嘉義簡易庭(含朴子)民事-CYEV,100,嘉簡,505,20120102,1

臺灣嘉義地方法院民事判決 100年度嘉簡字第505號
原 告 陳連聘
被 告 梁嘉宏
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國100 年12月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落嘉義縣中埔鄉○○段一九地號土地上，如附圖所示編號Ｂ部分面積二五七點八三平方公尺之木造鐵皮房屋及儲藏室、編號Ｅ部分面積一點三一平方公尺之活動廁所、編號Ｆ部分面積一點三平方公尺之活動廁所全部拆除，並將前開土地騰空返還原告。

被告應自民國一百年九月一日起至交還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。

本判決第一項履行期間為叁個月。

訴訟費用由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告如以新臺幣貳拾貳萬陸仟柒佰柒拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或縮減應受判決事項之聲明者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款定有明文。

查原告起訴時原主張「被告應將坐落嘉義縣中埔鄉○○段19地號土地（下稱系爭土地）約39坪（面積以實測為準）之地上建物拆除，將土地交還原告」，嗣於訴訟進行中，變更聲明為：「被告應將坐落系爭土地如附圖所示編號Ｂ部分面積257.83平方公尺之木造鐵皮房屋及儲藏室；

編號Ｅ部分面積1.31平方公尺之活動廁所；

編號Ｆ部分面積1.30平方公尺之活動廁門，全部拆除並將前開土地返還原告」，核係變更應受判決事項之聲明，合於上開規定，先予敘明。

二、原告起訴主張：

（一）系爭土地為原告所有，被告於民國95年7月3日向原告承租系爭土地其中之39坪，並簽訂租賃契約書（下稱系爭契約），租期5 年，自95年9月1日起至100年8月31日止，每月租金新臺幣（下同）5 千元，被告於系爭土地上興建地上物，經營「梁記甕仔雞」，原告於100年4月29日以存證信函通知，表示被告租期屆滿後，即收回系爭土地出租部分，不予續租，請被告返還原狀，並將系爭土地交還原告。

惟被告均置之不理，原告因之提起本訴。

按系爭契約第6條規定，於租期屆滿時，如承租人即被告不即時遷讓交還房屋，出租人即原告得按月向被告請求按租金5 倍之違約金，至遷讓完了之日止。

則兩造訂立之租金為按月5 千元，5 倍之違約金即25,000元。

爰按民法第455條、第767條及系爭契約第6條之法律關係，並聲明：⒈被告應將坐落系爭土地如附圖所示編號Ｂ部分面積257.83平方公尺之木造鐵皮房屋及儲藏室；

編號Ｅ部分面積1.31平方公尺之活動廁所；

編號Ｆ部分面積1.30平方公尺之活動廁門，全部拆除並將前開土地返還原告。

⒉被告應自100年9 月1日起至交還土地時止，按月給付原告25,000元。

⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。

（二）對被告之答辯則以：否認被告之答辯，原告不同意續租系爭土地予被告，原告收回系爭土地係為自用。

原告僅同意予被告2個月之拆遷緩衝期。

三、被告則以：兩造於95年9月3日簽立系爭契約，按契約第2條約定租期5 年，第17條附記「租約期滿，乙方（被告）有優先承租之權利」。

但原告最初交付無法建屋之水利地予被告，導致被告建屋使用後，2 度被拆，損失甚鉅。

之後原告始交付得以建屋之土地予被告使用，當初原告曾答應被告待租約期滿後再換約續簽，因之被告始於系爭土地上建屋做生意。

如今原告毀諾，竟以存證信函終止租約，已無誠信。

被告仍希望原告續租系爭土地，被告願適度調整租金，以期系爭土地上之地上物能有效利用，以維經濟效益。

如原告不願意續租，原告亦應給予被告於半年內拆屋之緩衝期，且租金應以按月5千元計算，原告請求按月25,000 元之違約金顯然過高等語答辯，並聲明：原告之訴駁回。

如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、本院得心證之理由：原告主張系爭土地為其所有，被告於95年7月3日向原告承租系爭土地興建房屋，經營「梁記甕仔雞」，並簽訂租賃契約書，約定為租期5 年，自95年9月1日起至100年8月31日止，每月租金5 千元等情，業據原告提出土地登記謄本、系爭租賃契約書及存證信函等影本各1 份為憑，復經本院囑託嘉義縣水上地政事務所派員會同勘驗現場測量屬實，有本院勘驗筆錄及嘉義縣水上地政事務所100年11月9日複丈成果圖在卷可參，且為被告所不爭執，堪信為真實。

原告另主張於 100年4 月29日以存證信函通知被告，表示100年8月31日租期屆滿後，將收回系爭土地自用，不予續租，請被告恢復原狀，並依系爭租賃契約第6條規定，若被告在租期屆滿後，不即時遷讓交還房屋，原告得按月向被告請求按租金5 倍之違約金即25,000元各節，則為被告所否認，並辯稱：被告仍希望向原告續租系爭土地，以期系爭土地上之地上物能有效利用等語，惟經原告明白拒絕續訂租約後，被告繼辯稱：如原告不願意續租，請求法院給予拆屋之緩衝期，又原告請求按月25,000元之違約金顯然過高，請求法院酌減等語。

準此，本院應續予審究者即為：被告抗辯應酌給拆屋還地之履行期及酌減原告違約金之請求，有無理由？經查：

（一）按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，民法第455條前段定有明文。

兩造間有關系爭土地之租賃契約，業於100年8月31日因期間屆滿而終止，且租期屆滿後兩造並未重訂新約，此為兩造所不爭執，從而原告本於租賃物返還請求權及物上請求權，請求被告應將租賃物即坐落系爭土地如附圖編號Ｂ所示面積257.83平方公尺之木造鐵皮房屋及儲藏室；

編號Ｅ所示面積1.31平方公尺之活動廁所；

編號Ｆ所示面積1.30平方公尺之活動廁所，全部拆除並將前開土地返還原告，為有理由，應予准許。

（二）按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付，民事訴訟法第396條第1項定有明文。

查有關被告請求應酌給拆屋還地之履行期部分，本院審酌被告自95年間起即使用系爭土地興建地上物，經營「梁記甕仔雞」，迄今已長達5 年以上，且系爭土地上目前搭建有如附圖編號Ｂ、Ｅ及Ｆ所示鐵皮屋、儲藏室及活動廁所等物，一時搬遷不易，難以立即尋覓替代處所，且系爭土地原告收回後並無立即使用之計劃等情，爰酌定本判決主文第1項之履行期間為3個月。

（三）再按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

該條所稱約定之違約金過高者，包括懲罰性及損害賠償額預定之違約金在內（最高法院50台抗字第55號判例參照）。

查兩造所簽訂系爭租賃契約第6條約定：「乙方（被告）於租期屆滿時，除經甲方（原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」，乃係約定被告不於適當時期履行時即應賠償，其目的乃強制債務之履行確保債權效力為目的，故其性質應屬懲罰性違約金，既屬懲罰性質，於約定之原因事實發生時，即已存在，不以有實際損害為條件。

惟本院參酌本件兩造間之租賃標的物僅止於系爭土地，至於坐落系爭土地上鐵皮屋等地上物，均係被告出資興建，方足以供被告經營「梁記甕仔雞」使用，且系爭租賃契約附記中原約定：「租約期滿，乙方（被告）有優先承租之權利」，故被告乃在系爭土地上投入龐大資金興建地上物，經營餐飲生意，嗣於租期屆滿後，雖因原告欲收回系爭土地自用，致兩造未能續訂租約，然此情事發展顯背離被告訂約時之預期，造成被告必須另覓新址營業，並另外支出搬遷及重建等費用，且本件兩造間就系爭土地之租金，原約定為每月5,000元，但有關違約金之數額，卻高達租金5倍，每月須以25,000元計算，顯有違約金過高之情事，故被告抗辯違約金過高，尚屬可採。

本院審酌上開客觀事實、被告履行契約所盡努力、原告因被告遲延搬遷所受損害等各項情事後，認違約金之計算以雙方所定租金2 倍即每月10,000元計算為合理。

準此，原告主張被告應自100年9月1 日起至交還系爭土地時止，按月給付原告之違約金，在每月10,000元之範圍內，應予准許，至於逾此金額之違約金請求則屬過高，不應准許。

五、綜上所述，原告主張兩造間所定租賃期限業已屆滿，系爭租賃關係業已終止，並依租賃物返還及物上請求權之法律關係，請求被告應將租賃物即坐落系爭土地如附圖編號Ｂ所示面積257.83平方公尺之木造鐵皮房屋及儲藏室；

編號Ｅ所示面積1.31平方公尺之活動廁所；

編號Ｆ所示面積1.30平方公尺之活動廁所，全部拆除並將前開土地返還原告，為有理由，應予准許；

本院並斟酌上開拆除地上物交還土地之給付，其性質非長期間不能履行，併依民事訴訟法第396條第1項規定，酌定其履行期間為3 個月。

又原告依兩造間系爭租賃契約第6條約定請求被告給付違約金部分，本院認原告主張被告應自100 年9月1日起至交還系爭土地時止，按月應給付原告之違約金，在每月10,000元之範圍內，應予准許，至於逾此金額之違約金請求則屬過高，不應准許，應予駁回。

六、本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。

七、本件屬於適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，法院應依職權宣告假執行，爰依職權宣告假執行；

又依同法第392條第2項規定，本院併依被告聲明宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。

至於原告敗訴部分（即附帶請求違約金部分），其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由（但由於附帶請求違約金部分不另徵裁判費，故訴訟費用仍由敗訴之被告全部負擔），依民事訴訟法第436條第2項、第78條、389條第1項第3款及第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 101 年 1 月 2 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 周俞宏
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 1 月 2 日
書記官 江淑萍