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臺灣嘉義地方法院民事判決 109年度嘉小字第42號
原 告 方文女
被 告 葉進桀
訴訟代理人 何長燦
上列當事人間請求給付房屋修繕費事件，本院於民國109 年8 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣28,000元，及自民國108年10月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣7,924元，其中新臺幣2,219元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣原告係位於嘉義縣○○市○○路○段00號（下稱系爭19號房屋）之區分所有權人，與被告係位於嘉義縣○○市○○路○段00號三樓1 （下稱系爭43號三樓1 房屋）之區分所有權人，雙方為共同公寓大廈樓上與樓下住戶之關係，被告三樓之露台即為原告二樓之天花板。
且由建物登記謄本建物標示部可以看出陽台及露台皆屬被告建物附屬建物，建物測量成果圖亦可看出此為專有部分。
㈡被告所屬系爭43號三樓1 房屋之露台，曾於民國99年8 月份時發生過滲漏情況。
當時原告基於雙方為樓上與樓下關係，遂與被告達成協議，修繕費用以各自負擔三分之一方式解決此一爭議。
但事隔多年之後，被告三樓露台又於108 年1 月7 、9 日兩日因連續雨天發生滲漏，因原告發現自家二樓天花板又有滴水現象，立即要求宏都新市政B 區大樓管理委員會協助查明滲漏原因，經管委會查證後，發現是係被告系爭43號三樓1 房屋露台裂縫所導致，發生當下被告之妻亦曾允諾要請工人立即處理並賠償原告因漏水所造成財物損失。
㈢因被告之妻已承諾要進行露台漏水修繕工作。
故原告於108年1 月16日先進行自宅天花板及裝潢修復工作，費用為新臺幣（下同）28,000元。
但自原告完成自宅天花板修繕裝潢後，曾多次向被告要求給付天花板修繕費用，但被告卻完全置之不理，甚至拒接原告電話。
㈣108 年5 月又因連續多日下雨，再次造成原告自宅二樓天花板發生漏水且情況較以往更為嚴重，除之前在108 年1 月份修繕費用28,000元付諸流水，還再次於108 年6 月25日整修天花板，花費28,000元。
天花板漏水已經造成原告財物受損外，也嚴重影響原告生活起居，原告於108 年5 月10日先以存證信函要求被告出面處理。
被告亦於5 月16日回函，以各種理由搪塞，甚至要求原告應提出相關三樓露台漏水鑑定報告以釐清責任，但仍拒不出面處理。
原告為配合被告之要求及期望被告能出面處理此一問題，於108 年6 月10日寄出存證信函，信函中說明如要請專家前來鑑定找出漏水真正主因，所需費用初估約為4 萬元，原告原本希望雙方能就鑑定費用先達成共識。
但被告卻仍是以一紙存證信函回覆，以其他似是而非理由搪塞原告，對於相關鑑定費用應如何處理卻隻字未提，不予回應，使得修復被告三樓露台漏水之工作停滯不前，以致原告也不知後續如何處理。
㈤最終原告於108 年6 月底向嘉義縣朴子市調解委員會以漏水糾紛為由申請調解。
主要目的是希望被告能出來面對此一問題。
朴子市調解委員會亦訂於108 年7 月26日下午15時開協調會，並發函通知被告到場，但被告卻以函文方式說明其不到場之理由，居然是以原告未提出可行方案，並要求原告提出後再進行調解。
原告在108 年6 月10日之存證信函中，已明確說明並提出如須鑑定報告費用至少須4 萬元，就是希望被告能跨出第一步共同解決此一問題。
尤以近來連日豪雨及因被告故意推拖延宕之行為，已經嚴重造困擾原告之生活，並影響日常工作情緒。
㈥依據建物謄本及建築成果圖所示，被告三樓露台屬專有部分無誤，且公寓大廈管理條例第十條第一項；
『專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用』。
明確敘明係由該區分所有權人負擔。
因被告對於其所屬三樓露台漏水的不作為，後果卻要原告來承受漏水的苦果，實屬完全不合理，且已經造成原告嚴重財物損失及精神耗弱，漏水會直接滴到床上，原告將近一年都睡在地板，睡不好，失眠，當遇到下雨時又害怕了。
㈦綜上所述，原告因被告過失不法侵權行為受有損害，自得依民法第184條侵權行為相關規定，請求被告賠償2 次天花板修繕費用56,000元、精神慰撫金44,000元，合計10萬元等語。
並聲明：被告應給付原告10萬元，及自108 年10月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。
原告對於自己主張之事實（即起訴事實）已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實，並提出新事實而為反對之主張者，則原告對其反對之主張，亦應負證明之責，此乃舉證責任分之原則（最高法院17年上字第917 號、18年上字第2855號民事判例意旨、72年度台上字第1036號、74年度台上字第2143號民事判決意旨參照）。
再按鑑定為調查證據方法之一種，當事人因裁判上確定事實所需之證據資料而行鑑定時，參照民事訴訟法第376條之1第1項、第326條第2項前段、第270條之1第1項第3款、第3項規定得於起訴前或訴訟進行中，就鑑定人、鑑定範圍、鑑定方法等事項加以合意；
此種調查證據方法所定之證據契約，兼有程序法與實體法之雙重效力，具紛爭自主解決之特性及簡化紛爭處理程序之功能。
倘其內容無礙於公益，且非屬法院依職權應調查之事項，及不侵害法官對證據評價之自由心證下，並在當事人原有自由處分之權限內，基於私法上契約自由及訴訟法上辯論主義與處分權主義之原則，自應承認其效力，以尊重當事人本於權利主體與程序主體地位合意選擇追求訴訟經濟之程序利益（最高法院102 年度台上字第246 號民事判決意旨參照）。
㈡查本件原告主張略以：系爭露台漏水致露台下方原告天花板及傢俱等物因漏水而損壞，向被告請求給付房屋修繕費用，而被告置之不理，不參與調解委員會調解云云，被告意見如下：⒈應依鑑定結果為據而判斷系爭露台是否因其漏水而致原告之天花板、傢俱等物品損壞之原由：按主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。
是被告主張原告應先就系爭露台請專業單位如土木技師工會加以鑑定，先釐清漏水原因是否就是系爭露台，抑或為他處漏水而致告訴人天花板漏水受損。
倘若鑑定結果系爭露台與原告天花板漏水無相當因果關係，則原告自不負任何損賠責任，自不待言。
另倘原告已接洽有關鑑定單位行鑑定一事，逕聯絡或透過管委會告知被告，被告亦全力配合鑑定人實施鑑定事宜。
另原告一再於存證信函中提及本人避不見面，並稱無法進入系爭露台屋內勘查現場，致無法找出滲水的問題所有等語。
惟又於另存證信函稱：經管委會查證後發現是系爭露台裂縫造成滴水等語。
則前後不同存證信函卻有不同論證，既不能進入屋內查證系爭露台，何來管委會背書係因系爭露台裂縫致滴水一事？實難認同此論調，故被告一貫態度為，原告應負先舉證之責，舉證漏水致天花板等物損壞與系爭露台有相當因果關係，被告始有負損賠之責。
⒉鑑定結果漏水與系爭露台如有相當因果關係：縱鑑定結果漏水與系爭露台具有相當因果關係，則應由本大樓管委會負賠償責任始為合理。
查，本社區擁有露台之住戶，甲方同意不在該露台及圍牆上加蓋或違建或妨害消防安全之物，違者得由本大樓管理委員會提出檢舉依法拆除並負賠償及修復損毀相關設施之責任，絕無異議（大宏都新市政大樓預定房地買賣契約書第十五條（特約條款）第五項中定有明文）。
再按約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。
其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之（公寓大廈管理條例第3條第6款、第10條第2項前段參照）。
再查，前開買賣契約書雖係於84年1 月19日所簽立，該時公寓大廈管理條例尚未公布，惟參其買賣契約書第15條特約條款第5項之規定，實與公寓大廈管理條例第3條第6款約定共用部分立法精神相同，應比附援引而類推適用之。
故依前揭法律規定，縱認漏水與系爭露台有關，其修繕費用亦應由本社區之公基金或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，始為合理。
是被告主張若經鑑定後得出系爭露台與本件漏水情事具有相當因果關係，原告亦應以大樓管委會為被告，請求給付修繕費用，始為妥適。
㈢按專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。
約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
（公寓大廈管理條例第3條第3 、5 、6 款參照）。
查，原告稱：「…對造聲稱系爭露台為『約定的專有共用』…等語」，被告甚感詫異，被告係陳報本案系爭露台為「約定共用部分」，並非「約定的專有共用」，原告所述顯屬謬誤。
次查，宏都新市政B 區大樓108 年度第十一次管理委員會會議紀錄壹、一、決議：㈠㈡內容略以：該系爭露台為「專有部分」；
免收管理費之原因僅係體恤住戶，故未將該露台面積計入管理費計算內等語，被告認為不甚精確，容有誤導之虞，因免收管理費之提案係被告於本社區成立之第一屆或第二屆住戶大會時向住戶大會提案，提案內容略以：既系爭露台已提供做為社區防火逃生之用，則收取管理費顯不合理，有失公平…。
是該屆住戶大會決議同意免收取系爭露台之管理費。
與上開會議紀錄僅說明免收管理費之原因僅係體恤住戶，而未言及係因將該系爭露台做為防火逃生之用始免收取該部分管理費，顯有差距。
㈣再查，該系爭露台既有獨立之所有權狀，係屬專有部分，然查其使用功效係做為社區之防火逃生之用且免收該部分之管理費，則足以反證，該系爭露台係屬：公寓大廈專有部分經約定供共同使用者，而為「約定共用部分」無疑。
㈤再按約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。
其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之（公寓大廈管理條例第10條第2項前段參照）。
若經鑑定後得出系爭露台與本件漏水情事具有相當因果關係，原告亦應以大樓管委會為被告，請求給付修繕費用，始為妥適合法。
若鑑定後得出系爭露台與本件漏水情事不具相當因果關係，則鑑定費用與系爭露台之相關維修費用即由原告自負，則不待言等語。
並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠按公寓大廈管理條例第3條規定該條例用辭定義為「三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。
四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。
五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者」。
經查，依原告所提系爭43號三樓1 房屋之建物登記謄本及建物測量成果圖所示，可知系爭43號三樓1 房屋所有權之登記範圍乃至系爭房屋及附屬建物之陽台及露台處之外牆外緣線，又依卷附宏都市政B 區大樓住戶規約第2條第5項規定：「區分所有權人及住戶對於陽台、露台不得違建，如需裝置鐵窗時，不得妨礙消防逃生及救災機能，裝置前應先經管理委員會同意方得裝設。」
，及依被告所提系爭43號三樓1 房屋之預定房屋、土地買賣契約書第15條第5項規定：「本社區擁有露台之住戶，甲方（即被告）同意不在該露台及圍牆上加蓋或違建或妨害消防安全之物，違者得由本大樓管理委員會提出檢舉依法拆除並負賠償及修復損毀相關設施之責任，絕無異議。」
，依上開規定之文義可知，擁有露台之區分所有權人及住戶對於露台之加蓋、裝設鐵窗等事宜，應受規約、契約之限制，並無將該大樓之露台約定供共同使用，復參以宏都新市政B 區管理委員會108年11月18日陳報狀函覆本院以：「一、經查，本大樓自管委會成立迄今並未有任何私人專有露台約定為約定共用之記載。
規約中亦未曾有登載。
二、經查確認私人專有之露台皆未計收管理費用（備註：計費坪數與其上方四樓以上無露台住戶相同）。
免收管理費之原因係體恤住戶考量露台面積過大且並無利用該空間，故僅以室內坪數計入管理費計算內。」
等語，另證人即宏都新市政B 區管理委員會主任委員黃一旭於本院審理時具結證稱：露台是屬於專用的，要經過房屋的門才能進去露台，三樓有露台的住戶，他們的露台間有牆區隔，露台部分沒有收管理費，是有露台的住戶的福利，如召開會議通過露台要收管理費，也可以收管理費，住戶跟宏都建設公司買房子時就已經知道露台是要逃生用的，住戶規約第2條第5項是因為政府規定要留逃生路線，並沒有在說明約定公用的意思等語，堪認原告主張系爭43號三樓1 房屋之露台登記為建物所有權人單獨所有，屬被告專有部分，非屬約定共用部分等情，洵為有據。
㈡按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；
不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額；
負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；
損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第184條第1項前段、第196條、第213條第1項、第216條第1項分別定有明文。
本件原告主張系爭19號房屋內之天花板受損，乃因被告所有系爭43號三樓1房屋後露台裂縫滲漏水所致，惟為被告否認，並以前揭情詞置辯。
經查，原告所舉證人吳進福於本院審理時具結證稱：我從16歲開始從事修漏水、防水工程，原告有叫我做過兩次更換天花板的木工工程，價格都是28,000元，我有開立兩張估價單，日期為108 年1 月16日、108 年6 月25日，均是指完工的時間。
當時原告說天花板有爛掉，找我去看，我請原告找樓上談，他們有先談，我有先等候幾天，但沒有談好，就叫我先做，天花板拆除後，我看到牆壁有裂痕很嚴重，像是地震裂開的樣子，它的裂縫是從房間到走廊都有，是跟電話線差不多細的裂縫，但很長，有三、四條，裂縫會滴水下來。
第一次拆除下來的天花板材質是木頭有吸水，我再安裝塑膠防水的天花板。
依我修漏水的專業，我覺得漏水是跟上面的露台有關係，裂縫是從中央散開的，不是從邊邊過來的，因為露台的磁磚有毛細孔，會滲水，順著裂痕走，會積水在那裡，不用久，就會順著裂縫滴水下來，因為水泥不太會吸水，水會直接滲漏下來，修復方法是把露台的磁磚打掉，打掉後就可以看到露台的裂痕，裂痕灌泥漿，平面再灌水泥，灌平後，做一層防水，之後再做兩次的防水漆。
第一次天花板更換完後，又有水滴下來，水會從天花板的邊邊滴下，第二次更換，是為了要證據，要拍滴水的樣子，原告說拍照是為了以後有什麼問題，天花板釘死的，拆除後，就全部壞掉，所以就要更換等語明確，並有估價單2 份在卷可稽，應堪採信，足見原告所有系爭19號房屋漏水之原因係因被告系爭43號三樓1 房屋之露台裂縫滲漏水所致，並造成系爭19號房屋天花板受損，依上開說明，被告自應負賠償責任，而原告第一次更換天花板支出費用28,000元，為回復原狀所需費用，原告請求此部分修繕費用28,000元，洵屬有據；
惟原告第二次更換天花板支出費用28,000元，並非因天花板吸收漏水後造成損壞，而係因原告為蒐證而拆除天花板造成損壞，原告請求此部分修繕費用28,000元，則屬無據。
㈢按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1項前段定有明文。
又依民事訴訟法第277條前段規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
原告主張其受有精神上之痛苦，惟並未提出任何證據證明其身體、健康等人格權受到侵害，是本件僅能認定係原告之財產權受損，無從認定有何原告之人格權受有侵害，原告請求賠償精神慰撫金44,000元，亦屬無據。
㈣綜上所述，原告依侵權行為之法律關係，請求被告給付28,000元，及自108 年10月18日調解期日翌日即108 年10月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
其逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
五、本判決原告勝訴部分，係適用小額程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。
原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，不過係促使本院發動職權為假執行之宣告，本院就原告此部分聲請無庸為准駁之諭知。
六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條及同法第436條之19條第1項規定，確定本件訴訟費用額為第一審裁判費1,000 元、鑑定初勘費用5,000 元、證人日旅費1,924 元，合計7,924 元，應由兩造依其勝敗比例分擔，即被告負擔2,219 元，餘由原告負擔。
中 華 民 國 109 年 8 月 28 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 孫偲綺
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
民事訴訟法第436條之24第2項規定：對小額程序之第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
中 華 民 國 109 年 8 月 28 日
書記官 李珈慧
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