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臺灣嘉義地方法院民事判決 102年度朴簡字第176號
原 告 林伯諺
兼 訴 訟
代 理 人 陳博偉
被 告 張秀絹
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國103年3月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落嘉義縣義竹鄉○○段○○○段○地號土地上，如附圖（即朴子地政事務所民國一○三年一月二十七日複丈成果圖）所示編號A部分面積三八三平方公尺之之磚造鐵皮平房，及長度分別為二十三公尺、四點二公尺、八點八公尺之鐵皮圍牆三面、長度五點九公尺之磚造圍牆一面、長度五公尺之塑膠網拆除，並將該部分土地返還原告。
被告應給付原告各新臺幣壹佰肆拾元，及各自民國一百零二年十一月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一○二年十一月五日起至返還本判決第一項所示土地之日止，按年給付原告各新臺幣壹仟零肆拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告2人於102年9月17日取得坐落於嘉義縣義竹鄉○○段○○○段0地號土地（下稱系爭土地）之所有權，應有部分各2分之1。
被告未經原告同意，占用系爭土地搭建如附圖編號A所示面積383平方公尺之磚造鐵皮平房（下稱系爭建物），及如附圖所示長度23公尺、4.2公尺、8.8公尺之鐵皮圍牆、長度5.9公尺之磚造圍牆、長度5公尺之塑膠網（下稱系爭地上物），爰依民法第767條第1項前段規定請求被告拆除系爭建物及系爭地上物，並將該部分土地返還於原告。
又無權占用他人土地，可獲得相當於租金之利益，是原告自得依不當得利法律關係，並依土地法第105條準用同法第97條規定，以系爭土地申報地價每平方公尺新臺幣（下同）136元之年息10%為不當得利數額之計算依據，請求被告給付102年9月17日起至本件起訴日即102年11月5日止，共計49天之不當得利699元（計算式：383×136×10％×49/365＝699，元以下四捨五入），及自起訴狀繕本送達翌日至返還土地之日止，按年息5％計算之利息，及自102年11月5日起至返還占用土地之日止，按年給付按土地申報地價年息10％計算之損害金等語，並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上，如附圖（即朴子地政事務所103年1月27日複丈成果圖）所示編號A部分面積383平方公尺之之系爭建物，及附圖所示之系爭地上物拆除，並將該部分土地返還原告。
㈡被告應給付原告699元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還前開土地之日止，按年息5％計算之利息，及自102年11月5日起至返還前開土地之日止，按年給付原告按土地申報地價年息10％計算之損害金。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地於84年間係訴外人丁○○、丙○○、乙○○、甲○○所共有，被告於84年間與丁○○訂立契約（下稱系爭契約），約定雙方合夥開設幼兒園，由丁○○提供系爭土地，由被告出資建造系爭建物，期限為10年，系爭地上物所占用土地亦在丁○○提供被告使用之土地範圍內，故被告與丁○○間就系爭建物及系爭地上物所占用之系爭土地範圍存有租賃關係。
10年期滿後，被告於94年間再與丁○○訂立租賃契約，約定被告每月給付丁○○5千元租金，未約定租期。
系爭建物及如附圖所示之磚造圍牆、塑膠網係被告於84年間所搭建，鐵皮圍牆則是被告於101年間因原址建物遭火災燒毀而搭建。
嗣丁○○因債務致系爭土地遭法院執行拍賣，原告經拍賣取得系爭土地所有權，依民法第425條之規定，原告應受丁○○與被告間租地建屋契約之拘束，又依民法第425條之1規定，應認租地建屋契約存續至系爭建物不堪使用時為止等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張渠等於於102年9月17日取得系爭土地所有權，應有部分各2分之1，被告占用系爭土地如附圖所示383平方公尺範圍搭建系爭建物及系爭地上物等情，業據提出土地及建物登記第二類謄本及異動索引、現場照片3張、本院不動產權利移轉證書、本院執行命令、本院執行處通知、本院拍賣公告、土地所有權狀、地籍圖謄本為證，且經本院會同嘉義縣朴子地政事務所人員至現場勘測屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖各1份在卷可稽，自且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告另主張被告無權占用系爭土地，原告得請求被告拆屋還地及給付相當於租金之不當得利等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。
是本院應審酌者厥為：㈠被告援引民法第425條、第425條之1規定，抗辯其就系爭土地為有權占有，有無理由？㈡被告應否給付原告因占用系爭土地所獲相當租金之不當得利？數額若干？茲分述如下：㈠被告援引民法第425條、第425條之1規定，抗辯其就系爭土地為有權占有，有無理由？⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，固為民法第425條第1項所明定；
但同條第2項復規定：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
被告辯以其於84年間與丁○○合夥開設幼兒園，而就系爭建物及系爭地上物占用範圍之土地訂立租地建屋契約云云，並提出契約証書1紙為證。
然查，該契約書係記載「今甲方丁○○、乙方戊○○（以下均以甲方、乙方代表）合資辦理幼兒園，甲方出土地180坪左右（大約），乙方出資建設，協議立定之後期限為十年，十年滿期，欲再合作，則另訂契約。
……雙方合資之持股、期限、細節無異議協議達成，恐口無憑，立字為證。」
等語，參以被告於103年3月20日言詞辯論期日陳稱：我與丁○○訂立上開契約書時，沒有付租金，當時我與丁○○合夥開立安親班，丁○○提供土地讓我在上面蓋房屋，契約寫五五對分，就是我把蓋房屋本錢回收後，再五五分帳等語，足見上開契約僅係就丁○○與被告間合作經營幼兒園之出資、分帳、違約賠償等事項為約定，而未有丁○○出租系爭土地予被告之相關約定，自難僅憑上開契約即遽論丁○○與被告曾就系爭土地成立租地建屋契約。
況上開契約以10年為約定期限，則契約效力僅至94年，被告固於103年3月20日言詞辯論期日時另辯稱：10年期限到期後，94年我與丁○○簽立契約，每月付5千元租金，有簽立契約，但沒有公證，也沒有約定租賃多久等語，惟依被告上開所辯，其於94年間與丁○○就系爭土地所訂立之租賃契約未經公證，亦未約定期限，則依前揭民法第425條第2項之規定，系爭土地所有權移轉時，並無該條第1項買賣不破租賃之適用，是被告辯以原告取得系爭土地所有權後，仍應受被告與丁○○間租地建屋契約之拘束云云，即無足採。
⒉次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第449條第項規定之限制，民法第425條1第1項載有明文。
上開規定係以「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」為前提要件，惟查於原告取得系爭土地所有權之前，系爭土地為丁○○、丙○○、乙○○、甲○○所共有，有系爭土地異動索引在卷可參，而系爭建物未辦保存登記，為被告所原始起造，自屬被告所有，則系爭土地與系爭建物並非同屬一人所有，於系爭土地所有權移轉予原告時，自無從依上開法條推定土地受讓人與建物所有人間在房屋得使用期限內，有租賃關係。
被告依民法第425條1規定意旨主張就系爭土地有權占有，亦無可採。
㈡被告應否給付原告因占用系爭土地所獲相當租金之不當得利？數額若干？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。
而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，有最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照。
經查，原告係於102年9月17日取得系爭土地所有權，系爭建物自原告取得系爭土地所有權之前即占用系爭土地，則被告因此受有相當於租金之利益，致原告受有損害，自堪認定。
則原告依民法第179條不當得利之規定，請求被告給付自102年9月17日起至本件起訴日即102年11月5日止，共計49天之不當得利，及自起訴狀繕本送達翌日至返還土地之日止，按年息5％計算之利息，及自102年11月5日起至返還占用土地之日止，按年給付相當於租金計算之不當得利，即屬有據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文；
另土地法第115條復規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，是建築基地（即土地）之租金，亦按土地申報地價年息百分之10為限。
惟此年息百分之10為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定，亦有最高法院68年台上字第3071號判例可資參照。
經查，系爭土地使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，有土地登記謄本在卷可憑，又該地四周均為農田，面臨可通行車輛之鄉間小道，附近無商業活動，鮮少建物等情，業經本院勘驗屬實，並有勘驗筆錄在卷可參，本院審酌上情，認按申報地價4％計算每年相當於租金之不當得利，堪認適當，原告主張按申報地價10％計算，尚屬過高。
次查，系爭土地於102年之申報地價為每平方公尺136元，系爭建物占用面積為383平方公尺等節，有土地登記謄本及複丈成果圖可佐；
而原告2人各取得系爭土地所有權應有部分2分之1，其訴請被告給付不當得利部分，因屬可分之金錢債權，故原告僅得各按其應有部分比例向被告請求返還所受利益。
⒊依此計算，原告各得依其應有部分比例，請求被告給付自102年9月17日原告取得系爭土地所有權之日起至本件起訴日102年11月5日止，共計49天之不當得利金額140元（計算式：占用面積383平方公尺×申報地價每平方公尺136元×4%×原告應有部分各1/2x49/365＝140元，元以下四捨五入）。
另自102年11月5日起至被告返還系爭土地之日止，原告各得請求被告按年給付相當於租金之不當金額為1,042元（計算式：占用面積383平方公尺×申報地價每平方公尺136元×4%×原告應有部分各1/2＝1,042元，元以下四捨五入）。
從而，原告各請求被告給付自102年9月17日至本件起訴日相當於租金之不當得利140元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即102年11月13日至返還土地之日止，按年息5％計算之利息，及自102年11月5日起至被告返還系爭土地之日止，按年給付原告各1,042元，為有理由，應予准許；
逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、綜上所述，兩造間就系爭土地並無買賣不破租賃或推定租賃關係存在，從而，原告依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告給付如主文第1、2項所示，即有理由，應予准許；
至原告逾上開範圍之不當得利請求，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
至原告就敗訴部份陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 103 年 4 月 3 日
臺灣嘉義地方法院朴子簡易庭
法 官 黃逸寧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 8 日
書記官 陳慶時
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