嘉義簡易庭(含朴子)民事-CYEV,109,嘉小,248,20200415,1

臺灣嘉義地方法院民事判決 109年度嘉小字第248號
原 告 羅曼第公寓大廈管理委員會

法定代理人 黃慶和
訴訟代理人 葉國輝
被 告 張金川
上列當事人間給付管理費事件，在民國109 年4 月1 日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應該給付原告新臺幣12,684元，以及從民國109 年2 月5 日起到清償日止，按照年息百分之10計算的利息。

訴訟費用新臺幣1,000 元由被告負擔。

本判決可以假執行。

事實及理由

一、原告主張略以：被告是羅曼第公寓大廈（下稱本公寓大廈）的大樓住戶，所有房屋門牌號碼是嘉義市○○街00號（樓店面），權狀坪數為65.89 坪，依據本公寓大廈住戶規約及住戶大會表決通過，本公寓大廈店面12戶收費金額是依照住所坪數，以每坪55元計算後的5 折計收。

因此，被告每期應該繳付的管理費為新臺幣（下同）1,812 元【計算式：65.89坪×55元/ 坪×0.5 ＝1,811.975 元，元以下四捨五入，下同】。

但是，被告從民國108 年7 月起到109 年1 月止，已經連續7 期沒有繳交，還積欠管理費共計12,684元，被告屢次催繳，但被告都沒有繳納，因此訴請被告如數清償等語，並聲明：如主文第1項所示。

二、被告答辯：㈠本公寓大廈建築設計為封閉式與非封閉式的綜合性大樓，管理費應該按照各住戶不同受益程度，制定繳費辦法。

所謂「受益程度」是指享受大廈公共設施及管理服務，也就是排水、給水、水塔、蓄水池、化糞池、守衛、公共電梯、清潔工、信件、電源、消防設備等。

參照最高法院90年度台上字第607 號民事判決要旨，大廈管理委員會（以下簡稱管委會），應該考量各住戶性質的差異，不應該以提供封閉式住戶生活所必須，而非封閉式住戶根本不須要，甚至不可能使用到的服務，而強迫非封閉式住戶參與分擔封閉式住戶的費用。

㈡本公寓大廈非封閉式住戶（樓店面）一開始每戶的管理費是500 元，至今已經超過20餘年，乃是不爭的事實。

但是原告突然在108 年4 月21日召開108 年臨時區分所有權人會議，表示非封閉式樓店住戶每月繳交管理費500 元極不合理，而且沒有計算的標準，會議中，非封閉式樓店住戶要求主席說明初始訂定樓店住戶月繳管理費500 元的原因背景時，主席竟只以一句不知道含混帶過。

又本公寓大廈樓店區分所有權人是本公寓大廈社區的利害關係人，有權利知悉該社區的財務收支運用情形。

因此，在108 年6 月14日成立自救會，以被告為代表人，並且在108 年6 月17日、6 月28日、9 月9日、9 月20日四度以郵局存證信請原告依照公寓大廈管理條例第35條規定，提供本公寓大廈近5 年（從103 年度至107年度）的財務報表、會計帳簿及管委會會議紀錄影印本，但原告都置之不理。

㈢被告歷年來所繳交的500 元管理費，是依照當時第一任管委會的協商，因住戶使用程度不同所定下來的約定，而被告是本公寓大廈外圍（樓店面）住戶，並未經由社區大樓大門出入，都是由自家廣州街門口進出，絕無使用本公寓大廈守衛保全人員的服務，包含保全的服務、掛號信件的收取、進出大門的磁釦，也沒有搭乘使用電梯等，只有使用到蓄水池、化糞池、清洗水塔部分，但是原告卻在前述區分所有權人會議，以舉手表決強行用65折通過決定樓店面住戶（本公寓大廈總戶數119 戶）都必須適用調漲管理費（催繳時以5 折收費），此決議已違反適當性、必要性、公平性的使用比例原則，而且已經損害到少數住戶權益。

㈣對於原告管理費的收取，被告並不是不願意繳納，但是原告不願提出相關帳務資料與紀錄，以及強行調漲管理費、只依照住戶所有坪數，而不顧住戶使用受益程度，顯然不合理等語，並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證的理由㈠按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」、「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」，公寓大廈管理條例第10條第2項、第21條分別有明文規定。

㈡原告主張被告是本公寓大廈的區分所有權人，所有房屋面積69.85 坪；

被告從108 年7 月至109 年1 月止，共積欠7 期管理費沒有繳納，依照108 年4 月區分所有權人會議決議被告所有房屋（店面）管理費是以每坪55元再打5 折計收等情，有建物登記謄本、住戶規約、收費覽表、存證信函、回執及公寓大廈管理組織報備證明等證據（本院109 年度司促字第575 號卷第11至23頁、第41頁）可以證明，被告也沒有爭執，則原告前述主張，應該可以相信為真實的。

㈢被告雖然以前述理由抗辯。

但查：⒈依照公寓大廈管理條例第18條第1項規定，公寓大廈設置的公共基金，除了起造人就公寓大廈領得使用執照一年內的管理維護事項，應該按工程造價一定比例或金額提列的基金、公共基金的孳息以及其他收入以外，區分所有權人應該依照區分所有權人會議決議繳納。

依照這項規定，區分所有權人有依照區分所有權人會議決議繳納公共基金的義務，而且決定區分所有權人是不是應該繳納管理費（公共基金）、應該如何計算應該繳納的管理費數額等事項，是由各該公寓大廈區分所有權人會議所決定。

本公寓大廈住戶規約第32條明定本公寓大廈住戶現行管理費用收取標準，收費金額以每坪為單位，每坪55元，並且以每期1 個月為收繳單位（支付命令卷第17頁），並大會表決通過店面收費金額依住戶坪數乘以55元所得商數再乘以5 折（支付命令卷第21頁）。

這是公寓大廈管理條例授權區分所有權人（會議）自治決議事項，除決議內容有違反法令強制規定外，非得由司法介入。

被告如果認為管理費收取的金額過高，應該在區分所有權人會議中提案並經決議後變更，在此之前，應不得以費用過高或在這之前收取的數額作為拒繳的理由。

又各該公寓大廈區分所有權人應該繳納管理費的數額既然是由法令授權區分所有權人會議決議決定，則區分所有權人自不得以他公寓大廈區分所有權人會議決議收取的數額較低，作為抗辯及拒絕繳納的理由。

再者，騎樓在產權上雖然是屬於私人住戶所有，但是，是屬於「公眾使用」的範圍，而且不只是該住戶所屬公寓大廈區分所有權人可以使用，此應為被告購買其所有房屋時所知悉。

況且，我國建築物登記上的建坪，也經常有不能使用的「虛坪」（例如：雨遮等）等存在，除區分所有權人會議決議前述供公眾使用或實際上不能使用部分得不予計算外，區分所有權人仍然不得以此為由主張應扣除該部分計算應繳費用或拒絕繳納。

⒉被告雖以最高法院90年度台上字第607 號民事判決要旨所採見解為依據，主張前述區分所有權人會議決議收取的費用不合理等語。

但是，前開民事事件所審理的公寓大廈住戶公約第17條是規定「管理費用應由全體住戶按其受益程度分攤，各住戶應依章繳納，其辦法由管理委員會定之。」

，因此前述判決認為該公寓大廈管理委員會應該按照各住戶不同受益程度制定繳交管理費用的辦法，再按該辦法要求各住戶繳納應繳的管理費用。

這和本公寓大廈住戶規約第32條「管理費之分擔標準及收繳、支付」的規定不同，自不可以比附援引，作為有利於被告的認定。

⒊次按「利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。」

公寓大廈管理條例第35條有明文規定。

但是，這項規定是約定利害關係人在必要時可以請求閱覽或影印規約等文書或事項，而管理負責人或管委會不可以拒絕，並沒有規定管理負責人或管委會拒絕時，區分所有權人可以拒絕繳納管理費，公寓大廈管理條例也沒有這種規定，換句話說，區分所有權人繳納管理費的義務和管理負責人或管委會提供閱覽或影印規約等文書或事項的義務之間，並沒有對待給付關係，縱認原告管委會沒有依照被告的請求交付財務報表等文件，被告也不能以此為由，拒絕繳納管理費。

⒋綜上，被告所為抗辯，為不可採。

㈣依照以上認定的事實，被告每期（1 個月）應該繳納的管理費數額為1,812 元【計算式：65.89 坪×55元/ 坪×0.5 ＝1,811.975 元】，從108 年7 月起到109 年1 月止7 個月（期）應繳納的數額為12,684元，原告請求被告給付，於法有據，應該准許。

㈤再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項分別有明文規定。

又「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：…四、違反義務之處理方式」，公寓大廈管理條例第23條第2項第4款也有明文。

因此，公寓大廈的區分所有權人可以就住戶違反義務的處理方式進行決議，經載明於規約後，對全體住戶發生效力。

本公寓大廈住戶規約第34條第1項約定：「區分所有權人若未在規定繳款之期間繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取執行費用與遲延利息，遲延利息按未繳金額之年息10％計算。」

（本院卷第24頁），這項規定，自有拘束本公寓大廈全體住戶（區分所有權人）的效力。

本件原告請求被告給付積欠前述管理費，並且依照前述約定請求從支付命令送達的次日（109 年2 月5 日）起到清償日止，按照約定遲延利息利率（按年息百分之10）計算的利息，於法有據。

被告雖然主張原告拒絕受領被告按照原來應繳費用（500 元）繳納等語，但是，「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。」

民法第235條前段有明文規定。

債務人沒有依照債務本旨提出給付，債權人自可拒絕受領，則被告提出每期500 元的給付，既然與被告每期應該繳納的1,812 元不符，原告自可拒絕受領。

㈥依照以上論斷，原告依照住戶規約及公寓大廈管理條例的規定，請求被告給付12,684元，以及從109 年2 月5 日起到清償日止，按照年息百分之10計算的利息，為有理由，應該准許。

四、本件是依照小額程序所為被告敗訴的判決，依民事訴訟法第436條之20的規定，應該職權宣告假執行。

五、本件訴訟費用，依照民事訴訟法第78條規定，應該由敗訴的被告負擔。

經查，本件訴訟費用是原告繳納的第一審裁判費1,000 元（包括支付命令聲請費500 元），有本院自行收納款項收據可以證明。

因此，本院一併確定被告應該負擔的費用額為1,000 元。

中 華 民 國 109 年 4 月 15 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 林望民
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
民事訴訟法第436條之24第2項規定：對小額程序之第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
中 華 民 國 109 年 4 月 15 日
書記官 江靜盈