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臺灣嘉義地方法院民事判決 105年度嘉簡字第852號
原 告 黃承運
被 告 詮鴻不動產有限公司
法定代理人 江采穗
訴訟代理人 陳宏安
上列當事人間請求返還尾款事件，本院於民國106年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾柒萬捌仟貳佰伍拾玖元，及自民國一○五年十月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告前委託被告仲介出售原告所有坐落嘉義市○○段○○段0000地號土地（下稱系爭土地）及同段909建號建物（即門牌號碼嘉義市○○路000號房屋，下稱系爭房屋，與上開土地合稱為系爭房地，原告應有部分均為2分之1），嗣兩造與訴外人黃英聰於民國105年5月30日簽立不動產買賣契約書（下爭系爭買賣契約），約定由黃英聰買受原告就系爭房地之應有部分2分之1，並於契約第14條第12項第1款約定坐落同段1-17地號土地（下稱1-17地號土地）之承租權（該地為公有土地，向嘉義市政府承租）應讓與黃英聰，地上原告所有之門牌號碼嘉義市○○街00號房屋（下稱廣寧街69號房屋）亦贈與黃英聰。
又因系爭房屋於買賣之際係由原告及系爭房地另一共有人即訴外人原告叔叔黃啟宴（應有部分亦為2分之1）以每月租金16,000元出租他人，租期至105年8月5日止，兩造及黃英聰遂於系爭買賣契約第14條第12項第3、4款約定買賣價金之尾款50萬元應由被告保管至承租人終止租約且搬遷完成時交付原告，且結案交屋後之租金收益應歸屬於黃英聰。
今黃英聰已將尾款50萬元交付被告保管，原告出售之系爭房地應有部分2分之1均已過戶完成，並以105年7月20日為交屋日，系爭房屋承租人亦已於105年8月5日搬遷完畢，則被告應依約交付尾款予原告，金額則應以50萬元扣除仲介服務費195,000元、原告應補貼被告之房屋稅及地價稅6,637元、系爭房屋辦理過戶之代書費11,975元、廣寧街69號房屋辦理過戶之代書費4,000元、原告自交屋後至租約終止日即105年8月5日止應交付黃英聰之系爭房屋租金3,613元（計算式：月租16,000元÷31日×14日×原告應有部分2分之1＝3,613元）後之278,775元交付原告。
爰依系爭買賣契約第14條第12項第3款提起本訴等語，並聲明：被告應給付原告278,775元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告則以：㈠被告係基於兩造間之委任關係而為原告及黃英聰保管系爭房地買賣之尾款，並非系爭買賣契約之當事人，倘原告認被告應交付保管之尾款，應依不當得利相關規定向被告請求，原告以給付尾款為請求權基礎顯然有誤。
㈡原告與黃英聰簽立系爭買賣契約時，因系爭房屋仍有租約存在，故原告與黃英聰約定待租約終止且承租人搬遷完成後，再由被告交付尾款給原告，然系爭房屋承租人迄今仍未完成搬遷，被告交付尾款之條件未成就。
㈢黃英聰已將尾款50萬元交付被告，然被告應交付原告之金額，除應扣除原告主張之仲介服務費195,000元、房屋稅及地價稅6,637元、系爭房屋辦理過戶之代書費11,975元、廣寧街69號房屋辦理過戶之代書費4,000元外，應再扣除原告就系爭房屋應有部分2分之1之2個月租金16,000元（計算式：月租16,000元×2月×原告應有部分2分之1＝16,000元），因系爭房地另一共有人黃啟宴亦有委託被告仲介出售其就系爭房地之應有部分2分之1，買方亦為黃英聰，黃啟宴、被告及黃英聰曾於105年7月底或8月初時協議，黃啟宴同意補貼黃英聰系爭房屋2個月租金，以原告應有部分2分之1計算後，應扣除16,000元等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其委託被告仲介出售原告所有之系爭房地應有部分2分之1，嗣由黃英聰買受原告就系爭房地之應有部分2分之1，1-17地號土地之承租權讓與黃英聰，地上原告所有之廣寧街69號房屋亦贈與黃英聰；
黃英聰已依約將買賣價金尾款50萬元交由被告保管，被告應交付原告之尾款金額應扣除仲介服務費195,000元、房屋稅及地價稅6,637元、系爭房屋辦理過戶之代書費11,975元、廣寧街69號房屋辦理過戶之代書費4,000元等情，業據其提出系爭買賣契約、嘉義市政府稅務局土地增值稅繳款書、105年契稅繳款書、105年6月印花稅大額憑證應納稅額繳款書、統一發票、房地稅水電瓦斯費切算表、法道地政事務所收費明細表及切結承諾書為證（見本院105年度司促字第8107號卷，下稱司促字卷，第13至31頁、本院卷第51至57頁），且為被告所不爭執，應堪信為真實。
四、原告另主張系爭房屋承租人已搬遷完畢，被告應依系爭買賣契約第14條第12項第3款將尾款交付原告，交付金額除應扣除上述項目及金額外，僅需另扣除原告應交付黃英聰之系爭房屋租金3,613元等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。
是本件應審酌者厥為：㈠原告得否依系爭買賣契約第14條第12項第3款約定，請求被告交付尾款？㈡若可，則原告得請求被告交付之金額為多少？㈠原告得否依系爭買賣契約第14條第12項第3款約定，請求被告交付尾款？⒈經查，系爭買賣契約第14條第12項第3款約定：「標的物目前出租中，租約至105年8月5日止，雙方合意保留價金部分50萬元正交由仲介公司保管至承租人終止租約且搬遷完成時交付賣方」，並經黃英聰、原告、被告於系爭買賣契約「立契約書人」欄簽名用印乙情，有原告所提系爭買賣契約在卷可稽（見司促字卷第13至25頁），足見兩造及黃英聰均同意由黃英聰將尾款50萬元交付被告後，由被告保管至「承租人終止租約且搬遷完成時」交付原告，則原告於上開付款條件成就時，自得依該約定請求被告交付尾款，被告辯稱原告應依不當得利法則向被告請求云云，尚屬無據。
⒉黃英聰已將尾款50萬元交付被告保管乙節，為兩造所不爭執；
被告雖辯稱系爭房屋承租人迄今仍未搬遷完成，被告交付尾款之條件未成就云云，惟證人黃英聰具結證稱：當時因原承租人是經營檳榔攤，我較不安心，才會附加系爭買賣契約第14條第12項第3款這個條款，我印象中105年7、8月承租人就已經搬走，但遺留鐵櫃、桌子、檳榔灰等生財器具，我將上開物品堆置到後面空地，後來鐵桌我送給回收人員，又在105年9月初將剩餘物品全部清除完畢，因剩餘物品經濟價值也不高等語（見本院卷第81頁），顯見系爭房屋承租人業已搬遷完畢，被告所辯並非可採。
系爭房屋之租約既已於105年8月5日終止，且承租人已搬遷完畢，則被告自應依系爭買賣契約第14條第12項第3款約定，交付其所保管之尾款予原告，則原告依上開規定請求被告給付尾款，應屬有據。
㈡原告得請求被告交付之金額為多少？⒈經查，被告應交付原告之尾款金額50萬元，應扣除仲介服務費195,000元、房屋稅及地價稅6,637元、系爭房屋辦理過戶之代書費11,975元、廣寧街69號房屋辦理過戶之代書費4,000元乙情，為兩造所不爭執；
又系爭買賣契約第14條第12項第4款約定：「結案交屋後，前述第㈢款之租金收益權歸屬買方，押租金另行結算」，有系爭買賣契約在卷可憑（見司促字卷第23頁），則原告主張系爭房屋交屋後至租約終止日即105年8月5日止之租金應交付買方黃英聰，該租金數額應自被告所應交付原告之尾款數額中扣除等語，應屬可採。
次查，原告曾出具房地稅、水電瓦斯費切算表，記載以交屋日105年7月20日為基準，以後之房地稅、水電瓦斯費各自負擔等語，並經黃英聰確認後簽名乙節，有原告所提上開切算表附卷可佐（見司促字卷第36頁），復據證人黃英聰證稱：這份切算表是代書寫完後拿給我，我再簽名的，我印象中交屋在105年7、8月，我會在這份切算表上簽名是因為上面所載的金額及日期我覺得合理等語（見本院卷第81頁），則原告主張以上開切算表所載之交屋日即105年7月20日作為系爭買賣契約第14條第12項第4款所約定「結案交屋」之日期，亦屬可採。
再者，原告就系爭房地之應有部分為2分之1，系爭房屋出租他人之月租為16,000元等節，均為兩造所不爭執，被告復自陳應自尾款中扣除之租金數額應以原告就系爭房屋之應有部分2分之1計算等語（見本院卷第41頁），並據證人黃英聰證稱：我認為租金部分由原告及黃啟宴各負擔一半等語（見本院卷第82頁），可知兩造及黃英聰均同意應自尾款中扣除之租金數額應以原告應有部分2分之1計算，則自交屋後即105年7月21日起至105年8月5日止共計16日，以原告應有部分2分之1計算之租金4,129元應予扣除（計算式：月租16,000元÷31日×16日×原告應有部分2分之1＝4,129元，元以下四捨五入）。
⒉被告雖辯稱應再扣除原告就系爭房屋應有部分2分之1之2個月租金16,000元云云。
惟查，被告陳稱：105年7月底或8月初時，黃啟宴、被告及買方協調結果，黃啟宴同意2個月租金補貼買方，黃啟宴出賣系爭房地應有部分2分之1有簽立另一份買賣契約書，買受人也是黃英聰等語（見本院卷第41、79頁），可知被告所述「補貼買方2個月租金」之約定，係系爭房地另一共有人黃啟宴與黃英聰所為之約定，自無拘束原告之效力，被告此部分所辯自非可採。
⒊依此計算，被告應給付原告之尾款數額應為278,259元（計算式：500,000－195,000－6,637－11,975－4,000－4,129＝278,259）。
五、綜上所述，系爭房屋之租約已終止且承租人已搬遷完畢，被告依系爭買賣契約第14條第12項第3款約定之交付尾款條件已成就。
從而，原告依上開約定，請求被告應給付原告278,259元，及自支付命令送達翌日即105年10月13日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；
逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件原告雖受部分敗訴判決，惟本院酌量原告敗訴部分金額甚低，且僅係因天數計算之差異所致，爰依民事訴訟法第79條規定，命由被告負擔訴訟費用全部。
中 華 民 國 106 年 2 月 13 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 黃逸寧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 13 日
書記官 李佳惠
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