臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,110,訴,565,20211222,1

臺灣嘉義地方法院民事判決
110年度訴字第565號
原 告 陳淑津
訴訟代理人 林錦輝律師
林家綾律師
被 告 林魏素蓮

林崑陛

共 同
訴訟代理人 吳碧娟律師
上列當事人間給付違約金事件，本院於110年12月8日辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實 及 理 由甲、程序事項：

壹、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。

查，原告起訴時聲明為「一、被告應給付原告新臺幣147萬及本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

二、訴訟費用由被告負擔。

三、原告願供擔保，請准宣告假執行。」

；

嗣因被告之給付可分，遂於民國110年11月26日以書狀更正聲明為：「一、被告林魏素蓮應給付原告新臺幣73萬5千元及自起訴狀繕本送達翌日即110年11月4日起至清償日止，按周年利率百分之5計算之利息。

二、被告林崑陛應給付原告73萬5仟元及自起訴狀繕本送達翌日起即110年11月4日起至清償日止，按周年利率百分之5計算之利息。

三、訴訟費用由被告負擔。

四、原告願供擔保，請准宣告假執行。」

（本院卷第53頁），核屬更正法律上之陳述，揆諸上開說明，自無不合。

乙、實體事項：

壹、原告起訴主張：

一、緣原告於民國109年10月17日與被告簽訂土地買賣合約書（即本院卷第15至18頁，下稱系爭合約），以總價新臺幣（下同）1470萬元向被告購買坐落嘉義縣○○鄉○○段0000○0000○0000○0000○0000○000000地號土地（下稱分別稱系爭1116地號土地、系爭1117地號土地、系爭1118地號土地、系爭1121地號土地、系爭1121地號土地、系爭1136地號土地、系爭1136-1地號土地、下合稱系爭6筆土地），並於系爭合約第15條特別約定被告應於110年4月17日前清除系爭6筆土地上之雜物，刮除廢棄土石，將地面整治至與路面平齊，並於整地完成後進行土壤檢測，完成上開整地、土壤檢測等工作後才辦理所有權移轉登記。

原告已依約支付簽約款147萬元，詎料，被告竟未依系爭合約第15條之約定，於110年4月17日前清除淨空系爭6筆土地上之雜物，將系爭6筆土地整治與路面平齊，經原告於110年5月13日寄發台北民生郵局存證號碼9511號存證信函，通知被告解除系爭合約，並請求被告返還已給付之簽約金147萬元及違約金147萬元，然被告均不理不睬，原告不得已起訴請求。

二、原告請求給付147萬元之懲罰性違約金有理由：

(一）按系爭合約第8條第1項約定：「賣方若未依本約履行各項 義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金 予買方，但買方不得藉賣方未給付違約金而拒絕履行合約 義務或妨礙標的點交，買方應另行主張之。

經買方書面通 知限期催告（至少七日）仍不履行時，買方得另以書面通 知解除本賣賣合約，賣方應返還買方已支付價金，並同意 按買方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給 付買方」、第15條第1、2項特別約定：「一、出賣人應於 民國110年4月17日前完成清除淨空本案標的上所有地上雜 物（含地上建物拆除及刮除現有全部廢棄土石等），完成 整地工作。

二、出賣人應於完成前項整地（與路面平整齊 ）後，辦理本案土地土壤檢測並檢附相關之證明文件（含 出示本案標的符合現有環保法令規定標準之土壤檢測報告 ）為憑，本案土地地下不得有埋設非法掩埋物且土壤須符 合現有環保法令規定標準，偌有不符合約定事項則本買賣 契約書双方同意無條件解除，已收價金無息返還，相關費 用由賣方負擔。」

經查：1、本件原告於109年10月17日簽約時即將簽約款147萬元匯入 專戶，此有系爭合約上價金給付備忘錄之記載可據。

2、因兩造於系爭合約第15條就被告應為整地及辦理土壤檢測 等義務，定有特別約定，被告違反此項義務時即可無條件 解除契約，不受系爭合約第8條第1項所定買方應以書面通 知限期至少七日催告仍不履行時，始得另以書面通知解除 契約之限制，合先敘明。

3、查被告迄今完全未進行整地工作，原告於110年9月1日前往 現場查看，系爭6筆土地上仍設有諸多水泥柱，廢棄物及土 石仍堆積如山，被告絲毫未盡其契約義務。

又原告解除契 約之意思表示已於110年5月13日以存證信函送達被告，系 爭合約業經合法解除。

4、系爭合約之解除係因被告未依約履行整地義務，原告自得 依系爭合約第8條第1項之約定，於解除契約後請求與已支 付價金同額之違約金。

(二）從而，原告依系爭合約第8條第1項約定，請求被告按原告 已支付價金總額之同額即147萬元，給付懲罰性違約金147 萬元予原告，應有理由。

三、以上所陳，請判決如訴之聲明所示，以維權益，如蒙所請，實感德便。

四、聲明：

（一）被告林魏素蓮應給付原告73萬5仟元及自起訴狀繕本送達翌日即110年11月4日起至清償日止，按周年利率百分之5計算之利息。

（二）被告林崑陛應給付原告73萬5千元及自起訴狀繕本送達翌日即110年11月4日起至清償日止，按周年利率百分之5計算之利息。

（三）訴訟費用由被告負擔。

（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。

貳、被告答辯則以：

一、原告與被告簽立系爭合約時已知被告將系爭6筆土地出租多他人做回收再利用舊木料使用，因實際放置木材廢料之訴外人許ＯＯ及陳ＯＯ於109年8月31日簽立切結書同意於90日內將廢木材運離嘉義。

因被告需時間請承租人將廢木材廢離，故兩造約定原告只支付簽約款147萬元至履約專戶，賣方於訂約同時將土地所有權狀交由承辦地政士保管，並特別約定一、出賣人應於110年4月17日前完成清除淨空系爭6筆土地上所有地上雜物（地上建物拆除及刮除現有全部廢棄土石等，完成整地工作。

二、出賣人應於完成檢測並檢附相關之證明文件（含出示本案標的合現有環保法令規定標準之土壤檢測報告）為憑，本案土地地下不得有埋設非法掩埋物且土壤須符合現有環保法令規定，若有不符合約定事項則本買賣契約書，雙方同意無條件解除，已收價金無息返還，相關費用由賣方負擔。」

，系爭合約約定「若有不符合約定事項則本買賣契約書，雙方同意無條件解除，已收價金無息返還，相關費用由賣方負擔。」

，因此雙方才會約定簽約款存入履約專戶外，第二期用印款不用支付，完稅再交付580萬元，亦即開始過戶才繳納買賣價金。

二、被告於簽立系爭合約前已積極找承租人清除廢木，但因原承租人睿陞興業有限公司已解散，實際使用系爭6筆土地之訴外人許ＯＯ未依約清除，被告已對承租人提告違反廢棄物清理法，被告係因承租人耽誤才無法交付土地。

三、雙方約定如有任一約定事項不符合，系爭合約雙方同意無條件解除，已收價金無息返還，被告才同意簽立本件買賣契約，並同意付款方式。

本件既無法完成約定事項，應無條件解除契約，原告應無息取回放在履約專戶之錢財，不應向被告請求給付違約金，本件原告之訴為無理由，應予駁回。

四、倘法院認被告需負支付違約金之責任，因被告智識程度不高，誤簽系爭合約，從頭到尾未動用到任何買賣土地價金，倘需支付147萬元違約金顯屬過高，依民法252條宜以147萬元依銀行定期存款利率計算利息，以計算出之利息金額支付違約金為當。

五、聲明：

（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

（二）訴訟費用由原告負擔。

（三）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

參、本院之判斷：

一、經查，系爭合約第十五條第一項及第二項係就無條件解除買賣契約之要件為特別約定，依此條款，出賣人即被告未於110年4月17日前清除清空系爭土地上之雜物，買受人即原告得依無條件解除契約，被告並應將已收價金無息返還。

是原告即買方依系爭合約第十五條第一項及第二項之規定，僅取得無條件解除契約及無息取回已付價金之權，且費用由被告負擔。

此條款並無約定原告即買方得逕依第十五條第一項及第二項請求懲罰性違約。

而系爭合約有關違約處罰之約定在第八條，是自應依系爭合約第八條判斷違約金給付之要件及具體內容。

二、系爭合約第八條第一項約定賣方即被告應給付違約之要件為「若未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止），……」，又約定「經買方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時，買方得另以書面解除本買賣合約，賣方應返還買方已支付價金，並同意按買方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付買方。」

因此，依系爭合約第八條第一項約定「經買方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時」，買方即原告取得「以書面解除本買賣合約」、請求「賣方應返還買方已支付價金」、以及請求賣方「按買方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付買方」等三項權利。

換言之，依系爭合約第八條第一項約定須「經買方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時」，買方即原告方得據以主張「按買方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付買方」。

三、依上可知，系爭合約第八條第一項約定買方得請求「按買方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付買方」之要件為賣方「若未依本約履行各項義務」，且「經買方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時，」，方得據以請求。

並非賣方「若未依本約履行各項義務」，經「以書面解除本買賣合約」，買方即得據以請求「「按買方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付買方」，應可認定。

四、依系爭契約第八條第一項約定，賣方即被告未履行清除淨空，完成整地之義務時，原告即買方應以書面通知限期催告（至少七日），賣方屆期仍不履行時，方得據以請求「按買方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金」，已陳述如上。

本件原告雖於110年5月13日以存證信函通知被告「……於合約第十五條，出賣人應於民國110年4月17日完成清除淨空本案標的所有雜物，完成整地工作，至今110年5月13日，地上所有雜物仍未清除，已違反雙方所簽定之合約約定。

特以此函通知台端，自即日起解除雙方就上開不動產所簽訂之買賣契約，請台端於函到七日內將本人前所給付之簽約金共計壹佰肆拾柒萬元整，否則本人將依法提起相關民、刑事訴訟，請查照。」

等語，有台北民生（87）存證號碼009511號存證信函（本院卷第21頁至第22頁）在卷可佐，惟其內容僅通知被告未完成清除系爭土地之義務，解除契約並要求返還已納之簽約金，並無「限期催告（至少七日）」之通知，是尚難認原告有踐行系爭合約第八條第一項約定之要件，原告據以請求被告給付懲罰性違約金147萬元，當非有據。

五、綜上所述，原告未依系爭合約第八條第一項「限期催告（至少七日）」被告履行義務，難認其得據以請求被告給付懲罰性違約金147萬元。

是原告主張依系爭合約第八條第一項請求被告給付懲罰性違約金147萬元，並無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦無所附麗，併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均不影響本案判決，毋庸再予審酌。

七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 110 年 12 月 22 日
民事第一庭法 官 邱美英
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 22 日
書記官 黃怡禎