臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,112,重訴,59,20240123,1

臺灣嘉義地方法院民事判決
112年度重訴字第59號
原 告 陳戊興

被 告 林豊森


訴訟代理人 陳振榮律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國113年1月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、原告之訴駁回。

二、訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。

本件原告主張其就坐落嘉義縣○○鄉○路段00000○00000○000地號土地（下合稱系爭3筆土地），有依訴外人吳拱照與被告間買賣契約之同樣條件（即以新台幣〈下同〉6,807,250元出賣）優先購買之權，惟為被告所否認，則原告就系爭3筆土地是否有優先購買權存在既有爭執，將影響原告權益，即其在私法上之地位將有受侵害之危險併有不安之狀態存在，而此種不安狀態能經法院以確認判決除去，依首揭說明，原告提起本件確認之訴，應認有確認之法律上利益，合先敘明。

二、原告雖曾對被告是否有委任陳振榮律師為訴訟代理人進行本件訴訟有所爭執，惟被告業已提出民國112年12月1日112年度北院民認書字第1335號認證之確認聲明書為證（本院卷第335頁），堪認被告確有委任陳振榮律師為訴訟代理人進行本件訴訟。

三、原告起訴主張：系爭3筆土地均為耕地，與同段420-2、420-3地號土地（下合稱系爭5筆土地）原為訴外人陳劉金芬所有，伊於86年3月27日向陳劉金芬承租系爭5筆土地及其上坐落建物，並簽立雞舍租賃契約書（下稱系爭契約）。

系爭3筆土地輾轉移轉於吳拱照所有，吳拱照於100年4月28日以買賣為原因，將系爭3筆土地移轉登記予被告。

伊為系爭3筆土地之承租人，依土地法第109條之規定，視為不定期限繼續契約，自得依土地法第107條之規定以耕地承租人身分，主張有依同一條件之優先承買權，惟吳拱照未通知伊行使優先購買權。

故吳拱照與被告間之買賣契約依土地法第104條第2項規定對伊不生效力，伊自得行使優先購買權，請求依吳拱照及被告間買賣契約之同一條件購買系爭3筆土地，爰依土地法第107條第1項、第107條第2項準用第104條第2項之規定提起本訴等語。

並聲明：㈠、確認原告就系爭3筆土地有優先購買權存在。

㈡、被告應就系爭3筆土地以6,807,250元與原告成立買賣契約，並於原告給付上開款項時移轉登記系爭3筆土地所有權予原告（本院卷第138頁）。

四、被告答辯：系爭契約之標的為「雞舍」而非耕地，並無土地法第107條規定之適用。

另本件原告與陳劉金芬早已終止系爭契約，原告並未依系爭契約第2條之約定續約，並無不定期租約存在，且原告占有行為因涉犯侵占罪而入監執行，並無繼續耕作之事實，而無土地法第109條規定之適用等語。

並聲明：原告之訴均駁回。

五、本院之判斷：

㈠、系爭3筆土地均為耕地，與同段420-2、420-3地號土地原為陳劉金芬所有，原告於86年3月27日與陳劉金芬簽立系爭契約。

嗣系爭3筆土地輾轉移轉於吳拱照所有，吳拱照於100年4月28日以買賣為原因，將系爭3筆土地移轉登記予被告等情，有系爭3筆土地之土地建物查詢資料、異動索引查詢資料、系爭契約、本院89年度訴字第737號民事判決、臺灣高等法院臺南分院（下稱臺南高分院）92年度重上字第56號民事判決（本院卷第15至17、19至27、57至67、75、81頁）可參，堪認為真實。

㈡、原告雖主張吳拱照未合法取得系爭3筆土地，被告自亦未合法取得系爭3筆土地所有權等語，惟查：１、⑴系爭3筆土地原為陳劉金芬所有，於本院86年度執字第2579號強制執行事件中，由吳拱照拍定並買受。

⑵嗣經臺南高分院以93年度重上更㈠字第12號民事判決確認吳拱照與陳劉金芬間就該3筆土地之買賣關係不存在確定在案。

⑶吳拱照於91年10月16日將系爭3筆土地移轉與林啟文。

⑷吳拱照於95年9月12日與林啟文達成和解，並作成本院95年度重訴字第43號和解筆錄，和解內容為：①林啟文、吳拱照解除91年10月3日系爭3筆土地之買賣契約。

②林啟文、吳拱照願協同或逕由一方向嘉義縣竹崎地政事務所辦理系爭3筆土地塗銷登記，並回復登記為吳拱照所有。

⑸林啟文於95年12月13日依上開和解筆錄將系爭3筆土地移轉登記予吳拱照。

⑹嗣吳拱照與陳劉金芬之繼承人陳新埤、陳世杰達成和解，並作成99年12月27日臺南高分院98年度重上字第68號和解筆錄，和解內容為：吳拱照願將系爭3筆土地，以6,807,250元出賣予陳新埤、陳世杰。

⑺惟吳拱照未依上開和解筆錄履行，而於100年4月28日以買賣為原因，將系爭3筆土地移轉登記予被告等情，業經調閱本院112年度簡上字第95號事件卷宗核閱無訛，並有前揭判決、和解筆錄及系爭3筆土地異動索引查詢資料可參（本院卷第19至27、403至416頁），堪信為真實。

２、按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。

民法第758條第1項定有明文。

又按當事人透過債權行為（如買賣、贈與）及物權行為（如移轉所有權登記）而完成其交易行為者，該債權行為雖成為物權行為之原因，惟基於物權行為之無因性，該債權行為於物權行為完成後，即自物權行為中抽離，物權行為之效力，尚不因債權行為（原因行為）不存在、撤銷或無效而受影響。

（最高法院104年度台上字第473號裁判意旨參照）。

亦即債權行為與物權行為是原因行為與履行行為之關係，物權行為具有獨立性與無因性，所謂獨立性係指物權行為是否有效、得撤銷、無效，應就物權行為本身獨立判斷，與債權行為無涉，而無因性係指物權行為之效力，不受原因行為即債權行為影響。

雖吳拱照就取得系爭3筆土地之買賣契約債權行為，經臺南高分院以93年度重上更㈠字第12號民事判決確認不存在確定，惟其與陳劉金芬間之物權行為並不因此而受影響，原告主張吳拱照未合法取得系爭3筆土地，被告自亦未合法取得系爭3筆土地所有權云云，尚不足採。

㈢、原告為系爭3筆土地之承租人：按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條定有明文。

又按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院107年台度上字第1644號裁判意旨參照）。

被告雖抗辯系爭契約標的僅有地上物不包含坐落土地等語，惟系爭契約載明「雞舍租賃契約書」、第1條約定：甲方（指陳劉金芬）所有如附圖所示坐落系爭5筆土地上之地上物即雞舍大小棟共16棟，住宅1棟（下稱系爭地上物）及養雞器具出租予乙方（指原告），有系爭契約可參（本院卷第57頁）。

而依系爭契附圖可明顯看出系爭地上物平均坐落於系爭5筆土地上，並無任何一塊土地上無地上物（本院卷第67頁），而系爭5筆土地及系爭地上物原均為陳劉金芬所有，有本院89年度訴字第737號判決可參（本院卷第75頁），系爭契約中亦未特約將系爭5筆土地排除在外，依上開說明，原告與陳劉金芬應有一併就系爭5筆土地成立租賃契約之意，原告自為系爭3筆土地之承租人，被告前揭抗辯，尚不足採。

㈣、原告係以自任耕作為目的使用系爭3筆土地：按土地法第107條規定耕地承租人之優先承買權，係為扶植自耕農而設，故承租人優先承買權之行使，應以其確有租賃關係存在，且該承租土地屬耕地，俾承租人優先承買耕地後，能成為自耕者，始符合上開法條賦予承租人優先承買之立法意旨。

又以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者，為耕地租用。

前項所稱耕作，包括漁牧，土地法第106條定有明文。

本件原告承租系爭3筆土地及地上物，作為養雞之用，依上開規定，即屬以自任耕作為目的，支付地租使用系爭3筆土地，就系爭3筆土地成立耕地租用關係。

㈤、原告雖主張伊為系爭3筆土地之承租人，依土地法第109條之規定，視為不定期限繼續契約云云，惟按依定有期限之契約租用耕地者，於契約屆滿時，除出租人收回自耕外，如承租人繼續耕作，視為不定期限繼續契約。

土地法第109條定有明文。

而原告就系爭地上物之占有，經本院民事執行處於99年9月9日執行，解除占有將系爭地上物交由吳拱照接管後，仍於同日繼續占用系爭地上物之行為，經本院101年度易字第289號刑事判決判處有期徒刑6月，而上開刑事案件審理時，法院會同嘉義縣竹崎地政事務所人員於101年9月19日前往系爭5筆土地進行履勘，勘驗結果為：「一、嘉義縣○○鄉○路段000○0號地號土地：⒈雞舍共四棟，座落於地號367之1地號土地上（如照片編號1所示）。

⒉雞舍已經荒廢未經使用（如照片編號3-6所示）。

二、嘉義縣○○鄉○路段000○0地號土地：⒈在420 之3地號土地上有一棟建物，係被告（指陳戊興）及其兒子自住。

⒉該房屋據被告稱其承租時即已存在，被告陳戊興自稱外出工作後，會返回該建物居住。

三、嘉義縣○○鄉○路段000○0○000○000○0地號土地：⒈地政人員指出上開三筆土地為混合使用，其上共有12棟雞舍，右側有雞舍8棟，左側有雞舍4棟（如照片編號12所示）。

⒉其中雞舍8棟，現況堆積雜物並無使用（如照片編號13-23所示）；

另雞舍4棟，具被告稱有人來鬧事後，已經沒有使用（如照片編號24-25所示）」等情，有前揭刑事判決附卷可參（本院卷第186頁），堪認原告於101年9月19日前即已未在系爭5筆土地上飼養雞隻，不符合土地法第109條「繼續耕作」之要件，原告主張伊為系爭3筆土地之承租人，依土地法第109條之規定，視為不定期限繼續契約云云，自無可採。

㈥、本件原告於101年9月19日前即已未在系爭5筆土地上飼養雞隻，並無土地法第109條所定繼續耕作而視為不定期限繼續契約之情形，則原告主張依土地法第107條第1項之規定，具有優先購買權存在，自無理由。

又原告既無優先購買權存在，其主張依土地法第107條第2項準用第104條第2項之規定，請求被告應以6,807,250元與原告成立買賣契約，並辦理移轉登記部分，亦無理由。

六、綜上所述，本件原告依土地法第107條第1項之規定，請求確認系爭3筆土地有優先購買權存在，並依土地法第107條第2項準用第104條第2項之規定，請求被告應以6,807,250元與原告成立買賣契約，並辦理移轉登記，均無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決結果無影響，爰不一一贅述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 1 月 23 日
民事第二庭法 官 陳美利
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 23 日
書記官 黃亭嘉