臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,96,訴,170,20090402,1

臺灣嘉義地方法院民事判決 96年度訴字第170號
原 告 戊○○
丁○○
丙○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 謝耿銘律師
林德昇律師
複代理人 黃曜春律師
羅振宏律師
顏伯奇律師
被 告 乙○○即祭祀公業陳夫良管理人
訴訟代理人 楊勝夫律師
複代理人 吳秋永律師
何茂雄律師
上列當事人間土地所有權移轉登記事件，於民國98年3 月19日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由甲、原告主張：㈠坐落嘉義市○○○段0371之0018地號土地（下稱系爭土地）係分割自同段0371之0011地號土地，登記為被告祭祀公業陳夫良所有，原告為祭祀公業陳夫良之派下員，該祭祀公業之財產為派下員全體公同共有，故原告為系爭土地之公同共有人，則公同共有土地出售時，他公同共有人有優先承購權，此觀土地法第34條之1第4項、第5項規定自明。

㈡系爭土地上存有嘉義市○○○段1649、1670、1671、1672建號等4 筆建物，上開建物之所有權人雖分別為訴外人陳科佑、陳又菘、陳弘哲，然原告等人為上開建物之使用權人，被告祭祀公業陳夫良前管理人陳英杰曾與原告簽立「切結書」，其中第四點約定：「於85年3 月15日派下員大會派下員之切結書同意有關祭祀公業陳夫良所有埤子頭段等六筆土地登記到派下員名義時，立切結書人願依取得土地面積以每坪新臺幣壹萬元計算作為報酬金之事宜，本人陳金藏同意下列人員不包括在內：戊○○、丁○○、甲○○、丙○○（即原告等人）等9 人。」

上開切結書所謂「以每坪新臺幣壹萬元計算作為報酬金」者，係指不願使用祭祀公業土地之人，於祭祀公業土地出賣後，由祭祀公業陳夫良給予報酬金，而不同意之人包括原告在內，祭祀公業陳夫良前管理人陳英杰同意原告等人繼續使用祭祀公業土地，不給與報酬金之謂，故該切結書可證明祭祀公業陳夫良前管理人陳英杰同意原告使用系爭土地。

且祭祀公業陳夫良前管理人陳其清曾製作「地價稅分攤表」，依使用人在祭祀公業土地上之使用面積坪數，分攤向各使用人收取金錢，包括陳其清本人，而原告在系爭土地上使用上開建物，依該地價稅分攤表就其使用面積坪數，分攤繳付金錢與祭祀公業陳夫良管理人，按「因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定名稱如何，原非所問」、「物之使用人為所有人支付稅捐，如經所有人明示或默示，即為使用他人之物而支付之對價，應認已發生租賃關係。」

準此，土地使用人繳納金錢不問約定名稱為何，即使為所有人支付稅捐，如經所有人明示或默示，即為使用他人之物而支付對價，應認已發生租賃關係，故被告祭祀公業陳夫良定期向原告收取金錢作為繳納稅捐之用，兩造間應已成立租賃關係，原告為系爭土地之承租人無疑，倘租賃物坐落之基地出賣時，承租人得依同樣條件享有優先購買權，亦為土地法第104條第1項、第2項所明定。

㈢經查，本件被告祭祀公業陳夫良經全體派下員過半數之同意，欲出賣所有坐落嘉義市○○○段0371地號、同段0371之0011地號、同段0371之0001地號、同段0371之0014地號等4 筆土地，遂於民國94年7 月5 日以嘉義文化路郵局第988 號存證信函通知原告，據上開信函內容，除約定每坪價金新臺幣（下同）3 萬元外，買受人尚須負擔所需費用及土地增值稅稅款（包括本公業派下員所簽結辦理各項登記所需應付給費用報酬金，地上房屋拆除補償金、房屋拆除處理費用、公祀興建費用），足見被告將買賣條件通知原告等人，詢問是否優先承購系爭土地（分割自上開0371之0011地號土地），性質上係屬買賣契約之「要約」，原告戊○○、丁○○、丙○○等人遂授權原告甲○○全權處理祭祀公業財產處分事宜，然因被告上開信函未明確表示出售之土地地號、面積、售價及買賣契約書，致原告難以表示是否行使優先購買權，原告遂以94年10月18日嘉義中山路郵局第572 號存證信函請求被告交付買賣契約，並明確告知出售之地號、面積、售價及買受人，復以94年11月25日嘉義中山路郵局第691 號存證信函向被告表示，願以被告於94年7 月5 日嘉義文化路郵局第988 號存證信函通知之出售條件，購買出售之全部土地，已為行使優先購買權之意思表示，再以94年12月1 日嘉義中山路郵局第697號存證信函向被告重申，願依被告之94年7 月5 日嘉義文化路郵局第988 號存證信函之出售條件購買土地，性質上屬買賣契約之「承諾」，是兩造就系爭土地之買賣標的物及價金互相同意，買賣契約即為成立。

㈣被告以原告未依95年1 月13日嘉義文化路郵局第27號存證信函通知之三日內協議辦理優先購買事宜，遽認原告已放棄優先承買權云云，係屬誤會，蓋原告前以94年11月25日嘉義中山路郵局第691 號存證信函及94年12月1 日嘉義中山路郵局地697 號存證信函，皆已明白向被告為願意承買之意思表示，買賣契約即為成立，原告亦陸續於94年底及95年初，向被告口頭為優先承買之意思表示，且以95年1 月12日嘉義中山路郵局第26號存證信函再度向被告重申願意購買系爭土地，並要求被告偕同簽訂履行契約內容之協議書，但被告要求原告需先領出其他祭祀公業土地出賣價金之提存款，始願出售系爭土地，原告無法接受，兩造才未續辦買賣事宜，然不能據此率認定原告已拋棄優先承買權，亦不影響已成立之買賣契約效力。

㈤綜上，原告基於公同共有人之地位，就系爭土地之出售，依土地法第34條之1第4項、第5項規定，行使具債權效力之優先承買權，亦得基於承租人之身分，就系爭土地之出售，依土地法第104條第1項、第2項規定，行使具物權效力之優先承買權，且原告業以上開存證信函就系爭土地為應買之意思表示，買賣契約已成立，遽料被告卻仍於95年7 月26日將系爭土地出賣與訴外人蘇金菊，為此，爰依前揭買賣之法律關係，訴請被告履行移轉系爭土地所有權之義務等語，並聲明：原告於給付被告3,639,075 元後，被告應將所有之系爭土地移轉登記與原告。

乙、被告則以：㈠原告以有分攤繳交地價稅之事實及經被告同意使用系爭土地，主張就系爭土地有租賃關係存在，然單純之同意使用可能係有償或無償，並不足以認定有租賃關係之存在，且原告縱使有分攤繳交地價稅之事實，然繳納地價稅之義務人不以土地所有權人為限，土地之使用人亦得為地價稅之繳納義務人，故不能據此認係使用土地對價之租金，被告曾在他案向占用土地之其他派下員請求拆屋還地，該等占用土地之派下員亦提出分攤繳交地價稅分攤表主張有租賃關係，惟業經臺灣高等法院臺南分院95年度上字第218 號、最高法院96年度台上字第1368號、本院95年度訴字第162 號、本院95年度訴字第468 號分別判決派下員敗訴確定，足見租賃關係不成立，則原告就系爭土地以有租賃關係存在，主張享有具物權效力之優先購買權，顯無理由。

㈡被告經派下員會議決議，將原屬公同共有之祭產決定出售分配，被告依規定對未同意出售之原告等人，分別以嘉義文化路郵局第986 號、第987號、第988號、第989 號等存證信函通知，並載明每坪實賣金額3 萬元，其餘所需費用包括地價稅、地上房屋拆除補償金、房屋拆除處理費、公祀興建費用及辦理登記所需費用及酬金等，均應由買受人負擔，此有各該存證信函通知書及嘉義文化路郵局第1995號、第2007號、第2002號、第2016號等存證信函之更正聲明書可證，且前揭存證信函亦載明，倘有意承買者需在通知翌日起15日內辦理買賣手續事宜，否則視為放棄承買論，原告丁○○、戊○○雖曾委託劉炯意律師以95年1 月12日嘉義中山路郵局第26號存證信函表示願意依被告通知之出售條件優先購買，被告隨即於96年1 月13日以嘉義文化路郵局第27號存證信函通知應於3 日內協議辦理優先購買事宜，然原告於受通知後仍遲未辦理買賣手續事宜，顯已放棄優先購買權，故被告在處分系爭土地時，已依法通知不同意出售之原告等公同共有人是否行使優先購買權，惟屢經催告通知，原告仍拒不辦理買賣手續致買賣未成立，被告不得已遂將系爭土地賣與訴外人蘇金菊。

㈢又縱使誠如原告主張就系爭土地已行使優先承買權為購買之意思表示，買賣契約即為成立，然原告迄未給付被告買賣價金，被告得主張同時履行抗辯，在原告未將買賣價金給付被告前，被告拒絕移轉系爭土地所有權登記等語資為抗辯，爰聲明：原告之訴駁回。

丙、得心證之理由：

一、原告主張系爭土地係分割自同段0371之0011地號土地，並登記為祭祀公業陳夫良所有等情，有土地登記謄本附卷可按，並為被告所不爭執，應為真實。

二、被告於94年7 月5 日以嘉義文化路郵局第986 、987 、988、989 號存證信函通知原告略以：祭祀公業委由訴外人陳金藏以每坪3 萬元之價格出售包含坐落嘉義市○○○段0371之0011地號土地在內之4 筆土地，如有意購買，得於收受通知之翌日起15日內前往承受手續，否則視為放棄論等情，有存證信函附卷可按（見本院卷第9 頁至第10頁、第106 頁、第108 頁、第111 頁），復為兩造所不爭執，應為真實。

原告固以前揭通知為優先購買權之通知云云，惟依前揭通知之文義已難認係關於優先購買權之通知，且土地法第34條之1第4項及第104條第1項所謂優先購買權者，以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎，及基地所有權人或房屋所有權人有效出賣其基地或房屋與第三人為基礎，若前揭共有人、基地所有權人或房屋所有權人與第三人間之買賣（出賣行為）無效，即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生。

此觀諸前揭條文規定及最高法院65台上字第2113號判例意旨自明。

準此，若共有人、基地所有權人或房屋所有權人自始未與第三人為出賣行為，自亦無優先購買權之發生可言。

而查，本件被告為前揭通知時，並未就前揭4 筆土地與第三人間有買賣行為乙節，為兩造所不爭執，應為真實。

是依前揭說明，於被告為前揭通知時，優先購買權無從產生，被告前揭通知應僅係對派下員為買賣契約之要約，而非通知派下員是否行使優先購買權，應可認定。

三、次按契約之要約人，因要約而受拘束，民法第154條第1項前段固有明文。

惟要約定有承諾期限者，非於其期限內為承諾，失其拘束力。

同法第158條亦有明文。

經查：原告於94年7 月5 日以存證信函通知原告願以每坪3 萬元之價格出售包含坐落嘉義市○○○段0371之0011地號土地在內之4 筆土地，如有意購買，得於收受通知之翌日起15日內前往承受手續之行為，為定有承諾期限之要約，而除原告戊○○係於94年7 月7 日收受前揭信函外，其餘原告均於94年7 月6 日收受，是前揭承諾期限，於原告戊○○部分，於94年7 月22日屆滿；

於其餘原告部分，則於94年7 月21日屆滿，原告並未主張、證明其等於前揭承諾期限屆滿前，已為承諾，依前揭規定，被告之前揭要約已失其效力。

就此，原告雖又主張被告之前揭信函並未明確記載欲出售土地之地號、面積、售價及提出買賣契約書等，致其無從為承諾云云，惟前揭信函已載明欲出售之土地為該祭祀公業所有之坐落嘉義市○○○段0371地號（建）0.0120公頃、同段0371之0011地號（建）0.1904公頃、同段0371之0001地號（建）0.0120公頃、同段0371之0013地號（建）0.0466公頃等4 筆土地，價金每坪實賣3 萬元等語，雖被告於94年11月18日又以存證信函將前揭信函所載嘉義市○○○段0371之0013地號0.0466公頃及同段0371地號0.0120公頃更正為嘉義市○○○段0371之0014地號0.0459公頃及同段0371地號0.2663公頃等情（見本院卷第107 頁），惟前揭更正並不包括本件0371之0011地號土地，且被告於前揭94年7 月5 日信函內亦未有前揭4 筆土地應一併購買之要約，是就本件0371之0011地號土地而言，並無原告所稱地號、面積及售價不明確之情事，且被告前揭94年7月5 日信函並非通知行使優先購買權，自亦無「買賣契約書」可提供，是就本件0371之0011地號土地而言，並無原告所指致其不能在前揭承諾期限之情事。

原告既不能證明其等已於前揭承諾期限內為承諾，則被告之要約已失其效力。

是原告甲○○雖於94年11月25日以嘉義中山路郵局第691 號存證信函表示願依被告94年7 月5 日信函所載條件購買本件0371之0011地號土地，且縱認前揭信函係原告甲○○併受其餘原告之委任而發，亦無從認原告與被告間已因此就本件0371之0011地號土地成立買賣契約。

四、遲到之承諾，除前條情形外，視為新要約，民法第160條第1項雖有明文。

是原告甲○○前揭94年11月25日遲到之承諾，依規定，視為新要約。

惟原告並未舉證證明被告就前揭新要約已為承諾，則兩造就本件0371之0011地號土地尚難認買賣契約已經成立。

五、原告復提出祭祀公業陳夫良94年10月10日會議紀錄主張被告同意其等承購系爭土地。

惟前揭會議紀錄第2項至第4項分別記載略以：整體規劃於本公業所有嘉義市○○○段0371之0011地號土地0.1904公頃土地1 筆，供地上物使用之派下員「優先購買」，依每名派下員分別取得20.20 坪面積，若有超過應分配取得面積，多餘之面積以每坪6 萬元補貼；

辦理購買土地之移轉登記、分割登記、土地增值稅由承購人支理；

於補償費用以現金全部給付後，方可拆除地上建物等語，會議紀錄後並列明出席之有地上建物派下員包含原告在內等20名。

依前揭記載文義，僅係祭祀公業陳夫良與前揭有地上建物之派下員開會決定，有地上建物之派下員得以前揭條件購買本件0371之0011地號土地之一部，是若原告有意按前揭條件購買，自應對被告為承諾之表示，契約始為成立。

惟原告並未主張、證明其已向被告為承諾之事實，則原告主張被告已同意其等承購乙節，自非可取。

六、原告丁○○、戊○○與訴外人陳壬癸雖又於95年1 月12日以存證信函表示願依祭祀公業陳夫良95年1 月5 日嘉義文化路郵局第2356號存證信函所示條件購買本件0371之0011地號土地全部等語，惟前揭信函記載該3 人係代表其等與「部分派下員」表示願意購買云云，然於信函中並未表明願意購買者究為何人？其等究係願共同向祭祀公業陳夫良被告購買本件0371之0011地號土地，抑或願各別購買其中一部？亦為不明，自難認前揭95年1 月12日之表示係為承諾。

是縱認祭祀公業陳夫良於95年1 月5 日又以前揭信函為要約，亦難謂買賣契約已因而成立。

七、又被告已於95年7 月26日將系爭土地出賣與訴外人蘇金菊乙節，為兩造所不爭執，應為真實。

依前揭第2項說明，在此之前，共有人、基地所有權人或房屋所有權人之優先購買權均無從發生。

是在此之前，原告縱有向被告為欲購買系爭土地之表示，亦僅為要約，而不能認係優先購買權之行使。

而原告於被告將系爭土地出賣於訴外人蘇金菊之後，是否曾向被告為行使優先購買權之表示，經本院數次闡明，原告陳稱係於94年底或95年初已以口頭為優先購買之表示等語（見本院卷第239 頁），足認原告於被告將系爭土地出賣於訴外人蘇金菊，尚未為優先購買之表示。

是縱認原告主張其有優先購買權乙節為真，惟其等既未向被告表示願優先購買系爭土地，則原告主張兩造間已因原告行使優先購買權而就系爭土地成立買賣契約乙節，自非可採。

八、基上，本件既不能認兩造已就系爭土地成立買賣契約，則原告依買賣（含主張因優先購買權之行使而成立之買賣）之法律關係，請求被告於原告給付買賣價金3,639,075 元後，應將系爭土地所有權移轉登記與原告，為無理由，應予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

丁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。

中 華 民 國 98 年 4 月 2 日
民事第一庭 法 官 林望民
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 4 月 2 日
書記官 陳慶時