嘉義簡易庭(含朴子)民事-CYEV,106,嘉簡,12,20170420,1

臺灣嘉義地方法院民事判決 106年度嘉簡字第12號
原 告 陳炳炤
訴訟代理人 陳柏達律師
被 告 鍾美珠
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年4月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落嘉義市○○街○號三樓二之房屋遷讓並返還原告。

被告應自民國一０五年十二月六日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參仟元。

被告應給付原告新臺幣伍萬元，及自民國一０六年一月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣伍仟貳佰玖拾元由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事 實 及 理 由

一、原告起訴主張：原告於民國103年12月5日與被告簽訂房屋租賃契約，約定由原告將所有門牌號碼嘉義市○○街0號3樓 2之房屋(下稱系爭房屋)出租予被告，租期2年，租賃期間自103年12月5日起至105年12月5日止，每月租金新臺幣 （下同）8,500元。

原告於105年11月28日委託律師發函通知被告應於租約到期後搬離系爭房屋，詎料被告於租賃期間屆滿後仍不搬遷，原告爰依民法第455條前段規定請求被告遷讓及返還系爭房屋。

另依兩造房屋租賃契約書第6條約定：「乙方（即本件被告）於租期屆滿時，除經甲方（即本件原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」

查兩造所約定之租金為每月 8,500元，依上開條款約定，被告應按月給付原告42,500元之違約金至遷讓返還房屋之日止。

又依兩造租賃契約書第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」

查本件原告起訴前，曾預留數十日先以信函通知被告遵期搬遷，詎被告置之不理，原告不得已只好以訴訟請求之，並因而支出律師費用10萬元（包含訴訟程序5萬元、及後續強制執行程序5萬元），依上開條款約定，被告自應賠償原告上開支出。

原告於105 年11月28日委託律師通知被告系爭房屋租約到期後不續租時，即請被告無須給付租期屆滿後之租金，惟被告於租期屆滿後拒不搬遷，仍自行將租金匯入原告之帳戶，被告以此方式強迫原告接受租金，原告無法阻止被告匯款之行為，並不表示原告有默示同意繼續出租系爭房屋之意思。

且被告遲至106年2月16日鈞院開庭時均尚未搬遷，此距系爭房屋租期屆滿日已有 2個月又10日之久，顯見被告顯無搬遷之意，並非無搬遷之時間。

綜上，爰依兩造租賃契約關係提起本訴，請求被告將系爭房屋遷讓返還並如數給付上揭款項等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓並返還原告。

㈡被告應自 105年12月 6日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告42,500元。

㈢被告應給付原告10萬元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯略以：被告向原告租屋已 20年，原告突於105年11月28日寄存證信函，要求被告於同年12月 5日搬遷完畢，被告因以前經營餐飲生意，所需整理搬離之物品眾多，並無法在那麼短的期限內搬走，原告曾口頭上允諾給予被告一段時間找房子，若要被告搬離應於半年前通知被告，被告收受原告之存證信函後，自105年12月至106年 2月亦持續每月將房租8,500元匯予原告，並已於106年 3月中旬搬離系爭房屋並將系爭房屋內之被告物品清空，原告請求被告賠償按照每月租金五倍計算之違約金過高等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、本院得心證之理由：㈠原告主張兩造於103年12月5日簽訂系爭房屋之租賃契約，約定租期2年，租賃期間自103年12月5日起至 105年12月5日止，每月租金8,500元等情，業據提出系爭房屋租賃契約影本1份為證，經核與被告當庭提出之租賃契約影本相符 (詳本院卷第19至27、71至79頁) ，堪信屬實。

原告復主張租賃期間於105年12月5日屆至後，被告未遵期搬遷等語，被告於本院106年2月16日審理時陳稱：伊無法在短期間搬走，但已開始整理等語(詳本院卷第68頁)，足見被告於105年12月5日租賃期間屆至後，確實未如期搬離系爭房屋。

至於被告在本院106年4月6日審理時雖陳稱：我在106年3月5日以前就搬走了，但全部搬空是在3月中旬的時候(詳本院卷第102頁)。

惟參酌原告訴訟代理人於本院陳稱：原告在 3月中時有進入系爭房屋，被告遺有家俱及衣服，不知被告是否還要？ (詳本院卷第101頁)本院復詢之被告：搬走之後，鑰匙是否有交還原告？被告陳稱：還沒有等語(詳本院卷第102頁) 。

由此足見，被告縱然自稱已於 3月中旬全部搬空云云，然被告未知會或會同原告確認是否已全部搬遷完畢，更未將系爭房屋鑰匙交還原告，則被告未將系爭房屋鑰匙交還原告之前，仍可自由進出使用系爭房屋，因此，尚難認被告已自系爭房屋全部遷離並將系爭房屋返還原告。

故原告依民法第455條前段規定請求被告遷讓並返還系爭房屋等語，洵屬有據。

㈡原告另依系爭租賃契約第6條請求每月違約金425,000元等語。

本院審酌系爭租賃契約第6條約定略以：乙方(即本件被告)於租期屆滿時，除經甲方(即本件原告) 同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，....，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止....。

惟被告於本院抗辯：兩造有口頭約定原告若要求被告搬走，原告要在半年前告知等語。

然本院審酌系爭租賃契約明白約定系爭房屋之租賃期間為2年，租賃期限至 105年12月5日為止，有系爭租賃契約在卷可按(詳本院卷第21頁)，被告雖抗辯兩造口頭約定原告須在要求搬遷之半年前告知云云，然遍觀系爭租賃契約，並無原告應於半年前告知之約定條件，且依系爭租賃契約之記載，已清楚揭示兩造間之租賃契約為定期租賃契約，租賃期限至105年12月5日為止，原告根本沒有提前半年告知之必要，被告就前揭抗辯之事實，亦未提出證據以佐其說，故被告前揭抗辯，要無可採。

是以，依系爭租賃契約第6條，租期於105年12月 5日屆滿時，被告即有依約騰空交還系爭房屋之義務，惟被告於租賃期限屆至時並未騰空交還系爭房屋，直至105年3月中旬始全部搬遷完畢乙情，業據被告於本院自承在卷(詳本院卷第102頁)，故原告依系爭租賃契約第6條請求被告給付違約金，洵屬有據。

㈢然按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

經查，系爭房屋每月租金為8,500元，有系爭租賃契約在卷可按，而系爭房屋之現值約為 482,800元，亦有房屋稅籍證明書存卷可參(詳本院卷第37頁)，參以被告於租賃期限屆至後，仍按月匯款 8,500元至原告帳戶乙情，亦為原告所不爭執(詳本院卷第83、103頁) 。

是以，倘若以每月租金之五倍按月計算違約金，則被告每月給付之違約金將高達42,500元，11個月之違約金即幾近與系爭房屋現值相當，足認兩造約定之違約金確有過高之情形。

本院審酌系爭房屋位於嘉義市蘭井街，處於市中心地點，每月租金金額為8,500元，故違約金應以每月3,000元為適當。

是以，原告主張被告自租賃期限屆至翌日即105年12月6日起至遷離返還系爭房屋日止，按月請求違約金於每月 3,000元之範圍內為可採，逾此範圍之請求，即屬無據。

㈣原告另依系爭租賃契約第12條請求被告給付律師費用 5萬元、後續強制執行程序 5萬元等語。

本院審酌系爭租賃契約第12條約定略以：乙方 (即本件被告)若有違約情事，如甲方(即本件原告) 因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償等語(詳本院卷第25頁)，復參佐原告因系爭房屋遷讓事宜委任律師並支出酬金 5萬元之事實，亦據原告提出民事案件委任契約書影本為證(詳本院卷第91頁)。

是以，原告請求被告依系爭租賃契約約定賠償委任律師之酬金 5萬元等語，即屬有據。

惟原告請求後續強制執行費用部分，因原告已自行遷離系爭房屋，已如前述，故原告並無支出後續強制執行或委任律師費用之必要，是原告此部分之請求，即無可採。

四、綜上所述，原告主張系爭租賃契約為定期租賃契約，被告逾租賃期限仍未遷離系爭房屋，爰請求被告自系爭房屋遷離並返還系爭房屋，另請求被告給付違約金及原告支出之律師費用等語。

經查，被告逾租賃期限後未依約遷離，迄本院言詞辯論終結前，亦尚未將系爭房屋鑰匙交還原告，堪認被告尚未遷離返還系爭房屋，本院另審酌兩造約定之每月違約金42,500元過高，應予酌減至每月 3,000元，被告另應依約給付原告因系爭遷讓房屋事件支出之委任律師費用50,000元。

從而，原告依民法第455條前段及系爭租賃契約之法律關係，請求被告遷讓並返還系爭房屋，並自租賃期限屆至翌日即105年12月6日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付違約金3,000元，暨請求委任律師費用 50,000元，及該部分金額自起訴狀繕本送達被告生效(起訴狀繕本於106年 1月17日寄存於派出所，10日後生效) 翌日即106年1月28日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第87條第1項。惟本件原告請求被告遷讓返還系爭房屋部分，獲全部勝訴判決，故本件訴訟費用仍應由被告全部負擔。

至於原告請求違約金及後續執行費用等部分，雖有部分敗訴，然此部分乃屬以一訴附帶請求之部分，本非計算訴訟標的價額之範圍，附此說明。

中 華 民 國 106 年 4 月 20 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 林中如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 20 日
書記官 陳慶昀