嘉義簡易庭(含朴子)民事-CYEV,106,嘉簡,478,20180330,1

臺灣嘉義地方法院民事判決 106年度嘉簡字第478號
原 告 蔡政哲
輔 佐 人 蔡璧如
被 告 吳昆沛
訴訟代理人 湯光民律師
複 代理人 許智傑
上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國107年1月30日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣拾玖萬玖仟捌佰元，及自民國一０六年七月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用貳仟壹佰元由被告負擔。

本判決原告勝訴部分，得為假執行。

但被告如以新臺幣拾玖萬玖仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：原告承租門牌號碼嘉義市○○路000號房屋用以經營良昌書局，使用長達15年餘，平均每5年簽訂租約，舊租賃期間為自101年1月17日至106年2月15日止，租金每月新臺幣（下同）13萬元，承租範圍為門牌號碼嘉義市○○路000號部分房屋（下稱舊租約），於舊租約期限屆滿前因被告有意將後面老屋一併出租並調漲租金，且同意原告將部分承租範圍轉租他人使用，原告亦因轉租人希望能繼續在原地營業且答應原告加租書局店內一部份開設新餐廳，原告遂與被告簽訂租賃契約（下稱系爭契約），期間為自106年2月16日起至111年2月15日止，租金每月18萬元，承租範圍為門牌號碼嘉義市○○路000號全部房屋（含新增部分）及西門街123巷21號房屋（下合稱系爭房屋）。

簽訂系爭契約時，被告曾口頭表示如果划不來隨時同意解約，豈料轉租人卻於106年3月14日表明不再承租，原告因無力負荷上開租金而決定結束營業，依系爭契約第8條第3款，本件承租關係業經被告同意而於106年4月15日生終止租約效力。

原告已於同年月14日搬空屋內物品，並於同年月17日與被告完成點交程序並交還鑰匙予被告，原告已依約自承租之房屋搬遷並返還被告，被告卻無故拒絕返還押租金20萬元。

爰起訴請求被告返還押租金等語，並聲明：1、被告應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

2、願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）原告於106年3月20日僅片面口頭告知被告要終止系爭契約，惟被告並未同意，僅係表示於同年4月17日在上址租屋處再談終止之事宜，而於該日在現場雙方未達成共識，故被告並未同意，依系爭契約第8條第3點約定，系爭契約並無終止，則原告於租賃期限屆滿前，請求被告返還押租金20萬元，顯屬無據。

另存證信函係附條件之終止租約內容，原告並無完成回復原狀之條件，故不生終止租約之效力。

（二）退步言之，倘若系爭契約合意終止，惟原告顯然未於契約終止期前1個月告知被告，其約定終止權之行使自屬違反民法第453條、第450條第3項之明文規定，終止契約應依習慣先期通知，其終止租約之法律效果最快應僅得於106年5月15日生效。

原告自106年4月15日起至5月15日止一個月租金18萬元既尚未給付被告，被告應得自保證金20萬元中主張扣除抵銷。

（三）倘系爭契約已於106年5月15日或同年4月15日合意終止，被告仍有得抵銷抗辯之事項： 1、依系爭契約第5條第5款之約定，原告於交還房屋時應負責回復原狀。

原告為轉租他人，而拆除房子隔間、電燈插座、浴室等設備，於返還房屋時，並無回復原狀，導致被告受有25萬9,500元回復原狀之損害。

2、依系爭契約第3條之約定每月租金18萬元，106年2月及3月之租金依合約總計應為36萬元，原告迄今仍有11萬8,076元租金未給付。

3、又兩造於101年1月11日簽訂之舊租約第3條約定每月租金為13萬元。

然原告每月租金僅繳納12萬3,000元，每月均不足7,000元，則自101年9月到106年1月，共52個月，共不足之租金總計36萬4,000元。

4、原告主張被告應返還押租金20萬元，惟被告對原告有上開回復原狀損害賠償等金錢債權，總計為74萬1,576元，依民法第334條第1項本文規定，就其中20萬元為抵銷。

（四）同時履行抗辯部分：原告雖得按系爭契約第4條之約定，於返還房屋時請求返還押租金20萬元，惟按民法第264條第1項本文之規定，被告得主張同時履行抗辯，因原告返還房屋時，有回復原狀之義務，然原告迄今未履行回復其所拆除房屋即嘉義市○○街000巷00號房屋之隔間、電燈插座、浴室設備等之義務，故被告得拒絕返還押租金20萬元等語置辯。

（五）並聲明：1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第241至242頁）：

（一）兩造於101年1月17日就「嘉義市○○路000號房屋」簽訂租賃契約，租期自101年2月16日起至106年2月15日止，租金每月13萬元整。

（二）兩造於106年2月7日就「嘉義市○○路000號房屋」（有包含新增部分及西門街房屋）簽訂租賃契約，租期自106年2月16日起至111年2月15日止，租金每月18萬元整。

（三）原告曾於106年3月20日以口頭方式告知被告要終止系爭契約。

（四）原告於106年2月16日給付租金10萬1,544元。

（五）原告於106年3月16日給付租金14萬380元。

（六）原告於106年2月16日、106年3月16日付房租時各代繳10％的租賃所得稅1萬8,000元（自原應給付之租金中預扣）。

（七）原告於106年2月16日、106年3月16日付房租時代繳二代健保3,456元、3,438元（自原應給付之租金中預扣），且因原告106年2月16日繳租時多扣18元的二代健保，因此在三月份有再補還回去。

（八）原告未去拿取被告交代之使用執照，是由被告拿取使用執照，並由被告支付其200元之規費。

（九）在106年2月7日簽訂之租賃契約，被告同意就「嘉義市○○路000號房屋新增部分及西門街部分」前一個半月不收租金，即第一個月減5萬元，第二個月減2萬5,000元。

（十）被告於簽訂系爭契約時同意原告得拆除嘉義市○○街000巷00號房子之隔間、衛浴將房子打通。

（十一）原告有拆除嘉義市○○街000巷00號房子之隔間、電燈插座、浴室等設備，且迄今仍未回復原狀。

（十二）兩造於101年1月17日就「嘉義市○○路000號房屋」簽訂租賃契約，租期自101年2月16日起至106年2月15日止，租金每月13萬元整，但原告每月給付之租金較原約定租金少7,000元。

四、本院得心證之事由：原告主張兩造間租賃契約已終止，被告應返還押租金20萬元，為被告所否認，並以前詞置辯，故本件應審究者即為原告請求被告返還20萬元之押租金有無理由，茲析述如下：

（一）系爭契約已於106年4月15日合意終止： 1、經查，原告因故需提前終止系爭約之意思表示，業已到達被告，被告並於106年3月28日以台中永安郵局存證號契碼000000號存證信函稱：「承租人蔡政哲藉故提出終止租約，特發函通知106年4月15日前交屋且撤銷營業登記，繳清水電除私人物品及垃圾外建築物結構及水電線路不得惡意破壞拆除並準時交屋，且因台端請求因終止租約所產生之費用，逾期拖延視同續約則須續付租金18萬元...。」

（見本院卷第9、11頁）。

由上述內容觀之，被告同意於106年4月15日提前終止與原告之租賃關係，僅係要求原告須準時交屋並繳清水電費、移除私人物品且不得任意破壞。

是以，原告終止系爭契約之意思表示到達被告後，被告同意於106年4月15日終止系爭契約，雙方意思表示一致，則系爭契約已於106年4月15日合意終止甚明。

2、又原告提出與被告之配偶楊鎧慧之通訊軟體LINE對話紀錄，業據證人楊鎧慧結證確為其與原告之對話內容屬實（見本院卷第132頁）。

觀上開對話紀錄，其中楊鎧慧稱：「4/15是週六，所以跟你約4/14週五早上9：00點交房屋」，後又改稱：「17日早上9：30分會過去房屋點交。」

（見本院卷第13頁）。

亦可徵被告已同意於106年4月15日終止系爭契約，始有後續約定點交時間之細節。

又被告雖辯稱於106年4月17日點交時，雙方不歡而散，故被告並未同意終止系爭契約云云。

惟被告已同意於106年4月15日終止與原告之租賃契約，業據認定如上，則渠等後續之點交狀況縱未合於被告之設想，亦不足使同意系爭契約於106年4月15日終止意思表示失其效力。

故被告辯稱系爭契約並無合意終止云云，委無足採。

3、至被告雖辯稱原告終止系爭契約，未於1個月前為之，與民法第453條、第450條第3項之規定未合，故終止系爭契約之法律效果最快僅得於同年5月15日生效云云。

惟如被告認原告終止租賃關係之通知過於匆促，被告本得於接受原告終止系爭契約之意思表示後，要求應於1個月後始發生效力。

然被告並未如此，反而主動寄發存證信函要求原告於106年4月15日前交屋且撤銷營業登記，業如上述，應認被告有拋棄民法第450條第3項提前1個月通知期限利益之意。

被告既同意原告提前終止系爭契約，並表示系爭契約於106年4月15日終止，則無任其於嗣後再以原告未於1個月前通知而延後系爭契約終止之效力。

故系爭契約業於106年4月15日合意終止，被告既不得向原告請求同年4月15日至5月15日之租金18萬元，當不得主張以此18萬元自應返還之押租金20萬元中抵銷。

（二）被告僅得於200元之範圍內主張抵銷： 1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第 277 條定有明文，又同法第 400 條第2項對經裁判之抵銷數額，復明定有既判力，則主張抵銷之當事人就其主張抵銷之債權及數額確實存在之事實自負有舉證責任。

最高法院 88 年度台上字第 3398 號判決意旨參照。

就原告請求返還押租金，被告主張依民法第 334 條第 1 項抵銷之，則被告就其主張抵銷之債權及數額，依前揭最高法院判決意旨，應負舉證之責。

2、被告主張受有回復原狀之損害部分：（1）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於 所用之辭句，民法第98條定有明文。

查系爭契約第5條 第5款雖約定：「房屋有改裝設施之必要，乙方得取得 甲方之同意後得自行裝設，但不得損壞原有建築，乙 方於交還房屋時應負責回復原狀。」

惟原狀之態樣， 以及回復至何程度對兩造當事人屬回復原狀，尚無法 於系爭契約之條款中探求得知。

是以，仍應就兩造 當事人對租賃物使用之約定，以及後續之聯繫內容等 以觀，綜合判斷之。

（2）經查，系爭契約之租金收取以及租賃事務洽商事宜， 係由證人楊鎧慧與被告為之，業據證人楊鎧慧於本院 審理中證述在卷（見本院卷第133頁）。

又被告於簽訂 系爭契約時，同意原告得拆除嘉義市○○街000巷00號 房子之隔間、衛浴將房子打通，為兩造所不爭執。

（3）據原告提出之上開與證人楊鎧慧通訊軟體LINE對話紀 錄，其中楊鎧慧稱：「你只能搬書及書架其餘不可以 動尤其裝潢否則要求損害賠償...。」

等語，是以兩造 合意終止系爭契約後，證人楊鎧慧要求原告僅能移除 其因開設書局而放置之書架與書籍，而就原告自行整 建後之裝潢應予保留，顯見被告並無要求原告拆除原 告自行裝建之裝潢、設施，而回復至被告出租初始狀 態之意。

（4）又原告與證人楊鎧慧於106年4月17日當天進行點交房 屋時，證人楊鎧慧業已知悉系爭房屋隔間、衛浴拆除 之現況，此經證人楊鎧慧於本院審理中證述在卷（見 本院卷第135頁）。

而系爭房屋外之出租布條，係於 106年6月底掛上，業據證人楊鎧慧於本院審理中證稱 ：房屋的鑰匙在106年6月底才進去拿，因為請教律 師是說我們如果沒有終止的話，等於他未繳兩個月租 金，我們就可以終止，所以我等到兩個月之後才進去 拿鑰匙，在106年4月13日點交之前我要去了解屋況， 有會同台灣房屋的仲介跟湯姆熊的人員過去，但原告 姊姊不許他們上去及拍照，我就告訴仲介公司要兩個 月之後才能進去，所以布條也是在106年6月底才掛上 去的等語明確（見本院卷第136頁）。

是以，被告於知 悉原告返還系爭房屋之現況後，猶仍於2個月後，在未 要求原告將拆除之隔間、衛浴回復原狀之情況下，將 系爭房屋委託出租。

又參以被告所提出之智維水電工 程就回復新增部分之估價單，係於106年8月開立（見 本院卷第117頁），可知於被告將系爭房屋委託出租後 至少1個多月之期間，仍未曾要求原告將拆除之隔間、 衛浴回復原狀，反而係本件原告起訴請求被告返還押 租金之起訴狀繕本送達被告後，被告始委請智維水電 工程估價，則被告究係為將系爭房屋回復原狀，抑或 係為免予返還押租金，實啟人疑竇。

綜合以上情形再 參酌上開通訊軟體LINE對話紀錄內容，益徵被告本即 無要求原告將系爭房屋回復至尚未拆除隔間、衛浴之 狀態之意。

（5）綜上，本院認被告並無要求原告將拆除之隔間、衛浴 回復原狀之真意，被告復未就其對原告有回復原狀之 損害債權存在舉其他證據以實其說，則難認被告主張 以回復原狀之25萬9,500元債權抵銷有理由。

3、短少給付106年2、3月份租金部分：（1）經查，系爭契約第3條載明：「租金：每月租金新台幣 拾捌萬元整，於每月16日以前繳納。」

（見本院卷第 45頁）惟原告主張，106年2月份租金，係扣除原告誤 認仍可減免給付之7,000元、第一個月新增部分不收租 之50,000元、代繳稅金18,000元、代繳二代健保3456 元，故實際支付101,544元。

106年3月份租金，係扣除 第二個月新增部分收半租之25,000元、代繳稅金18,000元、代繳二代健保3438元、代付使用執照規費200元 ，並加計要回2月份之租金減免7,000元、2月份二代健 保計算錯誤之18元，故實際支付140,380元，共支付24 1,924元。

（2）被告確實同意就新增部分及西門街部分，第1個月減5萬 元租金、第2個月減25,000元租金。

且原告於106年2月 、3月各代繳之租賃所得稅18,000元、二代健保3,456元 、3,438元，應自原應給付之租金中扣除，且原告有補 回106年2月繳租時多扣18元之二代健保。

又原告未去拿 取被告交代之使用執照，是由被告拿取使用執照，並由 被告支付其200元之規費等情，業為兩造所不爭執。

是 以，就106年2、3月之租金，原告應給付之數額為242, 124元【180,000Ｘ2（2個月之租金）－50,000（第1個 月減免）－25,000（第2個月減免）－18,000Ｘ2（代 繳2個月之所得稅）－（3,456－18）－3438=242,124 】。

上開使用執照之規費既為被告所支出，則原告自 不得於其應給付與被告之租金中予以扣除。

原告短少 給付之200元租金，被告應得自20萬元之押租金中扣除 。

除此之外，被告上述其餘主張應抵銷之部分，則無 理由。

4、被告主張原告於101年9月至106年1月，每月短少給付租金 7000元部分： （1）按意思表示有明示及默示之分，前者係以言語文字或其他習用方法直接表示其意思，後者乃以其他方法間接的使人推知其意思。

至若單純之沈默則與默示之意思表示不同，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得即認係默示之意思表示。

（2）經查，舊租約第3條約定：「租金：每月租金新台幣拾參萬元整，於每月日以前繳納。」

（見本院卷第105頁）惟原告主張，每月減免租金7000元，係系爭房屋之原房東太太即被告之母所同意，並提出於99年5月17日被告之父吳鈉卿仍在世時（見本院卷第133頁），開立與證人楊鎧慧金額為110,000元（即租金130,000元－代繳稅金13,000元－減免租金7,000元）之支票票頭影本（見本院卷第143頁），用以證明被告之母確有同意每月減免租金7,000元。

參以證人楊鎧慧於本院審理中證稱：101年的租金，有時是被告前去收取，有時是原告用匯款方式繳納。

至伊公公往生其夫即被告吳昆沛繼承以後，在102年5月以後之租金，是伊跟被告負責收取，租金約定每月13萬，原告每個月少匯7,000元，伊等有詢問緣由，但原告說是伊婆婆同意，伊等無法求證，就這樣收等語（見本院卷第133頁）。

可見，被告於101年間早已知悉原告每月均少繳7,000元租金，且被告亦知悉原告少繳租 金之原因，並未據此質疑原告，更同意延用被告之母與原告間每月少繳7,000元租金之優惠，而持續每月少收取7,000元之租金。

況如被告不欲給予原告每月7,000 元之租金減免，大可要求原告給付足額之租金，就如兩造訂立系爭契約後，被告向原告要求返還系爭契約第1期即106年2月之租金減免。

惟被告卻仍按照其母給予原告之租金優惠，向原告收取租金，應認被告實已默示同意給予原告每月7,000元租金減免之優惠。

（3）綜上，被告既已同意減免每月7,000元之租金，則其主張原告自101年9月至106年1月，每月短少給付租金7000元，共計364,000元，應自原告請求返還之押租金中抵銷，即無理由。

（三）原告應得請求被告返還押租金199,800元： 1、按押租金在擔保租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許，最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照。

次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照。

2、系爭契約業於106年4月15日經兩造合意終止，而原告除短少給付之租金200元部分外，並無其餘欠繳租金或租賃債務不履行之情事，業據本院認定如上，是以於抵充原告短少給付之租金200元後，原告自得請求被告返還剩餘之押租金199,800元。

（四）被告以原告迄今未履行回復原狀之義務，而主張就原告之押租金返還請求權同時履行抗辯，並無理由：按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第 264 條第 1 項前段定有明文。

被告對原告有返還押租金 199,800 元之義務，然因被告並無要求原告回復原狀之真意，故難逕以原告未將系爭房屋回復至尚未拆除隔間、衛浴之狀態，即認屬回復原狀義務之不履行，業據本院認定如上。

是以，原告既未對被告有回復原狀之債務不履行，被告主張同時履行抗辯，即無理由。

（五）綜上所述，本件原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付 199,800 元及自起訴狀繕本送達之翌日即 106 年 7月 14 日（見本院卷第 75 頁）起至清償日止，按週年利率百分之 5 計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。

五、本判決原告勝訴部分，係依簡易程序而為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。

原告雖聲請本院依職權為假執行之宣告，惟此僅係促請本院依職權為之，自應由本院依職權宣告假執行，並依被告之聲請，准被告預供如主文第4項所示擔保金額免為假執行，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條（但199,800元之裁判費仍為2,100元，故此部判決如主文第2項所示）。

中 華 民 國 107 年 3 月 30 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 陳思睿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 30 日
書記官 黃士祐