嘉義簡易庭(含朴子)民事-CYEV,109,嘉簡,364,20210316,1

臺灣嘉義地方法院民事判決
109年度嘉簡字第364號
原 告 李天欣
訴訟代理人 黃文力律師
複 代理人 陳奕璇律師
被 告 嘉義市東洋社區溫莎公寓大廈管理委員會

法定代理人 盧俊谷
訴訟代理人 嚴庚辰律師
吳惠珍律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國110年3月2日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

(一)坐落嘉義市○○段000○000地號土地（以下以各該地號簡稱之）為原告所有。

被告所管理之社區私設花園占用原告所有250地號土地385平方公尺及254地號土地156平方公尺(如嘉義市地政事務所109年9月1日複丈成果圖所示)，共計541平方公尺，依被告歷年區分所有權會議紀錄：(1)98年度第五點：「後花園規劃整頓事項：後山竹林修剪、後牆加高整建、魚池整頓加防水處理、後花園樟樹二棵砍除、後花圃美化工程)」(2)100年度第九點、第二案：「後花園整體重新規劃」、(3)102年度第九點、第6款：「101年花園圍牆修繕及舊燈具拆除工程，合計21,000元」、(4)104年度第八點、第(6)款：「103花園圍牆修繕及舊燈具拆除工程，合計21,000元」及第十點討論議題：「本大樓後方土地為盧厝段249-5地號新地主已向管委會主張其權利…，本大樓後花園在東洋建設公司建築溫莎大樓之時已成型，卻在102年12月12日被法院拍賣…。

決議：254地號新地主尚未與管委會接洽土地買賣問題，請總幹事注意後續發展…」、(5)108年度第九點討論議題：第一案及第四案及被告組織章程第九條第(七)款有關被告職責之規定：「地下室停車場秩序、庭院園藝、整潔、安全之管理與維護保養事項」，以上均可證明糸爭後花園係由被告占用，相關圍牆、魚池、樹木等均為被告管理、設置，被告依組織章程，對庭院園藝、整潔、安全之管理與維護保養有其義務。

(二)依被告109年11月11日民事答辯（二）狀記載「糸爭後花園及圍牆、魚池、樹木等本即係東洋建設公司為吸引客戶購買而設置…」，可知糸爭後花園及圍牆、魚池、樹木等雖為東洋建設公司所建造設置，且依嘉義市政府109年10月12日函檢附之使用執照書圖等資料，可確認糸爭後花園之人工建造物等並不在使用執造範圍內，係違章建築，被告雖未取得所有權，應認被告已取得該違章建築之事實上處分權。

(三)按所有權人對所有物之處分權，包含事實上之處分及法律上之處分，前者係就物為物質上之變形、改造或毀損等物理上之事實行為。

事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念，惟按被吿已取得糸爭後花園及圍牆、魚池、樹木等之事實上處分權，糸爭後花園之樹木、兩棵樟樹具在、圍牆及其上鐵欄杆暨刺絲網仍在、魚池還在、步道地磚猶在，是以被告享有事實上處分權之後花園及圍牆、魚池、樹木、步道設施等均尚占用於原告土地上，被告至多只是未為管理，仍應負相當於租金之不當得利責任。

(四)又被告無權占用原告之土地達541平方公尺，因此受有相當於租金之不當得利，原告受有租金之損害，自得向被告請求賠償5 年租金之損失，因本件土地位於嘉義市高級住宅區旁，附近並有文雅國小、餐廳等，依土地法第97條之規定以年息10％請求之，而250、254地號土地之申報地價均為每平方公尺736元，自104年6月1日起至109年5月31日止約5 年相當租金之不當得利合計為199,080 元（計算式：占用面積541平方公尺×申報地價736 元×年息10％×5 年），並自109年6月1日起至 鈞院判決之日止(但以110年5月31日為限)，按月給付3,318元（計算式：占用面積541平方公尺×申報地價736 元×年息10％÷12）等語。

(五)並聲明：(1)被告應給付原告199,080元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。(2)被告應自109年6月1日起至 鈞院判決之日止(但以110年5月31日為限)，按月於翌月1日給付原告3,318元，及自各月給付日之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

二、被告答辯則以：

(一)原告主張依被告98、100、102、104、108年區分所有權人暨住戶大會會議紀錄可證明系爭後花園係由被告占用，相關圍牆、魚池、樹木等均為被告管理、設置云云，答辯如下：(1)98年度部分：該竹木並非位於系爭後花園範圍内，且該 竹木因風吹樹倒會損及居民之窗戶玻璃才需修剪，至於 「擬處理項目a、b、c、d」，係因有住戶提議系爭後花 園凌亂無章、有礙觀瞻，是否應予以美化，經被告内部 評估後認為系爭後花園坐落之土地非屬被告所有，且系 爭後花園亦非被告所設置，實不宜由被告美化之，故被 告最終仍未處理。

(2)100年度部分：「後花園整體重新規劃…，決議：不贊成 後花園整體重新規劃」，因被告知悉系爭後花園坐落之 土地非屬被告所有，系爭後花園亦非被告所設置，實不 宜由被告重新規劃系爭後花園，故根本無人贊成該提案 ，足證被告並未占用系爭後花園或系爭土地。

(3)102年度部分：所謂之花園為前花園圍牆修繕，與後花園 無涉。

(4)104年度部分：此處所謂之花園為前花園圍牆修繕，與後 花園無涉。

(5)108年度部分：此處之花園為被告大樓大門口右側之花園 ，並非系爭後花園。

(6)另依被告組織章程第九條之本會職責規定，僅限於屬於 被告所有之庭院，系爭後花園並非屬被告所有，亦非被 告管領使用，依歷年來之會議紀錄均可知被告從未維護 保養系爭後花園，原告主張系爭後花園為被告占用自無 理由。

(二)東洋建設公司係在原屬於東洋建設公司所有之系爭254、250地號土地上興建系爭後花園以吸引顧客買房，然東洋建設公司並未將系爭後花園之事實上處分權讓與被告，則被告自無何侵害原告權利之情，原告雖援引最高法院106 年度台上字第187號判決、最高法院67年度第2次民事庭庭長會議決議主張被告取得該後花園違章建築之事實上處分權云云，惟該判決及會議決議僅係說明「事實上處分權亦為民法第184條第1項前段所稱之權利」、「違章建築雖不能為移轉不動產所有權之讓與，惟仍得以讓與事實上處分權之方式為之」，與本案爭點尚無關聯，原告於此似有誤會，且原告至今仍未舉證「被告對系爭後花園有事實上處分權之前提事實」，及本案被告有何符合侵權行為、不當得利要件之事實，徒憑臆測，實不足採信，則依最高法院109年度台上字第77號民事判決之意旨，原告自應受駁回之判決。

(三)綜上所述，系爭後花園並非被告所設置，被告亦未占用、管領之，被告對系爭後花園並無事實上處分權，且並無相關事證得以支持原告之主張，原告訴請被告給付相當於租金之損害賠償自無理由，並聲明：原告之訴駁回。

如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

（一）原告為嘉義市○○段000○000地號土地之所有權人。

（二）嘉義市地政事務所土地複丈成果圖顯示，系爭後花園噴漆範圍內占用原告系爭254、250地號土地之面積分別為156平方公尺、385平方公尺，合計共占用541平方公尺。

（三）系爭盧厝段250、254地號土地自104年至108年之申報地價均為每平方公尺736元。

（四）系爭後花園及圍牆、魚池、樹木等係東洋建設公司為吸引客戶購買而設置，未辦保存登記。

四、兩造爭執之事項：

（一）被告是否為系爭後花園之事實上處分權人？

（二）原告提起本件請求，有無理由？

五、本院得心證之理由；

（一）被告是否為系爭花園之事實上處分權人？1.原告主張被告對於系爭花園有事實上處分權，為被告所堅決否認，依民事訴訟法第277條規定，此為有利原告之事實，自應由原告負舉證責任。

原告雖執前述被告98年、100年、102年、104年、108年區分所有權人暨住戶大會紀錄有關花園、魚池、樹木之討論內容，主張被告對於系爭後花園確實有事實上處分權，但依本院109年7月27日至系爭土地現場履勘結果，系爭花園凌亂荒蕪、地磚毀損、落葉覆地、水池乾涸，顯見已有長年未經整頓（參見本院卷一第355至359頁現場相片）。

且原告前開所指後花園相關討論議題及組織章程規定，被告抗辯：98年後花園規劃整頓事項，經被告內部評估後認為系爭後花園並非被告所設置，不宜由被告美化之，故被告最終未為處理；

100年有關之討論議題結論，亦因同一考量，決議不贊成後花園整體重新規劃；

102年會議記錄中花園圍牆修繕，係指前花園圍牆修繕，與系爭後花園無涉；

2015年會議記錄中花園圍牆修繕，亦為前花園圍牆修繕，與後花園無涉；

108年第四案討論垃圾放置處所，該處之花園為被告大樓大門口右側之花園，並非系爭後花園；

依「嘉義市東洋社區溫莎公寓大廈管理委員會組織章程」第九條，該會職責有關庭園園藝之管理與維護保養事項，亦僅限於被告所有之庭院，系爭後花園並非被告所有、亦非被告管領使用，依被告歷年來會議記錄可知被告從未維護保養系爭後花園，原告主張被告占用系爭後花園自無理由等語。

2.本院於109年12月21日再次前往現場履勘，被告社區在管理室左右兩側各有一個花園，此即被告社區之前花園，被告社區分有A、B、C三棟，各有中庭花園，準此，即難因前列相關討論議題、決議事項、組織章程有提及「花園」，即以之做為被告有管領系爭後花園之佐證。

再者，據本次履勘現場目視結果，系爭後花園兩棵樟樹仍在，並未砍除，後牆圍牆亦無加高（均參見本院卷一第365至389頁勘驗筆錄），更足證被告上開抗辯98年會議記錄擬處理項目，經被告評估後最終並未處理為真實。

3.此外，未見原告就被告為系爭後花園事實上處分權人此一有利於己事實舉證以實其說，應為有利被告之認定。

（二）原告提起本件請求，有無理由？原告無法證明被告為系爭後花園之事實上處分權人，則原告主張被告無權占用原告所有系爭土地，據以請求被告給付原告5年間相當租金之不當得利，於法無據，為不可採，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 110 年 3 月 16 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 陳思睿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 16 日
書記官 黃士祐