嘉義簡易庭(含朴子)民事-CYEV,100,嘉簡,112,20110614,2

臺灣嘉義地方法院民事判決 100年度嘉簡字第112號
原 告 黃陳金花
訴訟代理人 黃茂富
被 告 謝木山
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國100年5月31日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼嘉義市○○路三二六巷六號房屋騰空遷讓返還原告。

被告應自民國九十九年八月十一日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付新臺幣壹萬叁仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告原起訴主張「㈠被告應給付原告新臺幣（下同）11萬4,000元。

㈡被告應返還門牌號碼嘉義市○○路326巷6號房地。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。」

，嗣於訴訟進行中，變更聲明為：「㈠被告應將門牌號碼嘉義市○○路326巷6號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。

㈡被告應自民國99年7月11日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付1萬3,000元。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。」

，核屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款，應予准許。

二、原告主張：被告自99年1月11日起承租系爭房屋，簽訂房屋租賃契約（下稱系爭契約），約定每月房租1萬3,000元，詎被告自99年6月23日給付6月份房租後，即未再支付。

後伊以存證信函向被告終止系爭契約，並遷出系爭房屋。

爰依系爭契約約定、不當得利法律關係，訴請被告如數給付並遷讓房屋，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。

㈡被告應自99年7月11日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付1萬3,000元。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則以：因99年6月房屋漏水，伊有請原告處理，但原告並未處理，如要終止契約，原告要賠償50萬元精神損失，又原告在99年8月時去看系爭房屋，表示漏水的部分不租，並聲明：原告之訴駁回。

四、得心證之理由：原告主張兩造成立系爭契約，由被告向其承租系爭房屋，約定每月租金1萬3,000元，被告自99年7月11日起未交付租金一節，為被告所不爭執，並有系爭契約在卷可佐，堪信為真。

至原告主張被告應給付所欠租金並遷讓系爭房屋此情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查：㈠系爭契約於100年5月31日終止：原告雖主張其以100年2月14日嘉義縣水上郵局存證信函終止系爭契約，然細譯前開存證信函，其上載明：「...特以此函通知台端（即被告）於10日內給付所積欠租金，否則，本人（即原告）將終止本租賃契約，並請求返還租賃物。

..」，是依該存證信函內容，僅係通知被告應於10日內給付積欠租金，否則原告將行使契約終止權利而已，並非於10日期滿契約當然終止。

嗣原告於100年5月31日言詞辯論期日當庭表示向被告終止租約，是系爭契約應於此時方行終止。

㈡被告應遷讓返還系爭房屋予原告：按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。

系爭契約既於100年5月31日終止，則原告基於出租人地位訴請被告返還租賃物一節，即屬有據，應予准許。

㈢被告不得以房屋漏水免其支付租金義務：按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。

出租人未盡此項義務時，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務，最高法院92年度台上字第2640號裁判意旨可供參照。

本件系爭房屋存有漏水問題一節，為原告所不爭執，被告並提出漏水、修復施工相片為證，堪信為真。

然被告既繼續占有使用，難認系爭房屋有無法達成供居住使用目的之情形，依諸上開裁判意旨，本件核無所按被告不能使用、收益之程度免除被告給付租金義務之可言，自無從拒絕給付租金。

至被告聲請房屋仲介到場作證以明租賃範圍包括地下室、圍籬一節，因為原告並不爭執，核無調查之必要，併予敘明。

㈣系爭契約終止後，被告應返還原告相當租金之不當得利：系爭契約終止後，被告如繼續占用系爭房屋，即屬無法律上原因占用系爭房屋而受有不當得利。

又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為限，而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益則為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照。

系爭房屋每月租金為1萬3,000元，為兩造所不爭執，是原告請求被告給付無權占有相當於租金即1萬3,000元之不當得利，堪認有據。

㈤押租金部分應予扣除：按押租金之主要目的在擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，最高法院87年度台上字第1631號判決著有明文。

是當租賃關係終了，承租人若有欠租，其所交付之押租金，無須當事人意思表示，亦不問當事人意思如何，發生當然抵充之效力。

系爭契約之押租金約定為1萬3,000元，為兩造所不爭執，自應就原告所得請求之租金、相當租金不當得利範圍加以扣除。

㈤綜上所述，本件原告訴請被告遷讓房屋一節，為由理由，應予准許。

至所得請求給付之租金、相當租金不當得利部分，被告自99年7月11日以後，即未依約繳納租金，無論原告於系爭契約存續時、終止後分別依契約約定、不當得利規定，皆得請求被告按月給付1萬3,000元，然因約定之押租金1萬3,000元應予扣除，是原告主張被告應自99年8月11日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付1萬3,000元之範圍內，為有理由，應予准許；

逾此範圍，則屬無據，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法核與判決結果不生影響，爰不贅行論述，附此敘明。

六、本判決係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，本院自應依職權宣告假執行，原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，亦僅係促本院依職權發動而已，至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失其所附，應併予駁回。

另本院依同法第392條第2項之規定，依職權宣告被告得預供擔保，免為假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 100 年 6 月 14 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 蕭奕弘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
民事訴訟法第436條之24第2項規定：對小額程序之第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
中 華 民 國 100 年 6 月 14 日
書記官 李文政