臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,95,簡上,42,20060906,1

臺灣嘉義地方法院民事判決 95年度簡上字第42號
上 訴 人 甲○○
樓之2
被上訴人 乙○○
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國95年6月6日本院嘉義簡易庭94年度嘉簡字第833號第一審判決提起上訴

於中華民國95年8月23日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及除確定部分外之訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣貳萬陸仟貳佰捌拾元。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔五分之一，餘由上訴人負擔。

事實及理由
一、上訴人起訴主張：坐落嘉義縣大林鎮○○段第217地號上、門牌號碼為嘉義縣大林鎮湖北里22-1號之建物（未經保存登記，下簡稱系爭建物）為兩造所共有，應有部分兩造各有二分之一，爰請求分割系爭建物（就此部分兩造均未上訴，業已確定）。
又上訴人係於民國95年1月3日因本院執行處核發系爭建物之權利移轉證書而取得系爭建物應有部分二分之一之所有權，而被上訴人為系爭建物之使用人，其於上訴人取得二分之一所有權後使用系爭建物全部，就上訴人共有部分，有相當於租金之不當得利，系爭建物坐落約81坪，按照當地行情每坪租金新台幣（下同）300元計算，被上訴人應按月給付原告12,300元，迄今已逾六個月，被上訴人自應返還上訴人73,800元相當於租金之不當得利（原上訴聲明不服部分為121,500元，後減縮上訴聲明不服部分為73,800元）。
原審判決認上訴人因無法證明被上訴人有逾越使用其應有部分之範圍，故駁回上訴人關於被上訴人受有不當得利之主張及請求。
惟查，系爭建物現為被上訴人占有使用中，上訴人實難以入內舉證證明被上訴人占用系爭建物全部，原審法院未入屋內勘驗現場，逕行採信被上訴人僅使用系爭建物二分之一之抗辯，顯有理由不備之嫌，又所謂應有部分係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，其為「所有權」量之分割而非「所有物」之量的分割，被上訴人既於原審庭訊時自承使用系爭建物，縱其抗辯僅使用該建物之二分之一之面積但依前開應有部分之特性，尚難謂被上訴人未使用到上訴人之應有部分，原審判決之認定顯係違誤等語。
併聲明：（一）原判決駁回上訴人請求被上訴人給付新臺幣73,800元部分廢棄；
（二）被上訴人應給付上訴人新臺幣73, 800元；
（三）第一、二審上訴費用均由被上訴人負擔。
二、被上訴人則抗辯：被上訴人亦擁有系爭建物二分之一所有權，其僅居住系爭建物之二分之一部份，並未逾越侵佔上訴人之所有權，而且系爭建物之租金行情應無上訴人所主張那麼高，上訴人之上訴主張不合理，應予駁回等語，並聲明：駁回上訴。
三、本件兩造對於：（一）上訴人係於95年1月3日因拍賣承受取得系爭建物應有部分二分之一之所有權；
（二）被上訴人對上訴人之二分之一應有部分並無使用權限；
（三）系爭建物所坐落之土地乃為被上訴人與其他共有人所共有，上訴人並無所有權等事實均不爭執。
四、兩造有爭執者在於（一）被上訴人是否有占有使用上訴人對系爭建物之二分之一應有部分？（二）縱有占有使用上訴人對系爭建物之二分之一應有部分，被上訴人每月相當於租金之不當得利應為多少元？經查：
（一）就被上訴人是否有占用上訴人對系爭建物之二分之一應有部分所有權之爭點：
１、 按當事人因妨礙他造使用，故意將證據滅失、隱匿或致礙 難使用者，法院得審酌情形認他造關於該證據之主張或依
該證據應證之事實為真實，民事訴訟法第282條之1第1項定 有明文。經查，本件上訴人主張被上訴人占用系爭建物全
部，並請求本院勘驗現場，經受命法官於95年8月3日準備 程序期日當庭與被上訴人確認可否於95年8月10日至現場勘 驗，被上訴人亦表示同意，此有本院95年8月3日準備程序 筆錄在卷可稽，而被上訴人至95年8月10日當日前亦均無提 出書狀請假或請求改期勘驗，未料受命法官於95年8月10日 至現場勘驗時，不僅被上訴人未在現場等候，連其居住在
系爭建物之母親及子女亦拒絕受命法官入內勘驗實際使用
狀況，本院有95年8月10日現場勘驗筆錄記載可參，又本院 於95年8月23日言詞辯論時詢問被上訴人為何拒絕受命法官 入內勘驗，其亦未能提出合理說明，被上訴人妨礙上訴人
證明之情形昭然若揭，復參酌受命法官當日於屋外勘驗之
結果，系爭建物之騎樓及客廳（由窗外往內觀察）均為被
上訴人所全部占用等情，亦有前開勘驗筆錄及上訴人所提
出之現場照片數張為證，本院認為依上揭民事訴訟法第282條之1第1項意旨，自得認為上訴人主張被上訴人係占用系 爭建物全部一情為真實，被上訴人抗辯其僅使用系爭建物
二分之一云云，為無理由，故上訴人主張被上訴人無權占
用上訴人對系爭建物之二分之一應有部分一情，足堪採憑
。
２、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。
而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。
本件被上訴人對系爭建物僅有二分之一應有部分所有權，其占有系爭房屋全部，對於上訴人所有之二分之一應有部分而言並無正當合法權源，被上訴人因此受有相當於房屋租金之利益，上訴人受有相當於房屋租金之損害，自堪認定。
上訴人主張依民法第179條不當得利法則，請求被上訴人給付上訴人自無權占有之日起至起訴前6個月相當於租金計算之不當得利，即非無據。
（二）就被上訴人每月相當於租金之不當得利應為多少元之爭點：
１、上訴人主張：從房屋出租業者所提供之出租資料，附近房屋出租價格行情約為一坪月租300元，故主張每月被上訴人之不當得利為12,300元，並提出永慶房屋網站上待租房屋價格表3紙為憑，惟被上訴人則抗辯系爭建物並無如此高之行情等語。
按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文；
而此年息百分之十為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定，有最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判例可按。
上訴人雖主張系爭房屋其出租行情為每坪300元，並提出房屋出租仲介業者支出租價格表為憑，然查，前揭土地法之房屋租金最高限額規範目的係為保護弱勢之房屋承租人，且依同法第二項規定觀之，若約定之房屋租金超過該限制者縣市政府得強制減定之，顯見該法所規定之租金限額具有強行法之拘束力，法院於租金之認定，自不得高於此一標準，上訴人上開相當於不當得利之主張，已超過土地法所定最高額限制，已難認可採，況且上訴人所提出之出租房屋價格表為業者單方出租價格，尚非成交價價格，而該價格表所列之房屋座落地點均為大林鎮○○路，比系爭建物所座落之大林鎮○○路較為接近熱鬧之鎮中心，亦難做為參考標準，故難認上訴人此部分之主張為有理由。
２、再查，系爭建物上訴人僅擁有建物之二分之一所有權，就系爭建物所坐落之土地，乃為被上訴人與其他共有人所共有，上訴人並無所有權一情，亦為上訴人所自承，是計算被上訴人所受相當於租金之利益，自應以建物申報總價二分之一作為計算標準，而不包括坐落土地之申報總價。
本院斟酌系爭建物位處大林鎮湖北里，附近均為一般住宅，鄰近學校，距離大林鎮中心不甚遠，繁榮程度屬中等程度，其正對大林鎮○○路，交通尚屬便利等情，有一審勘驗筆錄在卷可稽，故認為應以建物申報總價二分之一之年息百分之八計算被上訴人所受之不當得利為適當。
又系爭建物為一未保存登記建物，目前尚無申報總價資料，然依土地法第162條規定，地政機關對建築改良物之價值之估計，以同樣之改良物於估計時為重新建築需用費額為準，但應減去時間經歷所受損耗之數額，經查，上訴人對系爭建物二分之一應有部分所有權於93年拍賣時，本院執行處曾委託鑑定人之鑑價，其鑑定方法即以建築成本再扣除折舊率加以調整，與上開土地法所規定之估價方法相符，依此方法所鑑定之價格為657,000元，有本院依職權所調閱之本院93年度執字第3770號卷可查，故本院認為以此價格作為系爭房屋二分之一所有權之申報總價，自屬適當，是被上訴人所占用系爭建物上訴人之二分之一所有權部分，以年息百分之八計算，每月相當於租金之利益為4,380元（計算式：657,000元8﹪÷12＝4,380元），上訴人請求自被上訴人無權占有之日起至起訴前6個月相當於租金計算之不當得利應為26,280元（4,380元6＝26,280元）故上訴人於此部分之請求於法有據，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、綜上，原審判決駁回上訴人26,280元部分之請求自屬不當，上訴人就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判如主文第二項所示。
至於逾上開應准許部分，上訴人之請求為無理由，原審判決為其敗訴之判決，並無違誤，上訴人就此部分求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌結果亦不影響本判決之結果，爰不以一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 9 月 6 日
民二庭審判長法 官 蔡虔霖
法 官 林福來
法 官 黃明展
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 95 年 9 月 6 日
書記官 王佩湘