嘉義簡易庭(含朴子)民事-CYEV,100,嘉簡,182,20120119,1

臺灣嘉義地方法院民事判決 100年度嘉簡字第182號
原 告 張惠玲
法定代理人 莊惠美
訴訟代理人 郭進來
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國101年1月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

(一)被告授權訴外人郭明新與原告於民國99年10月19日就座落嘉義市○○段216地號土地（下稱系爭土地）簽訂土地買賣契約，將系爭土地出售予原告，約定價金為每坪新臺幣（下同）185,000元，總價合計6,771,000元，另並於買賣契約中約定如原告於99年10月31日前亦買受同段220、222地號土地（訴外人遠東機械工業股份有限公司所有，下稱遠東機械公司），則被告願意將系爭土地買賣價金每坪調整為18萬元，並於原告簽訂同段220、222地號土地買賣契約後，退還系爭土地買賣價金183,000元（下稱系爭約款）。

惟嗣系爭約款期限經郭明新同意延展至100年農曆過年前即100年2月2日前均仍有效，原告並與遠東機械公司已於100年1月31日先行簽訂同段220、222地號土地之買賣承諾書。

(二)系爭土地及同段220、222地號土地均由郭明新擔任賣方之代理人，郭明新既已於100年1月5日當面允諾原告延展系爭約款之期限至100年2月2日，則被告應受其拘束。

又依系爭約款所謂之購買乃契約之成立要件，依雙方立約當時之真意，並非指需要完成契約之簽立，而原告提出購買之要約亦屬之，因此原告於100年1月31日簽訂同段220、222地號土地之買賣承諾書符合郭明新承諾約定退還款項之期限。

故依系爭約款，被告即應退還土地價款183,000元，詎經原告催告被告履行約定未獲置理，為此提起本訴，並聲明：被告應給付原告183,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

(三)對被告抗辯之陳述：1.因被告代理人郭明新於100年1月5日當面允諾原告系爭約款延展期限至農歷過年前均有效，兩造才會趕在100年1月31日先簽立「土地買賣承諾書」，俾符被告同意延展至農歷過年前購買均可退土地價金之條件，倘被告並未同意延展，原告又有何理由會與代理人郭明新先簽土地買賣承諾書？郭明新又何須配合原告？被告承諾延長在先，又與原告簽立土地買賣承諾書在後，顯見被告亦認同原告100年1月31日簽立之土地買賣承諾書符合上開系爭約款之購買要件。

2.系爭約款之前提基礎既在於系爭土地及同段220、222地號土地全部購買，系爭土地價款才有降價，郭明新並言明原告購買同段220、222地號土地，系爭土地即退差價，非僅優待同段220、222地號土地而已，故系爭約款著重於系爭土地退差價之條件至明，且郭明新同意依原來條件應當含括系爭土地價金降為每坪18萬元，郭明新並未言明僅同段220、222地號以每坪18萬元出售，縱然郭明新當初同意內心之真正意思僅該二筆土地可優待出售，然其既未將其真正意思表示出來，又與原告簽立220、222地號土地買賣承諾書，自難以其真正意思非同意依原來之約定，而否認其對原告之依原來約定購買土地之要約所為之承諾。

二、被告則以：

(一)兩造確有系爭約款之約定，惟被告未曾同意延展系爭約款之期限至農曆過年即100年2月2日前，因被告遲至100年1月31才與遠東機械公司簽訂土地買賣承諾書，復於100年3月22日始簽訂正式之不動產買賣契約書，足見原告已逾系爭約款規定之99年10月31日前購買同段220、222地號土地之期限，被告自無依系爭約款退還款項之義務。

(二)原告主張兩造間有口頭合意延展系爭約款期限，此應由原告負舉證責任，又衡情如兩造確有延展之合意，理應比照系爭土地之買賣，於100年1月31日之土地買賣承諾書或同年3月22 日不動產買賣契約書上加以註記，惟均未見諸書面，足認兩造並無延展期限之合意。

(三)又原告一開始即有意願一次購買系爭土地及同段220、222地號合計三筆土地，該三筆土地均由郭明新代理土地所有人處理買賣事宜，因此郭明新同意如原告一次購買三筆土地，則願以每坪18萬元之價格統一出售；

惟因同段220、222地號土地前方有一畸零地，致該二筆土地有未臨建築線無法申請建造之問題，原告因而僅先以每坪185,000元之價格購買系爭土地，然原告還是希望嘗試解決畸零地之問題後仍以每坪18萬元價格一併購買同段220、222地號土地，兩造因此才有系爭約款之約定。

因後來已過系爭約款約定期限，原告仍希望以每坪18萬元購買220及222地號土地，郭明新表示每坪應為185,000元，惟經內部討論後，因該二筆土地前尚有畸零地問題須處理，故最後仍同意原告以每坪18萬元買受220及222地號土地，至於系爭約款就系爭土地之退款183,000元部分，因已過約款所定期限，故並無退款問題存在，故原告請求被告退還183,000元無理由等語置辯，並聲明：(一)原告之訴駁回；

(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執及爭執事項：

(一)兩造不爭執事項：1.兩造前於99年10月19日簽立土地買賣契約書，由原告以每坪185,000元，總價合計6,771,000元之價格購買被告所有系爭土地，並已於99年12月29日前完成土地所有權移轉登記。

2.上開土地買賣契約係由訴外人郭明新代理被告與原告簽立。

3.上開買賣契約書第9條第3項（即系爭條款）另約定，原告如於99年10月31日前購買坐220、222地號土地，原告願將系爭土地之上開買賣價金調降為每坪18萬元，並於原告簽立220、222地號土地之買賣契約後，退還原告183,000元。

4.220、222地號土地為遠東機械公司所有，原告嗣於100年1月31 日與遠東公司代理人郭明新簽定土地買賣承諾書，並於同年3月22日簽立買賣契約書，於同年5月27日完成移轉登記。

(二)兩造爭執事項：兩造是否曾口頭約定延長系爭約款之退還價金適用期限？即由原來之99年10月31日延至100年農曆過年（即100年2月2日）前？

四、經查：

(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。

本件原告於購買系爭土地後，嗣再向遠東機械公司購買220、222地號土地已逾系爭條款書面約定之99年10月31日期限一節，為兩造所不爭執，原告主張兩造於系爭條款約定之期限經過後曾再以口頭合意延長系爭條款之退還價金期限至100年2月2日前，惟此為被告所否認，原告就此對己有利之事實，依法即負有舉證責任。

(二)原告主張被告口頭允諾時，當場有承辦系爭土地移轉登記事宜之代書何銘儒在場聽聞，經何銘儒到庭證稱：「（問：證人是否知道兩造99年10月19日買賣契約書第九條第三項的約定緣由？）原來第一次購買土地時，原告就有意願要購買這三筆土地，但是因為220、222地號土地前面有一塊畸零地，導致土地沒有跟道路直接相鄰，無法申請建造，所以原告不放心，郭明新就向原告表示由原告自行去釐清跟畸零地之所有權人協調，如果協調後原告仍然願意購買220、222地號土地，那被告願意用比較低的價格接受（即三筆土地一起買，價格會比較便宜）所以才會有該條項的約定」、「（問：後來的經過？）因為短時間無法釐清排除申請建造的障礙，後來在第一筆買賣辦理所有權移轉登記的過程中，雙方有口頭協議，如果原告還是有意願購買的話，還是可以照原來的條件來購買，期限不限於在99年10月31日以前，郭明新提到還有其他買方，所以希望原告儘快確認，我不記得郭明新有沒有給原告新的期限」、「（問：有無印象在第一件買賣的時候，賣方有無提到只買一筆土地跟一次買三筆土地，各自多少單價？）有，只買一筆就是一坪185,000 元，買三筆是一坪18萬元」等語，有本院100年7月6日言詞辯論筆錄附卷可參（見本院卷第72-75頁）依證人上開證述，其確曾證述聽聞原告曾詢問如原告仍欲購買220及222地號土地應儘快，可以原來條件購買等語。

(三)惟就證人何銘儒證述所謂「原來條件」為何一節，原告主張係指延長系爭約款之退款期限，被告則辯稱係指220及222地號土地由每坪185,000元降為仍以18萬元出售，至於系爭條款約定之退還系爭土地價款部分，因已逾系爭條款約定之期限而不生退款問題。

就此，證人何銘儒證稱：「（問：請證人確認在兩造第一件買賣的登記過程中，兩造是否還有口頭約定如果過了99年10月31日原告還是願意購買220、222地號土地，賣方是否願意照原來的條件？）有，那時候已經過了99年10月31日，原告有問郭明新，如果原告還是有意願購買，就照原來的價格可不可以？郭明新有回答好，但是要儘快，因為有另外壹組人想買」、「（問：證人剛剛提到原告曾經口頭問郭明新是否同意以原來的條件出售後來的兩筆土地，所謂原來的條件是指什麼？）我沒有聽的很明確，只有聽到說好，但是要快，至於兩造具體的陳述用字，我沒有印象」、「（問：請證人確認原告當時是說原來的約定還算不算？還是說二筆土地是否還是18萬元？）沒有印象，因為我當初只想畸零地不好處理，沒有那麼快，比較明確是的後來雙方是用每坪18萬元」等語（同上筆錄，見本院卷第73、75頁），足認證人何銘儒對於原告再向郭明新探詢購買220、222地號土地過程中，郭明新所承諾之原告可以原來條件購買之所謂原來條件確切內容之認知並不明確，而難僅以其證述即遽認郭明新所同意之原來條件即係指同意延長系爭約款之退款期限，而須再探詢原告與郭明新磋商過程合意內容之真意為何。

(四)依證人何銘儒上開證述可知，兩造前書面約定系爭約款之緣由在於郭明新於原告購買系爭土地過程中曾向其表示如原告一次購買系爭土地及220、222地號三筆土地則每坪單價為18萬元，若僅買一筆土地則每坪單價185,000元，原告原有意一次購買三筆土地，然顧慮220及222地號土地前有另筆畸零地問題會影響建築，擔心購買後是否可排除該障礙始僅先行購買系爭土地，惟附加系爭約款，如原告於99年10月31日期限內仍願購買220、222地號土地，則郭明新仍願代表賣方以原來一次購買三筆土地之較優惠價格（即每坪單價均18萬元）出售予原告，因此須退還系爭土地之價差183,000元。

依上可知，系爭條款隱含之意思實際上包含二項，即原告倘於99年10月31日購買220、222地號土地，則該二筆土地之每坪出售單價為18萬元，另一則為退還原購買系爭土地之價差18萬元。

(五)又就原告主張郭明新同意延長系爭約款之退款期限過程，原告自陳：伊100年1月5日去給付系爭土地之尾款時，伊曾詢問郭明新「另外二筆土地的約定呢？」郭明新回答年底以前都有效，後來關於畸零地的問題，伊認為可以解決，所以伊就打電話給郭明新表示那二筆土地按照原本的約定伊可以買受等語，有本院100年9月1日言詞辯論筆錄附卷可參（見本院卷第127頁），佐以證人何銘儒上開證述：那時候已過99年10月31日，原告有問郭明新，如果原告還是有意願購買，就照原來價格可不可以？郭明新有回答好，但要儘快，因為有另外一組人想買等語（參本院卷第73、74頁），可認原告在向郭明新洽詢過程中，其要約僅明確提及另二筆土地即220、222地號土地之購買，並未明確確認原來系爭土地之退款問題；

再者，證人郭明新到庭證述：「（問：原告購買第一筆土地之後，要買後續二筆土地時，原告有無詢問之前條件還算不算數？）我說要買要快，有別人還要買，可以用一坪18萬元賣給原告，但是都沒有提到要退款，我認為退錢的事情沒有必要談，只有保留原告購買另外二筆土地的權利」、「（問：原告有無問你過年前都有效、怎麼說話不算話？）我指的是後面二筆土地原告如果有意願就趕快來買，但是都沒有提到退款的事情」等語，亦有本院100年9月1日言詞辯論筆錄附卷可憑（見本院卷第126-127頁），綜合原告與郭明新磋商過程，及前開系爭條款實則含有關於220、222地號土地每坪賣價及系爭土地退差價之內涵在內，加上系爭約款原約定之期限已過、系爭土地交易亦已完成，倘原告仍欲以每坪18萬元之單價向郭明新代理之賣方購買220、222地號土地時，仍必須重新與郭明新議價情形觀之，郭明新證述其認為原告是在向其詢問是否仍可以原來約定之每坪18萬元價格買受220、222地號土地，而不包含系爭土地退價差之問題，因此伊承諾原告表示可以但要儘快決定一節，尚非無據，且縱認原告主觀上係認為其詢問之「另外二筆土地的約定呢？」即是表示包含系爭約款原約定之全部內涵，惟因其要約內容包含一種以上之解釋可能性而並未能明確表達亦包含原來退還價款部分之約定，則探求雙方意思表示之真意，至多僅能認為原告與郭明新有就220、222地號土地在過年前原告仍可以每坪18萬元之價格購買為意思表示一致，而難遽認亦包含退還系爭約款約定之價款，是原告主張郭明新之承諾未將其真正之意表表示出來，有民法第86條規定之真意保留云云，尚難採信。

五、綜合上述，雖原告嗣已於100年1月31日再買受220、222地號土地，惟其買受時點已逾系爭約款約定之99年10月31日期限，又依原告所提事證尚難認兩造已另行口頭約定延長系爭約款之退款期限至100年2月2日前，此外原告復未能再提出其他事證以實其說，從而，原告主張依據兩造之約定，請求被告給付183,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 101 年 1 月 19 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 林雅莉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 1 月 19 日
書記官 莊良坤