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臺灣嘉義地方法院民事判決
109年度嘉簡字第858號
原 告 葉美華
被 告 涂茂森
訴訟代理人 張巧妍律師
上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國110年2月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告先位、備位之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣兩造於民國106年12月25日就嘉義縣○○鄉○○段000000地號土地及其上同段433建號建物（門牌號碼：嘉義縣○○鄉○○街00號）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），被告於系爭契約第七條保證本契約標的並無占用他人土地之情事、不動產標的現況說明書第24點表示並無越界建築之情況，且系爭契約第十三條㈠點交之買賣標的應以簽約時之現狀為準；
然近期鄰地進行鑑界，原告始知被告當時交付之建物圍牆内存有被告所有之水上鄉水西段1133-8地號土地，系爭圍牆乃一體成形，於Google街景圖2010年1月版本、Google街景圖2013年10月版本中均屬一體成形，是同一時期所建，且僅有一個出入口，且系爭圍牆内存有1133-8地號與1133-7地號兩筆土地，再參酌系爭契約中所附不動產標的現況說明書第4項是否有地上物，此項勾選「是」，顯見系爭圍牆是在系爭契約買賣之範疇。
㈡先位部分之理由 依系爭契約第十三條㈠之意旨，以買賣標的簽約時之現狀點交予原告，故1133-8土地亦屬被告欲移轉之土地一部分，因此被告應依約移轉1133-8土地所有權予原告：⒈按「賣方保證本契約標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事…」、「買賣標的點交㈠點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本契約之約定為準。」
系爭契約第七條及第十三條第1項，定有明文。
⒉依前開條款意旨，被告均保證買賣標的物内無占用他人土地之情事，且參酌第十三條意旨以買賣標的簽約時之現狀點交予原告，故1133-8土地亦屬依系爭契約内容被告欲移轉之土地一部分，因此，被告應依約移轉1133-8土地所有權予原告。
㈢備位部分之理由依系爭契約第七、十三條規定，被告應擔保買賣標的物並無占用他人土地，被告當時交付之建物圍牆內存有被告所有之1133-8土地具有瑕疵，被告如不願將1133-8土地移轉登記予原告，則依民法第354條第2項、第359條第1項減少價金共新臺幣（下同）244,000元（土地價值）及89,320元重建圍牆費用：⒈按「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」
、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」
民法第354條第2項及第359條第1項，分別定有明文。
⒉次按「賣方保證本契約標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事…」、買賣標的點交㈠點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本契約之約定為準。」
系爭契約第七條及第十三條第1項，分別定有明文。
⒊被告當時交付之建物圍牆内存有被告所有之1133-8土地具有瑕疵，被告如不願將1133-8土地移轉登記予原告，則依民法第354條第2項、第359條第1項減少價金共244,000元（土地價值），此有交易時價登錄系統查詢資料可稽（當時鄰近土地市價1平方公尺為2萬元，20,000×12.2平方公尺＝244,000元）及89,320元重建圍牆費用，此有重建圍牆費用估價單及系爭1133-8土地第一類登記謄本可稽，共計333,320元。
㈣並先位聲明：被告應將坐落嘉義縣○○鄉○○段000000地號土地，移轉登記予原告。
備位聲明：⒈被告應給付原告333,320元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒉原告願供擔保請准予假執行。
二、被告則以：㈠查兩造於106年12月25日簽訂買賣契約，約定被告將所有嘉義縣○○鄉○○段000000號土地及其上同段433建號即門牌號碼嘉義縣○○鄉○○街00號建物出售原告，上述買賣契約書内附之文件，包含不動產買賣契約書、不動產標的現況說明書、賣方代理人賴麗如身分證正反影本、買方葉美華身分證正反影本、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、嘉義縣水上地政事務所建物測量成果圖及地籍圖謄本，此有該整本買賣契約書影本可證；
乃原告所提出原證1買賣契約書影本，僅有不動產買賣契約書、不動產標的現況說明書而已，並未完整。
㈡本件被告出售之土地為「嘉義縣○○鄉○○段000000號土地」，並未包含1133-8號土地；
建物為「建號433、建物門牌嘉義縣○○鄉○○街00號面積167.86平方公尺」，並無包含建物旁之矮牆，此除記載於系爭契約書明第一條外，亦有系爭契約後附之土地登記第二類謄本載「水上鄉水西段0000-0000地號」、建物登記第二類謄本載：「一層面積46.16平方公尺，二層面積46.16平方公尺，三層面積45.75平方公尺，四層面積30.20平方公尺，總面積167.86平方公尺」、嘉義縣水上地政事務所建物測量成果圖所繪範圍及標示未包括屋外矮牆，及地籍圖謄本可供比對，則被告出售之標的既不含屋外矮牆，矮牆未計付價金，自無系爭契約第七條、十三條㈠約定之適用。
乃原告明知1133-8號土地及店興街20號建物旁之矮牆，未在出售範圍，卻訴請被告辦理過戶、減少價金及重建費用云云，顯無理由。
㈢按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；
出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；
買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項前段、第2項、第359條前段固分別定有明文。
惟查：本件被告於保存登記之店興街20號建物範圍外，另建造矮牆，目的僅是為了與東邊毗鄰之1118號土地區隔，非屬前述店興街20號建物之一部分或增建，此有被證2google街道圖可參，然依原告提出之原證2俯視照片，原告已將該圍牆内土地鋪設水泥，無權占用被告所有1133-8土地。
基前項說明，被告出售並已交付之店興街20號建物、1133-7號土地，均無權利或標的物瑕疵，而依契約書所附之土地登記第二類謄本及地籍圖謄本，兩造均明確知悉1133-7號旁之1133-8號鄰地，非出售範圍，則縱其上有與1133-7相連之矮牆，亦非在出售範圍，乃原告卻主張：該矮牆占用1133-8號土地，其所購買之店興街20號建物有瑕疵，被告必須移轉1133-8號土地所有權與伊云云，似先將雙方買賣契約之標的擴及屋外矮牆，再依此擴及矮牆占用之土地，進而要求被告過戶該1133-8號土地，實屬無理。
㈣原告主張：兩造提出系爭契約中所載建物即為嘉義縣○○鄉○○街00號之保存登記建物（即…水西段433建號)…，再參酌系爭契約中所附不動產標的現況說明書第4項是否有地上物，此項勾選「是」，顯見系爭圍牆是在本不動產契約書買賣云云，惟查：不動產契約書上之買賣標的為「嘉義縣○○鄉○○段000000號土地」、「建號433、建物門牌嘉義縣○○鄉○○街00號面積167.86平方公尺」，為兩造不爭之事實。
另系爭契約中所附不動產標的現況說明書項次1-5，係就土地說明，此參該處載「本欄為土地委託專用」，則因本件買賣包含土地上之「建號433、建物門牌嘉義縣○○鄉○○街00號面積167.86平方公尺」，並非空地，故於此處勾選是，應無不合；
乃原告混淆該說明，主張建物範圍包含屋外矮牆，實屬違誤。
而對於出售之建物範圍，除載於契約書，亦有契約書後之嘉義縣水上地政事務所建物測量成果圖及地籍圖謄本可供比對，依該水上地政事務所建物測量成果圖，繪製之各樓層，其一層部分，並無屋外矮牆，亦可清楚得知屋外矮牆非出售範圍。
被告就買賣標的「嘉義縣○○鄉○○段000000號土地」、「建號433、建物門牌嘉義縣○○鄉○○街00號面積167.86平方公尺」，已全部過戶與原告，原告已取得所有權，亦無被他人占用或占用他人土地，自無權利或物之瑕疵可言，乃原告認為屋外矮牆有占用1133-8號土地屬權利或物之瑕疵，主張被告應將1133-8號土地移轉與伊或賠償其重建矮牆之費用云云，並無可採。
㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保准免假行。
三、得心證之理由：㈠兩造於106年12月25日簽訂系爭契約，買受人即原告業已付清全部價款，出賣人即被告亦已辦理嘉義縣○○鄉○○段000000地號土地及其上同段433建號建物之所有權移轉登記及點交之事實，業據原告提出不動產買賣契約書為證，並為兩造所不爭執，自堪認定。
㈡先位之訴：按當事人締結之契約一經合法、合意成立，雙方均應受其拘束。
又解釋意思表示，固須探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但所用之辭句業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨所用之辭句而更為曲解，並應通觀全文，斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（最高法院109年度台上字第2041號判決意旨參照）。
查系爭契約第1條明示記載本買賣標的物為嘉義縣○○鄉○○段000000地號土地及同段433建號建物，另觀諸系爭契約內容全文及後附之不動產標的現況說明書、建物測量成果圖，亦未表明買賣範圍包含圍牆及圍牆內之同段1133-8地號土地，堪認系爭買賣契約所用之辭句已表示兩造之真意，自不能別事探求或反捨所用之辭句而更為曲解，足徵系爭契約之買賣標的物並未包含同段1133-8地號土地及圍牆甚明，從而，原告先位主張依系爭契約同段1133-8地號土地亦屬被告欲移轉之土地一部分，請求被告應依約移轉1133-8土地所有權予原告，尚屬無據。
㈢備位之訴： 原告主張依系爭契約第7條、第13條約定，被告應擔保買賣標的物並無占用他人土地，被告當時交付之建物圍牆內存有被告所有之1133-8地號土地具有瑕疵，惟查，系爭契約之買賣標的物並未包含圍牆，已如前述，職是，原告依系爭契約，主張被告應負出賣人之物之瑕疵擔保責任，於法尚屬無據。
從而，原告備位主張依民法第354條第2項、第359條第1項之規定，請求被告給付333,320元，為無理由，應予駁回。
又原告備位之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 110 年 2 月 19 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 孫偲綺
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 2 月 19 日
書記官 李珈慧
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