嘉義簡易庭(含朴子)民事-CYEV,109,嘉小,755,20201022,1

臺灣嘉義地方法院民事小額判決 109年度嘉小字第755號
原 告 吳鳳大樓管理委員會

法定代理人 蔡珏瑄
被 告 財團法人臺南市私立靜觀社會福利慈善事業基金會

法定代理人 高快榮
訴訟代理人 林佩蓉
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國109年10月8日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新台幣（下同）11,920元，及自民國109年8月25日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

訴訟費用1,000元由被告負擔。

本判決第1項得假執行。

事 實 及 理 由

一、原告主張：被告為門牌號碼嘉義市○○路000號之吳鳳大樓（下稱系爭大樓）之區分所有權人，被告所有嘉義市○路○段0000○號建物（即系爭大樓之地下室，下稱系爭地下室）每月應繳納管理費5,960元（30元/坪×198.9坪=5,967元，個位數及以下之金額不計），詎被告積欠109年5月至109年6月之管理費合計11,920元未予繳納，經原告一再催告仍置之不理，爰訴請被告給付管理費等語。

並聲明：如主文第1項所示。

二、被告則辯以：

㈠、原告法定代理人蔡珏瑄已於108年10月18日區分所有權人會議（下稱108年會議）請辭主任委員一職，依內政部相關函釋說明，管理委員請辭後，應由候補委員依序遞補，或依規約規定或區分所有權人會議決議補選之。

因原告法定代理人蔡珏瑄未餞行上開法定程序，顯不具有原告法定代理人資格。

㈡、原告於109年4月30日召開區分所有權人會議（下稱系爭會議）時，原告法定代理人蔡珏瑄持有14張委託書，但未記明委託人、受託人各為何人及區分所有權之比例與受委託出席之票數，該次會議紀錄及決議內容，未附簽到單及投票紀錄，無法證明原告法定代理人蔡珏瑄有受合法委託，亦無法證明該次決議有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，並有出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意，顯已違反公寓大廈管理條例第27條、第31條規定，該次會議決議依法顯屬自始無效，因此於該次會議修改之規約（下稱系爭規約）關於管理費收取標準之規定自不能拘束被告。

㈢、依公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定，管理費係為支付共用部分之修繕、管理、維護所需，而被告所有系爭地下室並未擁有共用部分之持分，於法於理顯無分攤管理費之理由。

更且，系爭地下室係屬防空避難室，依建築法第102條之1第1項、建築技術規則建築設計施工編第59條至第62條、第140條至第144條等規定，建築物應附建防空避難設備，此為政府為顧及民防（防空避難）需求，強制要求必須依法設置，且不能挪作他用（用途限定），旨在因應空襲等災變發生時，附近居民（包含公寓大廈之區分所有權人、使用人與鄰近獨立住宅之住戶與行人）能有避難之空間。

換言之，系爭地下室提供系爭大樓所有住戶作為防空避難設備，而該大樓其他樓層住戶則可於自己所有專有部分居住、休閒、沐浴、養花蒔草，是被告自與系爭大樓其他住戶不同，原告擬以一坪30元之同樣標準核計收取系爭地下室之管理費，顯非被告所應支付。

㈣、並聲明：原告之訴駁回。

三、法院之判斷：

㈠、本件蔡珏瑄以原告法定代理人身份提起本件訴訟，資格並無欠缺：１、查蔡珏瑄係系爭大樓住戶於108年6月14日召開之區分所有權人會議選舉當選為主任委員，有嘉義市政府109年10月6日傳真之該次會議紀錄可參（本院卷第293頁）。

而系爭大樓第二屆管理員（即管理委員，下同）任期，自101年5月6日迄至103年5月5日止為期2年。

第三屆管理員任期，自103年5月6日迄至105年5月5日止為期2年。

往後各屆管委會之任期起始日為每隔2年的5月6日，有原告所提出之109年4月13日開會通知函所附之修正前系爭大樓住戶規約第24條可參（本院卷第159頁）。

是蔡珏瑄之任期應為2年，原告於109年8月13日提起本件訴訟（本院卷第7頁）時，仍在蔡珏瑄之任期期間內。

另本件依原告所提出之108年10月18日開會通知單（下稱系爭通知單）及109年4月30日區分所有權人暨住戶會議紀錄（下稱系爭會議紀錄），原告於系爭通知單上係稱「將於區分所有權人會議上正式請辭」、會議時間：108年11月4日晚上7點整等語，有系爭通知單可參（本院卷第245頁）。

而系爭會議紀錄第八點記載：宣讀上次會議記錄及執行情形：108年10月17日蔡珏瑄請辭主任委員，出席人數共5人，未獲得決議，蔡珏瑄將繼續擔任主任委員等語，亦有系爭會議紀錄可佐（本院卷第247頁）。

是依前揭系爭通知單及系爭會議紀錄之記載可知，蔡珏瑄於108年會議中雖有向區分所有權人會議為辭任主任委員之意思表示，然因該次會議出席人數僅有5人而未獲決議。

２、按公寓大廈管理委員會主任委員之選任，性質上屬委任之契約關係，主任委員之解任，應適用民法委任契約終止之規定，當事人之任何一方，依民法第549條第1項之規定雖得隨時終止委任契約，惟依民法第263條準用同法第258條第1項及第94條、第95條第1項規定，終止權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，其以對話為意思表示者，其意思表示以相對人了解時，發生效力；

非對話為意思表示者，其意思表示以通知到達相對人時，發生效力。

而公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關（最高法院92年度台上字第2517號裁判意旨參照），是原告主任委員蔡珏瑄辭任其職務，必以向系爭大樓區分所有權人會議為終止委任契約之意思表示，始生其效力。

是蔡珏瑄雖於108年會議中向區分所有權人會議為前揭辭任主任委員之意思表示，然因該次會議中出席人數僅有5人，未達修正前規約第16、17條所定之出席人數（本院卷第151至153頁），顯無法成立區分所有權人會議，自無法受領蔡珏瑄辭任職務意思表示，因此，蔡珏瑄辭任之意思表示既未到達系爭大樓區分所有權人會議，自不生終止委任契約之效力，蔡珏瑄於任期期間內，仍為系爭大樓之主任員任，準此，本件蔡珏瑄以原告法定代理人身份提起本件訴訟，資格並無欠缺，被告抗辯蔡珏瑄已非系爭大樓之法定代理人云云，尚難憑採。

㈡、系爭大樓於109年4月30日之系爭會議中修正通過系爭規約第32條、第46條：一、管理費自民國108年9月起，由各住戶依據區分所有權人會議決議之分擔方式及金額（附表一），以每月為一期繳交。

…；

本規約於民國109年4月30日修訂，開會決議通過立即適用；

住戶257號地下1樓（即系爭地下室）應付金額5,960元等情，有原告提出之系爭會議修正後之系爭規約、附表一、會議紀錄（本院卷第43、47、247至255頁）及被告提出之系爭會議決議（本院卷第229頁）可稽。

故原告依系爭會議修正後之系爭規約第32條，作為請求被告給付管理費之收費標準，應屬有據，堪認可採。

㈢、被告雖辯以系爭會議召開程序不合法，且決議自始無效等事由抗辯，主張原告依系爭會議修正後之系爭規約第32條請求無據云云，惟按「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。

但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；

公告期間不得少於二日。」

、「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」

公寓大廈管理條例第30條第1項、第31條固定有明文。

然對於區分所有權人會議之召集程序或決議方法、決議內容，違反上開條例規定之法律效果，則未有明文規定。

又按公寓大廈之區分所有權人會議乃全體區分所有權人組成之最高意思機關，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，其性質與民法社團總會相同，法理上自得援用民法有關社團總會決議之相關規定，而類推適用民法第56條之規定(最高法院92年度台上字第9號裁判意旨參照)。

依民法第56條第1項「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，但出席社員對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。」

故不論被告上開所執該次區分所有權人會議召集程序及決議方法有無違反法令或規約（此部分事實本案並未予調查及審認），然均僅得依民法第56條第1項之規定，請求法院撤銷決議，且均受該條所定決議後3個月除斥期間及但書所定未當場表示異議者，不得再請求撤銷決議之限制。

被告亦自陳其並未就此部分提起相關之確認區分所有權人會議不成立或決議無效訴訟等語（本院卷第305頁），故系爭大樓之系爭會議決議既未有經被告以上開事由請求撤銷，仍屬有效，故被告仍應受系爭大樓於109年4月30日召開之系爭會議決議及修正後之系爭規約管理費收取標準之約定效力所拘束，是以被告以上開事由抗辯無給付管理費義務，難認依法有據，委無可採。

㈣、被告另以系爭地下室提供系爭大樓所有住戶作為防空避難設備，與其他樓層住戶可自由使用專有部分不同，系爭會議決議修正系爭規約管理費收費標準同以每坪30元計算核計管理費，顯非被告所應支付云云。

惟按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。

準此，管理費係為供共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護所設，與專有部分之修繕、管理、維護費用無關，而因公寓大廈恆有供全體區分所有權人共同使用之共用部分，如樓梯間、升降梯、發電機、蓄水池、屋頂平台等公共設施俱屬之，該等共用部分之存在及維護，與區分所有建物之整體經濟價值與效用誠屬緊密相連，則苟為區分所有權人，依法均應給付管理費；

至於收取標準，除原則上依法由區分所有權人按其共有之應有部分比例負擔外，亦得依規約或區分所有權人會議決議而定。

查系爭地下室專有部分雖為「避難室」，有系爭地下室之建物登記第一類謄本及系爭大樓使用執照存根可參（本院卷第121、295頁）。

惟系爭規約第33條規定：管理費之管理及運用㈢共有部分，約定共用部分之修繕，管理，維護費用或使用償金。

但修繕費係因可歸責於住戶之事由所致者，由該住戶負擔。

故原告收取管理費係用於共用部分之修繕、管理或維護之行為，並未有因系爭地下室做為避難室使用，而異於地上樓層一般住戶使用之管理、維護。

而系爭規約附表一係以系爭大樓共有人應繳納以每坪30元計算之管理費，乃係以各該區分所有權人專有部分之面積坪數大小，作為計算管理費多寡之依據，性質上等同於各區分所有權人係按其專有部分面積占全部專有部分面積之比例分擔管理費，計算方式客觀一致，難認與「按應有部分比例分擔」所接櫫之原則相悖。

是以被告執以上開事由主張原告依修正後系爭規約請求被告給付管理費，不應由被告負擔云云，亦無可採。

四、從而，原告依公寓大廈管理條例第21條、系爭規約第32條約定，請求被告給付109年5月、6月之積欠管理費合計11,920元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年8月25日（本院卷第70-3頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本件係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條之20規定，應職權宣告假執行。

七、本件訴訟費用，確定為第一審裁判費1,000元，依民事訴訟法第78條規定由被告負擔。

中 華 民 國 109 年 10 月 22 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 陳美利
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不得為之。
且上訴狀內應記載表明（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。
中 華 民 國 109 年 10 月 22 日
書記官 陳慶昀