臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,111,簡上,49,20221130,1

臺灣嘉義地方法院民事判決
111年度簡上字第49號
上 訴 人 葉安純
視同上訴人 葉旭恭
洪葉桂枝
郭葉碧雲
葉秀英
江葉碧惠
葉義生
葉家和
葉靜怡
葉城
葉金輝
葉素香
葉成
葉文貴
葉靖華
葉克強
葉欣怡

葉佳怡
葉涵文
葉俊位


蔡葉彩鳳
葉秀蘭
葉美霞
葉香末
葉忠興
葉太郎
葉素玉
葉郭美枝

葉憲中

葉碧蓮
葉家瑜
葉沛妤
呂佳蓉
黃冠超
黃重霖
黃嘉峰

黃月惠
黃麗霦
黃淑英
黃月芳
官信賬
官秀月
賴泓霖

賴樺

官良徧

賴雲發
賴寶月

梁信德
梁錕奇
被 上訴 人 葉信良

訴訟代理人 蕭元亮律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國111年3月24日本院嘉義簡易庭110年度嘉簡字第318號第一審判決提起上訴，經本院於民國111年11月16日言詞辯論終結，判決如下：主 文
上訴駁回。
第二審費用由上訴人負擔。
事實及理由

壹、程序部分：按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決（民事訴訟法第385條第1項前段）。

而前開規定依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條等規定，於簡易訴訟事件之第二審程序亦準用之。

查視同上訴人葉旭恭、洪葉桂枝、郭葉碧雲、葉秀英、江葉碧惠、葉義生、葉家和、葉靜怡、葉城、葉金輝、葉素香、葉成、葉文貴、葉靖華、葉克強、葉欣怡、葉佳怡、葉涵文、蔡葉彩鳳、葉秀蘭、葉美霞、葉香末、葉忠興、葉太郎、葉素玉、葉郭美枝、葉憲中、葉碧蓮、葉家瑜、葉沛妤、呂佳蓉、黃冠超、黃重霖、黃嘉峰、黃月惠、黃麗霦、黃淑英、黃月芳、官信賬、官秀月、賴泓霖、賴樺、官良徧、賴雲發、賴寶月、梁信德、梁錕奇經合法通知，未於言詞辯論期日到場，有本院言詞辯論筆錄、報到單等在卷可證；

且核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、上訴人主張：

(一)上訴人葉安純： 1、嘉義縣○○鄉○○○段○000地號土地（下稱系爭土地）及其上嘉義縣○○鄉○○○段00○號建物（下稱系爭建物）係於46年間分家業時，將系爭土地及系爭建物所有權狀交由被上訴人之母葉簡彩鳳保管，葉簡彩鳳不知何時竊占後移轉登記予其兒子即葉信良名下。

是系爭土地及建物自始至分家產時尚登記為葉慶虎所有，顯然系爭土地土地、建物之原登記為葉慶虎所有。

2、系爭土地及建物，原地主是上訴人之祖父葉慶虎所有，葉慶虎於46年2月25日才將家產分家給五位子女，即由葉風恩、葉風存、葉國、葉見、葉風勇等平分，其餘均在外謀生，不須分家產。

分家後，不動產所有權狀就交給葉簡彩鳳保管，分家後葉風恩及葉風存二人之房地產轉賣給葉國（即上訴人之父親）。

上訴人於75年3月19日向葉風勇購買其所分得之房地產，上訴人係有權占用系爭土地及建物。

3、系爭土地所有權人葉風勇於75年3月18日出售上開土地給上訴人葉安純，而未即時辦移轉登記，延至94年9月21日去辦理時，方知系爭土地已由被上訴人申請移轉登記其名下，登記原因「贈與」，實則係因全部被葉簡彩鳳竊占，轉移登記其兒子名下。

4、上訴聲明：⑴原判決廢棄。

⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

⑶第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。

(二)視同上訴人葉俊位：我沒有意見，均引用葉安純的意見。

(三)其餘視同上訴人：未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。

二、被上訴人則以：

(一)系爭土地係被上訴人母親葉簡彩鳳於74年間向當時之所有權人即訴外人葉風勇購入，並為移轉登記，其後葉簡彩鳳再於94年間贈與被上訴人。

且被上訴人母親葉簡彩鳳為38年出生，46年間葉簡彩鳳年僅8歲，與上訴人及其親族間又非親非故，上訴人空言被上訴人母親於46年間保管權狀，並於94年間將系爭土地竊占後移轉登記予被上訴人，難以想像。

(二)上訴人提出分家業鬮書及讓渡書5份為據，然不動產移轉之約定，於辦理登記前，均僅具債權之效力，而不生移轉物權之效力，上訴人自無從僅憑上開文書取得系爭建物及系爭土地之所有權，亦無從據此就系爭建物占用系爭土地如附圖代號甲，以及上訴人所有之盆栽及雜物占用系爭土地如附圖代號乙、丙、丁、戊之位置及面積有合法之權源。

故上訴人所辯，自無理由。

(三)系爭建物外觀甚為破舊，且已無門片、部分窗戶已無窗框、木造牆壁僅餘骨架而需外搭蓋鐵皮，且會漏水，現況以帆布覆蓋並以磚頭壓蓋，又建物内部均係堆放雜物，多處以支撐竿支撐木頭樑柱，堪認已達不堪使用之程度。

系爭房屋亦已逾耐用年限50年以上，足認系爭建物早於被上訴人提起本件訴訟前5年即已達不堪使用之程度，故即便有推定租賃關係存在，亦已消滅，不因上訴人以帆布、鐵皮、修繕系爭建物而得回復。

是系爭建物縱原有民法第425條之1規定之適用，亦因系爭建物已達不堪使用，租賃關係業已消滅。

(四)聲明： 1、上訴駁回。

2、第二審訴訟費用由上訴人蔡安純負擔。

三、本院判斷：

(一)系爭土地為被上訴人所有： 1、系爭土地原登記為葉慶虎所有，葉慶虎於71年8月19日贈與移轉登記予葉風勇，葉風勇於74年7月12日以買賣移轉登記予葉簡彩鳳，葉簡彩鳳再於94年9月21日以贈與為原因移轉登記與被上訴人，以上有系爭土地登記謄本、異動索引可證(原審卷一第25、27、229-235頁）。

而上訴人及視同上訴人從一審至二審均未提出爭執，可證系爭土地依形式上可證明是被上訴人所有。

2、上訴人雖抗辯葉風勇曾於75年3月19日出售系爭土地之持分給上訴人等語。

惟觀諸上訴人所提出與葉風勇之買賣契約書所載之買賣標的物為「梅山鄉太和村9林朕米糕6號內出賣人應份額房屋部出賣」（原審卷第169、170、203、205頁）。

是上開買賣契約書所指買賣之標的是「房屋」，並非買賣系爭土地。

故上開買賣契約，與系爭土地無關，上訴人不得以此主張對系爭土地有應有部分，或是有權占有系爭土地。

故上訴人所辯，顯有誤會。

3、上訴人雖抗辯系爭土地及系爭建物於葉慶虎生前即以分家業鬮書分由葉風恩、葉風存、葉風勇、葉見所有，嗣經葉風恩、葉風存二人讓渡與葉國即上訴人、視同上訴人葉俊位之父親，並提出分家業鬮書及讓渡書5份為據（原審卷第177-201頁）。

惟查：⑴葉慶虎之分家業鬮書所分配六子之土地位置，並未詳細列載地號及分配土地之位置。

例如長子分配「長房現住房屋基地一所東至處厝前田岸後石打字，西至厝後透三房四房空埔石打字，南至公地透四房石打字，北至李忍土地為界」。

其他五子分配土地位置所記載之情形，亦如上述情況相似。

故該分家業鬮書並無法確認葉慶虎分配其六子土地之正確位置所在。

⑵葉慶虎係於74年12月8日過世，此有葉慶虎之除戶謄本在卷可佐（一審個資卷第9頁）。

而上訴人所提出之分家業鬮書最後一頁記載日期為46年2月25日，距離葉慶虎過世之時長達28年，於該段期間亦不能排除葉慶虎另有安排財產分配之可能。

且若葉慶虎之六子確實按照分家業鬮書分配土地，理應當時會將各分配土地之位置各別登記為所有權人。

但實際是葉慶虎於71年6月28日以贈與為原因將系爭土地移轉登記與葉風勇。

顯與上開分家業鬮書所載之分配方式不同，則葉慶虎之財產是否確有按該分家業鬮書上所記載之內容分配，已非無疑。

⑶系爭土地實際情形是葉慶虎於71年8月19日贈與移轉登記予葉風勇，葉風勇於74年7月12日以買賣移轉登記予葉簡彩鳳，葉簡彩鳳再於94年9月21日，以贈與為原因移轉登記予被上訴人。

是葉慶虎於訂立分家業鬮書之後，或是葉慶虎之六子就分家鬮分書內容所分得之財產，嗣後是否另為處置，不得而知。

⑷綜合上述，無法以系爭分家業鬮書，而可證明上訴人及視同上訴人就系爭土地有應有部分。

4、按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力(民法第758條第1項)；

因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權(民法第759條)。

故縱然上訴人提出上開分家業鬮書及讓渡書5份為據，然不動產移轉之約定，於辦理登記前，均僅具債權之效力，而不生移轉物權之效力，上訴人自無從僅憑上開文書取得系爭建物及系爭土地之所有權。

5、上訴人於原審聲請傳喚證人許元舜、李亭甫、李建宏、許正平，欲證明為葉慶虎已有分給五房，上訴人伯父及叔叔都有賣給上訴人這一房等情。

然就上訴人傳喚證人所欲證明之待證事實，與其所提出之分家業鬮書及讓渡書、買賣契約書所之待證事實相同，且不動產辦理移轉登記前，均不因此取得系爭建物或系爭土地之所有權，故上開約定亦不得主張有占用系爭土地之合法權原，故無傳喚上開證人調查之必要。

6、綜上所述，無法證明上訴人及視同上訴人就系爭土地有應有部分，且依系爭土地之上開移轉過程可知系爭土地現登記為被上訴人所有，依土地法第43條所定(依本法所為之登記，有絕對效力)，在無任何反證之情況下，應視為系爭土地為被上訴人所有。

(二)上訴人、視同上訴人公同共有之系爭建物，及上訴人所有之盆栽，是無權占用被上訴人所有之土地： 1、系爭建物現仍登記為葉慶虎所有，依系爭建物登記公務用謄本記載門牌號碼為「太和村90號」（原審卷第93、95頁）。

而原審於110年8月5日審理時，到庭之上訴人、視同上訴人葉彩鳯、葉秀蘭、葉香末等均稱如附圖甲建物係葉慶虎所建(原審卷第167-169頁)。

可證系爭建物確實為葉慶虎所建造。

2、系爭建物係坐落在系爭土地上，故系爭建物應為如附圖甲建物，並應係葉風勇所稱未辦理保存登記之木屋。

雖依系爭建物登記公務用謄本記載門牌號碼為「太和村90號」（原審卷第93頁）。

又經原審函詢嘉義縣竹崎戶政事務所函覆略以：「現址嘉義縣○○鄉○○村00號因所提資料不全，請提供詳細地址再予提供」等語（原審卷第213頁），則該門牌號碼並非完整。

另參諸系爭建物登記公務用謄本記載坐落地號為系爭土地，且主要建材為木造（原審卷第93頁），審酌附圖及地政圖資便民服務系統查得之空照圖可見系爭土地上除系爭建物外已無其他木造建物（原審卷第273、287頁）。

且經原審至現場履勘可見木造建物掛有門牌號碼「朕米糕6號」，已如前述。

又該門牌係於35年10月1日由葉慶虎初設戶籍，原為門牌號碼臺南縣○○鄉0鄰0○○○路00號，於39年10月25日行政域調變更為嘉義縣○○鄉○○村0鄰0○○○路00號，再於42年12月12日門牌整編為嘉義縣○○鄉○○村0鄰○○○0號，此經原審函詢並經嘉義縣竹崎戶政事務所回函暨葉慶虎之戶籍謄本、戶籍登記申請書等件可證（原審卷第279-284頁）。

綜上可知，如附圖代號甲，面積114平方公尺之門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村0鄰○○○0號建物即為系爭建物。

3、按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。

但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限(民法第1148條第1項)；

繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有(民法第1151條)。

查，系爭建物現仍登記為葉慶虎所有，而葉慶虎於74年12月8日死亡，並無繼承人就系爭建物辦理繼承登記，上訴人及視同上訴人為葉慶虎之繼承人，依上開法規所示，系爭建物現為上訴人及視同上訴人因繼承而為公同共有。

4、上訴人辯稱其已時效取得系爭建物使用系爭土地之地上權等語。

查：⑴按地上權之時效取得，以行使地上權之意思而占有土地為要件，不能僅憑占有人在他人土地上有合法建築物或其他工作物或竹林之客觀事實，經過一定之期間，認其因時效取得地上權。

而經土地所有人同意在其上建築房屋，非必基於地上權之設定，有可能係使用借貸或合建等其他原因（最高法院98年度台上字第755號判決）。

當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限(民事訴訟法第277條)。

⑵上訴人雖辯稱其業已時效取得系爭建物使用系爭土地之地上權。

然觀諸上訴人前開辯詞，以及所提出之分家業鬮書及讓渡書5份等件，足證上訴人占有使用系爭建物主觀上自始至終均係以系爭土地之所有權人自居，而非行使地上權之意思占有土地，自與時效取得地上權之要件不合。

故上訴人以其已時效取得地上權之抗辯，自屬無據。

⑶又縱認上訴人因地上權取得時效完成而得主張時效利益，依民法第772條準用第769條及第770條之規定，亦僅得請求登記為地上權人而已，並非即取得地上權，在其未依法登記為地上權人之前，亦不能本於地上權之法律關係，向土地所有人主張其非無權占有。

而上訴人並未因此而有地上權之登記，故上訴人亦不得依此對被上訴人主張有權占有系爭土地。

3、本件無法定租賃權之適用：⑴按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例）。

土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制(為民法第425條之1第1項）；

其租賃期限，應解為至房屋不堪使用時為止。

至是否不堪使用，應以承租當時所建房屋，是否得為通常使用判斷之。

倘未經出租人同意而改造或更新建築結構，不當延長房屋使用期限，加重出租人負擔，當非立法本旨所許（最高法院106年度台上字第1646號判決）。

又按所謂房屋不堪使用，係指依社會通常一般人客觀之觀念，在安全、市容、衛生各方面，是否還均堪使用為其判斷之標準，苟房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，應認已不堪使用，即令有租地建屋之法律關係，亦因房屋不堪使用而消滅（最高法院95年度台上字第1407號判決）。

經查：⑴系爭建物及系爭土地原同屬葉慶虎所有，而系爭土地嗣經葉風勇於74年7月12日以買賣為原因移轉登記與被上訴人母親葉簡彩鳳，葉簡彩鳳則於94年9月21日以贈與為原因移轉登記與被上訴人，業經本院認定如前。

而系爭建物現仍登記為葉慶虎所有，於葉慶虎於74年12月8日過世後，而由葉慶虎之全體繼承人即上訴人及視同上訴人因繼承而公同共有，系爭土地及建物因而分屬不同人所有，則依民法第425條之1及前開判決意旨，在系爭土地之受讓人即被上訴人，與系爭建物之繼承人即上訴人及視同上訴人間，在房屋得使用期限內，推定有租賃關係，然該租賃期限，僅至系爭建物不堪使用為止。

⑵系爭建物經原審到場勘驗，並參諸現場照片可知系爭建物外觀甚為破舊，且已無門片、部分窗戶已無窗框、木造牆壁僅餘骨架而需外搭蓋鐵皮，且木造屋頂依上訴人所述會漏水，現況以帆布覆蓋並以磚頭壓蓋，又建物內部均係堆放雜物，多處以支撐竿支撐木頭樑柱，堪認系爭建物原本之木造建築體已不具完整性，屋頂、門片、窗戶及牆壁均有缺損已難達遮風避雨效果，而喪失其作為房屋可供作營業、工作或住宅之用，達不堪使用之程度，此有勘驗筆錄及現場照片可證（原審卷第51-59、251-253頁）。

且上訴人陳稱：我都有在使用，我本來住在那裡，忘記從何時開始沒有住人等語（原審卷第373頁）。

視同上訴人葉香末亦陳述：我國小五年級時，現在住的房子蓋好，我們就搬過去住，距離現在至少有超過30年沒有住人（原審卷第373頁）。

可見系爭建物已老舊，雖有建築物之外觀，但已不具建築物之使用完整性，難以達到遮風避雨而足以供人居住。

⑶又依據行政院頒佈之「固定資產耐用年數表」第一類第一項「房屋建築」，商店用、住宅用之房屋，木造者耐用年數為10年，有固定資產耐用年數表可憑，而系爭房屋為木造建物，早在38年5月10日即已辦理第一次登記，距今業已存在超過60年，顯已逾耐用年限50年以上。

⑷綜上，系爭建物為木造建物，建造完成超過60年以上，又已超過30年以上沒有人居住使用，且現況殘破無法遮風避雨，僅作為倉庫堆放雜物使用等一切情狀，足認系爭建物早於被上訴人提起訴訟前5年即已達不堪使用之程度，故應推定租賃關係業已消滅，不因上訴人以帆布、鐵皮、支撐竿修繕系爭建物而得回復。

從而，系爭建物縱原有民法第425條之1規定之適用，亦因系爭建物早已達不堪使用之程度，租賃關係業已消滅。

4、綜合上述，上訴人、視同上訴人就系爭建物對系爭土地並無法定地上權之適用，亦無法定租賃權之適用。

上訴人及視同上訴人並未提出其他就系爭土地有合法占有之權源，故屬無權占有系爭土地。

(三)被上訴人得請求上訴人及視同上訴人拆屋還地： 1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之(民法第767條第1項)。

2、如前所述，系爭土地為被上訴人所有，系爭建物為上訴人及視同上訴人所公同共有。

又系爭建物目前為上訴人所使用，附圖上之盆栽亦為上訴人所置放，此為上訴人所自承(本院卷第82頁)。

而上訴人及視同上訴人所有之系爭建物，及上訴人所有之盆栽，係無權占用被上訴人所有之系爭土地。

則被上訴人依民法第767條第1項請求上訴人及視同上訴人等拆除系爭建物、請求上訴人移除盆栽、並請求上訴人自系爭建物及系爭土地遷出，及返還所占有之土地，均為有理由。

(四)被上訴人得依民法第179條請求上訴人給付相當於租金之不當得利：⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益(民法第179條)。

而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照)。

⑵系爭建物雖為上訴人及視同上訴人等繼承自葉慶虎而公同共有，然依上訴人、視同上訴人蔡葉彩鳳、葉秀蘭、葉香末所述（原審卷第168頁、本院卷第82頁)，系爭建物實際上係由上訴人一人占有使用多年，且如附圖代號乙、丙、丁、戊之盆栽及雜物，亦係由上訴人置放多年，此為上訴人陳稱明確（本院卷第82頁）。

從而，上訴人無權占用系爭土地如附圖代號甲面積114平方公尺；

代號乙面積7平方公尺；

代號丙面積14平方公尺；

代號丁面積39平方公尺；

代號戊面積5平方公尺，自獲有相當於租金之利益，並致被上訴人受有相當於租金之損害。

從而，被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，即屬有據。

⑶次按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」、「土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言」、「土地所有權人依土地法所定申報之地價為法定地價」、「同法第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之」土地法第97條第1項、土地法施行法第25條、土地法第148條、第105條定有明文。

末按，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例）。

⑷系爭土地109年1月之申報地價為每平方公尺77元，有系爭土地登記公務用謄本附卷可證（原審卷第85頁）。

爰審酌系爭土地位於山區，附近均為山坡地，僅少數住家，交通及生活機能不變，此有Google地圖在卷可佐（原審卷第388頁），又因申報地價每平方公尺僅77元，故認本件以申報地價年息10％計算，應屬適當。

⑸被上訴人請求上訴人自110年5月1日至返還如附圖所示代號甲、乙、丙、丁、戊占用系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利115元【77×（114＋7＋14＋39＋5）×10％×1/12元（元以下四捨五入，以下同）】，並無不當。

⑹被上訴人另請求上訴人給付起訴前占用系爭土地5年，即自105年4月27日起至110年4月28日止之相當租金之利益6,892元【77×（114＋7＋14＋39＋5）×10％×5）】，自屬有據。

(五)綜合上述，被上訴人依民法第767條之規定，請求上訴人及視同上訴人拆除如附圖代號甲所示，面積114平方公尺之系爭建物，及請求上訴人將如附圖所示代號乙之盆栽（面積7平方公尺）、代號丙之雜物（面積14平方公尺）、代號丁之盆栽（面積39平方公尺）；

代號戊之雜物（面積5平方公尺）清空搬離，並將所占用之系爭土地騰空返還予被上訴人，復請求上訴人應自系爭建物及系爭土地遷出，為有理由。

被上訴人另依民法第179條請求上訴人給付無權占用系爭土地5年之相當於租金之不當得利6,892元，及自111年3月10日起至清償日止，按年息5％計算之利息；

暨自110年5月1日起至遷讓時止，按月給付115元，均屬有據。

從而原審為如上之判決，並無不當，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

(六)本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果均無影響，爰不一一論列，併此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 111 年 11 月 30 日
民事第三庭 審判長法 官 柯月美

法 官 黃佩韻

法 官 馮保郎
以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 11 月 30 日
書記官 蔡沛圻