嘉義簡易庭(含朴子)民事-CYEV,105,嘉簡,808,20170502,1

臺灣嘉義地方法院民事判決 105年度嘉簡字第808號
原 告 羅00
法定代理人 劉弘為
兼上 一 人
訴訟代理人 羅欣慧
被 告 郭義聖
訴訟代理人 楊雅富
被 告 郭源燿
訴訟代理人 郭珈玲
被 告 廖寂如
上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國106年4月18日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張之事實：

(一)坐落嘉義縣○○鄉○○○段000 地號之共有土地（下稱系爭土地），為原告(應有部分6分之1)與被告廖寂如（應有部分6分之1)、郭義聖（應有部分3分之1）、郭源燿（應有部分3分之1)所共有，共有人間並無分管協議或契約，被告等未經原告之同意，亦無任何合法權源，以其共有之建物占用系爭土地如嘉義縣竹崎地政事務所民國106 年4月5日複丈成果圖（下稱附圖）A所示面積69平方公尺及B所示面積67平方公尺之三合院護龍；

附圖C1 所示面積179平方公尺之三合院正身；

附圖編號D1所示面積25平方公尺之平房（下合稱系爭建物），並分別由被告郭源燿占用A建物、被告郭義聖占用B建物、被告廖寂如、郭義聖、郭源燿占用C1及D1建物，又系爭建物係於98年6月10日物權編修正前即已建造使用，民法第820條並無特別條例溯及既往，則系爭建物為舊法時起造完成，應適用舊法，被告等人既未經共有人全體同意即屬無權占有系爭土地，故原告自得依民法第767條、第821條之規定，請求被告等人拆除系爭建物，並將系爭土地占用部分返還予原告及其他全體共有人等語。

並聲明： 1、被告郭源燿應將系爭土地如附圖A 所示建物拆除，並將土地返還原告及全體共有人。

2、被告郭義聖應將系爭土地上如附圖B所示建物拆除，並將土地返還原告及全體共有人。

3、被告廖寂如、郭義聖、郭源燿應將系土地上如附圖編號C1、D1所示建物拆除，並將土地返還原告及全體共有人。

(二)對被告抗辯之陳述： 1、按不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，就內部關係言，出名人通常固無管理、收益、處分借名不動產之權利，惟既係依適法之債權契約而受登記為不動產權利人在外部關係上，自受推定其適法有此不動產之物權，縱使原告僅為借名登記關係之出名人，仍得本於系爭土地之登記名義人地位對被告主張所有權，而有訴訟實施權，被告此部分所辯，顯有誤會。

2、依系爭土地上之房屋稅籍資料，所有建物均於60年間始建造完成，被告辯稱建物全部為祖先所留下已不可採，被告廖寂如於94年始取得系爭土地持分，則共有人間究竟由何人成立分管協議、何時成立分管協議、分管內容為何，被告均未說明。

再依勘驗筆錄及複丈成果圖，系爭土地現況由被告郭義聖、郭源燿占用全部三合院及大部分土地，而被告廖寂如僅能使用土地南面極小面積，其所興建如附圖所示D 建物甚至大多為越界建築，而訴外人郭芳德於土地上竟無任何建物，亦無使用任何土地，如何與被告等人分管？被告等人辯稱有分管協議，顯屬臨訟杜撰而不可採。

退萬步言之，縱認系爭土地上存有分管契約，然拍賣公告既已載明系爭土地並無分管協議，且被告等人並未就分管協議加以登記，原告無從知悉分管協議之存在，自不得以此對抗原告。

3、被告等人雖抗辯系爭土地係其祖父郭受所有，系爭房屋亦由郭受建造，土地及房屋先後讓與相異人，有法定租賃權存在，然系爭土地於32年間登記為訴外人即郭堅之繼承人郭有妙、郭有載、郭義槍等三人所共有，系爭建物分別由被告等人登記為納稅義務人，其土地及其土地上之房屋非同屬一人所有之情況，並無民法第425條之1之適用，故被告等人就此抗辯，顯無理由。

二、被告均以：

(一)按借名登記契約，乃借名者經由出名者之同意，將自己之財產登記為出名者之名義，出名者自始未負責管理、使用、處分財產，僅允就該財產為出名登記而已，借名者並無使出名者取得實質所有權或其他權利之意思，外觀上出名者雖為物權登記名義人，但對於財產並無管理、使用、處分權限。

是原告僅係出名登記之名義人並非實質所有權人，是否可依民法所有權相關規定提起本件拆屋還地訴訟，實有疑慮。

(二)系爭土地之原始所有權人係訴外人郭受，郭受過世後由郭受之子即訴外人郭堅、郭有妙、郭有載共有，其中郭堅再登記給訴外人郭義槍，郭義槍再登記給訴外人郭芳德、郭村杰，郭村杰再移轉其配偶即被告廖寂如，而郭芳德部份遭到拍賣；

郭有妙部份移轉給被告郭源燿；

郭有載部份移轉給被告郭義聖，是本件系爭土地，於郭芳德部份遭拍賣前，均係同宗共族之子孫所共有，而系爭建物亦均係祖先所留，於郭芳德之土地遭拍賣前已存在多年。

系爭土地所有人對系爭土地實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分互相容忍，對他共有人使用，各自占有之土地未予干涉，彼此間並無任何爭執，已歷經多年。

揆諸上揭最高法院之見解，足見系爭土地之共有人有默示之分管協議。

而強制執行事件之附表「點交情形」欄載明「不點交」，係指系爭土地上存有建物占用致法院無法點交一事，本得於強制執行之通知書所載內容詳知，或其於查看建物現況得知系爭土地之使用情形，亦即原告於應買前應已知悉或可得而知系爭土地有系爭建物存在，原告仍願應買，自應承受前手無法使用、管理此部分共有物之負擔，而為分管契約所拘束。

(三)退萬步言，縱認無分管契約存在，然系爭土地之共有人世代變遷已如前述，故系爭土地之持分先後讓與相異人，有民法第425條之1法定租賃權及民法第838條之1法定地上權之適用，是被告等為合法占有系爭土地，原告自不得依民法第767條、第821條之規定請求被告拆除系爭建物。

(四)並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

(一)本件原告主張其為系爭土地共有人之一，其他共有人即被告廖寂如、郭義聖、郭源燿未得全體共有人之同意，在無分管協議或契約之情形下，搭建如附圖編號A、B、C1及D1所示建物，請求被告等應予拆除；

被告等則辯稱土地共有人間有分管協議存在，且有民法第425條之1及同法第838條之1適用等語，並拒絕拆除系爭建物。

據此，本院應續予審究者即為：原告基於系爭土地共有人之地位，請求被告等拆除系爭建物，是否有理由？

(二)有關共有物分管契約成立後，共有人將應有部分讓與第三人時，該分管契約對於受讓人是否仍有效力一節，大法官釋字第349 號解釋認為就維持法律秩序之安定性而言，如其事實為受讓人明知或可得而知者，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對受讓人發生法律上之效力，並使受讓人受拘束，此即學理上所稱債權物權化之理論。

(三)本件觀諸系爭土地上如附圖編號A、B、C1及D1所示建物之坐落位置，大致上呈三合院形式，附圖編號A 是門牌嘉義縣○○鄉○○村00號建物，由被告郭源燿所有，附圖編號B 是同村門牌60號建物，由被告郭義聖、廖寂如共有，編號C1是同村門牌63及67號建物，現由被告郭義聖及郭源燿共有等情，業據被告等供陳在卷，復有房屋稅籍證明書在卷可佐，本院衡諸前述三合院式建物，依稅籍資料至少已搭建逾40年以上，長期以來均無使用糾紛，各自按約定方式管理使用，且系爭土地共有人僅有兩造共4 人，被告等均為家族成員，而原告之應有部分則透過拍賣從被告另一家族成員即訴外人郭芳德處取得等情，均為兩造所不否認，足認被告等辯稱祖先搭建系爭三合院式建物時，彼此有分管協議存在，各自分配特定部分搭建房屋使用等語，應屬實情，堪值採信。

(四)原告雖爭執稱其土地應有部分之前手即訴外人郭芳德於土地上無任何建物，亦無使用任何土地，何來分管協議云云，惟本院觀諸訴外人郭芳德為58年出生，現年不足50歲，然系爭土地上如附圖編號A、B、C1及D1建物，搭建迄今均已逾40年以上，已如前述，足認該三合院式建物顯係由訴外人郭芳德之先祖所興建，並非其搭建甚明，而被告所辯分管協議乃渠等先祖於建屋時所為，訴外人郭芳德乃因繼承之故必須遵守協議，自不得僅因現況訴外人郭芳德未使用土地，即反向推論無分管協議存在。

至於訴外人郭芳德未取得建物權利之原因，被告廖寂如陳稱：「他很早就搬出去」、「當時協議時郭芳德說他不要繼承房子，因為他沒有住那裡」等語（本院卷第142、143頁），足認訴外人郭芳德係自願放棄系爭三合院式建物之權利，才形成未使用系爭土地之現況，然土地分管契約既成立在前，且訴外人郭芳德亦繼承土地權利，即應依繼承關係遵守土地分管協議，故原告徒憑訴外人郭芳德放棄建物權利，逕認被告間無分管協議存在，自難予採信。

(五)原告復爭執稱縱認被告間有分管協議，但被告等並未就分管協議加以登記，原告無從知悉分管協議存在，自不得以此對抗原告云云，然依前述大法官釋字第349 號解釋意旨，只要共有物受讓人對於分管協議明知或可得而知者，即應受拘束，故倘分管協議業經登記時，當然發生拘束共有物受讓人之效力，縱在未經登記之場合，若有具體情事可認受讓人可得而知者，仍發生拘束受讓人之效力，自不待言。

本院認為系爭土地上三合院式建物，外觀老舊，依稅籍資料至少已搭建逾40年以上，長期以來依約定方式管理使用，均無糾紛，依此占有之外觀，原告於拍賣買受系爭土地應有部分時，即可輕易推知或懷疑可能有分管協議存在；

又系爭土地之共有人成員單純，在原告因拍賣取得該土地應有部分前，共有人為被告郭義聖、郭源燿、廖寂如及訴外人郭芳德共4 人，均為同一家族成員，故家族成員間彼此協議分管土地搭建房屋，本有極高之可能性，故原告於拍賣買受系爭土地應有部分前，已有前述客觀情事顯示有分管協議存在，再衡以不動產並非廉價之物，倘原告不欲受土地使用之拘束，理應事先探知調查，再決定是否投標購買，從而本院認依系爭土地之原共有人間緊密家族關係，暨系爭三合院式建物坐落及使用情形，以及建物搭建多年長期未有糾紛等外觀情事，原告應可得而知系爭土地有分管契約存在，自應受該分管契約之拘束，不得僅以未登記為由拒絕承認。

(六)原告復辯稱當初向法院拍賣買受系爭土地應有部分時，拍賣公告上載明「未有分管協議」，故原告並不知有分管協議存在云云，惟本院衡諸法院執行處進行拍賣程序時，僅形式認定土地使用現況，執行法院並無實體調查糾紛或判定權利歸屬之權，復經調閱本院105年度司執字第6152 號債務執行卷宗核閱結果，原告所謂拍賣公告記載「未有分管協議」等文字，僅係根據執行債權人之陳報所為，並未實地進行調查，且拍賣公告於備註欄更加註「土地上另有建物，未併付拍賣，拍定後該部分不點交，由拍定人自理」，已提醒系爭土地上有建物存在，且說明欄註記「請特別注意附表備註欄之記載是否正確」等語，參以原告曾透過法院拍賣取得數筆土地，亦有相關土地訴訟繫屬本院（例如106 年度朴簡字第20、21號及106年度嘉簡字第197號等），足認原告對於法院拍賣程序並非毫無經驗之人，故原告徒以形式認定現況之拍賣公告上載明「未有分管協議」等文句，爭執無從知悉分管協議存在，自難予採信。

四、綜上所述，原告本於系爭土地共有人之地位，依民法第767條、第821條規定，請求被告等拆除坐落系爭土地上如附圖編號A、B、C1及D1所示建物，然經本院審理結果，認原告之請求為無理由，應予駁回。

五、本件判決結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，暨關於民法第425條之1及同法第838條之1適用之爭執，經本院斟酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論述。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 2 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 周俞宏
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 5 日
書記官 侯麗茹