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臺灣嘉義地方法院民事判決 105年度嘉簡字第600號
原 告 教育部
法定代理人 潘文忠
訴訟代理人 張任勝
葉建偉律師
被 告 蔡淑娥
訴訟代理人 黃裕中律師
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國105 年12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾參萬壹仟參佰玖拾元，及自民國一○五年八月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
但被告如以新臺幣貳拾參萬壹仟參佰玖拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落嘉義市○○段○○段00000地號、地目建、面積41平方公尺之土地（下稱系爭土地）為國有土地，原告為管理機關。
訴外人即被告配偶賴昶達（已歿）前向原告承租系爭土地，約定租期自民國94年1月1日起至100年12月31日止，並於地上興建門牌號碼嘉義市○○街0000號房屋（即嘉義市○○段○○段000○號建物，下稱系爭房屋）。
嗣於94年間，因嘉義市西門街及康樂街口發生火災，致系爭房屋受損，原告遂於94年5月27日發函通知賴昶達自94年5月4日起免收系爭土地之租金。
㈡賴昶達於98年間死亡後，被告於99年3月8日因繼承而登記取得系爭房屋所有權，並於100年11月23日向原告申請繼承換約，然因系爭房屋自火災受損迄今均未修復，原告遂於102年4月19日發函通知被告本案租約已於100年12月31日屆期終止，並限期請求被告騰空返還系爭土地，然未獲置理。
原告復於102年9月27日發函通知被告繳納101年1月起至102年6月止占用系爭土地之使用補償金新臺幣（下同）77,130元，再於104年12月4日通知被告繳納101年1月1日起至104年6月30日止之基地使用補償金、遲延利息及營業稅合計203,703元，被告均置之不理。
㈢原告與賴昶達間之租賃契約既已於100年12月31日終止，則被告於100年12月31日後未拆除系爭房屋，自屬無權占用系爭土地，係無法律上原因而受有利益，應依民法第179條及國有公用被占用不動產處理原則第6點前段、第7點第1項及第8點規定，給付以系爭土地申報地價年息5％計算之使用補償金，並依民法第229條及第233條規定加計遲延利息；
又土地使用補償金屬補收租金性質，應課徵營業稅，故被告亦應依營業稅法第1條、第2條第1款、第3條第2項前段、第10條及第14條規定給付5％之營業稅。
爰依上開規定提起本訴，請求被告給付263,882元（含101年1月1日起至105年6月30日止之使用補償金231,390元、102年11月1日起至105年6月30日止之遲延利息19,926元及營業稅12,566元，計算式如附表）及遲延利息等語，並聲明：⒈被告應給付原告263,882元，及其中231,390元自105年7月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告曾於94年5月27日發函通知賴昶達自94年5月4日起免收系爭土地之租金，嗣賴昶達死亡，由被告繼承取得系爭房屋所有權，當然亦繼承原告對賴昶達免除租金之法律關係，且被告亦未曾接獲原告撤銷免除租金或催繳租金之意思表示，原告請求被告給付使用補償金顯已違反前已免除租金之意思表示，其請求自無理由。
㈡原告前通知賴昶達自94年5月4日起免收系爭土地之租金，應係因火災受損之系爭房屋已無法居住，縱系爭房屋仍坐落於系爭土地上，原告仍同意免除賴昶達給付租金之義務，顯見免除租金給付義務與系爭房屋是否占用系爭土地無涉；
本案原告請求之使用補償金，性質與租金相同，均屬土地之使用對價，則原告得否請求使用補償金，不應以租賃契約是否屆至為斷，而應審酌當時合意免除租金之客觀情狀是否改變，否則租約存續期間已免除租金，反而於租期屆至後需繳納補償金，既違背合意免除租金之約定，亦有違誠信原則。
㈢賴昶達於98年12月23日死亡時，系爭土地之租賃契約尚未到期，兩造間亦未另成立新租賃契約，則被告之租賃物返還責任係繼承自賴昶達，倘認被告前述主張不足採，則租賃物返還前所生之使用補償金應由原承租人賴昶達負擔，依民法第1153條第1項規定，被告就繼承自賴昶達之債務，僅以繼承所得遺產為限，負清償責任。
㈣系爭房屋尚未修復，被告亦未曾使用系爭房屋，客觀上被告未受有任何利益，自非不當得利；
退步言之，縱認被告受有不當得利，原告請求以申報地價5％計算之使用補償金亦屬過高。
再者，原告未曾請求被告給付使用補償金，被告自不負給付遲延責任，故原告請求遲延利息亦無理由。
㈤依民法第426條之1規定，系爭土地之租賃契約於賴昶達死亡後，對於繼受取得系爭房屋之被告繼續存在，而被告曾於租期屆至前之100年11月23日申請續租，且原告未於租期屆至時為終止租約之意思表示，自不適用租賃契約第2條由原告收回土地之約定；
再依民法第451條規定，原告於租期屆滿後未即表示反對，視為以不定期限繼續租約，參以租賃契約存續期間，原告因系爭房屋發生火災免除租金，則被告繼承取得系爭房屋所有權後，系爭房屋客觀情狀未曾更動，被告當然繼受先前租賃契約之權利及義務而繼續免除租金等語置辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第145至146頁）：㈠系爭土地為中華民國所有，原告所管理。
㈡系爭房屋占用系爭土地41平方公尺面積。
㈢原告前與被告配偶賴昶達（已歿）訂立國有學產基地租賃契約書，約定由賴昶達向原告承租系爭土地41平方公尺面積，建物門牌為嘉義市○○街0000號，每月租金4,285元，租期自94年1月1日起至100年12月31日止。
㈣原告於94年5月27日以教中（總）字第0940508111號函通知賴昶達，因西門街、康樂街口發生火災，故自94年5月起免收系爭土地41平方公尺面積之租金。
㈤賴昶達於98年12月23日死亡。
㈥被告於99年3月8日以分割繼承為原因而登記為系爭房屋所有權人。
㈦被告於100年11月23日提出國有學產基地繼承換約申請書，向原告申請繼承換約。
㈧系爭土地自101年1月起迄今之申報地價為每平方公尺25,080元。
四、原告另主張其與賴昶達間就系爭土地之租賃契約於100年12月31日屆期終止後，被告仍未拆除系爭房屋，係無權占用系爭土地而受有不當得利，應給付使用補償金、遲延利息及營業稅等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。
是本件應審酌者厥為：原告請求被告給付因無權占用系爭土地所生之使用補償金、遲延利息及營業稅，有無理由？茲分述如下：㈠101年1月1日起至105年6月30日止之使用補償金231,390元部分：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。
無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，亦有最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照。
經查，原告前與被告配偶賴昶達訂立租賃契約，約定由賴昶達向原告承租系爭土地，租期自94年1月1日起至100年12月31日止，地上之系爭房屋占用系爭土地41平方公尺面積，嗣賴昶達於98年12月23日死亡，被告於99年3月8日登記為系爭房屋所有權人等情，均為兩造所不爭執，則被告於100年12月31日租期屆滿後，並未另行與原告訂立租賃契約，卻仍本於對系爭房屋之所有權而繼續占用系爭土地，自可獲得相當於租金之利益，且致原告受有無法使用收益系爭土地之損害，並不因被告有無實際使用系爭房屋而有所不同，則原告依民法第179條規定，請求被告給付自101年1月1日起至105年6月30日止，因無權占用系爭土地所生之使用補償金，自屬有據。
⒉被告雖辯稱原告曾通知賴昶達自94年5月4日起免收系爭土地之租金，被告繼承自賴昶達而取得系爭房屋所有權，當然亦繼承免除租金之法律關係，且原告係因系爭房屋遭火災受損而免除賴昶達之租金，卻於租期屆至後請求被告給付使用補償金，有違誠信原則云云。
經查，原告前曾於94年5月27日發函通知賴昶達，因西門街、康樂街口發生火災，故自94年5月起免收系爭土地41平方公尺面積之租金乙節，為兩造所不爭執，復有原告所提94年5月27日教中（總）字第0940508111號函可佐（見本院卷第9頁），可知原告係自94年5月4日起免除賴昶達於租賃契約存續期間內所負之租金債務；
惟上開租賃契約於100年12月31日租期屆滿後，被告既未與原告另行成立租賃契約，即屬無權占用系爭土地而對原告負有不當得利債務，此與原告免除賴昶達之租金債務並非同一，被告自無從繼承上開免除租金之法律關係而拒絕給付使用補償金，且原告依不當得利法律關係請求被告給付使用補償金，與其先前免除賴昶達之租金債務，係就不同情形為相異之處理，亦無違反誠信原則。
⒊被告另辯稱原告於100年12月31日租期屆滿後未即表示反對之意思，依民法第451條規定，兩造間視為以不定期限繼續租約，被告當然繼受先前租賃契約之權利及義務而繼續免除租金云云。
按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，固為民法第451條所明定，惟上開條文所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在，故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276號判例意旨可資參照）。
經查，原告與賴昶達訂立之租賃契約第2條約定：「租期屆滿時，租賃關係消滅，出租機關不另通知。
承租人如有意續租，應於租期屆滿前六個月，申請換約續租，……承租人未經辦妥換約續租仍為使用者，應負擔損害賠償責任，不得有其他主張」，有國有學產基地租賃契約書在卷可憑（見本院卷第59頁），則上開租賃契約既已明定續租應另訂租約，即無民法第451條之適用，被告辯稱兩造間視為以不定期限繼續租約，且繼續免除租金云云，即非可採。
被告雖又辯稱其曾於100年11月23日申請續租云云，然兩造間既未另訂租約，可知兩造並未達成租賃契約之意思合致，則被告於100年12月31日租期屆滿後即屬無權占用系爭土地。
⒋被告復辯稱租賃物返還前所生之使用補償金應由原承租人賴昶達負擔，依民法第1153條第1項規定，被告僅以繼承所得遺產為限負清償責任云云。
惟查，被告自99年3月8日即登記為系爭房屋所有權人乙節，為兩造所不爭執，則原告請求被告給付自101年1月1日起至105年6月30日止，因系爭房屋無權占用系爭土地所生之使用補償金，係因被告本身占用系爭土地之行為所生之債務，並非被告繼承自賴昶達之債務，自無上開民法限定繼承規定之適用，被告所辯並非可採。
⒌按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築改良物申報總價額年息10％為限，並為租用基地建築房屋所準用；
所謂土地總價額，係以法定地價為準，亦即土地所有權人依法所申報之地價；
惟公有土地應以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，土地法第97條第1項、第105條、第148條、土地法施行法第25條及平均地權條例施行細則第21條分別定有明文。
經查，系爭房屋占用系爭土地41平方公尺面積，系爭土地自101年1月起迄今之申報地價為每平方公尺25,080元等情，均為兩造所不爭執，復審酌系爭土地接近西門街及康樂街交岔口，西門街北邊之民族路及南邊之垂楊路均屬商業繁榮區域，惟系爭土地面臨之西門街為單行道，西門街及康樂街上多為住宅，較少商業活動等情，有勘驗筆錄可佐（見本院卷第135頁），參以原告與賴昶達訂立之租賃契約亦係以系爭土地申報地價年息5％為依據而約定每月租金4,285元乙節，有國有學產基地租賃契約書為憑（見本院卷第59頁），則原告主張以系爭土地申報地價年息5％計算不當得利數額，應屬適當。
依此計算，原告依不當得利法律關係，請求被告給付自101年1月1日起至105年6月30日止之使用補償金231,390元（計算式如附表），洵屬有據。
㈡102年11月1日起至105年6月30日止之遲延利息19,926元，及231,390元自105年7月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息部分：按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。
其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。
本件原告係依據民法第179條不當得利之規定，請求被告給付使用補償金231,390元，屬無確定期限之給付，依前揭規定，被告於受催告時起始負遲延責任。
原告雖主張其曾於102年9月27日發函通知被告繳納使用補償金77,130元，再於104年12月4日通知被告繳納使用補償金、遲延利息及營業稅合計203,703元云云，並提出上開二函文為證（見本院卷第75、77頁），惟被告否認曾收受上開二函文，參以上開二函文並未記載送達被告之地址，原告復自陳上開二函文均無被告收受之證明等語（見本院卷第118頁），自無從認上開二函文已發生催告之效力，應認被告係於收受支付命令之翌日即105年8月4日起負遲延責任。
是原告請求就231,390元部分加計給付自105年8月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息，合於前開規定，應予准許；
逾此範圍之遲延利息請求，則屬無據。
㈢營業稅12,566元部分：按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，最高法院61年台上字第1695號判例要旨可資參照。
原告固以營業稅法第1條、第2條第1款、第3條第2項前段、第10條及第14條規定為據，主張土地使用補償金屬補收租金性質，應課徵營業稅，故被告亦應給付5％營業稅云云。
惟查，本件原告依據不當得利法律關係請求被告給付使用補償金，其得請求返還範圍應以被告所受利益為度，非以原告所受損害為準，而被告無權占用系爭土地，僅係受有相當於租金之利益，而此一數額經本院審酌後認應以系爭土地申報地價年息5％計算等節，已如前述，且原告與賴昶達訂立租賃契約時，亦未約定租金應加計營業稅乙節，有國有學產基地租賃契約書為憑（見本院卷第59頁），復經原告自陳在卷（見本院卷第146頁），則被告並未因其無權占用系爭土地之行為而受有營業稅之利益，縱原告受有此部分損害，亦無從依不當得利法則請求被告返還，是原告主張其請求被告返還之使用補償金及遲延利息均應加計5％營業稅，尚非可採。
五、綜上所述，被告於100年12月31日租期屆滿後，仍本於對系爭房屋之所有權而繼續占用系爭土地，可獲得相當於租金之不當得利231,390元，且應自收受支付命令之翌日即105年8月4日起負遲延責任。
從而，原告請求被告應給付原告231,390元，及自105年8月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；
逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
至原告就敗訴部分所為之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 106 年 1 月 6 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 黃逸寧
附表：
┌─────┬───────────┬───────────┐
│占用期間（│使用補償金（元以下四捨│遲延利息 │
│民國） │五入）＝申報地價25,080│（年息5％，計算至105年│
│ │元×占用面積41馠×占用│6月30日） │
│ │期間×年息5％ │ │
├─────┼───────────┼───────────┤
│101.1.1～ │77,130 │10,284（102.11.1起算）│
│102.6.30 │ │ │
├─────┼───────────┼───────────┤
│102.7.1～ │25,710 │3,214（103.1.1起算） │
│102.12.31 │ │ │
├─────┼───────────┼───────────┤
│103.1.1～ │25,710 │2,571（103.7.1起算） │
│106.6.30 │ │ │
├─────┼───────────┼───────────┤
│103.7.1～ │25,710 │1,928（104.1.1起算） │
│103.12.31 │ │ │
├─────┼───────────┼───────────┤
│104.1.1～ │25,710 │1,286（104.7.1起算） │
│104.6.30 │ │ │
├─────┼───────────┼───────────┤
│104.7.1～ │25,710 │643（105.1.1起算） │
│104.12.31 │ │ │
├─────┼───────────┼───────────┤
│105.1.1～ │25,710 │無 │
│105.6.30 │ │ │
├─────┼───────────┼───────────┤
│合計 │231,390 │19,926 │
├─────┼───────────┼───────────┤
│營業稅（5 │11,570 │996 │
│％ ） │ │ │
└─────┴───────────┴───────────┘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 6 日
書記官 陳慶時
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