嘉義簡易庭(含朴子)民事-CYEV,106,嘉簡,88,20170410,1

臺灣嘉義地方法院民事判決 106年度嘉簡字第88號
原 告 朱素月
被 告 徐定國
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年3月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼嘉義市○○街○○○巷○○弄○號三樓五之房屋遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣貳萬肆仟元，並應自民國一○六年二月一日起至遷讓返還前項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行

事實及理由

一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：兩造於民國95年9月27日訂立房屋租賃契約書，約定由原告將門牌號碼嘉義市○○街00巷00弄0號3樓5之房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自95年10月1日起至96年9月30日止，每月租金新臺幣（下同）6,000元，並以附加條款註明如被告未繳管理費4個月，即終止租賃契約。

上開租賃契約到期後，兩造另訂租賃契約，最後一份約定租期自98年11月1日起至99年10月30日止，租金每月6,0 00元，被告應於每月10日以前繳納。

99年10月30日租期屆滿後，被告仍居住系爭房屋並繼續繳納租金，然被告積欠105年9月、105年11月、105年12月及106年1月共4個月租金24,000元，與自101年9月起至106年2月止，每月600元、共計54個月之管理費32,400元未繳納。

又原告於105年1月2日向被告收取租金時，曾告知將來不再續租，經被告要求給予時間，原告遂要求被告應於106年1月底遷出系爭房屋，被告亦同意，故兩造間租賃關係應於106年1月31日終止，惟被告之物品迄今仍占用系爭房屋，每月受有相當於租金之利益6,000元，而致原告受損害。

爰依兩造間租賃關係提起本訴，請求被告遷讓返還系爭房屋，同時清償所欠之4個月租金24,000元及54個月管理費32,400元，另應自106年2月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,000元，及自106年3月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告管理費600元等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告。

㈡被告應給付原告24,000元，及自106年2月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,000元。

㈢被告應給付原告32,400元，並自106年3月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告600元。

三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

四、得心證之理由：㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。

而租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更（最高法院64年台上字第1579號判例意旨參照）。

經查，原告主張被告向原告承租系爭房屋，最後一份書面租賃契約約定租期至99年10月30日止，租金每月6,000元，被告應於每月10日以前繳納，被告於約定之租期屆滿後仍居住系爭房屋並繼續繳納租金，惟積欠105年9月、105年11月、105年12月及106年1月共4個月租金24,000元未繳納等情，業據其提出房屋租賃契約書2份及存證信函為證（見本院卷第13至21、25、50至54頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。

被告於99年10月30日租期屆滿後既仍占有使用系爭房屋及繳納租金，原告亦未表示反對之意思，則依民法第451條規定，兩造間應自99年10月31日起視為以不定期限繼續租賃契約，租金及其餘條件均如最後一份書面租賃契約所示，故被告仍應依約按月給付租金6,000元予原告，是原告請求被告給付所欠之4個月租金24,000元，即屬有據。

㈡按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。

經查，原告主張其曾要求被告應於106年1月底遷出系爭房屋，被告亦同意乙情，業據其提出被告手寫字條為證（見本卷第23頁），且為被告所不爭執，堪信屬實，足見兩造間不定期限之租賃關係業經兩造合意於106年1月31日終止，則原告依上開規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。

㈢按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

經查，原告主張被告之物品迄今仍占用系爭房屋乙情，亦為被告所不爭執，堪信屬實，則兩造間租賃關係既已於106年1月31日合意終止，被告卻仍繼續占用系爭房屋，顯無法律上之原因，而繼續受有每月相當租金6,000元之利益，致原告受有損害，是原告依不當得利之法律關係，請求被告自106年2月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利6,000元，亦屬可採。

㈣原告雖主張兩造曾於95年9月27日所訂立之租賃契約書中，以附加條款註明如被告未繳管理費4個月，即終止租賃契約，且被告欠繳自101年9月起至106年2月止共計54個月之管理費32,400元，原告自得依上開租賃契約附加條款，請求被告給付所欠管理費，並請求被告自106年3月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告管理費600元云云，並提出房屋租賃契約書及管理委員會收據為證（見本院卷第13至21、46頁）。

惟查，兩造間於95年9月27日所訂立租期至96年9月30日止之書面租賃契約，固有以附加條款註明如被告未繳管理費4個月，即終止租賃契約等語，惟兩造所訂立之最後一份書面租賃契約即租期自98年11月1日起至99年10月30日止之租賃契約，並無任何關於管理費應由被告負擔之約定等情，有原告所提房屋租賃契約書2份在卷可稽（見本院卷第13至21、50至54頁），而兩造間租賃關係應自99年10月31日起視為以不定期限繼續租賃契約，租金及其餘條件均如最後一份書面租賃契約所示乙節，業如前述，則兩造間既未於最後一份書面租賃契約約定管理費應由被告負擔，被告依約自無繳納管理費之義務，原告請求被告清償自101年9月起至106年2月止之管理費32,400元，即屬無據；

再者，兩造間不定期限之租賃關係已於106年1月31日合意終止乙節，亦如前述，則兩造間自106年2月1日起已無租賃關係存在，原告仍主張被告依兩造間租賃契約，自106年3月1日起按月給付管理費600元予原告云云，亦非可採。

五、綜上所述，兩造間之租賃關係已於106年1月31日合意終止，而被告迄今仍占用系爭房屋，則原告本於租賃物返還請求權、租金請求權及不當得利法律關係，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並應給付原告24,000元，及自106年2月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,000元，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條

中 華 民 國 106 年 4 月 10 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 黃逸寧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 11 日
書記官 李佳惠