臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,112,簡上,95,20240124,1

臺灣嘉義地方法院民事判決
112年度簡上字第95號
上 訴 人 陳戊興

被上訴人 林豊森



林素霞
共 同
訴訟代理人 陳振榮律師
上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於本院民國112年5月4日112年度嘉簡字第172號第一審判決提起上訴，本院於113年1月3日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、上訴駁回。

二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：坐落嘉義縣○○鄉○路段00000○000地號土地（下合稱系爭土地1）、同段420-2、420-3地號土地（下合稱系爭土地2）及同段367-1地號土地（與系爭土地1、2合稱系爭5筆土地），原均為訴外人陳劉金芬所有，嗣陳劉金芬出資興建如附表一所示建物（下稱系爭地上物）後，系爭地上物嗣因部分滅失、坍塌，於本院110年度司執字第26701號強制執行事件（下稱系爭執行事件）經執行法院變更查封登記事項及建物面積如附表二整編建號344建物所示（下稱系爭建物）。

系爭土地1、2分別輾轉移轉為被上訴人林豊森、林素霞所有，系爭建物則於系爭執行事件中由上訴人拍定，被上訴人依民法第425條之1第1項、第838條之1之規定，及內政部民國91年12月6日內授中辦地字第0910017524號函等，並依土地法第104條第1項規定，得以主張優先購買權等語，爰依土地法第104條第1項、民法第425條之1之規定，求為判決確認渠等就系爭建物有優先購買權存在等語。

二、上訴人則以：伊對被上訴人主張就系爭建物有優先購買權存在沒有意見，但伊與陳劉金芬於86年3月27日簽訂雞舍租賃契約（下稱系爭契約），依土地法第109條規定視為不定期限繼續契約，伊為系爭5筆土地之承租人，依土地法第107條規定，就系爭建物也有優先購買權存在等語。

三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人於第一審之訴駁回。

被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

四、法院之判斷：

㈠、系爭土地1、2及系爭建物原均為陳劉金芬所有，前於本院86年度執字第2579號強制執行事件中，由吳拱照於87年5月15日拍定並買受。

吳拱照分別於87年9月11日將系爭土地2移轉與林聰猛，並於87年11月13日將系爭地上物之房屋稅納稅義務人變更為林聰猛；

又於91年10月16日將367-1地號土地及系爭土地1移轉與林啟文。

林啟文於95年12月13日將367-1地號土地及系爭土地1移轉登記予吳拱照。

吳拱照於100年4月28日以買賣為原因，將367-1地號土地及系爭土地1移轉登記予被上訴人林豊森。

林聰猛則97年4月29日將系爭土地2移轉登記與被上訴人林素霞等情，為兩造不爭執（不爭執事項㈠、㈢至㈤，本院卷第132至133頁）。

另系爭建物編定稅籍編號00000000000及00000000000（門牌號碼：嘉義縣○○鄉○路00○0號），現占有人為上訴人，為供人居住使用之房屋，亦為兩造所不爭執（本院卷第308至309頁）。

又被上訴人林豊森、林素霞現分別為系爭土地1、2之所有權人，有系爭土地1、2之土地登記公務用謄本可參（原審卷第191至197頁），上開各情均堪信為真實。

㈡、上訴人雖主張被上訴人並未聲請法院調閱相關謄本，法院調閱之謄本不得作為證據使用等語，惟民事訴訟係採辯論主義，除法律別有規定外，法院不得斟酌當事人所未提出之事實。

法院如就當事人所未主張之事實，逕依職權予以斟酌，即有認作主張事實之違法；

而法院不能依當事人聲明之證據而得心證，為發現真實認為必要時，得依職權調查證據，亦為民事訴訟法第288條第1項所明定，是辯論主義所涉乃兩造主張之事實範疇，與民事訴訟法第288條所指之調查證據方法，乃不同層次問題。

本件被上訴人主張渠等為系爭土地1、2之所有權人，並提出土地所有權狀、土地登記簿、異動索引及系爭建物登記謄本（均影本，原審卷第21至23、25至27、31至35、79至86、87頁），惟為上訴人所否認，從而原審基於上開民事訴訟法第288條規定，為瞭解被上訴人是否為系爭土地1、2之所有權人，依職權所調閱、查詢之相關土地謄本及異動索引，自非不得作為判決所憑之證據，上訴人上開抗辯，尚無足採。

㈢、系爭建物就系爭土地1、2有法定租賃關係存在：１、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受民法第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。

其立法理由為「土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。

惟房屋性質上不能與土地分離而存在。

故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。

為杜爭議並期明確，爰將其明文化。」

，其立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量。

因此法條雖明揭係讓與所有權，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，性質上與實質之所有權無殊，應認就無法辦理所有權登記之建物而受讓事實上處分權者，亦有適用。

又出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。

除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」（最高法院93年度台上字第1328號、107年度台上字第1797號裁判意旨參照）。

２、系爭土地1部分：吳拱照於00年00月00日間將系爭地上物之房屋納稅義務人變更為林聰猛，而將系爭地上物之事實上處分權讓與林聰猛，再於91年10月16日將系爭土地1移轉登記予林啟文，房屋性質上既不能與土地使用權分離而存在，應推斷系爭土地1承買人默示同意系爭地上物承買人繼續使用土地，有租賃關係存在，即系爭地上物於房屋得使用期限內，乃有權使用系爭土地1。

嗣林啟文復於95年12月13日將系爭土地1移轉登記予吳拱照，上開林啟文與林聰猛間之租賃關係，依民法第425條第1項買賣不破租賃規定，對於系爭土地1之受讓人即吳拱照應繼續存在。

吳拱照再於100年4月28日將系爭土地1移轉登記予被上訴人林豊森，則前揭吳拱照與林聰猛間之租賃關係，依民法第425條第1項買賣不破租賃規定，對於系爭土地1之受讓人即被上訴人林豊森亦應繼續存在。

３、系爭土地2部分：吳拱照於87年9月11日將系爭土地2移轉與林聰猛，復於87年11月13日將系爭地上物之事實上處分權讓與林聰猛，林聰猛再於97年4月29日將系爭土地2移轉登記與被上訴人林素霞，房屋性質上既不能與土地使用權分離而存在，應推斷系爭土地2承買人默示同意系爭地上物承買人繼續使用土地，有租賃關係存在，即系爭地上物於房屋得使用期限內，乃有權使用系爭土地2。

是林聰猛與被上訴人林素霞間就系爭土地2有租賃關係存在。

㈣、系爭建物，就系爭土地1、2存有類推適用民法第425條之1第1項之權利，依土地法第104條之規定，有優先購買權存在：１、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

其順序以登記之先後定之。

土地法第104條第1項定有明文。

又按土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。

該立法目的預設之規範價值，倘於具體個案並無須為差別待遇之正當理由，則其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之要求。

故基地出賣時，凡對坐落其上之建物具有所有權或事實上處分權，且就基地仍存在租賃權者，原則上均得依土地法第104條規定主張優先購買權，非僅限於「租用基地建築房屋」關係。

此由該條內容並無類此限制，64年7月24日修法後更將規範對象擴及地上權人與典權人，而異於民法第426條之2第1項規定即明（最高法院111年度台上字第2616號裁判意旨參照）。

上開情形，於房屋出賣時亦應為相同之解釋。

２、是被上訴人既於系爭建物拍賣時，為基地即系爭土地1、2之所有權人，且系爭建物就基地即系爭土地1、2類推民法第425條之1規定，有租賃權存在，依上開說明，得依土地法第104條規定主張優先購買權。

㈤、上訴人抗辯伊與陳劉金芬於86年3月27日簽訂系爭契約，依土地法第109條規定視為不定期限繼續契約，伊為系爭5筆土地之承租人，依土地法第107條規定，就系爭建物也有優先購買權存在等語，經查：１、按【基地】出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

【房屋】出賣時，【基地所有權人】有依同樣條件優先購買之權。

其順序以登記之先後定之。

前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。

出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人；

出租人出賣或出典【耕地】時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。

第104條第2項之規定，於前項承買承典準用之。

土地法第104條、第107條分別定有明文。

依上開規定於出租人出賣基地或耕地時，承租人始有依同樣條件優先承買之權。

２、上訴人雖抗辯為系爭5筆土地之承租人，惟本件系爭執行事件所拍賣標的為系爭建物，並非土地，與土地法第104條所稱「基地」或第107條所稱「耕地」不符，不論上訴人是否屬於系爭5筆土地之承租人，均無從依土地法第104條或第107條規定主張優先購買權存在，上訴人此部分之抗辯，自無理由。

五、從而，被上訴人依土地法第104條第1項之規定，請求確認就系爭執行事件所拍賣之系爭建物之優先購買權存在，為有理由，應予准許。

原審為上訴人敗訴之判決，於法核無違誤。

上訴人仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決結果無影響，爰不一一贅述，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由。爰判決如主文。

中 華 民 國 113 年 1 月 24 日
民事第二庭審判決法 官 周俞宏
法 官 張佐榕
法 官 陳美利
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 113 年 1 月 24 日
書記官 黃亭嘉
附表一：
嘉義縣竹崎地政事務所86年8月19日建物測量成果圖嘉義縣○○鄉○路段○號267棟次 編號 基 地 坐 落 建 物 門 牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 附屬建物主要建築材料及用途 一 嘉義縣○○鄉○路段00000○000○00000地號 鋼骨瓦造雞舍、倉儲、飼料筒 增建一倉儲、304.34；
增建二倉儲、157.62；
增建三雞舍、600.30；
增建四雞舍、903.56；
增建五雞舍、603.90；
增建六雞舍、937.88；
增建七雞舍、841.80；
增建八雞舍、837.20；
增建九至十六飼料筒各3.24；
增建十七倉儲、17.64；
共計5230.16。
全部 二 嘉義縣○○鄉○路段00000○000○00000○00000地號 嘉義縣○○鄉○路村○路○○○號 磚造、鋼骨瓦造住宅、雞舍、倉儲 增建十八雞舍、1020；
增建十九雞舍、832.91；
增建二十住宅、101.10；
增建二十一雞舍、221.44；
增建二十二雞舍、189.44；
增建二十三雞舍、191.17；
增建二十四雞舍、215.39；
增建二十五飼料筒、3.24；
增建二十六飼料筒、8.28；
增建二十七雞舍、547.37；
增建二十八雞舍、748.80；
增建二十九雞舍、419.84；
增建三十雞舍、251.52；
增建三十一倉儲、46.36；
共計4796.86。
全部（增建部份） 附表二：
110年司執字第026701號 財產所有人：林聰猛          編號 建號 基地座落 ----------- 建物門牌  建築式樣主要建築材料及房屋層數  建物面積(平方公尺)  權利範圍 最低拍賣價格 (新臺幣元)        樓層面積合計 附屬建物主要建築材料及用途     1 344 嘉義縣○○鄉○路段00000○000○00000○00000地號 ----------- 嘉義縣○○鄉○路村○路00○0號 鋼骨瓦造、磚造、住房、雞舍、倉儲 第一層：5147.81 合計：5147.81  全部 413,000元    備考 未保存登記建物(原建物增建二、四、六、七、九、十已滅失，原建物增建三、五、八、十六部分坍塌)