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臺灣嘉義地方法院民事判決 102年度嘉簡字第797號
原 告 陳坤煌
被 告 陳盈裕
訴訟代理人 陳盈楓
被 告 劉豐全
兼訴訟代理人 劉穎諭
被 告 劉名緯
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國103年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落如附表一所示即嘉義縣竹崎鄉○○段○○○地號土地及其上同段二○四建號、五八五棟次建物，分歸被告劉穎諭、劉豐全、劉名緯按附表二所示應有部分比例繼續保持共有取得。
被告劉穎諭、劉豐全、劉名緯應補償原告及被告陳盈裕如附表四所示金額。
訴訟費用新臺幣壹仟元由兩造依如附表三所示訴訟費用分擔比例負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：坐落嘉義縣竹崎鄉○○段000地號土地及其上同段204建號、585棟次建物即附表一所示土地及建物（下稱系爭土地、系爭房屋，合稱系爭房地），為兩造共有，各共有人應有部分比例如附表三所示。
兩造就系爭房地未訂有不能分割之期限，亦無因物之使用目的不能分割情事，且共有人間無法達成協議，而系爭房地依原物分割顯有困難，因此，依民法第823條及第824條之規定提起本件訴訟。
並聲明：准將系爭房地變價分割，所得價金按各共有人應有部分比例分配。
二、被告劉穎諭、劉豐全、劉名緯抗辯略以：不同意為變價分割，系爭房地現由被告劉穎諭居住，希望以原告及被告陳盈裕標得之價金加計新臺幣（下同）20,000元補償後，系爭房地由被告劉穎諭、劉豐全、劉名緯依其原應有部分比例保持共有等語。
三、被告陳盈裕則抗辯略以：同意系爭房地為變價分割等語。
四、兩造不爭執事項：㈠原告與被告陳盈裕於民國102年7月11日以拍賣金額356,000元拍得系爭房地之應有部分各1/40、9/40，並於102年9月14日取得不動產權利移轉證書。
㈡系爭房地現由被告劉穎諭使用，兩造並無約定不分割。
五、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約定有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。
本件原告起訴主張系爭房地為兩造所共有，各共有人應有部分應有部分比例如附表三所示，系爭房地未訂有不分割之協議，亦無因物之使用目的上不能分割之情形乙節，為兩造所不爭執（本院卷第28頁參照），復有系爭房地登記第二類謄本在卷可佐（本院卷第2-5頁參照），依上開說明，原告本於系爭房地共有人地位訴請裁判分割，即屬有據。
㈡復按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。
分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。
但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；
或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。
以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。
以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第1項至第4項定有明文。
故依上開規定，共有物之分割，原則上以原物分配於各共有人；
以原物分配如有事實或法律上之困難，致不能依應有部分為分配者，法院亦得將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償；
或將原物之一部分分配予各共有人，他部分變賣後將其價金依共有部分之價值比例妥為分配，並非定出於變賣共有物，以價金分配於各共有人一途（最高法院51年台上字第271號判例意旨參照）。
次按法院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公共利益等為公平決定。
又分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。
㈢經查：⒈系爭房地為兩造共有，系爭房屋則完全坐落於系爭土地上，系爭土地面積82.98平方公尺，系爭房屋住宅面積第1層41.04平方公尺、第2層51.04平方公尺，若加計附屬建物10平方公尺及第1層增建建物22.4平方公尺，系爭土地幾已全部蓋滿系爭房屋，此有系爭房地第二類謄本及附於本院101年度司執字第30567號執行卷之嘉義縣竹崎地政事務所測量日期101年11月1日複丈成果圖可證。
本院審酌系爭房屋係供居住使用，如逕予分割，將造成空間利用上之困難，且無獨立出入口，事實上顯為無從分割之建物，故依客觀情形，顯無從由原告及被告陳盈裕依應有部分取得單獨所有；
另系爭土地如予分割，亦將使原告及被告陳盈裕分得之土地面積過小（2.0745、18.6705平方公尺），小於最小建築面積，而依法無從供建築或其他使用，顯成畸零地，致經濟上之利用價值低微，故而將系爭房地以原物分配全部共有人，顯有困難。
⒉再從共有物分割之法理觀察，共有土地或建築物之分割，其目的在於促進共有人對於土地或建物之改良運用，以利共有物之利用，並避免共有人間利用共有物所生之爭執。
惟如共有人中有人長期使用系爭不動產，且該不動產若為其自用住宅，驟然將之變賣而分配價金，將導致實際使用系爭不動產之共有人須另行購屋或租屋安頓生活，顯對共有人於憲法上所保障之居住權（居住安定）有所妨害，換言之，共有人中是否有人會因不動產變價分割而致嚴重利益受損，亦宜詳加審酌。
不宜僅考量變賣後買受人之開發利益。
本件分割如採變價分割之方法，原居住於該處被告劉穎諭將因變價拍賣系爭房地，流離失所或需以較高之價值買回原居住之系爭房地，或另尋其他租賃房屋而迫其等由房屋所有人成為寄人籬下者，此種現象恐將造成居住之不安定。
而本件原告及被告陳盈裕主張變價分割，並認以鑑定價值為其可分得之利益，則對原告及被告陳盈裕而言，只要以可變價之金錢填補即得滿足其利益，反觀諸被告劉穎諭所失者，並非單以金錢填補即得滿足，則此種變價分割方式顯對被告不利，而不符法律追求公平正義之本旨。
復參諸被告劉豐全、劉穎諭、劉名緯主張以原物分配，並補償原告及被告陳盈裕，且被告劉豐全、劉穎諭、劉名緯同意分割後仍依應有部分保持共有，則由渠等分得共有物，並補償原告及被告陳盈裕等語，本院審酌原告及被告陳盈裕並未居住於系爭房地，如由被告劉豐全、劉穎諭、劉名緯取得系爭房地，僅需填補原告及被告陳盈裕之不利益，不僅使得被告劉穎諭居有定所，亦得使原告及被告陳盈裕之應有部分予以補償，而降低金錢負擔，且原告及被告陳盈裕所受之不利益亦得予以金錢補償填補，應可達兩造最大利益，因之，本院認應以系爭房地分配被告劉豐全、劉穎諭、劉名緯依其等應有部分之比例保持共有，並由被告劉豐全、劉穎諭、劉名緯補償原告及被告陳盈裕為適當之分割方法。
⒊又被告劉豐全、劉穎諭、劉名緯應補償原告及被告陳盈裕，而其補償標準本院審酌系爭房地於101年9月28日由嘉義縣市鑑定估價聯誼會以嘉估字第00000000號函、於102年1月9日由黃志豪不動產估價師事務所以CHZ0000000000號函鑑價鑑價，經該單位以土地使用分區與建物使用情形、產權及權利關係，認就系爭房地應有部分1/4之價值合計為612,640元，本院審酌前開鑑定機關據以鑑定之參酌數據尚屬明確，其鑑定並未發現有何違反技術法規或與經驗法則相違背之情事，足認前開鑑定應屬可採。
至原告與被告陳盈裕以拍賣取得系爭房地應有部分1/4之價金雖合計為356,000元，然應考量該拍賣乃經二次減價拍賣公告仍無人應買，再經本院公告3個月之特別拍賣程序由原告與被告陳盈裕拍得，業經本院調閱101年度司執字第30567號執行卷宗查閱無訛，復參酌系爭房地僅拍賣應有部分1/4，且系爭房地乃無從為原物分割之不動產，如前所述，且拍定後不點交，有本院執行處拍賣公告可查，則此雖影響承買人購買系爭房地1/4之意願，致原告及被告陳盈裕以低於系爭房地價值之價格承買，但不得遽以認定系爭房地價值僅為356,000元，乃應以上開鑑定報告所得之612,640元為補償金額之標準，始為恰當。
故被告劉豐全、劉穎諭、劉名緯應依其應有部分比例即各1/3補償原告及被告陳盈裕，依此計算被告劉豐全、劉穎諭、劉名緯應支付及原告與被告陳盈裕應受領補償之金額，分別詳如附表四所示。
六、綜上所述，系爭房地依其使用目的並非不能分割，共有人間亦無不能分割之約定，然迄今未能協議分割，又本院審酌系爭房地之使用現況、兩造分割之利益、占有使用情形、居住正義及土地整體經濟效用及利用價值等一切情狀，認應由本院基於前述考量為分割之方案為適當。
從而，原告本於共有人之資格，起訴請求就系爭房地予以分割，即屬正當，應予准許，本院因而判命分割系爭房地如主文第1項所示，並因被告劉豐全、劉穎諭、劉名緯實際受分配之面積超過其原應有部分比例，同時判命被告劉豐全、劉穎諭、劉名緯應依主文第2項所示金錢補償原告及被告陳盈裕。
七、復按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。
本件係因分割共有物而涉訟，兩造之主張及抗辯均為伸張或防禦其權利所必要，依前開說明，自應依兩造共有之應有部分比例，為訴訟費用之負擔，爰判決如主文第3項所示。
八、本件為判決基礎之事實及法律關係已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、所提證據及調查證據之聲請，經審酌與本院前揭判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。
中 華 民 國 103 年 4 月 10 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 楊鑫忠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 14 日
書記官 王立梅
附表一：
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│土地標示 │
├──┬───────┬────┬────┬──────┤
│編號│ 土地坐落 │ 地 目 │面積 (平│權 利 範 圍 │
│ │ │ │方公尺）│ │
├──┼───────┼────┼────┼──────┤
│ 1 │嘉義縣竹崎鄉真│ 建 │82.98 │ 全部 │
│ │武段619地號 │ │ │ │
├──┴───────┴────┴────┴──────┤
│建物標示 │
├──┬──┬──┬───┬──┬────┬───┬──┤
│編號│建號│基地│建物 │建築│建物面積│附屬建│權利│
│ │ │坐落│門牌 │式樣│（平方公│物主要│範圍│
│ │ │ │ │主要│ 尺） │建築材│ │
│ │ │ │ │建築│ │料及用│ │
│ │ │ │ │及房│ │途（平│ │
│ │ │ │ │屋層│ │方公尺│ │
│ │ │ │ │數 │ │） │ │
├──┼──┼──┼───┼──┼────┼───┼──┤
│ 1 │204 │嘉義│嘉義縣│鋼筋│第1層： │3.47 │全部│
│ │ │縣竹│竹崎鄉│混凝│41.04 │ │ │
│ │ │崎鄉│竹崎村│土加│第2層： │ │ │
│ │ │真武│復興路│強磚│51.04 │ │ │
│ │ │段61│82號 │造 │騎樓：10│ │ │
│ │ │9號 │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
├──┼──┼──┼───┼──┼────┼───┼──┤
│2 │619 │嘉義│嘉義縣│磚造│ │第1層 │全部│
│ │建號│縣竹│竹崎鄉│鐵皮│ │22.40 │ │
│ │585 │崎鄉│竹崎村│ │ │第2層 │ │
│ │棟次│真武│復興路│ │ │5.8 │ │
│ │ │段61│82號 │ │ │第3層 │ │
│ │ │9號 │ │ │ │52.6 │ │
└──┴──┴──┴───┴──┴────┴───┴──┘
附表二
┌──┬────┬──────┐
│編號│共有人 │應有部分比例│
├──┼────┼──────┤
│ 1 │劉穎諭 │3分之1 │
├──┼────┼──────┤
│ 2 │劉豐全 │3分之1 │
├──┼────┼──────┤
│ 3 │劉名緯 │3分之1 │
└──┴────┴──────┘
附表三
┌─────────┬──────┬─────────┐
│共有人姓名 │應有部分比例│訴訟費用負擔之比例│
│ │ │ │
├─────────┼──────┼─────────┤
│劉穎諭 │4分之1 │4分之1 │
├─────────┼──────┼─────────┤
│劉豐全 │4分之1 │4分之1 │
├─────────┼──────┼─────────┤
│劉名緯 │4分之1 │4分之1 │
├─────────┼──────┼─────────┤
│陳盈裕 │40分之9 │40分之9 │
├─────────┼──────┼─────────┤
│陳坤煌 │40分之1 │40分之1 │
└─────────┴──────┴─────────┘
附表四（單位：新臺幣）
┌───────────┬──────────────────┬───────┐
│ │ 應 補 償 人 │ │ │
│ ├─────┬─────┬──────┤受補償金額總計│
│ │劉穎諭 │劉豐全 │劉名緯 │ │
├──┬────────┼─────┼─────┼──────┼───────┤
│受 │陳盈裕 │183,792元 │183,792元 │183,792元 │551,376元 │
│補 │ │ │ │ │ │
│償 ├────────┼─────┼─────┼──────┼───────┤
│人 │陳坤煌 │20,412元 │20,412元 │20,412元 │61,236元 │
│ │ │ │ │ │ │
└──┴────────┴─────┴─────┴──────┴───────┘
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