揭合建契約簽訂後拆除，近20年來系爭管理室周遭早已無其他廠房或相關設施存在，系爭管理室早已無輔助功能，除無存在必要，亦無任何經濟價值：⒈依據上訴人原審所提之嘉義縣政府建設局使用執照所載，足知系爭管理室與圍牆係由益興公司為起造人，益興公司同時於系爭土地上並興建有避難室、廠房、辦公室、倉庫、廁所、火鍋房與變電室等工廠主要建築物，此由前揭使用執照之「建築物概要」欄「各層用途」欄位說明可稽，雖系爭管理室至今仍存在，然包括避難室、廠房、辦公室、倉庫、廁所、火鍋房與變電室等工廠主要建築物部分，均早已於84年4 月1 日全部滅失，此由嘉義縣大林地政事務所建築改良物登記簿「登記原因」、「登記原因發生日期」等欄位可證之。
⒉於原審卷內所附大林地政事務所之104 年7 月21日的回函，該函所載「滅失登記日」係指滅失之後向地政機關登記的期日，並非代表建物實際拆除日期，揆諸前揭83年5 月30日之合建契約約定內容與一般經驗法則，可知建物實際滅失的期日應於登記期日（即84年4 月1 日）前，從而，上訴人於原審主張於83年9 月30日寶祥公司移轉土地與他人時，其他廠房設備（建號36廠房、36之1 避難室、36之2 火鍋房）仍存在，且系爭管理室存在推定租賃關係云云，非無疑義，其主張實無足憑。
⒊縱然不論滅失期日確切為何，依上所述，實可足知84年4月1 日後，系爭土地上僅存系爭管理室，又衡諸一般情況，守衛室僅為廠區之附屬物，既工廠所屬之主要廠房、辦公室或倉庫等功能建築物或廠區已夷為平地不復存在，近20年來守衛室早已無功能且無任何經濟價值可言，系爭管理室價值實與民法第425條之1 「地上之房屋具有相當之價值為必要」相去甚遠，衡以系爭管理室與土地整體開發之利用價值與經濟發展，與民法第425條之1 之增訂意旨，實不應認定系爭管理室推定對於其坐落之土地有租賃關係存在。
從而，上訴人主張寶祥公司係於86年間僅將系爭土地出售讓與予陳瑞糧，依法寶祥公司與陳瑞糧間，在系爭管理室未滅失前有租賃關係存在云云，自不足採。
既寶祥公司關於系爭管理室無法受推定對於土地所有權人陳瑞糧有租賃關係存在，本件基於「後手應繼受前手之權利義務，其取得之權利不得優於前手」之原則，本件上訴人即不得受推定系爭管理室對於被上訴人有租賃關係存在。
㈥上訴人於原審辯稱其持有使用執照，故得以合法占有被上訴人土地云云，然揆諸最高法院78年台上字第352 號判決與96年台上字第1110號判決意旨，可知使用執照之持有，僅能顯示當事人於申請建築及使用之行政手續上，無違於政府建築管理之規定，並無法憑此遽謂上訴人占有系爭土地即有正當之權利。
又地政機關就建築物所有權第一次登記，亦無法據以推稱有合法占有土地權利，是上訴人於原審以使用執照與所有權登記為有權占有主張，實非可採。
㈦由本院93年度執字第4563號民事執行卷宗所附合建契約之內容文字，足知契約兩造當事人對於系爭管理室以為拆除之約定，既契約文字業已表示當事人的真意，自無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為解釋，是本件實無再為傳喚其他證人出庭作證之必要：⒈依本院93年度執字第4563號民事執行卷宗所附資料，無論係合建契約或相關陳報狀，其上從無任何文字或約定可證或可徵契約當事人有合意保留系爭管理室與圍牆之意，上訴人所辯顯非事實。
又契約約定內容與契約事後履行情況係為二事，上訴人以契約履行情況反推契約真意，顯然本末倒置。
況契約嗣後履行情況並不影響契約訂立當時之真意，上訴人以履約情況為本案契約真意之主張，實有邏輯上之明顯違誤，並與本案爭點釐清無益，自無再斟酌之必要，合先敘明。
⒉依前揭民事執行卷宗所附合建契約第一條約定「甲方（寶祥公司）提供坐落：大林鎮中林段151 、147-1 、148-1、147-10、148-3 及122-10地號土地共陸筆，甲方並負責將土地及地上物交付乙方（訴外人曹傑民）拆除使用」等語，可知兩造已合意將原151 地號上的建物交由乙方拆除，系爭管理室所坐落之151-19地號係從151 地號分割而出，此係兩造所不爭執事項，是系爭管理室既位於合建契約所稱之原151 地號上，依契約文字內容，足知系爭管理室為合建契約約定之拆除標的，上訴人辯稱契約兩造當事人約定保留管理室，顯與前揭合建契約文字扞格，上訴人所辯顯為臨訟託詞，不足採信。
⒊依據合建契約第二條約定「合建土地現係特定農業區丁種建築用地，由甲方負責變更為甲種建築用地，交付乙方建築使用」、第三條約定「雙方同意由甲方提供右列標示土地，由乙方出資興建房屋整體規劃、設計等在上列之土地合作興建…」等語，明確可知契約簽定的雙方擬將合建契約標的土地變更為甲種建築用地以為整體開發，並擬於土地上興建房屋，雙方並更進一步為後續整體規劃後房屋之利益分配約定，依此文字與約定，亦足徵契約雙方已明確協議內容原151 等地號上之建物均不保留，以為整體開發利用。
況且由系爭管理室跟圍牆坐落於系爭土地的地理位置觀之，系爭管理室係坐落於合建契約標的土地之正中間位置，而圍牆係圈住合建契約標的土地，攸關整片土地之對外聯絡通道，倘若如上訴人所辯合建契約係約定保留管理室，則合建契約上所約定之土地將無法獲得整體規劃利用，且衡諸一般房屋興建方式，倘為開發土地勢必拆除土地上全部地上物，並另行於土地旁興建工寮以為看守土地之用，從而，上訴人辯稱有合意保留管理室云云，除與合建契約文字不符外，亦顯然是違反一般經驗法則，上訴人所辯實，實不足採信。
⒋倘合建契約兩造當時有保留管理室作為看守土地保護土地之用，應會將管理室的水電保留，惟由本案與另案（104年度訴字第29號）卷證資料，足知系爭管理室除無水，而且遲至103 年3 月20日方為用電申請，於此足證合建契約兩造並沒有保留系爭管理室及圍牆之意。
⒌綜上所述，由合建契約條文內容，明確可知契約兩造當事人對於系爭管理室以為拆除之約定，既契約文字業已表示當事人的真意，自無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為解釋，本件自無再為傳喚其他證人出庭作證或斟酌後續土地利用其他文件之必要。
況且衡諸系爭管理室多年來使用情況、地理位置與一般土地開發利用過程，亦足知上訴人所辯並非事實，亦違一般經驗法則，顯無理由。
㈧上訴人所提之不動產買賣契約書影本、系爭管理室建物謄本影本及本院民事執行處97年度執字第20668 號強制執行事件相關資料等係屬二審新提出之攻擊防禦方法，依民事訴訟法第447條規定應予駁回。
蓋本件上訴人於原審從未提出如上開不動產買賣契約書等資料，迄於本審上訴理由二狀方提出該主張，係屬二審新提出之攻擊防禦方法，又上訴人該攻擊防禦方法之提出亦無民事訴訟法第447條所示例外情況，依民事訴訟法第447條規定應予駁回，亦無審酌其形式與實質真正之必要。
㈨並聲明：⒈上訴駁回。
⒉第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則抗辯略以：㈠本件兩造間就被上訴人所有之系爭151-19地號土地與上訴人所有之系爭管理室應有法定租賃關係存在：⒈被上訴人所有之系爭151-19地號土地係因原嘉義縣○○鎮○○段000 地號分割而新增之地號，並為上訴人所有系爭管理室之基地。
⒉系爭151-19地號土地於75年7 月5 日至81年1 月24日間之土地所有權人為益興公司；
系爭管理室係益興公司於取得系爭151-19地號土地所有權後興建，並於76年2 月21日取得使用執照並辦理第一次保存登記，因此，系爭151-19地號土地與系爭管理室原同屬益興公司所有，嗣益興公司於81年間將系爭151-19地號土地與系爭管理室一同出售予寶祥公司，寶祥公司嗣於83年9 月30日間將系爭151-19地號土地以買賣為原因，移轉所有權登記予曹石虎、曹李双鳳、曹傑民、張雪紅、洪文成及胡漢基等6 人後輾轉一再移轉由被上訴人取得系爭151-19地號土地所有權；
寶祥公司復於94年8 月24日以買賣為原因，移轉系爭管理室所有權登記予高清海後輾轉一再移轉由上訴人取得系爭管理室所有權，上開事實為兩造所不爭執，且為原審所認定之事實，依最高法院102 年台上字第2204號民事判決、101 年台上字第1114號民事判決意旨，為調和房屋所有人與土地所有人間之關係，使原存在之房屋不因其所占用之土地移轉他人而成無權占有土地，乃側重於房屋所有權與土地利用權一體化之體現，基於保護房屋既得使用權之原則，因而肯認土地使用權不因土地所有權之嗣後變動而受影響，即應認系爭151-19地號土地後手所有權人（目前即為被上訴人）與系爭管理室後手所有權人（目前即為上訴人）間，在系爭管理室未滅失前（即系爭管理室得使用期限）有法定租賃關係存在，以避免對房屋所有人及社會經濟造成不利影響。
⒊原判決雖以臺灣彰化地方法院86年度易字第1612號刑事判決所認定之事實及本院93年度執字第4563號民事執行卷宗所附之合建契約認系爭管理室與系爭151-19地號土地之轉讓過程並無法定租賃關係存在云云，惟查，依最高法院102 年台上字第2204號民事判決明確闡釋「惟按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，故土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默示房屋承買人繼續使用土地，推定有租賃關係。
規範目的在於：房屋之價值不菲，如任土地承買人請求拆除房屋，對房屋所有人及社會經濟造成不利影響，為調和房屋所有人與土地所有人間之關係，使原存在之房屋不因其所占用之土地移轉他人而成無權占有土地，乃側重於房屋所有權與土地利用權一體化之體現，基於保護房屋既得使用權之原則，因而肯認土地使用權不因土地所有權之嗣後變動而受影響。」
之意旨，本件寶祥公司於94年8 月24日以買賣為原因，移轉系爭管理室所有權登記予高清海時，並無任何特別情事可解釋為寶祥公司與高清海間當事人之真意係限於賣屋而無基地之使用，即應推斷土地承買人默示房屋承買人繼續使用土地，推定有租賃關係。
否則即與側重於房屋所有權與土地利用權一體化之體現，基於保護房屋既得使用權之原則之規範目的不符。
⒋系爭151-19地號土地及其上合法保存登記之系爭管理室，原均為寶祥公司所有，寶祥公司先將系爭土地於83年9 月30日間以買賣為原因，移轉所有權登記予曹石虎、曹李双鳳、曹傑民、張雪紅、洪文成及胡漢基等6 人並輾轉讓與被上訴人，後於94年8 月24日以買賣為原因，移轉系爭管理室所有權登記予高清海並輾轉讓與上訴人，為原審認定之事實。
則系爭151-19地號土地及系爭管理室有先後出賣情事，與前揭最高法院102 年台上字第2204號民事判決明確闡釋之側重房屋所有權與土地利用權一體化及房屋既得使用權保護原則之法律狀態，並無不同。
原審徒以寶祥公司與訴外人曹傑民間就系爭管理室坐落系爭151-19地號土地有依合建契約處理之約定，認上訴人應受該約定之拘束，【查寶祥公司以買賣為原因移轉系爭151-19地號土地予曹石虎等6 人之前，固與訴外人曹傑民於83年5 月30日簽訂合建契約約定寶祥公司提供坐落包含系爭151-19地號土地在內之土地，並由寶祥公司「負責」將土地及地上物交付曹傑民「拆除」「使用」，縱（假設語氣）如被上訴人所稱系爭管理室亦屬寶祥公司應拆除範圍，而事實上寶祥公司並未拆除，依合建契約之相對性僅拘束寶祥公司與曹傑民，僅有訴外人曹傑民得依該合建契約訴請寶祥公司拆除系爭管理室，而訴外人曹傑民並未訴請寶祥公司拆除系爭管理室而容留系爭管理室繼續存在，嗣寶祥公司於94年8 月24日以買賣為原因，移轉系爭管理室所有權登記予高清海時，亦無特別情事可解釋為當事人之真意限於賣屋而無基地使用之情形，與最高法院所揭示側重房屋所有權與土地利用權一體化及房屋既得使用權保護原則之法律狀態符合，從而依法自應推定系爭151-19地號土地之土地承買人與系爭管理室有法定租賃關係存在，其理甚明】，即認本件無上開推定租賃關係之適用，即顯有可議，委無足採。
㈡上訴人所有之系爭管理室具有相當之經濟價值：⒈依另案104 年度訴字第29號民事影印卷宗中資料顯示系爭管理室之目前房屋稅確為上訴人所繳納，且系爭管理室構造別「C 」，依稅捐機關課稅依據之「房屋構造別代號暨折舊率對照表」所示乃屬加強磚造建物，耐用年限至少為52年，而系爭管理室係75年至76年間興建，迄今不到30年，非如被上訴人所稱系爭管理室已達不堪使用之年限。
⒉本件系爭管理室係已辦理保存登記且建築結構完整並無損壞不堪使用情形，目前經上訴人借予友人蔡溫隆、蔡富男作住家（一房一廳一衛）使用，並有水電、瓦斯及床鋪、流理臺、冰箱、瓦斯爐、浴室、書桌、客廳桌椅等日常使用家具設備，又本件系爭管理室於上訴人取得所有權並改為住家使用後，因系爭管理室距該區自來水公司管線較遠，如單獨申請自來水使用將負擔鉅額之管線費用，上訴人即採與鄰居共同使用自來水號，採分攤水費方式自鄰居處自行裝設水管引水至系爭房屋供流理台及浴室使用，亦有照片可佐。
⒊依嘉義縣財政稅務局104 年5 月11日嘉縣財稅分字第1040202816號函所載「臺端所有坐落大林鎮中林里中林160 號房屋（稅籍編號：00000000000 ）申請使用情形變更為住家使用乙案，經查該房屋現供朋友居住使用，准自104 年5 月起按非自用之住家用稅率課徵房屋稅，檢送更正後104 年房屋稅繳款書1 份，請依限期繳納，請查照」等語，足證系爭管理室目前確實由上訴人借予友人居住使用中，非如被上訴人所稱無人居住且不堪使用云云。
⒋本件系爭管理室於上訴人之前手所有權人高清海時，曾於98年2 月間經高清海之債權人江富榮聲請本院民事執行處97年度執字第20668 號強制執行拍賣在案，依當時執行法院所核定之拍賣最低價額為2,200,000 元，有本院民事執行處98年2 月21日嘉院和97執速字第20668 號通知可稽，並於拍賣公告附表備註六明載「本件拍賣標的之房屋基地所有人，如符合民法第425-1 條規定，就建物有優先承買權。」
，足見依本院民事執行處97年度執字第20668 號強制執行事件之認定，系爭管理室不惟具備相當之經濟價值，且系爭管理室與房屋基地間有法定租賃關係存在（否則何須於公告上記載基地所有權人有優先承買權之文字）。
⒌綜上，上訴人所有之系爭管理室除符合最高法院102 年台上字第610 號民事判決揭示之標準而應認有相當之經濟價值外，事實上亦經本院民事執行處97年度執字第20668 號強制執行事件認定確有相當之經濟價值存在且與基地間應有法定租賃關係存在。
㈢依臺灣彰化地方法院86年度易字第1612號刑事判決之第二審判決臺灣高等法院臺中分院87年度上易字第3598號刑事判決記載明確可知，曹傑民於取得一億元後，傑盟、統盟公司之資金週轉仍有困難，無力完成該項合建案，而遭寶祥公司行使解除權解除合建契約（按，契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同。
此與契約之終止，僅使契約嗣後失其效力者迥異，最高法院23年台再字第170 號判例要旨參照），而系爭管理室於合建契約解除時尚未拆除而仍然存在迄今，曹傑民自應於合建契約經寶祥公司解除後負回復原狀義務將系爭管理室返還寶祥公司，而無從謂寶祥公司與曹傑民均無保留系爭管理室之意而應予拆除云云。
另據訴外人黃上揚於另案臺灣高等法院臺南分院（下稱台南高分院）105 年度上易字第22號之證述可知，系爭管理室於合建契約簽訂當時，原本就無拆除之打算。
從而原審法院據以認定「由上開合建契約可知，寶祥公司交付系爭151 地號土地予曹傑民等6 人時，寶祥公司與曹傑民等6 人均無保留系爭管理室之意，而係允由曹傑民拆除而為整體之利用，曹傑民等6 人亦無默許寶祥公司以系爭定系爭151 地號土地與系爭管理室間存在租賃關係」云云即乏所據，其理甚明。
㈣依高清海與經法院拍賣取得嘉義縣大林鎮中林段151 、147-1、148-1 、147-10、148-3 及122-10地號土地所有權之江美珍、吳進興就嘉義縣大林鎮中林段151 、147-1 、148-1、147 -10 、148-3 及122-10地號土地所簽訂之不動產買賣契約書附表編號10所示，雙方針對系爭管理室明確合意保留，足證被上訴人之前手土地所有權人江美珍、吳進興係明確承認系爭管理室係有權占有使用系爭151-19地號土地，甚且依上開不動產買賣契約書第二條第（2 ）項約定高清海應偕同江美珍、吳進興以嘉義縣大林鎮中林段151 、147-1 、148-1 、147-10、148-3 及122-10地號土地所有權之江美珍、吳進興就嘉義縣大林鎮中林段151 、147-1 、148-1 、147-10、148-3 及122- 10 地號土地及其上合法系爭管理室為擔保辦理貸款以充高清海支付土地買賣價款，事實上高清海亦配合提供系爭管理室為共同擔保偕同江美珍、吳進興向合作金庫銀行辦理貸款並設定最高限額55,200,000元在案，此有96年9 月17日申請核發之系爭管理室謄本影本可稽，衡諸以上明確事實可知，寶祥公司於94年8 月24日以買賣為原因，移轉系爭管理室所有權登記予高清海時，並無特別情事可解釋為當事人之真意限於賣屋而無基地使用之情形，甚且土地承買人江美珍、吳進興均非僅默示而係明示同意系爭管理室承買人高清海繼續使用系爭土地（否則何以要求高清海提供系爭管理室為共同擔保並向合庫銀行申貸成功），與最高法院102 年台上字第2204號民事判決所揭示側重房屋所有權與土地利用權一體化及房屋既得使用權保護原則之法律狀態符合，從而依法自應推定系爭土地之土地承買人與房屋承買人有法定租賃關係存在，灼然明甚。
㈤被上訴人不得請求上訴人返還相當於租金之不當得利，且在請求法院核定租金數額前不得請求上訴人給付租金：⒈本件系爭土地原為一完整大面積土地，業經系爭土地前手所有權人因應上訴人所有之系爭管理室坐落而分割出系爭管理室目前坐落之系爭151-19地號土地，參照最高法院95年度台上字第169 號民事判決見解，堪認系爭151-19地號土地即為系爭建物使用之範圍亦即上訴人租賃之範圍，租賃面積即應以系爭151-19地號土地面積計算。
⒉本件兩造間就被上訴人所有之系爭151-19地號土地與上訴人所有之系爭管理室應有法定租賃關係存在，已如前述，上訴人既係有合法權源使用系爭151-19地號土地，自無任何不當得利可言。
⒊被上訴人所有之系爭151-19地號土地與上訴人所有之系爭管理室應有法定租賃關係存在，被上訴人於原審訴訟追加之訴之聲明中並未聲明請求法院核定地租，參照最高法院95年度台上字第169 號民事判決意旨，被上訴人自不得直接請求上訴人給付系爭管理室租用系爭151-19地號土地使用之租金，至為顯然。
㈥上訴人並非系爭未辦保存登記地上物圍牆之事實上處分權人：⒈上訴人前因不諳相關法律規定，誤以為訴外人益興公司所興建之系爭未辦保存登記地上物圍牆當然屬於擔任益興公司董事長之上訴人父親高清海所有，而誤認上訴人因繼承而與上訴人母親及兄弟姊妹共同因繼承而取得系爭未辦保存登記地上物圍牆之事實上處分權，並因而於答辯狀及原審法官前作出錯誤之陳述，惟查，依法公司之財產並非董事長之私人財產，上訴人與上訴人母親及兄弟姊妹依法無從繼承益興公司之財產，嗣上訴人僅受贈與取得系爭管理室之所有權，並未受贈與系爭未辦保存登記地上物圍牆之事實上處分權，且目前現存的未辦保存登記地上物圍牆中非水泥材質之圍牆，係遭不明人士破壞後復由不明第三人興建，亦非上訴人所興建，且依地政機關的成果圖上也記載圍牆使用人不詳，均足證上訴人於答辯狀及原審法官前作出其因繼承而取得系爭未辦保存登記地上物圍牆事實上處分權之陳述顯與事實不符，上訴人爰依民事訴訟法第279條第3項之規定撤銷上開錯誤之自認。
⒉被上訴人於原審法院104 年5 月19日庭訊時亦自承被上訴人無法證明系爭未辦保存登記地上物圍牆事實上處分權之歸屬，並請求原審法院函查益興及寶祥公司是否清算完成，亦即被上訴人業已自承無法證明系爭未辦保存登記地上物圍牆之事實上所有權為上訴人所有，依本院97年度訴字第351 號確定判決見解，自難認被上訴人於原審已盡舉證責任，則其起訴請求上訴人拆除系爭未辦保存登記地上物圍牆並請求相當於租金不當得利及遲延利息即屬無據。
⒊上訴人主張依法撤銷因不諳法律而於原審所為系爭未辦保存登記地上物圍牆係因上訴人繼承自上訴人父親而由上訴人取得事實上處分權之錯誤自認，理由已如前述，並經經濟部公司登記資料證明系爭未辦保存登記地上物圍牆之原始興建人益興公司及受益興公司移轉系爭全部土地建物之寶祥公司均未進行清算程序，公司法人格仍未消滅，足證上訴人所述係出於錯誤而為自認確屬真實，上訴人自得合法撤銷自認，理所甚明。
⒋上訴人於原審之錯誤自認係因上訴人誤認繼承而起，上訴人之父親高清海係於103 年7 月25日死亡，因此，上訴人於原審錯誤自認其取得系爭未辦保存登記地上物圍牆事實上處分權之時間點即為自103 年7 月25日開始，惟查，受益興公司移轉系爭全部土地建物之寶祥公司早於96年間由經濟部以96年03月09日經授中字第0963474736號函廢止登記在案，寶祥公司雖經主管機關廢止其登記，但公司解散後，仍須經清算程序，且在清算範圍內，公司人格仍不消滅。
系爭未辦保存登記地上物圍牆（現存未辦保存登記地上物圍牆中由不明第三人興建非水泥材質之圍牆除外）為寶祥公司受益興公司移轉所有，寶祥公司非依公司法有關清算程序之規定處理其財產，自不能擅將財產讓與他人。
況讓與公司全部或主要部分之營業或財產依公司法第185條第1項規定，應有代表已發行股份總數三分之二以上股東出席，出席股東表決權過半數決議始得為之，寶祥公司於廢止登記後，並未進行清算程序業經鈞院查證屬實。
是上訴人顯然不可能於原審錯誤自認其取得系爭未辦保存登記地上物圍牆之時間起始日即103 年7 月25日自寶祥公司受讓系爭未辦保存登記地上物圍牆之事實上處分權。
依首揭最高法院73年台上字第1701號民事判決要旨之反面解釋，上訴人於原審錯誤自認之事實，既屬顯然不可能，自得合法撤銷，法院亦得為與錯誤自認事實相反之認定，自不待言。
㈦台南高分院105 年度上易字第22號民事確定判決（下稱前案確定判決）理由中就本件系爭管理室與系爭151-19地號土地間法定租賃關係有無之判斷，於本件訴訟應無爭點效之適用：⒈查前案確定判決據以認定系爭管理室與系爭151-19地號土地間無法定租賃關係存在依據之寶祥公司與曹傑民於83年5 月30日所簽立之合建契約書，其立論為「依寶祥公司於83年5 月30日與曹傑民所簽立之合建契約書第1 、2 條約定：由賣方寶祥公司提供同段151 、147-1 、148-1 、147-10、148-3 、122-10地號等6 筆土地，並負責將土地及地上物交付買方曹傑民拆除使用，由曹傑民出資興建房屋、整體規劃設計，嗣寶祥公司於83年9 月30日將上開土地所有權以買賣為原因移轉登記予曹傑民等6 人，而該等合建土地上原有之避難室、廠房、辦公室、倉庫、廁所、火鍋房與變電室等廠區內主要建物，均早已於84年7 月間即辦理滅失登記，且實際拆除不存在等情（見前案卷( 一) 第193 、259 至261 頁），為上訴人所不爭執，可知寶祥公司為履行合建契約整體規劃建築之本旨，已將土地及其上建物一併交予買方拆除使用，顯無保留地上建物之意思甚明……法定租賃關係成立時點，應以寶祥公司將原151 地號等土地於83年9 月30日出售予曹傑民等6 人，致土地與其上建物所有人相異之時為斷。
寶祥公司於出賣土地時已依合建契約將土地上全部廠房、辦公室、倉庫、守衛室（系爭管理室）等地上物交由買方拆除使用，除系爭管理室暫行保留之外，廠區內之其餘建物均早於84年間已拆除，並完成滅失登記，足認系爭管理室於交付買方當時客觀上已失其原作為廠區守衛室用途之目的，而無相當經濟價值，依上說明，系爭管理室原所有人寶祥公司並無向土地之受讓人曹傑民等6 人主張法定租賃關係之可言」（請參閱前案確定判決第6 至7 頁）。
⒉惟查，寶祥公司與曹傑民於83年5 月30日所簽立之合建契約書既經寶祥公司依法解除合約在案，即溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同（最高法院23年台再字第170 號判例要旨參照），前案確定判決未察，仍據該已溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同之合建契約書之約定而認定原屬一人所有之土地、房屋所有權分離時二者間是否存在法定租賃關係，顯係將契約解除與契約終止之效力混為一談，亦顯然違反最高法院尚有效之23年台再字第170 號判例意旨，自屬顯然違背法令，該判斷於本件訴訟自無爭點效之適用，其理甚明。
㈧關於被上訴人稱上訴人於本件二審時所提出之不動產買賣契約書影本、系爭管理室96年9 月17日申請核發之建物謄本影本、本院民事執行處98年2 月21日嘉院和97執速字第00000號通知等證據方法均屬於二審不得提出之新攻擊防禦方法云云，實對法規條文內涵有所誤解，委無足採：⒈上訴人於原審一再主張系爭管理室並非無經濟價值，雖為原審判決所不採，然被上訴人於本件二審仍繼續以系爭管理室無相當經濟價值為其主要答辯，因此，上訴人再行提出補強之攻擊或防禦方法即提出本院民事執行處98年2 月21日嘉院和97執速字第20668 號通知，仍在原第一審審理之範圍內，依民事訴訟法第447條第1項但書第3款規定，自非在第二審程序禁止之列。
⒉原審法院認定「由上開合建契約可知，寶祥公司交付系爭151 地號土地予曹傑民等6 人時，寶祥公司與曹傑民等6人均無保留系爭管理室之意，而係允由曹傑民拆除而為整體之利用，曹傑民等6 人亦無默許寶祥公司以系爭定系爭151 地號土地與系爭管理室間存在租賃關係」云云，因此，上訴人以原審法院就該事實、法律及證據上評價錯誤為理由，提起本件上訴，本件上訴理由，仍在原第一審審理之範圍內，上訴人再行提出補強之攻擊或防禦方法即提出不動產買賣契約書影本、系爭管理室96年9 月17日申請核發之建物謄本影本，以推翻原審法院就該事實上、法律上及證據上之評價，依民事訴訟法第447條第1項但書第3款規定，自非在第二審程序禁止之列。
㈨並聲明：⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人第一審之訴及追加之訴均駁回。
⒊訴訟費用由被上訴人負擔。
三、得心證之理由：㈠被上訴人主張：系爭土地為其所有，系爭土地上有如原判決附圖所示之系爭地上物之事實，業據被上訴人提出系爭土地登記謄本為證（見原審卷二第41至91頁），復經原審囑託嘉義縣大林地政事務所派員會同勘驗現場測量屬實，有原審勘驗筆錄及原判決附圖在卷可參（見原審卷一第97至100 頁、原審卷二第9 至13頁），堪信為真實。
㈡系爭地上物其中如原判決附圖所示編號C 部分面積66平方公尺之RC磚造管理室為上訴人所有，有嘉義縣○○鎮○○段0000○號建物登記謄本附卷可稽（見原審卷一第8 頁），且為上訴人所是認，堪信為真實。
至系爭地上物其中如原判決附圖所示編號A 部分面積8 平方公尺之磚造圍牆門柱及花圃、編號B 部分面積2 平方公尺之RC磚造地上物、編號D 部分面積10平方公尺之磚造鐵絲網圍牆、編號D1部分面積19平方公尺之磚造鐵絲網圍牆，上訴人於原審103 年9 月30日所提出之民事答辯狀自承：「‧‧‧‧並為被告所有嘉義縣○○鎮○○段0000○號含圍牆在內之合法建物‧‧‧‧」（見原審卷一第27頁）、上訴人又於原審103 年10月8 日準備程序期日自承：「‧‧‧‧而我們有該建物所有權狀，而我有持有該建物合法使用執照，在答辯狀（證物）四有76年2 月21日嘉義縣政府建設局核發使用執照，其中有載明守衛室及220米的圍牆，都是合法使用範圍，另我們有如期繳納房屋稅。
‧‧‧‧據此本件系爭建物守衛室及圍牆，既未隨土地而拍賣，亦即該等建物仍屬被告所合法持有。
‧‧‧‧所以被告依理本件系爭建物，守衛室及圍牆，因不在拍賣範圍，且是現所有權人合法持有，當受到法律保障。」
( 見原審卷一第78頁），上訴人又於原審103 年10月8 日勘驗現場期日自承：「（問：圍牆何人所建？）水泥圍牆是我父親所建，由我繼承的‧‧‧‧鐵絲網也是我父親所建，也是原始就在。」
（見原審卷一第98頁）各等語，上訴人已自承如原判決附圖所示編號A 、B 、D 、D1部分之地上物為上訴人所有，並有事實上之處分權。
嗣上訴人翻異前詞撤銷自認，惟按「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。」
、「自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。」
民事訴訟法第279條第1 、3 項定有明文。
復按當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定。
而自認之撤銷，自認人除應向法院為撤銷其自認之表示外，尚須舉證證明其自認與事實不符，或經他造同意者，始得為之（最高法院93年台上字第2341號判決意旨參照）。
是自認人撤銷其自認者，除應向法院為撤銷自認之表示外，自須舉證證明其自認有與事實不符，於主張該事實之一造未合法撤銷其自認前，法院及當事人應併受拘束，以該自認之事實作為裁判之基礎，毋庸更為何項之調查。
查上訴人聲請傳喚系爭土地前手黃明亮到庭作證，欲證明現存非水泥材質之圍牆於其取得所有權時業已存在，故上開圍牆並非上訴人所興建外，上訴人亦無事實上處分權云云，然經本院傳訊黃明亮，黃明亮具狀陳稱：其因健康因素不克到庭，且當時其只買土地，並未到現場看，亦未談及房屋之事，對本案並不了解等語（見本院卷二第259 頁），且現存非水泥材質之圍牆是否存在於上訴人取得系爭管理室所有權之前，並無從證明如原判決附圖所示編號A 、B、D 、D1部分之地上物非其所有，則黃明亮並無再傳訊之必要。
此外，上訴人未能舉證證明其自認與事實不符，法院及當事人仍應受上訴人先前自認之拘束。
從而，如原判決附圖所示編號A 、B 、D 、D1部分之地上物為上訴人所有乙節，堪予認定。
又上訴人於原審自承水泥圍牆係其父親所建，由伊繼承，為上訴人所有，已如上述，上訴人並非自承水泥圍牆係其與其他繼承人共同繼承為公同共有，此部分並無當事人不適格問題，上訴人抗辯此部分當事人不適格云云，並無可採。
㈢按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
次按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，民法第765條亦有明文。
又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。
本件上訴人占用系爭土地上如原判決附圖所示編號A 、B 、C 、D 、D1部分土地建有系爭地上物，且上訴人對於被上訴人係系爭土地之所有權人，並不爭執，已如前述，是被上訴人以無權占有為原因請求上訴人拆除系爭地上物返還土地，而上訴人則抗辯有占有之正當權源，自應由上訴人負舉證之責，否則即應為不利上訴人之認定。
而上訴人為證明其占用系爭151-19地號土地係有權占有，抗辯：兩造間就被上訴人所有之系爭151-19地號土地與上訴人所有之系爭管理室應有法定租賃關係存在云云，然為被上訴人所否認，經查：⒈下列系爭管理室、系爭151-19地號土地所有權移轉過程，為兩造所不爭執：甲、系爭管理室所有權移轉過程：⑴系爭管理室為益興公司於76年間原始起造，取得所有權，作為工廠守衛室之用。
⑵益興公司於81年間將系爭管理室以買賣為原因，移轉所有權予寶祥公司。
⑶與系爭管理室同一使用執照之廠房（包括辦公室、倉庫、廁所、變電室、避難室、火鍋房）即同段36建號建物、36-1建號建物、36-2建號建物已於84年4 月1 日滅失為原因，於84年7 月辦理滅失登記。
⑷寶祥公司於94年8 月24日以買賣為原因，移轉所有權予高清海。
⑸高清海再於98年12月15日以買賣為原因，移轉所有權予高振堯。
⑹高振堯復於100 年8 月18日以贈與為原因，移轉所有權予上訴人。
乙、系爭151-19地號土地所有權移轉過程：⑴益興公司於81年間將其所有原151 地號土地出售寶祥公司。
⑵寶祥公司於83年9 月30日間將原151 地號土地以買賣為原因，移轉所有權登記予曹石虎、曹李双鳳、曹傑民、張雪紅、洪文成及胡漢基等6 人（下稱曹傑民等6 人）。
⑶曹傑民等6 人復於85年2 月1 日將原151 地號土地以買賣為原因，移轉所有權登記予日勤建設有限公司（下稱日勤公司）。
⑷日勤公司再於85年7 月2 日以買賣為原因，移轉原151地號土地所有權予高顯忠、高瑞遠等2人。
⑸高顯忠、高瑞遠等2 人再於86年1 月29日以買賣為原因，移轉原151 地號土地所有權登記予陳瑞糧。
⑹94年5 月9 日，陳瑞糧所有原151 地號土地經拍賣，由江美珍、吳進興取得所有權。
⑺原151 地號土地於96年10月8 日分割出系爭151-19地號土地，於98年10月27日由黃明亮買賣取得系爭151-19地號土地所有權，再於102 年9 月9 日出賣予被上訴人，並完成所有權移轉登記。
⒉按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，最高法院48年台上字第1457號判例之本旨，依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權，民法第425條之1 增訂條文則以上開判例意旨及法理而予以明文化。
故房屋及土地轉讓之事實，發生於上開增訂條文施行前，當事人主張援引該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內有租賃關係，必須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，且土地及房屋各異其所有人時，房屋具有經濟價值，當事人間復無「僅限於賣屋而無使用基地」之真意，始有其適用。
倘土地及房屋各異其所有人時，各該受讓人間並無由房屋受讓人繼續使用土地之真意，彼等間就土地部分並無法定租賃關係，土地或房屋之各繼受人或再轉繼受人亦無由主張繼受該法定租賃關係之可言。
⒊原判決附圖所示編號A 部分為磚造圍牆門柱及花圃、編號B 部分為RC磚造柱與編號D 、D1部分為磚造鐵絲網圍牆部分，並非民法第425條之1 所稱之「房屋」，自無推定有租賃關係之適用。
⒋系爭管理室及系爭151-19地號土地分割前之原151 地號土地原同屬寶祥公司一人所有，於83年9 月30日寶祥公司以買賣為原因將原151 地號土地所有權移轉登記予曹傑民等6 人，自此原151 地號土地及系爭管理室之所有權人即非屬同一人等情，為兩造所不爭，房屋及土地分別轉讓之事實雖發生於民法第425條之1 增訂施行之前，依民法債編施行法第1條規定，不適用修正後之上開規定，惟依前所述，非不得本於上揭判例及法理，據以判斷是否成立法定租賃關係。
依寶祥公司於83年5 月30日與曹傑民所簽立之合建契約書第1 、2 條約定：由賣方寶祥公司提供同段151 、147-1 、148-1 、147-10、148-3 、122-10地號等6筆土地，並負責將土地及地上物交付買方曹傑民拆除使用，由曹傑民出資興建房屋、整體規劃設計，嗣寶祥公司於83年9 月30日將上開土地所有權以買賣為原因移轉登記予曹傑民等6 人，而該等合建土地上原有之避難室、廠房、辦公室、倉庫、廁所、火鍋房與變電室等廠區內主要建物，均早已於84年7 月間即辦理滅失登記，且實際拆除不存在等情，業經本院調閱另案本院93年度執字第4563號執行卷、104 年度訴字第29號確認優先購買權存在等事件民事卷查明屬實，且為上訴人所不爭執，可知寶祥公司為履行合建契約整體規劃建築之本旨，已將土地及其上建物一併交予買方拆除使用，顯無保留地上建物之意思甚明。
再參以證人即上述合建案之股東黃上揚於另案台南高分院105年度上易字第22號到庭證稱：土地上的廠房都要拆掉，系爭管理室沒有拆掉的原因是可以作為銷售辦公室或放置整地工具使用，拆掉廠房及圍牆是為了要整地蓋房子，假如土地有開發成功就不一定保留系爭管理室，規劃配置圖並無系爭管理室存在，系爭管理室所在位置是空地等語，有該筆錄影本附卷可稽（見本院卷二第217 至223 頁），益證寶祥公司出售合建土地，其上絕大部分建物及圍牆均已交付買受人拆除，買受人僅保留系爭管理室係為臨時接洽或置放物品使用而已，是由合建契約內容及當事人履約情形觀之，寶祥公司於出售土地之時，即已約定並實際將全部地上物交付買方拆除處分而無保留系爭管理室或另對土地之受讓人曹傑民等6 人主張土地使用之意思至明，參諸前開判例及法理，不能逕行推定當事人間就土地部分成立租賃關係。
⒌上訴人雖另抗辯：上述合建契約後因資金調度困難無法完成規劃建築，遭寶祥公司解除契約，而於85年2 月間再將原出售合建之土地移轉登記於寶祥公司指定之日勤公司名下，系爭建物亦已回復由寶祥公司占有，上開土地嗣經本院93年度執字第4563號強制執行拍賣，寶祥公司亦曾向執行法院陳報其為系爭管理室所有人而主張優先承買權，高清海並曾與土地拍定人江美珍、吳進興簽立買賣契約約定保留系爭管理室；
系爭管理室經輾轉移轉由伊取得後，已申請恢復電力提供伊友人居住使用，有相當經濟價值等事由，據以主張其有法定租賃權存在云云，惟依前所述，法定租賃關係成立時點，應以寶祥公司將原151 地號等土地於83年9 月30日出售予曹傑民等6 人，致土地與其上建物所有人相異之時為斷。
寶祥公司於出賣土地時已依合建契約將土地上全部廠房、辦公室、倉庫、守衛室（系爭管理室）等地上物交由買方拆除使用，除系爭管理室暫行保留之外，廠區內之其餘建物均早於84年間已拆除，並完成滅失登記，足認系爭管理室於交付買方當時客觀上已失其原作為廠區守衛室用途之目的，而無相當經濟價值，依上說明，系爭管理室原所有人寶祥公司並無向土地之受讓人曹傑民等6 人主張法定租賃關係之可言。
寶祥公司與曹傑民等6 人間就土地部分既無法定租賃關係存在，土地或房屋之各該繼受人或再轉繼受人亦無從因事後之事由主張繼受該法定租賃關係。
上訴人執上開事由，抗辯：系爭管理室就系爭151-19地號土地有法定租賃權存在云云，委無足取。
⒍上訴人曾以黃明亮、被上訴人為被告提起確認上訴人就系爭151-19地號土地有優先購買權存在，被上訴人應塗銷系爭151-19地號土地於102 年9 月9 日所為所有權移轉登記、黃明亮應以價金61萬0204元同一條件與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付價金時，將系爭151-19地號土地所有權移轉登記予上訴人之訴訟，經本院、台南高分院認定上訴人就系爭151-19地號土地並不成立法定租賃關係，而判決駁回上訴人之訴確定，有本院104 年度訴字第29號確認優先購買權存在等事件影印卷及該案民事判決、台南高分院105 年度上易字第22號民事判決各1 份附卷可稽。
㈣復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。
有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
民法第767條第1項定有明文。
查系爭土地為被上訴人所有，上訴人占用系爭土地上如原判決附圖所示編號A 、B 、C 、D 、D1部分建有系爭地上物，卻未能舉證證明其有占用系爭土地之正當權源。
從而，被上訴人依民法第767條物上請求權之法律關係，請求上訴人應將系爭地上物拆除，將所占用之土地返還，為有理由，應予准許。
㈤又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。
又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度臺上字第1695號判例要旨參照）。
再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。
土地法第97條第1項定有明文。
又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，土地法施行法第25條定有明文。
而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。
故土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。
是被上訴人請求上訴人返還相當於租金之不當得利之金額，自應受上揭土地法第97條規定之限制。
查系爭土地為特定農業區、丁種建築用地，面臨嘉義縣大林鎮中林路即102 縣道，距離大林火車站1.7 公里、距離中林國小、同濟高中1.3 公里、距離大林慈濟醫院約1.5 公里等情，有系爭土地登記謄本在卷可按，並經原審勘驗現場查明屬實，有勘驗筆錄附於原審卷可稽（見原審卷一第97頁正反面），且為兩造所不爭執（見原審卷二第371 頁），本院審酌上訴人占用系爭土地對外之交通狀況、生活機能、工商繁榮程度等情形，認被上訴人請求以占用系爭土地申報地價年息8%計算應屬合理適當。
復查系爭土地102 年1 月之申報地價分別為系爭151 地號土地：418.4元、系爭151-19地號土地：520 元、系爭151-60地號土地：469 元、系爭151-61地號土地：517 元、系爭151-63、151-64、151-65、151-67、151-68、151-69、151-70、151-71、151-73地號土地：416 元，有系爭土地登記謄本可按（見原審卷二第41至91頁），依此計算，被上訴人請求上訴人給付自102 年9 月9 日起至104 年4 月10日止，以19個月計算相當於租金之不當得利共6,580 元，及自被上訴人於原審準備五狀送達上訴人翌日即104 年4 月16日（見原審卷三第211頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；
暨自被上訴人於原審準備五狀送達上訴人翌日即104 年4 月16日起，至返還占用之土地之日止，按月給付不當得利346 元（計算式詳如附表所示），為有理由，應予准許。
雖上訴人辯稱：系爭151-19地號土地與系爭管理室間既有法定租賃關係存在，在被上訴人請求法院核定租金數額前，並不得請求上訴人給付租金云云，惟系爭管理室與系爭151-19地號土地間，並無法定租賃關係，已經本院認定如前，則被上訴人依不當得利法律關係，請求上訴人給付相當租金之不當得利，並無須事先核定租金數額，是上訴人所辯，並無可採。
㈥綜上所述，被上訴人依民法第767條物上請求權、第179條不當得利返還請求權等法律關係，請求上訴人應將坐落系爭151-60地號土地，如原判決附圖所示編號A 部分面積8 平方公尺之磚造圍牆門柱及花圃、坐落同段151-19地號土地如原判決附圖所示編號B 部分面積2 平方公尺之RC磚造、坐落同段151-19地號土地如原判決附圖所示編號C 部分面積66平方公尺之RC磚造管理室、坐落同段151-19、151-60、151 、151-61地號土地如原判決附圖所示編號D 部分面積10平方公尺之磚造鐵絲網圍牆、坐落同段151-63、151-64、151-65、151-67、151-68、151-69、151-70、151-71、151-73地號土地如原判決附圖所示編號D1部分面積19平方公尺之磚造鐵絲網圍牆拆除，並將該部分之土地返還被上訴人。
上訴人應給付被上訴人6,580 元，及自104 年4 月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
上訴人應自104 年4 月16日起至返還所占用土地之日止，按月給付被上訴人346 元，為有理由，應予准許。
原審判決上訴人應將系爭地上物拆除，將該部分之土地返還被上訴人。
上訴人應給付被上訴人6,580 元，及自104 年4 月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
上訴人應自104 年4 月16日起至返還所占用土地之日止，按月給付被上訴人346 元，並依職權宣告假執行，經核並無違誤，上訴人提起上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌結果均不影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 25 日
民事第一庭 審判長法 官 林望民
法 官 周欣怡
法 官 黃茂宏
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 1 月 25 日
書記官 林秀惠
附表：
┌───┬────────┬─────┬──────┬────────┐
│編號 │ 地號 │申報地價 │ 占用面積 │19個月不當得利 │
├───┼────────┼─────┼──────┼────────┤
│ 1 │151 │ 418.4元 │ 2平方公尺 │ 106元 │
├───┼────────┼─────┼──────┼────────┤
│ 2 │151-19 │ 520元 │ 70平方公尺 │ 4,611元 │
├───┼────────┼─────┼──────┼────────┤
│ 3 │151-60 │ 469元 │ 9平方公尺 │ 535元 │
├───┼────────┼─────┼──────┼────────┤
│ 4 │151-61 │ 517元 │ 5平方公尺 │ 327元 │
├───┼────────┼─────┼──────┼────────┤
│ 5 │151-63、151-64、│ 416元 │ 19平方公尺 │ 1,001元 │
│ │151-65、151-67、│ │ │ │
│ │151-68、151-69、│ │ │ │
│ │151-70、151-71、│ │ │ │
│ │151-73 │ │ │ │
├───┼────────┼─────┼──────┼────────┤
│ │ │ │ │總計：6,580元 │
├───┴────────┴─────┴──────┴────────┤
│備註：1.不當得利＝申報地價×占用面積×8％÷12月×無權占用19個月，元 │
│ 以下四捨五入。 │
│ 2.每月不當得利數額＝6,580/19＝346，元以下四捨五入。 │
└──────────────────────────────────┘
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