嘉義簡易庭(含朴子)民事-CYEV,107,嘉簡,553,20181218,2

臺灣嘉義地方法院民事判決 107年度嘉簡字第553號
原 告 侯政安
訴訟代理人 姚菲菲
張積祥
被 告 黃如涓

訴訟代理人 劉識賢
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年12月4 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：㈠原告將其所有門牌號碼嘉義市○區○○里○○街000 巷00弄00號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，約定租期自民國95年8 月1 日起至98年12月31日止，租金每月新臺幣（下同）13,000元。

嗣於租約到期後，被告以經濟不佳為由要求調降租金為8,000 元，而仍有續租系爭房屋之意，經原告同意後兩造間就系爭房屋繼續為不定期租賃關係（下稱系爭租賃關係）。

㈡因訴外人即原告親屬王柏翔、姚菲菲需在嘉義市居住，被告遂同意由王柏翔、姚菲菲以按月給付被告1,000 元補貼水電費用之方式，將系爭房屋1 樓房間自107 年6 月8 日起交予王柏翔、姚菲菲入住使用。

詎被告因細故竟於107 年7 月22日片面要求王柏翔、姚菲菲遷出，甚且於107 年8 月5 日強制搬出王柏翔、姚菲菲之床鋪並將1 樓廚房上鎖，被告實已權利濫用、踐踏尊嚴。

㈢此外，因訴外人即原告母親侯雪花已87歲高齡並領有肢障殘障手冊，出外生活起居需用輪椅，現住老宅因地震及823 水災後，房間樑柱及浴室嚴重龜裂亟待修繕，如將系爭房屋收回自住可提供侯雪花安靜安全之居住環境，加以侯雪花年邁多病，身體狀況經醫囑不宜上下樓梯，且原告雖在高雄工作然已屆退休年齡，原告實有將系爭房屋收回自住就近照顧侯雪花之必要，然被告竟拒不搬遷，原告已於107 年7 月23日使用LINE通訊軟體將終止租約之意思表示告知被告，並曾於107 年9 月30日當面告知，是系爭租賃關係已然合法終止。

㈣爰依土地法第100條第1款及民法第767條規定提起本訴，請求被告遷讓返還系爭房屋等語，並聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。

二、被告則以：㈠被告向原告承租系爭房屋之租賃期間，因系爭房屋遭徵收致使用收益空間大幅減少，且因房屋老舊等因素，原告為挽留被告續租，始調降租金為8,000 元，原告所述與事實不符。

㈡於107 年6 月初，原告外甥王柏翔向被告表示錄取嘉義市之職務，因尚在試用期間不確定試用期滿是否合格而得轉任正職員工，遂向被告請求借用系爭房屋1 樓房間，被告基於熱心，以使用借貸之意將系爭房屋1 樓房間予王柏翔使用，然王柏翔與其妻姚菲菲入住後，一再干擾被告一家人之正常生活作息，並於1 樓廁所製造髒亂讓被告疲於清掃，且於被告向王柏翔、姚菲菲告知訴外人即被告前夫劉啟川因洗腎重大傷病之關係，身體極度虛弱，深怕感染腹膜炎等疾病，故襪子衣褲等易滋生細菌之衣物不可投入被告所有之洗衣機清洗，以免造成感染風險，然王柏翔、姚菲菲經被告多次告知，不僅未改善反而變本加厲，被告基於保護劉啟川洗腎之生命安全，向王柏翔、姚菲菲為使用借貸終止之意思表示，但王柏翔、姚菲菲經多次催告仍置之不理，並非原告所述有何權利濫用之意，且王柏翔為原告之遠親並無同居事實，無土地法第100條第1款所稱收回自住之適用。

㈢原告另主張其母侯雪花因老宅無法居住而需將系爭房屋收回自住，然侯雪花一直安居在嘉義縣○○鄉○○村○○000 號房屋（下稱六腳鄉房屋），且與其夫侯博厚亦尚有建物多筆，因此得以將系爭房屋出租予被告使用，是侯雪花顯無收回系爭房屋之迫切需要。

至原告所提老宅嚴重龜裂之照片亦無法認定即為侯雪花之住處。

原告又稱收回系爭房屋是為得以就近照顧侯雪花，然原告成年後即至高雄就業進而買屋定居高雄，距今3 、40年以來洵無與侯雪花同住之事實，又原告名下尚有位於高雄市之不動產，如真有侍奉侯雪花同住必要，竟捨高雄不住而收回系爭房屋，實屬違反誠信原則之權利濫用等語，並聲明：原告之訴駁回。

三、本件經本院協同兩造整理並協議簡化爭點，兩造不爭執及爭執事項如下（本院卷第161 頁）：㈠兩造不爭執之事項：⒈被告於95年8 月1 日起至98年12月31日止，以每月租金13,000元向原告承租系爭房屋。

⒉系爭房屋自99年1 月1 日起租期屆滿後未訂定新約，兩造就系爭房屋以每月租金8,000 元之方式繼續使用並按期收取租金，系爭租賃關係即視為不定期租賃契約。

㈡兩造爭執之事項：⒈原告是否就系爭房屋欲收回自住已為先期通知？⒉原告主張以土地法第100條第1款之事由終止系爭租賃關係，是否有理由？

四、本院得心證之理由：㈠原告已對被告為收回系爭房屋自住之先期通知義務：⒈按土地法第100條第1款出租人收回房屋自住終止房屋租賃契約之規定，其終止權之行使程序，土地法並無特別規定，依特別法無規定者，適用普通法之原則，而民法第450條第3項但書規定「但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之」，即有適用。

又民法第450條第3項之通知，並無一定方式，亦非限於訴訟外為之，苟訴訟上已有書狀或言詞向他造表示終止租賃契約之意思，即應認為已有通知（最高法院22年上字第856 號判例意旨參照）。

本件系爭房屋之租約自98年12月31日屆滿後，兩造即以不定期限繼續租賃契約，且被告租金須每月支付，則原告若有收回自住之需求，自應於終止租約1 個月前通知被告始為妥適。

⒉原告前於107 年7 月23日具狀向本院聲請調解，調解聲明略為「被告應自調解狀繕本送達翌日起30日內，遷出系爭房屋並回復原狀與原告」，且於調解事實及理由載為「原告家人王柏翔、姚菲菲確實進住系爭房屋內，每月付1,000 元水電費補助與被告，仍發生不快。

故原告聲請依土地法第100條第1款收回自住，再依土地法對民法而言算是特別法，依據司法上特別法優先於普通法適用原則，因此在不定期租約的終止上，就要優先符合土地法的規定，原告故對聲請如調解聲明事，敦請貴院鑒核儘速辦理調解如聲明，並以調解狀之繕本送達為聲請人催告通知」等語（調字第338 卷第7 頁）。

依此調解書狀內容以觀，原告雖未明確表明欲以收回系爭房屋自住為由而對被告為終止系爭租約之文字，然不應拘泥所使用之文字，探求原告真意確實是要藉由調解書狀之送達對被告終止系爭租約無訛。

原告雖主張該調解書狀已於107年7 月23日已LINE通訊軟體傳送檔案通知被告，然原告傳送對象為「劉識賢」並非被告（本院卷第208 頁），是尚無從以此方式確知被告已受終止系爭租賃關係之先期通知。

⒊惟原告主張基於將系爭房屋收回自住目的，經本院發函通知原告自調解狀繕本送達翌日起30日內遷出系爭房屋（即指終止系爭租約），而該聲請調解狀繕本係於107 年8 月1 日寄存送達於嘉義市政府警察局第一分局興安派出所，有卷附送達證書可憑（調字第338 卷第25頁），應認原告已於107 年8 月11日向被告為終止系爭租賃關係之先期通知，而該通知期間應於107 年9 月10日屆滿，原告自得主張於107 年9 月之末日終止系爭租賃關係。

嗣原告於107 年11月13日當庭以言詞向被告為終止系爭租賃關係之意思表示（本院卷第263頁），已逾前述先期通知期滿當月末日（即107 年9 月30日），堪認原告並無違反應對被告為收回系爭房屋之先期通知義務。

㈡原告請求被告遷讓返還系爭房屋，並無理由：⒈按土地法第100條第1款所謂「收回自住」，係指因正當事由有收回自住之必要者而言，固不限於供出租人本人自住，兼包括供共同生活之家屬自住，惟仍須為相當之證明，不以主觀情事之發生為已足，出租人應就此事由之存在負舉證責任（司法院院解字第3491號解釋、最高法院48年台上字第228 號判例意旨參照）。

準此，土地法第100條第1款所謂收回自住，應以收回供出租人兼及與出租人共同生活之家屬自住之使用為限，且原告應就其收回系爭房屋係供自己或共同生活之家人居住，及有居住系爭房屋之正當理由及必要等情事，負舉證責任。

⒉原告固主張有收回系爭房屋供自己及侯雪花自住之必要，且稱侯雪花現住老宅房間樑柱及浴室外牆嚴重龜裂，樓梯水泥剝落、鋼筋裸露而有修繕必要，原告因此早已規劃將系爭房屋收回自住供侯雪花得有安全居住環境，並提出侯雪花身心障礙手冊及房屋照片等為證（本院卷第210 頁至第218 頁）。

然原告就其欲收回系爭房屋之目的，於107 年7 月23日向本院聲請調解時，係稱原告家人王柏翔及姚菲菲於107 年6月9 日住進系爭房屋後與被告發生不快，故原告聲請依土地法第100條第1款收回自住（調字第338 號卷第7 頁）；

另於107 年8 月7 日起訴時仍以原告家人王柏翔及姚菲菲於107 年7 月26日及8 月5 日發生紛爭而欲收回自住（本院卷第7 頁至第9 頁）；

再於107 年9 月18日言詞辯論時，亦執被告藉口趕走原告家人王柏翔等糾紛欲收回自住等語（本院卷第78頁至第82頁）；

嗣於107 年10月2 日始具狀稱侯雪花為尊親屬，為原告扶養之人要收回自住便於安養（本院卷第152 頁），並於107 年10月9 日審理時表示雖在高雄工作但已屆退休年齡，可以與侯雪花在系爭房屋團聚等語（本院卷第162 頁）。

細究原告上開歷次供述，關於其欲收回系爭房屋目的，原係主張因王柏翔與姚菲菲於居住系爭房屋期間與被告多所紛爭，嗣經被告抗辯王柏翔與姚菲菲不符合土地法第100條第1款關於收回自住之規定後，於審理中始改稱供自己及侯雪花自住，前後陳述內容顯不一致，是原告收回系爭房屋目的係供自己及侯雪花自住之主張，實難遽為輕信。

⒊參諸原告名下除系爭房屋外，另有址設高雄市○○區○○街000 號16樓之2 （下稱高雄市房屋）及嘉義市○○街000 號（嘉義市房屋）與六腳鄉房屋等多處建物，此有本院職權調取稅務電子匣門財產所得調件明細表可證（本院卷第107 頁），而原告自承現於高雄市工作並居住於高雄市房屋，核與卷附原告個人戶籍資料（本院卷第180 頁）及106 年度財產所得中，於南亞塑膠工業股份有限公司獲有給付總額2,230,277 元所得相符，足見原告工作服務地點及日常生活重心均在高雄市，原告亦非無其他可供自住之房屋，則原告雖主張已屆退休年紀欲收回系爭房屋自住，然其是否確有居住系爭房屋之必要，亦值懷疑。

⒋原告雖另主張侯雪花領有殘障手冊，外出需要輪椅且所處老宅破舊待整修，而有收回自住之必要等語。

然侯雪花早於兩造首次就系爭房屋締結租賃契約前之90年9 月26日，即經鑑定為輕度肢障，此有侯雪花之中華民國身心障礙手冊可憑（本院卷第210 頁）。

原告仍自95年間起將系爭房屋持續出租予被告使用，足見原告於兩造締約之初，經其衡量侯雪花病情後，已認無居住使用系爭房屋之必要，是原告於出租系爭房屋予被告長達10餘年之後，始以此為由主張將系爭房屋收回自住，難認有正當理由。

⒌又原告自承侯雪花常住六腳鄉房屋已達40餘年，且自侯雪花領有身心障礙手冊符合申請外籍看護資格後，即已聘請外籍看護照料生活起居，侯雪花平日與外籍看護共同生活作伴等語（本院卷第261 頁至第262 頁），以侯雪花為高齡老人且習慣居住於六腳鄉房屋，是否確欲大費周章改變慣習之六腳鄉房屋而遷徙至系爭房屋，原告此部分主張亦存有疑。

⒍再依卷附侯雪花戶籍謄本觀之（本院卷第176 頁），原告與侯雪花之住所顯然並未設在同處，且原告平日住於高雄市，亦可推知原告與侯雪花實際上並未共同生活，是原告以收回系爭房屋供未共同生活之侯雪花居住為由欲終止系爭租賃關係，亦難認有理由。

五、綜上所述，原告所舉事由均僅為其主觀上認有收回自住之情事發生，並未證明客觀上有正當理由及收回自住之必要，況土地法第100條就房屋租賃之出租人收回房屋嚴定其要件，原為限制出租人任意收回房屋與保護承租人而設，倘聽任出租人於其主觀恣意為收回自住主張為由收回房屋，則土地法第100條第1款之規定即等於具文，殊失立法原意。

是原告請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，非屬有據，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 107 年 12 月 18 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 盧伯璋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 20 日
書記官 葉昱琳