嘉義簡易庭(含朴子)民事-CYEV,104,嘉簡,229,20160113,1

臺灣嘉義地方法院民事判決 104年度嘉簡字第229號
原 告 王明輝
被 告 曾彥翔
曾建維
訴 訟代理 人 湯光民律師
複訴訟代理人 林家弘律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國104年12月30日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。

本件原告原基於民法第876條法定地上權之規定，請求被告給付租金訴，復於104年9月23日言詞辯論時追加依民法第425條之1推定租賃關係請求被告給付租金，為訴之選擇合併。

原告請求之基礎事實均為被告2人所有嘉義市○○段○○段000○號建物（門牌號碼：嘉義市○區○○街00號，以下簡稱系爭建物），座落在原告所有同段9之5地號土地上（以下簡稱系爭土地），所衍生之租金請求權，核屬請求之基礎事實同一，且原告於起訴後不久即為訴之追加，此部分聲明之追加，應無礙被告之防禦及訴訟之終結，合於前開規定，應予准許。

二、原告主張：

㈠、被告2人所共有應有部分各1/2之系爭建物，座落在原告所有應有部分為7160/42500之系爭土地上。

原告因拍賣取得系爭土地上開應有部分，卻無任何建物座落，被告2人則無系爭土地應有部分，卻有建物座落。

依民法876條法定地上權之規定，土地或建物之一經拍定時，視為已有地上權之設定，其「地租」得聲請法院定之，據此請求被告給付租金。

因法律規定在84年6月28日公寓大廈管理條例施行前完工之建案，建物與土地可分別出售給兩人，據說當時建商黃清山因需錢週轉，因此才先分別出售同段813建號與系爭建物給訴外人陳芳立與被告之父，但因系爭土地黃清山之應有部分已設定抵押，無法出售，終造成如今土地被拍賣，土地與建物分屬兩人之情形。

101年12月原告及家人共同拍賣取得黃清山所有系爭土地應有部分13759/425009，其中分子「13759」乃「6700」（813建號應持分）+「6700」（系爭建物應持分）+「359」（其他未坐落系爭土地之套房公共設施應持分總和）。

原告於103年底提出按公告現值購買之條件，將系爭土地應有部分6700/42500賣給813建號所有權人陳芳立，陳芳立尚且對原告表達感恩之意，甚至提及如此一來解決他10多年來不能貸款、房屋賣不值錢等問題，後來陳芳立也順利將房地出售第三人，然被告卻拒絕原告提出之條件，被告建物座落原告土地上，土地之價金、地價稅、增值稅卻都要由原告支付，實在沒道理。

㈡、再者，民法第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係…。

其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」

原建商黃清山在84年3月6日送件申辦保留戶813建號及系爭建物之保存登記，房屋所有權人是黃清山，當時系爭土地應有部分13579/42500之所有權人也是黃清山，因此當有民法第425之1條規定適用。

㈢、「雅客」建案（即系爭建物之建案）當中的六間優質透天店面，目前有四家補習班開業中，去年底高鐵大道通車後交通更為便利，右邊50公尺有兩間大飯店及垂楊國小，在嘉義市都市計劃中言明力行街大部分作為商業用途。

嘉市○○○○○○000號使用執照第四頁中亦書明雅客建案坐落之系爭土地使用分區屬「商業區」。

系爭建物為營商用設立「晉大工程行」，有公示資料查詢服務-財政部稅務入口網網頁列印資料（見本院卷三第35頁）可參，已登記營業有年，卻為規避營業之實，在104年9月申請停業一年。

營業用房屋其土地之使用位置與營業本身所帶來之特殊利益，與一般普通住屋有別，其應付租金參照最高法院54年台上字第1528號判例，應不受土地法第97條租金最高限額之限制方屬合理。

104年1月位於系爭土地對面之土地每坪開價新台幣（下同）38萬元，在104年5月成交，實價登錄每坪成交價為32.2萬。

原告先前開價系爭土地每坪9.9萬元，請求被告購買，不到對面成交價的3分之1，被告卻無一點回應。

系爭土地約百分之95用以蓋了六戶透天店面，另剩約百分之五的畸零地用以建築守衛室與大樓進出之通道，故才有2300/42500應有部分為大樓82戶區分所有權人共同持分。

六戶透天店面及其對應之系爭土地應有部分業已經建築師計算分配好了，六戶連棟店面，建坪都是105.3坪（地坪約20坪），所以力行街5號、7號、9號、11號、15號之系爭土地持分都是6700/42500，系爭建物也應相同持分6700/42500，市價約652萬元，依市面上租金比率年租金為12萬元（即每月1萬元）。

依土地登記謄本所載原告於102年1月14日取得系爭土地所有權，算至104年12月31日止，共35.5個月，故請求被告連帶給付已發生之租金355000元；

及自105年1月1日起每年租金12萬元。

㈣、按分管契約應係指共有人間約定各自分別占有物之特定部分而為管理之契約。

另依最高法院83年台上字第1377號判例要旨意旨：「共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予予涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。」

系爭土地上6間透天店面各占其地20.26坪，剩餘約6坪之畸零地為大樓通道與守衛室，20年來皆為大樓管理委員會管領使用。

足見系爭土地之共有人有默示分管契約之存在，各建物均已持分其應有部分土地，只剩系爭建物沒有持分土地。

㈤、並聲明：１、被告連帶給付原告355000元，及自105年1月1日起至清償日止按年息百分之五計算利息。

２、被告應連帶自105年1月1日起至終止占有原告所有系爭土地時止，按年給付原告12萬元。

三、被告曾彥翔、曾建維2人均以：

㈠、原告請求被告2人給付系爭土地之租金，為共有物之管理行為，依民法第820條第1項規定，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

系爭土地共有人達57人，原告卻僅以其個人名義起訴請求租金，顯有當事人不適格之情形。

㈡、系爭建物於84年4月7日由起造人之一即訴外人黃清山辦理保存登記，由其取得建物所有權全部，同年7月22日訴外人黃清山將系爭建物應有部分1/2出售予被告2人之父親曾茂龍，又於同年8月24日訴外人黃清山將系爭建物應有部分1/2向訴外人曾茂龍設定抵押權，擔保金額為600萬元，嗣於96年6月8日被告之父親將系爭建物1/2所有權分別贈與被告2人，被告2人各取得系爭建物1/4所有權。

慮及系爭建物所有權之完整性，被告於97年1月23日又向訴外人黃清山購買系爭建物各1/4所有權。

是以，被告2人分別持有系爭建物各1/2所有權，惟被告未曾取得系爭土地之所有權，亦即系爭土地及其土地上之建築物未曾同屬於一人所有。

「按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；

不能協議者，得請求法院以判決定之。

其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同」民法第838條之1第1項定有明文。

依其立法理由係認土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，宜將土地及其建築物，併予查封、拍賣，如未併予拍賣，致土地與其建築物之拍定人各異時，因無從期待當事人依私法自治原則洽定土地使用權，為解決基地使用權問題，自應擬制當事人有設定地上權之意思，以避免建築物被拆除，危及社會經濟利益，爰明定此時視為已有地上權之設定。

經查，雖原告係以拍賣方式取得系爭土地，然系爭土地與建物於強制執行拍賣時未曾同屬一人所有，原告誤引民法第876條主張被告等人有法定地上權，實有誤會。

㈢、原告雖主張兩造間有民法第425條之1推定租賃關係之適用云云。

然民法第425條之1係於88年4月21日始增訂，並於89年5月5日施行，且無溯及適用之規定。

經查，吳國禎、黃清山於79年6月15日取得系爭土地所有權後，已陸續移轉所有權應有部分與第三人，然黃清山遲於84年4月7日取得系爭建物所有權第一次登記。

是系爭土地與其上系爭建物本已非屬同一人所有，與民法第425條之1構成要件亦有未合，更遑論上開事實均發生於民法第425條之1施行以前。

㈣、再按，土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年臺上字第1457號判例意旨參照）。

故土地與地上建物之所有權人，將土地及地上建物單獨或分別讓與者，無論係土地所有權之承受人對於建物所有人，或建物所有權之承受人對於土地所有人，均應繼受前手之權利。

前手為地上權，後手即為繼受地上權；

前手為租賃，後手即為租賃；

前手為使用借貸，後手即為使用借貸，而均繼續其原來之法律關係。

本件原告雖主張兩造為民法第425條之1之推定租賃關係；

然依嘉義市地政事務所收件日期97年1月21日嘉地字第010020號系爭建物之土地登記申請書所示，黃清山移轉系爭建物應有部分1/2與被告2人時，已約明建物所有權人與基地所有權人無租賃關係，是原告主張被告2人係類推適用租賃關係繼續使用系爭土地云云，顯與上開實務見解及卷證資料不符。

黃清山於84年間將系爭建物所有權應有部分1/2移轉登記與被告之父曾茂龍後，不到一個月時間，又將其餘所有權應有部分1/2設定抵押權與曾茂龍，自與一般不動產買賣之情形相異，可知被告2人稱黃清山係向曾茂龍借貸金錢，方以系爭建物抵償等語，當非虛妄。

揆諸常情，黃清山當無於系爭建物可使用之期間，再請求債權人曾茂龍給付土地租金之理。

是原告因拍賣而承買黃清山所有之系爭土地應有部分後，即應繼續黃清山與被告2人原來無償之使用借貸法律關係，自不得另依有償之租賃關係請求被告2人給付租金。

再按區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地應有部分，依專有部分面積與專有部分總面積比例定之，為民法第799條第4項所明定。

是區分所有建物與其坐落之所有基地應有部分，除法律或契約特別約定外，應認各區分建物享有同一比例之土地應有部分所有權，每一區分所有建物就其所坐落之基地，應推定具有使用權源，以使建物所有權與土地利用權結成一體，促進建物所有權之安定性，並避免危害社會之經濟，以維公平。

查系爭土地原所有權人吳國禎、黃清山既於82年1月11日出具土地使用權同意書，同意於系爭土地上興建集合式住宅，則該所興建之各建物區分所有人，對系爭土地全部即應有使用權利。

系爭建物之所有權人對於系土地應有無償使用權，益徵原告依民法第425條之1規定請求被告2人給付租金，並無理由。

㈤、何況，於本院101年度司執字第8122號強制執行事件中，就拍賣系爭土地之101年11月16日嘉院貴101司執誠字第8122號公告既載明：系爭土地為不點交標的，且本件係集合社區住宅，拍賣之不動產符合公寓大廈管理條例之規定…，其公共設施、基地、道路等不點交等語，則原告於拍賣投標系爭土地時，對於其上建物之產權複雜性應知之甚詳，就系爭土地所有權行使限制之風險或不利益本應歸諸於己，而非將投資利潤轉嫁於無辜之被告2人負擔。

㈥、系爭土地不存在分管契約，原告徒以具體範圍之分管契約，遽謂被告2人應分配抽象之應有部分比例42500分之6700，毫無依據。

況查，系爭建物面積所占用系爭土地總面積之比例僅為42500分之4349，原告卻主張被告2人應取得之基地應有部分42500分之6700，更無可採。

系爭土地之共有人現多達57人，蓋自吳國禎、黃清山於79年間取得系爭土地所有權各2分之1後，乃陸續移轉讓與所有權應有部分，迄今均持續有所變動，共有人間顯無可能另行約定應有部分比例。

原告雖有系爭土地所有權應有部分比例7160/42500，然性質上非就系爭土地之特定部分有使用收益之權限，被告2人所有之系爭建物當無可能全部具體坐落於原告之所有權應有部分比例，是原告主張依民法第425條之1規定請求被告2人給付租金，並無理由。

㈦、原告所提出之商業登記資料，固載有營業登記地址，然上開營業登記商號之負責人乃訴外人潘振修，已申請商號停業，系爭建物目前現狀也非供作商業用，否則原告當可提出現況照片為證，故如認被告應支付租金，仍有土地法第97條租金最高限制之適用。

㈧、並聲明：請求駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、本院之判斷：

㈠、按所謂「當事人適格」係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。

此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。

判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。

一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。

雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。

又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺，最高法院96年臺上字第1780號判決意旨可資參照。

故修正後之民法第820條第1項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」

係為促使共有物有效利用，而將共有物之管理依多數決為之，上開條文僅為共有人內部就共有物之管理如何決定之規定，與共有人起訴之訴訟上當事人適格無關。

再觀諸其內容並未如同民法第821條第1項規定各共有人對於第三人得為本於所有權之請求，益徵民法第820條第1項規定不過為促進共有物之利用，而就共有物管理之為特別規定。

經查，本件原告起訴主張系爭建物與系爭土地間存有法定地上權或有推定租賃關係，據此請求被告給付租金，因各共有人就其應有部分，對於第三人本得單獨主張其權利，無須為共有人全體之代表，而本件原告所請求給付之租金，在法律上非不可分，即無一同起訴之問題，其當事人適格應無欠缺。

被告抗辯系爭土地共有人達57人，僅原告獨自起訴，未達民法第820條第1項前段所規定應以共有人過半數及應有部分過半數同意之標準，有當事人不適格之情形云云，自非可採。

㈡、原告主張因而系爭建物對系爭土地視為有地上權之設定，原告得請求租金云云。

惟按，民法第876條係規定：「設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。

不能協議者，得聲請法院以判決定之。」

然查，訴外人吳國禎、黃清山於79年間取得系爭土地應有部分各1/2，有系爭土地手抄謄本（見卷二第17頁）可查。

系爭建物則於84年4月7日由黃清山辦理保存原始登記取得建物所有權全部，同年7月22日訴外人黃清山將系爭建物應有部分1/2出售予被告2人之父親曾茂龍，又於同年8月24日訴外人黃清山將系爭建物應有部分1/2向訴外人曾茂龍設定抵押權，擔保金額為600萬元，嗣於96年6月8日被告之父親將系爭建物1/2所有權分別贈與被告2人，被告2人各取得系爭建物1/4所有權，被告2人於97年1月23日又向訴外人黃清山購買系爭建物各1/4所有權，是以，被告2人目前分別持有系爭建物各1/2所有權等情，業據被告陳述明確，且有系爭建物異動索引可參（見卷二第433至441頁）。

系爭建物與土地所有權歸屬狀況與上述法條規定「設定抵押權時土地及建物同屬一人所有」之情形有別，自無視為已有地上權設定之理。

㈢、原告另主張兩造間為民法第425條之1之推定租賃關係云云。然查，黃清山97年間移轉系爭建物應有部分1/2予被告2人時，土地登記申請書上已約明「建物所有權人與基地所有權人無租賃關係」（見卷二第403頁）。

何況系爭土地當時已有多名共有人，黃清山之應有部分僅42500分之13759，不可能片面與被告2人成立租賃或借貸的法律關係。

再者，民法第425條之1係規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」

系爭土地為多人共有，與系爭建物自始無同屬一人所有之情形，亦無上開推定租賃關係的適用。

五、綜上所述，系爭建物與系爭土地間並無原告所主張之法定地上權或租賃關係存在。

從而，原告起訴請求被告連帶給付使用系爭土地之「租金」355,000元（102年1月5日至104年12月31日），及自105年1月1日起至終止占有原告所有系爭土地時止，按年給付原告12萬元之租金，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 105 年 1 月 13 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 洪嘉蘭
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 13 日
書記官 陳冠學