臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,105,訴,443,20161124,1

臺灣嘉義地方法院民事判決 105年度訴字第443號
原 告 王儷娟
訴訟代理人 何永福律師
被 告 黃美雪
訴訟代理人 湯光民律師
複 代理人 林家弘律師
上列當事人間請求確認買賣關係存在事件，本院於民國105年11月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、原告起訴主張：

一、原告於民國105年3月19日以新臺幣（下同）330萬元向被告購買如附表所示之不動產（原證1、不動產賣賣契約書、買賣價金履約保證申請書，本院卷第17至32頁；

契約書中記載價金為400萬元，但嗣降價為330萬元），原告於簽約時給付第1期款35萬元，兩造另約定第2期款35萬元，其餘款項由原告向銀行辦理貸款核撥後一次付清，原告亦已依約給付第2期款35萬元。

然因前開貸款程序複雜無法立即獲得貸款，被告乃於105年6月4日以存證信函催促原告將貸款文件交付代書（原證2、嘉義湖內郵局第35號存證信函，本院卷第33至35頁），原告隨即以存證信函通知被告已依代書指示將貸款文件直接交付銀行，並由銀行作業中（原證3、嘉義中山路郵局第213號存證信函與中華郵政掛號郵件收件回執，本院卷第37至39頁）。

詎被告竟以原告未將貸款文件交付代書為由，而以存證信函通知原告解除系爭買賣契約（原證4、嘉義文化路郵局第306號存證信函，本院卷第41至43頁）。

二、原告早於105年6月4日前，即依代書指示將貸款文件直接交付銀行，故原告並無遲延問題，被告前開解除契約顯不合法，故兩造間就附表所示不動產之買賣關係是否存在，既有爭執，自有提起本件確認之訴之必要。

三、對被告抗辯之陳述：有關按期申請貸款核准的問題，原告確有提出申請，事後有限責任花蓮第一信用合作社（下稱花蓮一信）因地區管轄問題始拒絕辦理貸款，不可歸責於原告。

四、並聲明：（一）確認兩造間就附表所示不動產之買賣關係存在。

（二）訴訟費用由被告負擔。

貳、被告則以：

一、兩造於105年3月19日訂立不動產賣賣契約書（被證1，不動產賣賣契約書、買賣價金履約保證申請書，本院卷第73至90頁），約定原告以400萬元向被告購買如附表所示之不動產。

嗣兩造同意買賣總價金降為330萬元，付款方式為原告應給付第1期款35萬元，第2期款即完稅款35萬元，第3期尾款則為260萬元；

原告嗣於105年3月21日給付第1期款35萬元，另於105年5月9日給付第2期款35萬元（被證2、專戶控管資金表，本院卷第91頁），第3期尾款260萬元則迄未給付。

二、因原告未依契約第3條第2項約定，於105年3月22日將過戶文件交付承辦之地政士蔡文宗，被告遂於105年4月8日以嘉義文化路郵局第161號存證信函（被證3，本院卷第93至95頁）催告原告應於文到7日內辦理，原告始將前開文件交付蔡文宗。

且蔡文宗於105年4月29日通知原告稅單已核發並請交付抵押權設定契約書，然原告亦遲不履約如期給付完稅款，並完成金融機構之核撥貸款手續，被告乃於105年5月4日以嘉義文化路郵局第191號存證信函（被證4，本院卷第97至99頁）催告原告應於文到3日內履行給付完稅款之義務並提供抵押權設定契約書；

原告始於105年5月9日將完稅款35萬元匯入履約保證專戶。

其間，原告雖曾向蔡文宗表示其已向花蓮一信永康分行申辦貸款，然需蔡文宗寄發相關文件以利審核，故蔡文宗乃於105年5月5日寄送土地登記謄本、地籍圖、系爭買賣契約至花蓮一信永康分行；

嗣被告於105年6月2日經蔡文宗告知花蓮一信永康分行已駁回原告前開貸款之聲請。

因原告遲未依契約第3條第2項完稅款第2點約定，於105年5月9日繳納完稅款35萬元前交付金融機構核撥貸款文件與蔡文宗或給付尾款，被告乃於105年6月4日以嘉義湖內郵局第35號存證信函（被證5，本院卷第101至103頁）催告原告應於文到3日內履行，否則將依系爭契約第8條第2項約定辦理。

嗣原告雖於105年6月8日以嘉義中山路郵局第213號存證信函（被證6，本院卷第105頁）通知被告已將貸款文件交付貸款銀行作業中，但因原告刻意隱瞞貸款遭駁回之情事，且仍遲未提供金融機構核撥貸款文件或給付尾款，被告乃再於105年6月16日以嘉義湖內郵局第37號存證信函（被證7，本院卷第107至109頁）催告原告應於文到7日內履約，否則將解除契約並沒收已支付之買賣價款。

但原告仍未履行前開義務，被告遂於105年6月30日以嘉義文化路郵局第306號存證信函（被證8，本院卷第111至113頁）向原告表示解除系爭契約並沒收原告已給付之買賣價款70萬元。

三、至原告雖主張其以前開嘉義中山路郵局第213號存證信函通知被告，已依代書指示將貸款文件直接交付銀行，並由銀行作業中云云。

然依系爭契約第3條第2項完稅款第2點之約定，原告應於105年5月9日繳納完稅款35萬元前交付金融機構核撥貸款文件與蔡文宗或給付尾款。

且被告於105年5月4日所寄發之前開嘉義文化路郵局第191號存證信函，已明確要求原告應於文到3日內履行給付完稅款35萬元之義務並提供抵押權設定契約書，但原告仍寄發前開存證信函表示已交付貸款文件與金融機構，應係刻意混淆視聽。

自花蓮一信105年10月21日花一信總字第1050000433號函可知，原告於105年5月30日至同年6月4日已知悉系爭貸款未獲核准，卻仍於105年6月8日以存證信函向被告表示花蓮一信已進行貸款近日即可撥款，原告顯然明知其已違反按期申請貸款核准之契約義務。

故原告遲未提供金融機構核撥貸款文件或給付尾款，被告依系爭契約第8條第2項約定解除契約並沒收原告已支付之買賣價款，應屬有據。

是被告請求確認兩造間就附表所示不動產之買賣關係存在，為無理由，應予駁回等語，資為抗辯。

四、並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。

參、得心證之理由

一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第1240號判例意旨參照）。

次按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條著有規定；

而當事人有解除權之特別約定者，自應從其約定。

第按債權債務關係之可歸責事由，若無特別規定者，債務人就其故意或過失之行為，應負責任，民法第220條第1項亦有規定。

另按主張法律關係變更或消滅之當事人，就該法律關係變更或消滅所須具備之特別要件，負主張及舉證之責任（最高法院83年度台上字第1946號裁判要旨同此見解）。

查：

（一）兩造於105年3月19日訂立不動產賣賣契約書，約定原告以400萬元向被告購買系爭不動產，付款方式為於簽約時給付第1期款35萬元；

第3期款（實為第2期款）105萬元，於土地增值稅、契稅單核下後，經承辦地政士通知日起3個工作日內，匯入履保專戶；

第4期款（實為第3期款）260萬元，若原告無須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於完稅前將第4期款，匯入履保專戶；

原告須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，若買賣標的物無原抵押貸款須清償者，於產權移轉登記完竣後3個工作日內，由原告申貸之金融機構將尾款金額存入履保專戶。

另於前開不動產賣賣契約書第4條約定，原告應於支付第1次價款後5個工作日內指定貸款金融機構，並應無條件於承辦地政士通知之約定期日內，繳交金融機構貸款所需證件及辦理對保、開戶手續，且不得以非可歸責於被告之事由拖延，否則原告應負給付遲延之責；

原告與其貸款之金融機構辦理抵押貸款時，其「其抵押權設定登記」及「貸款撥款手續」應委由承辦地政士辦理，且所有權移轉及抵押權設定應一併辦理登記手續，若金融機構之核貸額度少於尾款，原告應於完稅前將貸款與尾款之差額存匯入履保專戶。

嗣兩造同意前開買賣總價金降為330萬元，付款方式為原告應於簽約時給付第1期款35萬元，第2期款即完稅款35萬元，第3期尾款則為260萬元。

前開不動產賣賣契約書其餘約定則未變動。

原告於105年3月21日給付第1期款35萬元，另於105年5月9日給付第2期款35萬元予被告，第3期尾款260萬元則迄未給付。

及被告於105年4月8日以嘉義文化路郵局第161號存證信函催告原告應於文到7日內將過戶文件交付承辦之地政士蔡文宗辦理，原告始將前開文件交付蔡文宗。

被告於105年5月4日以嘉義文化路郵局第191號存證信函，催告原告應於文到3日內履行給付完稅款之義務並提供抵押權設定契約書；

原告則於105年5月9日將完稅款35萬元匯入系爭履約保證專戶。

原告曾向蔡文宗表示其已向花蓮一信永康分行申辦貸款，然需蔡文宗寄發相關文件以利審核，故蔡文宗乃於105年5月5日寄送土地登記謄本、地籍圖、系爭買賣契約至花蓮一信永康分行。

與被告於105年6月4日以嘉義湖內郵局第35號存證信函，催告原告應於文到3日內履行系爭契約第3條第2項完稅款第2點約定，即於105年5月9日繳納完稅款35萬元前交付金融機構核撥貸款文件與蔡文宗或給付尾款，否則將依系爭契約第8條第2項約定辦理。

原告於105年6月8日以嘉義中山路郵局第213號存證信函，通知被告已將貸款文件交付貸款銀行合作業中。

被告於105年6月16日以嘉義湖內郵局第37號存證信函，催告原告應於文到7日內履約即提供金融機構核撥貸款文件或給付尾款，否則將解除契約並沒收已支付之買賣價款。

被告以原告未提供金融機構核撥貸款文件或給付尾款為由，於105年6月30日以嘉義文化路郵局第306號存證信函向原告表示解除系爭契約並沒收原告已給付之買賣價款70萬元等事實，為兩造所不爭（見本院卷第118至120頁），並有不動產賣賣契約書、買賣價金履約保證申請書、嘉義湖內郵局第35號存證信函、嘉義中山路郵局第213號存證信函與中華郵政掛號郵件收件回執、嘉義文化路郵局第306號存證信函、嘉義文化路郵局第161號存證信函、嘉義文化路郵局第191號存證信函、嘉義湖內郵局第37號存證信函等在卷可證，自均堪信為真實。

而本件原告主張與被告間之系爭買賣關係存在，既為被告所否認；

則兩造間之系爭買賣關係是否存在，即屬存否不明確，且此種不安之狀態，能以本件確認判決除去之，依前開說明，堪認原告先位之訴所提起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。

（二）兩造於系爭不動產賣賣契約書第8條第2項約定，買方即原告若不依合約履行各項義務或支付價金，經賣方即被告書面通知限期催告（至少應7日）仍不履行時，賣方即被告得另以書面通知解除本買賣合約；

第4條第1項約定買方應於支付第1次價款後5個工作日內指定貸款金融機構，並應無條件於承辦地政士通知之約定期日內，繳交金融機構貸款所需證件及辦理對保、開戶等手續，且不得以非可歸責於賣方之事由拖延，否則買方應負給付遲延之責，此有前開不動產賣賣契約書可憑。

由前開約定可知，若買方即原告未於約定期限內指定貸款金融機構辦理貸款手續，屬未依合約履行各項義務，經賣方即被告書面通知限期催告（至少應7日）仍不履行時，賣方即被告即得另以書面通知解除本買賣合約。

而原告向花蓮一信辦理系爭申請貸款280萬元，嗣經該合作社以擔保物位於嘉義縣民雄鄉，為該社營業轄區之外，有不易管控等因素，故不予核貸，有花蓮一信105年8月23日花一信總字第1050000363號函暨所附授信申請書、授信批覆書在卷可證（見本院卷第145至149頁）。

證人黃泰盛於本院亦結證稱原告向花蓮一信辦理系爭申請貸款事宜，係其負責放款審核；

其審核結果是呈請上面准予貸放，前開貸款案件嗣送到總社審核，但總社不准貸款，因總行說擔保品不在分行管轄區域內，不易管控；

系爭申請貸款是原告自己來聯繫的，再透過代書準備資料給花蓮一信等語明確（見本院卷第162至163頁）。

證人蔡文宗結證稱原告之夫委託其向花蓮一信永康分行申辦系爭貸款，銀行則係原告自己找的，原告曾將申請貸款之土地登記謄本、地籍圖、契約書影本等相關資料交其轉交銀行；

後來銀行不准貸款，是銀行告訴原告，其亦有打電話問銀行，但銀行並未告訴伊不准貸款之理由；

在銀行不准貸款後，其大概在105年5月底6月初時有通知原告，原告後來有叫伊再送合作金庫北嘉義銀行及臺中商銀申請貸款，後來合作金庫北嘉義銀行沒有准，臺中商銀則在105年6月30日准貸款，額度為230萬元，但該行員表示還要簽給總行准駁，需要二個禮拜時間，105年7月13日臺中商銀總行有准貸款，額度也是230萬元，原告有去辦理對保，但當時兩造已有糾紛而互寄存證信函，且被告亦在核准貸款前就表示要解除契約；

原告係於105年6月6日向合作金庫北嘉義分行申請貸款，於105年6月7日向臺中商銀申請貸款，向合作金庫北嘉義分行及臺中商銀申請貸款時，未向被告提及等語明確（見本院卷第175至177頁）。

仲介系爭買賣之證人張宸緁亦結證稱原告以系爭不動產向臺中商銀辦理貸款的事情，其不清楚被告是否知悉，因都是代書在聯絡，其亦不清楚被告有無同意原告向臺中商銀辦理貸款；

辦理系爭貸款時，原告有用電話告訴伊要在當年度6月30日以前辦出來，否則會以現金補足，其不知被告知不知這一回事，其未告訴被告；

其不清楚被告有無同意原告延期辦理貸款核准而給付買賣價金之情事，雙方當時都互寄存證信函等語明確（見本院卷第196至197頁）。

且花蓮一信於105年5月30日至同年6月4日間將不准貸款之結果以電話告知申請人即本件原告，亦有花蓮一信105年10月21日花一信總字第1050000433號函（見本院卷第187頁）在卷可憑。

則由前開事證相互參酌以觀，原告前開申請貸款案既係因擔保品不在花蓮一信分行管轄區域內而不准貸款，並非出於被告之故意或過失行為，自非可歸責於被告，原告自有給付前開尾款之義務；

且原告辦理系爭貸款本即應知貸款不必然獲准，故原告至少有過失行為，未如期貸款應屬可歸責於原告之事由，亦可認定。

然被告於105年6月16日以嘉義湖內郵局第37號存證信函，催告原告應於文到7日內履約即提供金融機構核撥貸款文件或給付尾款，否則將解除契約並沒收已支付之買賣價款；

與被告以原告未提供金融機構核撥貸款文件或給付尾款為由，於105年6月30日以嘉義文化路郵局第306號存證信函向原告表示解除系爭契約並沒收原告已給付之買賣價款70萬元，亦均如前述。

則原告既未依約支付價金，或於約定期限內履行指定貸款金融機構辦理貸款手續之義務，經賣方即被告書面通知限期7日以上催告仍不履行，被告依系爭不動產賣賣契約書第8條第2項約定另以書面通知解除系爭買賣合約，自屬合法有效。

二、綜上所述，被告依系爭不動產賣賣契約書第8條第2項約定以書面通知解除系爭買賣合約，屬合法有效，則系爭買賣合約業因解除而消滅不存在；

從而，原告請求確認兩造間就附表所示不動產之買賣關係存在，為無理由，應予駁回。

三、復按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87條第1項、第78條分別定有明文。

查本院既為原告敗訴之終局判決，則依前開說明，本院因認本件訴訟費用，應命由原告負擔。

四、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。

中 華 民 國 105 年 11 月 24 日
民三庭法 官 陳卿和
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 24 日
書記官 王博昭