嘉義簡易庭(含朴子)民事-CYEV,109,嘉原簡,3,20201204,1

臺灣嘉義地方法院民事判決 109年度嘉原簡字第3號
原 告 原住民族委員會

法定代理人 夷將.拔路兒Icyang.Parod

訴訟代理人 嘉義縣阿里山鄉公所

法定代理人 杜力泉
複 代理人 葉榮棠律師
被 告 蔡易叡
莊力誠
方依霖
石瑜
上 一 人
訴訟代理人 林俊位 住同上
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國109年11月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告石瑜應將坐落嘉義縣○○○鄉○○段00地號及同段40之1地號土地上，如附圖所示編號A1的建物（面積36公尺）及編號A2的建物（面積65平方公尺）拆除，將土地返還給原告。

二、被告蔡易叡應給付原告新臺幣（下同）1,183元及自民國109年7月1日起至清償日止，按週年利率百分之五計算的利息。

三、原告其餘之訴駁回。

四、訴訟費用由被告石瑜負擔。

五、本判決可以假執行，但被告石瑜、蔡易叡如各以13,130元、1,183元為原告預供擔保，可以免為假執行。

六、原告其餘假執行的聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：

（一）坐落於嘉義縣○○○鄉○○段00○0000地號土地（下合稱糸爭土地）為中華民國所有，委託原告管理。

參照85年度台上字第3036號判決意旨，原告為系爭土地的管理者，自有實施訴訟的權能。

（二）被告蔡易叡、莊力誠，對系爭土地無任何占有或使用的權利，竟占用糸爭土地，並於其上如嘉義縣竹崎地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）所示A1部分面積36平方公尺、A2部分面積65平方公尺土地上設置鋼骨鐵支造建物（門牌號碼嘉義縣○○○鄉○○村○○0號附6，下稱系爭建物）使用。

被告蔡易叡於與被告莊力誠合夥無法經營後，由被告莊力誠處取得糸爭建物事實上處分權，自應拆屋還地。

（三）被告蔡易叡之後並將系爭建物出租給被告石瑜及被告方依霖占有使用，被告石瑜及被告方依霖也取得系爭建物事實上處分權，且被告石瑜及被告方依霖尚未遷出糸爭建物，自應由系爭建物遷出，拆屋還地。

依照民法第767條規定，被告等4人為無權占有人，原告為土地管理權人，依法提起本訴。

（四）依照民法第179條第1項規定，並參照最高法院61年台上字第1695號判例意旨，系爭土地的公告地價均為每平方公尺13 0元，系爭建物無故占用原告的土地，自得向被告蔡易叡和被告莊力誠請求相當於租金的利益。

被告莊力誠對系爭40地號土地的農育權（下稱系爭農育權）於民國107年5月31日判決塗銷，其後為無權占有。

所以，原告請求被告蔡易叡跟莊力誠給付從107年6月1日起到109年6月止，已到期共24個月相當於租金的不當得利2,640元（計算式：101×130元×10％÷12＝110元，110元×24月＝2,640元）及遲延利息。

並自起訴狀送達隔日起至返還上開土地之日止，按月給付110元。

（五）並聲明：⒈被告方依霖和被告石瑜應從系爭建物遷出。

⒉被告等4人應將系爭土地上如附圖所示A1部分面積36平方公尺及A2部分面積65平方公尺的系爭建物拆除，將占用的土地返還原告。

⒊被告蔡易叡、被告莊力誠應連帶給付原告2,640元，以及從起訴狀繕本送達的隔日起到清償日止，按照年息5％計算的利息；

及從起訴狀繕本送達的隔日起到返還前項系爭土地之日止，按月給付110元給原告。

⒋原告願供擔保，請准為假執行之宣告。

二、被告答辯：

（一）被告蔡易叡：系爭建物是由我出資興建，我與被告莊力誠原本共同經營，但因為後來沒辦法經營，被告莊力誠無法清償我興建系爭建物的費用，所以就將系爭建物處分權讓給我。

我願意自行雇工拆除系爭建物，但請給我3年的時間等語。

（二）被告莊力誠：系爭建物是我出地、被告蔡易叡出資興建，自從系爭農育權被塗銷後，我就沒有在管理系爭建物，將權利讓與給被告蔡易叡等語。

（三）被告方依霖：是被告石瑜說叫我當人頭，把系爭建物登記給我，被告石瑜要給我5,000元，如果我幫忙經營在系爭建物開設的咖啡廳，每個月會給我30,000元還有佣金。

但我沒有在那裡工作，所以我只拿到5,000元。

我沒有在系爭建物居住和使用，當初我是因為需要錢，才會同意做被告石瑜的人頭等語。

（四）被告石瑜：我是出資金和被告方依霖合夥向被告蔡易叡承租系爭建物，租期3年，每月租金7,500元。

系爭建物實際上並沒有讓給我，且我在系爭建物開設的咖啡廳於109年7月20日就沒有營業，內部的設備都已經清空等語。

（五）均聲明：原告之訴駁回。

三、本院得心證的理由：

（一）本件有無違反一事不再理？1.按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力。

民事訴訟法第400條第1項定有明文。

而訴訟法上所謂一事不再理之原則，乃指同一事件已有確定之終局判決者而言。

又前後二訴為同一之判斷標準，應審究原告於前後訴主張之原因事實是否同一，換言之，當事人、訴訟標的及訴之聲明雖均相同；

但起訴之原因事實不相同者，仍非同一事件，自不受確定判決之拘束。

且判決之既判力，係僅關於為確定判決之事實審言詞辯論終結時之狀態而生，故在確定判決事實審言詞辦論終結後所後生之事實，並不受其既判力之拘束（最高法院39年台上字第214號判例意旨參照）。

2.原告前曾起訴主張被告蔡易叡是系爭建物的原始建築人，請求被告蔡易叡拆除系爭建物，經前案認定系爭建物是被告蔡易叡以整修系爭建物為出資，整修後依照其與莊力誠合夥約定，系爭建物的所有權仍歸屬被告莊力誠所有等情，已經本院調閱105年度嘉原簡字第2號案件卷宗核閱無誤，此部分事實可以認定。

又原告本件是主張被告蔡易叡在合夥無法經營後，由被告莊力誠處取得系爭建物事實上處分權（本院卷第131頁），所以原告是基於前案事實審言詞辯論終結後的新事實，請求被告蔡易叡拆屋還地，自不受前案訴訟確定判決既判力的拘束，合先敘明。

（二）系爭建物處分權人為何人？1.按就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人（最高法院74年度台上字第1317號裁判要旨參照），則事實上處分權其性質實為所有權權能的集合，該事實上處分權亦可為讓與。

2.系爭建物是由被告蔡易叡出資興建，原本由被告蔡易叡與莊力誠合夥經營，嗣後被告莊力誠在系爭農育權塗銷後，已將系爭建物權利讓與被告蔡易叡等情形，已經被告蔡易叡及被告莊力誠供述明確（本院卷第138頁、第148頁），並有本院105年度嘉原簡字第2號判決附卷可證。

再考量被告蔡易叡在109年3月20日與被告石瑜簽立店面頂讓書，將系爭建物店面含設備器具讓渡給被告石瑜，有上開頂讓合約書附卷可稽（本院卷第107至109頁）；

且依被告蔡易叡與石瑜陳述，簽約時僅由被告蔡易叡與石瑜在場簽立等語（本院卷第124至125頁），可見被告莊力誠及被告蔡易叡供述系爭建物在前案判決後事實上處分權已由被告莊力誠移轉給被告蔡易叡，應該是可採。

3.又被告蔡易叡與被告石瑜在109年3月20日簽立店面頂讓合約書（下稱系爭頂讓合約），依照系爭頂讓合約記載「甲方（被告蔡易叡）就坐落於嘉義縣○○○鄉○○段00地號及其上之建物門牌號碼嘉義縣○○○鄉○○村0號附6（稅籍編號00000000000），甲乙雙方依因店面轉讓事誼，雙方達成協議如下」，及第一條約定「使用範圍：同上坐落土地及建物全部（含所有增建及器具）。

甲方同意以新台幣貳拾柒萬元整將下列頂讓給乙方，並讓乙方於此有營業之權力：1.店面（含房地產所有權）。

2.包括器具（設備器具清單另附之，點交時由乙方簽收）。

3.甲方需協助提供相關證件，原始承租契約、土地使用法源、訴訟確定判決書等與乙方辦理相關過戶手續。

4.協助乙方將現有未到期之契約權力轉移與乙方」。

所以，依照系爭頂讓合約書，被告蔡易叡是將系爭建物權利含內部設備依並移轉給被告石瑜，而非僅限於系爭建物內部的器具設備。

此由被告石瑜在本院審理時也是自承：當初我們抬頭會寫頂讓的意思是裡面的設備、地上物要給我們，不用再還給被告蔡易叡。

依照系爭頂讓合約書，地上物含內部設備所有權都移轉給我等語（本院卷第124頁）。

而且，被告石瑜也自承有變更系爭建物稅籍登記管理人為被告方依霖（本院卷第125頁），依照房屋稅條例第4條第4項規定：「未辦建物所有權第1次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之；

無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之；

無建造執照者，向現住人或管理人徵收之」，如果沒有移轉系爭建物處分權的意思，何以被告石瑜這方願意自行負擔系爭建物的房屋稅？因此，可以認定，依照系爭頂讓合約，系爭建物已經被告蔡易叡同意將系爭建物事實上處分權及一切權利義務移轉讓與於被告石瑜。

4.又依照民事訴訟法第277條前段的規定，當事人就有利於自己的事實，應該負舉證責任。

被告蔡易叡雖然表示自己是承租系爭建物給被告石瑜，並沒有將系爭建物讓與給被告石瑜，3年一到，被告石瑜要將系爭建物返還給我等語，被告石瑜之後也改稱自己只是頂讓生財器具3年，只是為了日後向國家承租，才在合約書上記載含房地產所有權，系爭建物並沒有讓與等語（本院卷第138至139頁）。

但是系爭頂讓合約上並無記載3年一到，被告石瑜就需返還系爭建物給被告蔡易叡等文字，被告所述顯與系爭頂讓合約不符。

被告抗辯自己有隱藏其他的法律行為，依照上開規定，就要由被告就此項有利於己的事實，負舉證責任。

而被告蔡易叡及石瑜都沒有提出證據證明，此部分就難為被告有利的認定。

至於合約書第4條雖然約定「乙方於民國109年3月20日起至民國112年3月19日止，為期共參年，期間內甲方不得要求乙方搬離，並保證此頂讓店面之原所有權人不得驅趕乙方...」等語，但是從被告石瑜供述：三年到，我會再跟被告蔡易叡另立合約，當初是要使用原住民的名字來承租土地，我會在這三年期間要跟國家取得土地的租賃權，取得以後會再跟被告蔡易叡另立一份合約，可能就是我們兩個合股，這些都只是口頭，沒有立在合約書內等語（本院卷第124頁），可知是因為被告蔡易叡與被告石瑜二人原本預期三年後若順利向國家承租土地，雙方會再另立新的合約，但是沒有改變系爭建物移轉的事實。

自不能以系爭頂讓合約書上有記載一定期間，就可認為被告蔡易叡與石瑜是承租關係，附此敘明。

5.又上開頂讓合約書的立約人乙方雖是被告方依霖，且系爭建物納稅管理人及營業登記名義人都是被告方依霖，為被告方依霖所不否認，但被告方依霖辯稱自己只是被告石瑜的人頭而已等語。

依照被告方依霖供述：被告石瑜把我當人頭，說登記在我名下，要給我5,000元（本院卷第91頁），與被告石瑜供述：我有跟被告方依霖口頭上說好系爭建物的咖啡廳營業登記是被告方依霖，被告方依霖有跟我去辦理納稅管理人變更為被告方依霖，我有給她5,000元。

她收了我的人頭費，因為被告方依霖之前有欠我錢，所以人頭費是從裡面扣除等語（本院卷第92頁、第125頁）大致相符。

加上，簽立系爭頂讓合約時，被告方依霖也不在場，是由被告石瑜出面簽立，已如前述。

所以，被告方依霖辯稱自己僅是借名登記的出名人，應該是可以採信。

至於，被告石瑜雖供稱：自己跟被告方依霖是合夥關係，但是為被告方依霖所否認，卷內也無其他證據可以證明，就難以認定被告方依霖有與被告石瑜合夥，且實際受讓系爭建物。

（三）原告請求被告石瑜、方依霖自系爭建物遷出，有無理由？1.被告方依霖供稱：我沒有在系爭建物居住或使用等語（本院卷第92頁），核與被告石瑜供稱：被告方依霖做不到10天就沒有做了等語（本院卷第92頁）相符；

且嘉義縣阿里山鄉公所派員在109年5月11日至現場會勘時，是紀錄現使用人為石瑜，有該所辦理原住民保留地會勘紀錄表在卷可證（本院卷第29至33頁）。

可見，被告方依霖供稱自己沒有使用系爭建物，應該是可以採信。

且原告沒有提出證據證明被告方依霖現仍占有使用中，所以，原告請求被告方依霖自系爭建物遷出，就無理由。

2.被告石瑜於審理中供稱：107年7月20日就沒有在經營了，裡面的東西都已經清空等語（本院卷第138頁），原告也不爭執（本院卷第138頁），被告石瑜既然已經遷出，沒有使用系爭建物，原告請求被告石瑜自系爭建物遷出，也無理由。

（四）原告請求拆屋還地，有無理由？1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

對於妨害其所有權者，得請求除去之；

民法第767條第1項前段、中段有明文規定。

按房屋之拆除，為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之房屋，須有事實上之處分權者，始得予以拆除。

查系爭市場房屋並未辦建物所有權第一次登記，須出資之原始建造人始能取得所有權。

是以現占有人必直接或輾轉自原始建造人處受讓該房屋，始得認其有事實上處分權（最高法院97年度台上字第2158號民事裁判意旨可參）。

房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院97年度台上字第1101號民事裁判意旨參照）。

2.被告石瑜現為為系爭建物的事實上處分權人，已如前述，又系爭建物占用系爭土地如附圖編號A1、A2所示的面積，有本院勘驗筆錄、附圖在卷足按（105年度嘉原簡字第2號卷第67至71頁、本院卷第13頁），堪信為真實，此部分事實也可認定。

3.被告石瑜未提出系爭建物有權占用系爭土地的依據，則原告依前揭規定，訴請被告石瑜應將附圖所示編號A1、A2部分建物予以拆除，並將上開土地返還原告，為有理由，應予准許。

至於被告莊力誠、蔡易叡、方依霖均非系爭建物的事實上處分權人，並無拆除的權限，原告此部分的請求，就沒有依據。

（五）原告請求相當不當得利之租金，有無理由？1.按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

至其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲致相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年度台上字第1695號判例可參照。

2.依照被告莊力誠、蔡易叡在本院審理時供述：自從系爭農育權塗銷之後，被告莊力誠就沒有管理系爭建物，沒有在經營了，把其權利讓與給被告蔡易叡等語（本院卷第138頁、第148頁），原告也沒有提出證據證明被告莊力誠在系爭農育權塗銷後還占有使用系爭土地，原告請求被告莊力誠在農育權塗銷後即107年6月1日起至109年6月為止，給付因系爭建物占用系爭土地上開範圍的不當得利，就無法採信。

3.至於被告蔡易叡在107年6月1日為系爭建物的事實上處分權人，且依照系爭頂讓合約，系爭建物是在109年3月20日讓與被告石瑜，所以被告蔡易叡在上開期間（即107年6月1日至109年3月19日）以系爭建物無權占用系爭土地如附圖代號A1、A2所示土地，獲有相當於租金的利益，並導致原告受有相當於租金的損害。

所以，原告請求被告蔡易叡給付此段期間相當於租金的不當得利，就有依據。

3.城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項有明文規定。

又按土地法第97條所稱之土地價額係指法定地價而言；

法定地價為申報地價，公有土地以公告地價為申報地價，土地法施行法第25條、平均地權條例施行細則第21條、土地法第148條分別定有明文。

4.本院審酌系爭土地位於嘉義縣山區，距離市區車程約4、50分鐘，周圍均為樹木，少有住宅及商業活動，有前揭勘驗筆錄可佐。

所以本院認為本件相當於租金之不當得利，以系爭土地申報地價的年息5%計算，比較適當。

依此，被告就107年6月1日至109年3月19日的期間，應償還原告相當於租金的利益是1,183元（計算式：占用面積101平方公尺×公告地價130元×5%×658天÷365天，元以下四捨五入）。

超過上開部分的請求就沒有依據，應該駁回。

5.又被告莊力誠跟蔡易叡現已非系爭建物的事實上處分權人，原告也沒有證明被告莊力誠與蔡易叡目前仍繼續占用系爭土地如附圖A1、A2的部分。

所以原告請求被告莊力誠與蔡易叡自起訴狀繕本送達隔日起即109年7月1日起至交還上開土地之日止，按月給付原告110元就沒有依據，應該駁回。

四、結論，原告依照民法第767條、179條的法律關係，請求被告石瑜拆除無權占用系爭土地上如附圖所示A1、A2的建物，將上開土地返還原告，並請求被告蔡易叡給付相當於租金不當得利1,183元，及從起訴狀繕本送達隔天即109年7月1日起至清償日止，按照年息百分之5計算的利息，為有理由，應予准許。

超過此範圍的部分，為無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分，是就民事訴訟法第427條規定適用簡易程序所為被告敗訴的判決，依同法第436條第2項準用第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

並依同法第436條第2項、第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，可以免為假執行。

原告請求無理由的部分，其假執行的聲請，就沒有依據，一併駁回。

六、本件事證已經明確，兩造其餘主張，經核與判決基礎不生影響，不另一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 109 年 12 月 4 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 吳芙蓉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 109 年 12 月 4 日
書記官 葉芳如