嘉義簡易庭(含朴子)民事-CYEV,111,嘉訴,7,20220719,1

臺灣嘉義地方法院民事判決
111年度嘉訴字第7號
原 告 林琇甄
訴訟代理人 林易徵律師
被 告 劉孟傑
黃如涓
劉啓川
共 同
訴訟代理人 劉識賢
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年7月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告黃如涓、劉啟川應將門牌號碼嘉義市○區○○街000巷0 0弄00號之房屋騰空遷讓返還原告。

二、被告黃如涓、劉啟川應自110年9月13日起至遷讓房屋之日止，按月共同給付原告新台幣（以下同）10,941元。

三、原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。

四、本判決第一項原告以171,112元為被告供擔保後，得假執行；

但被告黃如涓、劉啟川如各以513,337元為原告預供擔保，得免為假行。

五、本判決第二項各到期部分，於原告每期以3,647元為被告供擔保後，得假執行；

但被告黃如涓、劉啟川如每期各以5,471元為原告預供擔保後，各得免為假執行。

六、訴訟費用由被告黃如涓、劉啟川各負擔3分之1，餘由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：門牌號碼嘉義市○區○○街000巷00弄00號房屋（下稱系爭房屋）係原告向訴外人侯政安所購買，並簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭契約書；

參本院卷第101頁)，原告依系爭契約書第2條所載付款條件，分別於110年8月2日及同年9月3日匯款772,340元(其中2,340為手續費)及77萬元至履保專戶，之後由原告配偶林政翰向華南商業銀行申辦房屋貸款完成後，並於110年9月15日由其帳戶匯款6,160,080元至履保專戶，原告亦於同年月13日辦理所有權移轉登記完畢。

經查系爭房屋為被告劉孟傑、黃如涓、劉啓川三人(下稱被告三人)占用，原告多次與被告商討搬遷事宜均遭拒絕，原告遂於110年9月15日以嘉義福全郵局存證號碼第173 號存證信函限期催告被告搬遷之意思表示，被告三人迄今仍繼續使用系爭房屋未搬離，即屬無權占有，每月可獲相當租金之利益，致原告受有相當租金之損害，然系爭房屋前手侯政安曾與被告黃如涓就系爭房屋之租金調整事件涉訟，經臺灣高等法院臺南分院109年度上易字第90號民事判決(下稱前案)確定在案，租金數額業經前案認定每月為10,941元。

爰依民法第767條第1項及第179條之規定提起本訴，請求被告三人遷讓系爭房屋及按月給付上揭款項等語。

並聲明：(一)被告三人應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。

(二)被告三人應自110年9月13日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月共同給付原告10,941元。

(三)願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告均以：

(一)按「表意人與相對人通謀而為虛偽之意思表示者，其意思表示無效，民法第87條前段定有明文。

次按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，參照民法第148條第2項所揭橥之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束。

權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原則，且亦須受誠實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神。

故於具體案件，如當事人以權利人行使其權利有權利濫用及違反誠實信用原則為抗辯時，法院應就權利人有無權利濫用及違反誠信原則之情事均予調查審認，以求實質公平與妥當」最高法院100年度台上字第463號著有判決。

查被告自86年起向侯政安承租系爭房屋，惟侯政安於107年時與被告發生紛爭，曾以收回系爭房屋自住而向被告終止租約，並訴請被告遷讓系爭房屋，經鈞院107年度嘉簡字第553號民事判決駁回，侯政安不服提起上訴，經鈞院108年度簡上字第15號民事駁回上訴確定，兩造就系爭房屋仍存有租賃關係。

侯政安訴請遷讓房屋遭法院駁回後，旋即訴請調整租金，並向被告揚言，將要把系爭房地賣掉，誓讓被告搬遷，果爾未久，被告就接到本件起訴狀，甚至原告曾向被告自稱「其知悉被告與侯政安間遷讓房屋的訴訟情形」、「其於購買前從未看過系爭房屋」、「其並沒有以低於市價購買系爭房屋」等語，原告此番言論或許在說明：其購買系爭房屋沒有貪小便宜，惟卻與吾人生活經驗法則相違背，已屬可疑。

侯政安為規避與被告間不定期租賃法律關係，迫使被告搬離系爭房屋，爰與原告就系爭房屋之買賣契約，為通謀意思表示，系爭房屋實質上所有權人仍為侯政安，故原告本件主張，於法不合，應予駁回。

(二)按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。

行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」

民法第148條定有明文。

縱認原告已取得系爭房屋所有權、意即其與侯政安之買賣契約為真，惟原告基於幫助侯政安規避與其與被告間之不定期租賃法律關係，而惡意取得系爭房屋，意圖加損害於被告，故而，其行使本件權利違反誠信原則，，更是以損害被告權利為主要目的，意圖使無辜之被告頓失所依、流落街頭，顯屬權利濫用。

(三)原告主張依據前案，系爭房屋租金應以10,941元認定，惟查侯政安於前案所援引之請求權基礎為「租賃住宅市場發展及管理條例」，於第40條第3項明定，本條例施行前已訂定之租賃契約或委託管理租賃住宅契約，其租賃或委託管理期間持續至本條例施行之日以後者，不適用本條例規定。

而查，被告與侯政安之租約早在「租賃住宅市場發展及管理條例」106年12月27日公布前即訂定，前案誤引用為調整租金，已屬違背法令，並構成再審之理由，鈞院不得再引用之。

且被告就系爭房屋曾為必要修繕，於支付必要修繕費用2,900元部分，與原告請求不當得利為抵銷之抗辯。

(四)被告劉孟傑為被告黃如涓與劉啓川之子，已成年離家，而系爭房屋僅被告黃如涓與劉啓川居住使用，劉孟傑偶爾回來探視，並不居於此，其所有汽車暫置於系爭房屋僅因賣車償債期間該車無處停放，爰暫置於系爭房屋，原告將之列為被告，容有不妥。

侯政安曾於另案（鈞院108年度訴字第833號民事判決）主張被告劉孟傑於系爭房屋營業云云，不被鈞院採信，然原告現卻與侯政安口徑一致誣指被告劉孟傑居於系爭房屋，顯見彼此相互勾串，益證原告係為脫免侯政安與被告間之不定期租賃法律關係而受讓系爭不動產，馬腳畢露。

(五)並聲明：1.駁回原告之訴及其假執行之聲請。2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：

(一)被告黃如涓、劉啟川部分： 1.本件原告主張，系爭房屋（連同基地）係其向訴外人侯政安以770萬元所購買，原告已依買賣契約約定給付價金完畢，系爭房屋（連同基地）已於110年9月13日辦理所有權移轉登記予原告完畢等情，業據原告提出系爭契約書、建物及土地所有權狀、建物及土地第一類登記謄本（均為影本，見本院卷第13至23頁、第101至104頁）在卷可查，已非無據。

2.被告雖辯稱：訴外人侯政安與原告就系爭房屋之買賣為通謀須為意思表示等語。

惟按主張通謀虛偽意思表示而無效者，應就通謀虛偽之相關事實負舉證之責（最高法院27年上字第2622號判例要旨參照），本件被告主張訴外人侯政安與原告間就系爭房屋之買賣係屬通謀虛偽之意思表示，而為原告所否認，依前揭說明，自應先由被告針對訴外人侯政安與原告間就系爭房屋買賣係屬通謀虛偽之意思表示之事實負舉證之責。

經查，證人周泰誠即承辦系爭房屋買賣代書事務之惠安地政士事務所負責人於本院審理時證稱：系爭房屋買賣代書業務是由侯政安委託惠安地政士事務所辦理，簽約時是由買賣雙方找事務所溝通，包括付款方式、條件及找履約保證等，均沒有透過仲介，系爭契約書是由事務所提出的制式表格，簽約地點在原告家裡，本件買賣價金共分三期給付，以台新建經為履約保證，第一期到第三期的款項都先匯入台新建經不動產買賣價金約保證專戶，第一期款部分因簽約那天（110年7月31日）是假日（週六），在（假日）隔天（即110年8月2日）匯入第一期款項77萬元，等到過戶完畢後，雙方再同時指示台新建經將款項匯給賣方，原告所提出本院卷第119頁所示之惠安地政士事務所收費收據是事務所開給原告，費用（30,211元）也是原告交付予伊等語（見本院卷第241至245頁），並當庭提出台新建經不動產買賣金履約保證不動產買賣價金履約保證專戶（收支明細表暨點交確認書）影本在卷（見本院卷第253頁）。

觀諸前開確認書內容，買賣價金第一、二期各77萬元，第三期價金616萬元先後於110年8月2日、110年9月3日、110年9月15日匯入，迄至110年9月24日，扣除2,310元之履保服務費後結存770萬元等情，核與原告提出之原告名下華南商業銀行、彰化銀行新莊分行活期儲蓄存款存摺節本，及原告之夫林政翰名下華南銀行嘉義分行存摺節本所示交易明細內容相符（見本院卷第297至307頁），原告之夫林政翰匯入前開履約保證專戶之616萬元資金來源，則係其向華南商業銀行辦理購屋專用自辦優惠貸款而來，亦有原告提出之貸款契約在卷可考（見本院卷第105至116頁）。

尚無從認定訴外人侯政安與原告間就系爭房屋之買賣係屬通謀虛偽意思表示，此外，被告亦未舉證證明訴外人侯政安與原告間就系爭房屋之買賣屬通謀虛偽而為意思表示，其所為之該抗辯即無理由。

3.被告復辯稱，縱認原告已取得系爭房屋所有權，但原告於取得所有權之前，已明知被告係基於與其前手侯政安間之不定期租賃關係而占有系爭房屋，侯政安無法以自住為由收回，卻仍加以購買，並於購買後旋以收回自住為由提起本訴，其取得所有權之目的，顯係以損害他人為主要目的，違反誠信原則，顯屬權利濫用等語。

惟按，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1項、第2項定有明文。

上開條文既未以不動產之受讓人不知租賃契約為要件，解釋上自不得任意增減其要件，方符其文義；

且縱不動產之受讓人明知該租賃契約存在，然該租賃契約之效力因民法第425條第2項之規定而不及於不動產之受讓人，亦應為合理之期待，若以悖於法條文義之方式加以解釋，更有違信賴利益之保障。

是被告上開所辯，顯不可採。

至於被告執最高法院90年度台上字第1060號、100年度台上字第463號、107年度台上字第2347號等判決，抗辯本件應有債權契約物權化法理適用，即原告仍應受被告與侯政安間租賃契約拘束等語。

惟查諸前開判決相關案情，或係建物所有人基於與原基地土地所有人間之合建契約而建屋、或係建物所有人基於與原基地所有人間之使用借貸契約而建屋，與本件情節截然有異，自無法比附援引，故被告此部所辯，亦不可採。

4.次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；

不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額；

民法第179條、第181條但書分別定有明文。

查原告主張被告黃如涓、劉啟川為系爭房屋之現占有人此節，為被告黃如涓、劉啟川所不爭執，可以認定。

原告自110年9月13日登記取得系爭房屋之所有權，且因系爭租約不因所有權之移轉而及於原告，是自所有權移轉之日起，被告黃如涓、劉啟川繼續占有使用系爭房屋即屬無法律上之原因，且因被告黃如涓、劉啟川繼續占有使用系爭房屋致原告無法使用因而受有損害，該「使用利益」依其性質屬不能返還，而無權占用他人房屋可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念，自亦有不當得利發生之可能。

再參以原告前手侯政安前向承租人即被告黃如涓起訴請求調整租金，已經臺灣高等法院臺南分院以109年度上易字第90號民事判決調整租金為每月10,941元確定在案此情，已據提出該判決影本在卷（見本院卷第37至41頁），且為被告2人所不爭執。

是原告依不當得利之法律關係，請求被告黃如涓、劉啟川自系爭房屋所有權移轉之日（即110年9月13日）起至遷讓房屋之日為止，按月共同給付原告10,941元，自屬有據，應予准許。

5.被告黃如涓雖又執，其就系爭房屋曾為必要修繕，於支付必要修繕費用2,900元部分，與原告請求不當得利為抵銷之抗辯云云。

惟按，動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權；

又因前述規定而受損害者，得依關於不當得利之規定，請求償還價額。

民法第811條、第816條分別定有明文。

前開「民法第816條規範意義有二，一為宣示不當得利請求權，縱使財產上損益變動係依法（例如第811條至第815條規定）而發生，仍屬無法律上原因。

其二係指明此本質上為不當得利，故本法第179條至第183條均在準用之列，僅特別排除第181條關於不當得利返還客體規定之適用。

因添附而受損害者，依關於不當得利之規定請求因添附而受利益者返還其所受之利益時，僅得適用本法第181條但書規定請求『償還價額』，不能適用同條本文規定，請求返還『利益原形』，以貫徹添附制度重新分配添附物所有權歸屬、使所有權單一化、禁止添附物再行分割之立法意旨。

…又添附行為如該當侵權行為之要件，自有侵權行為損害賠償請求權之適用，乃屬當然」（98年1月23日民法第816條修正理由參照）。

次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

又不當得利之受領人，不知無法律上之原因，而其所受之利益已不存在者，免負返還或償還價額之責任。

民法第179條前段、第182條第1項亦規定甚明。

是惡意無權占有人由於不法管理而就其所占有之物為添附時，如依不當得利之規定向受益人請求返還其因添附所受之利益，受益人卻不欲享有因不法管理所生之利益時，應許其以強迫得利為由，抗辯利益不存在。

而所謂強迫得利，乃指就受益人之財產狀況觀察，形式上雖因他人行為存有得利之情形，然該增加之利益對其而言，實屬違反其個人意見，非在其所計劃之範圍內。

對於此種強加於他人財產之利益，受益人原本得依侵權行為之規定，請求回復原狀，或依所有權之物上請求權規定請求除去其妨害。

故此情形仍使受益人負擔償還客觀價額之責任，實有不公，此時應就受益人主觀上之經濟計劃為衡量，考量其個人關係、財產之利用計畫與安排，依具體情形認定其財產是否仍有利益，亦即就受益人整體財產而為觀察，該利益是否仍然存在，倘受益人主觀上均無此增加利益之計劃存在，其應無任何利益獲得可言，得主張利益不存在，為拒絕還利益之抗辯。

被告黃如涓抗辯就出資修繕系爭房屋而支出2,900元此節，雖據提出原告不爭執為真正之110年10月15日、110年10月30日估價單影本各1紙在卷（見本院卷第87至89頁）。

但原告前手與被告黃如涓間之不定期租賃契約效力不及於原告，已如前述。

則原告自110年9月13日取得系爭房屋所有權之日起，即得主張被告黃如涓為無權占有，請求遷讓系爭房屋，原告已於110年9月15日以存證信函告知被告黃如涓其為無權占有之情，並限期2個禮拜，催告被告黃如涓騰空返還房屋，該存證信函並於110年9月23日送達於被告黃如涓等情，有存證信函及回執在卷可稽（見本院卷第25至31頁）。

被告黃如涓於收受存證信函後之110年10月15日、110年10月30日雇工修繕水龍頭、水管配件等行為，乃是為維持被告黃如涓及其家人得繼續在內居住，實難以原告無意施作之整修行為，卻逕認遭無權占有人之原告因此受有利益，是被告抗辯原告就房屋修繕2,900元有不當得利，得向原告主張抵銷等語，即屬無據。

6.綜上所述，原告既為系爭房屋之所有權人，被告黃如涓、劉啟川無法律上之正當權源仍繼續占有使用系爭房屋，則原告依所有物返還請求權之規定，請求被告將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告，暨依不當得利之法律關係，請求其等自110 年9月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月共同給付原告1 0,941元相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。

(二)被告劉孟傑部分： 原告復主張，被告劉孟傑亦為系爭房屋之現占有人，依法亦應將系爭房屋清空遷讓返還原告，並自110年9月13日起至遷讓房屋之日止，與被告黃如涓、劉啟川共同按月給付原告10,941元相當租金之不當得利等情，為被告劉孟傑所否認，原告自應就被告劉孟傑亦為系爭房屋之占有人此情負舉證責任。

原告對此雖提出劉孟傑汽車停放系爭房屋相片二紙佐實其說（見本院卷第153至155頁）。

但憑該二相片僅可得知，被告劉孟傑在110年11月24日、110年11月25日曾在系爭房屋過夜，而被告劉孟傑身為被告黃如涓、劉啟川之長子，前往父母住處探望並過夜乃屬人情之常，實難據以認定其亦為系爭房屋之占有人。

故原告此部請求於法無據，應予駁回。

四、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。

中 華 民 國 111 年 7 月 19 日
臺灣嘉義地方法院嘉義民事庭
法 官 陳思睿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 19 日
書記官 周瑞楠