嘉義簡易庭(含朴子)民事-CYEV,105,嘉簡,231,20161207,3

臺灣嘉義地方法院民事判決 105年度嘉簡字第231號
原 告 沈鈵勝
被 告 林宏昇
林耿玄
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年11月23日經言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告林宏昇應將門牌號碼嘉義縣民雄鄉建國路二段260之3、260之4之一、二樓鋼骨造建物遷讓返還原告。

被告林宏昇、林耿玄應連帶給付原告新台幣參拾萬玖仟伍佰玖拾貳元。

被告林宏昇、林耿玄應自民國105年11月15日起，至遷讓交還第一項建物之日止，按月於每月15日連帶給付原告新臺幣參萬貳仟元。

訴訟費用新台幣貳萬貳仟柒佰捌拾元由被告連帶負擔。

本判決第一、二項得假執行。

事實及理由

壹、程序部分：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。

訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第262條第1項、第255條第1項但書第3款分別定有明文。

本件原告訴之聲明第2、3項原請求：「２、被告等應連帶給付新臺幣（下同）96,000元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。

３、被告等應連帶自105年4月15日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付原告32,000元。」

嗣於民國105年11月23日言詞辯論時變更該項聲明為：「２、被告應連帶給付309,592元。

（利息部分捨棄）３、被告等應自105年11月15日起至遷讓交還房屋之日止，按月連帶給付原告32,000元。」

核屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，應予准許。

又原告起訴時訴之聲明第4項原請求：「被告林宏昇應將門牌號碼嘉義縣民雄鄉建國路二段260之3及之4房屋的防火建築隔間回復原狀。」

嗣於本院105年10月26日言詞辯論時表示撤回此項聲明，被告已當庭表示同意，此部分訴之撤回亦應准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：

㈠、被告林宏昇向原告承租嘉義縣民雄鄉建國路二段260之3及260之4的一、二樓店面（二店面已打通，以下稱「系爭房屋」），租金每月32,000元，租期從104年5月15日起至107年5月15日止，保證金5萬元（實際上只交付3萬元），並由被告林宏昇之父親即被告林耿玄擔任連帶保證人，兩造簽立租賃契約書，依系爭租約第6條第3項約定被告林宏昇有違約情事時，被告林耿玄應負連帶賠償責任。

詎被告自104年10月份開始未如期繳租，被告僅於105年1月20日交付6萬元，當時原告同意用於支付之前已積欠租金（已有所折讓），兩造並約定105年1月20日至同年2月20日間讓被告頂讓店面，由新的承租人與原告簽約，如果順利頂讓，上開頂讓期間租金原告同意不收取，然而被告並未找到願意接下店面之人，且未再依約給付租金，至今已達9期以上租金未清償。

原告前以手機軟體簡訊及存證信函催討給付租金，如未依約給付並為終止契約之意思表示，兩造已於105年3月20日終止租約。

㈡、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條本文、第767條定有明文。

被告林宏昇於原告合法終止系爭房屋之租賃契約後，已無正當權源占有使用系爭房屋，惟系爭房屋迄至目前為止仍未交還，原告自得訴請被告返還。

㈢、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益民法第179條前段定有明文。

再按無權占有使用他人之土地，能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。

被告於租約終止後仍無權占有系爭房屋，獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，原告得據此請求被告給付無權占有期間所受相當於租金之不當得利。

被告於104年10月份就開始未依約繳納每月租金32,000元，被告雖於105年1月20日付款6萬元用以抵償之前積欠的租金，當時原告是答應被告如果順利將店面頂讓他人，可以有一個月頂讓期（105年1月20日至同年2月20日）不收租。

然被告並未順利頂讓，所以原告要從105年2月15日起請求租金，另兩造租約於105年3月20日終止後，原告是依不當得利之法律關係請求。

從而自105年2月15日起至105年11月14日止，已到期部分共9期原告請求被告連帶返還租金或相當於租金之利益共288,000元（32000×8），再加上被告當初短少支付的保證金2萬元、105年3月、5月、7月、9月份電費1,592元（514+356+353+369），合計請求被告連帶給付309,592元。

㈣、另外，被告繼續無權占用系爭房屋，每月受有相當於租金之利益32,000元，而致原告受損害，應自105年11月15日起按月連帶給付相當於租金之不當得利32,000元予原告。

㈤、爰依民法第455條前段、第767條第1項前段、第439條及第179條之規定提起本訴，請求遷讓房屋及給付上揭款項等語。

並聲明：如主文第1至3項所示。

二、被告則以：

㈠、被告林耿玄答辯略以：被告在系爭房屋花了100多萬元裝潢開餐廳，沒想到生意沒有做起來，被告想要將店面頂讓給別人，彌補一些損失，才會拖到現在還沒交還房屋。

105年4月間被告只是差了1、2個月租金沒有給付給原告，原告就告侵占、詐欺等刑案，後來雖然判無罪，但被告林耿玄是做生意的，原告的行為讓被告名譽掃地，原告要給被告一個交代。

被告經濟能力有限，沒辦法支付原告請求的金額，只能答應在105年12月底前將系爭房屋遷讓返還原告。

被告確實從105年1月20日付了6萬元之後，就沒有再付過租金，但原告請求被告給付的金額實在太高，而且後來餐廳沒營業了，每個月算32,000元租金並不合理。

再者，系爭租約押租金雖記載是5萬元，但後來原告有同意減為3萬元，原告現在要求被告補足押租金差額2萬元沒有理由，至於電費1,592元部分，被告同意給付。

並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。

㈡、被告林宏昇未於最後言詞辯論期日到場，據其之前到場所為陳述略以：與被告林耿玄相同。

三、本院之判斷：

㈠、原告請求被告林宏昇返還系爭房屋部分：原告主張被告林宏昇向原告承租系爭房屋，由其父親即被告林耿玄擔任連帶保證人，兩造簽立租賃契約書，被告自104年10月起開始未如期繳交租金，被告林耿玄雖於105年1月20日給付6萬元，但自105年2月開始，又未繳租。

原告前於105年1月11日以存證信函催繳租金，後又多次以簡訊、電話向被告催討，被告迄今仍未支付分文，乃於105年3月20日向被告為終止租約之意思表示等情。

業據提出房屋租賃契約書、手機通話及簡訊翻拍照片、存證信函、105年1月20日原告與被告林耿紅簽立之書據等件為證，且被告到庭對於系爭租約業經終止乙節並不爭執，自堪信為真實。

兩造間租約業經終止，承租人即被告林宏昇已無正當權源占有使用系爭房屋，從而，原告於兩造間租賃契約終止後，依民法第767條及第455條規定請求被告返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。

㈡、原告請求被告給付309,592元部分：１、自105年2月15日起至同年11月14日止租金或相當於租金之不當得利9個月，共計288,000元（32000*9）部分：

⑴、原告主張被告自104年10月份開始未如期繳租，嗣被告林耿玄於105年1月20日交付6萬元，當時原告同意用於支付之前已積欠之租金（金額有所折讓），兩造並約定105年1月20日至同年2月20日間讓被告頂讓店面，如果順利頂讓他人，上開期間租金原告同意不收取等情，業據提出存證信函及原告與被告林耿玄簽立之書據為證。

原告與被告林耿玄於105年1月20日簽立之書據上記載：「105年1月20日至105年2月20日不算租金（頂讓期）。

租金比照原來，如要重（誤為「從」）打契約一樣三年為準。

105年1月20日付6萬元正（房租不包含押租）」等語（見本院卷第115頁），可見當時原告是同意如果被告順利頂讓，找到後手與原告續租的話，105年1月20日至105年2月20日可以不算租金，然而系爭房屋未能頂讓他人，此為被告到庭所不爭執。

被告林耿玄前所繳付的6萬元是用於支付105年1月20日之前的租金（即104年10月15日至105年1月20日期間租金），系爭房屋未能頂讓，原告本得請求被告自105年1月21日起繼續繳納租金，而原告僅請求被告自105年2月15日起支付，並未逾越原告得請求之範圍。

⑵、再按無權占用他人房屋，可獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念（相同意旨參照最高法院61年度台上字第1695號判例）。

本件兩造間租賃契約業經原告合法終止，已如前述，然在被告林宏昇將系爭房屋返還原告前，繼續使用系爭房屋，自受有相當於租金之不當得利。

原告依兩造先前約定之租金水準，請求被告林宏昇於返還系爭房屋前，依不當得利之規定，請求被告按月給付原告32,000元，亦屬有理由。

被告抗辯原告請求金額太高云云，然而當初兩造訂立系爭租約時，就是約定每月32,000元租金，市場上如無此行情被告不可能同意承租，被告抗辯其開設之餐廳已停止營業云云，實與租金利益之認定無涉。

則自105年2月15日起計算至105年11月14日止，已到期部分共9個月租金或相當於租金之不當得利為288,000元（105年2月15日至105年3月19日為按租約請求租金，105年3月20日租約終止後至105年11月14日為按不當得利之法律關係請求）。

２、押租保證金差額2萬元部分：原告主張系爭租約約定之保證金為5萬元，被告實際上只交付3萬元，尚有差額2萬元未付乙節；

被告則抗辯原告嗣後同意押租保證金減為3萬元云云。

然查，依系爭租約第6條第2款記載：「乙方於終止租約或租期屆滿不交還房（店）屋，即應支付保證金5萬元整，如訴訟時其他訴訟費用、律師費用一切規乙方負責支付。」

等語可知，系爭租約明訂之保證金確如原告主張為5萬元，被告抗辯原告同意減為3萬元云云，未能提出任何證據加以證明，且兩造間如有協議減縮保證金，應於契約紙本上加以修改以杜爭議，卻未見系爭契約有如被告抗辯之塗改。

本件被告於終止租約後仍不交還房屋，原告依約本可要求被告支付保證金5萬元，被告前僅支付3萬元，應再給付原告2萬元，原告此部分請求，亦屬有據。

３、代墊繳電費1592元（繳費時間為105年3月、5月、7月、9月）部分：原告業據提出與所述相符之繳費通知單8張（有2電錶））為證，且為被告所不爭執，堪信為真實，原告此部分請求，亦屬有據。

４、再按，保證者謂當事人約定一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約；

數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務；

連帶債務之債權人得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付，民法第739條、第272條第1項、第273條第1項分別定有明文。

依卷附系爭租約條文所載，被告林耿玄為系爭租約之連帶保證人，則原告請求承租人即被告林宏昇與連帶保證人即被告林耿玄連帶給付309,592元（288000 +20 000+1592）為有理由，應予准許。

㈢、原告請求自105年11月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，被告按月連帶給付32,000元部分：按無權占用他人房屋，可獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念。

本件兩造間租賃契約業經原告合法終止，已如前述，然在被告林宏昇將系爭房屋返還原告前，繼續使用系爭房屋，自受有相當於租金之不當得利。

原告依兩造先前約定之租金水準，請求於返還系爭房屋前，按月連帶給付原告32,000元，亦屬有理由。

四、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告等敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 105 年 12 月 7 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 洪嘉蘭
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 7 日
書記官 黃意雯