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臺灣嘉義地方法院民事判決
112年度嘉小字第474號
原 告 葉淑芳
訴訟代理人 陳中為律師
複代理人 古富祺律師
被 告 林美華
訴訟代理人 林琦勝律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國112年9月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣62,158元，及自民國112年5月10日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣2,588元，其中新臺幣2,111元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第1項得假執行。
但被告如以新臺幣62,158元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造前於民國111年9月29日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），原告以新臺幣（下同）800萬元向被告購買嘉義縣○○鄉○○○段000000○000地號土地（下稱系爭土地），因面積更正買賣價金降為774萬元，系爭土地於112年3月13日辦理登記過戶，且原告於同日將尾款匯入履約保證專戶，系爭契約第13條特約事項記載「農電及地下水井併同過戶；
地上農作物（下稱系爭地上物）於交地前由賣方負責遷移，但不得破壞土方且應鋪平」，被告依約應於5日內辦理點交程序，並於點交前將地上農作物遷移清除且應鋪平不得破壞土地，將土地騰空交與聲請人，否則即屬違約。
聲請人基於情誼，已通融相對人延後至112年3月28日或29日前將地上物清除完畢並完成點交，惟相對人屆期仍未完成點交程序。
嗣經代書於112年3月30日依系爭契約第9條第7項、第10條第2項約定以存證信函催告被告應於函到7日內將地上物清除完畢，且應鋪平不得破壞土地完成點交，逾期地上物及由原告視同廢棄物處理，並由被告負擔移除及土地鋪平等相關費用及賠償違約金，視同免除原告點交之義務，相關款項應由第一建經自履約保證專戶中保留並扣抵賠付與原告，惟被告均置之不理。
原告僅得委請律師函通知被告將於112年4月8日雇工清除，共計墊付清除費用49,000元，代書因而於112年4月24日將土地權狀交付原告，惟仍漏未依約將電表過戶，依系爭契約第10條第2項約定，被告應自112年4月8日起至112年4月24日止共17日賠償每逾1日按買方已付價款萬分之2計算之違約金26,316元（計算式：7,740,000元×2÷10,000×17元＝26,316元），與上開清除費用合計金額為75,316元。
為此，依系爭契約約定，提起本件訴訟。
並聲明：被告應給付原告76,200元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告則以：系爭契約之特約事項約定「地上物農作物於交地錢，由賣方負責遷移」，被告於111年10月28日將系爭地上物即澳洲黃金山竹果農作物出售予第三人邱清政，因系爭土地需農地農用，如於移轉登記前，恐生農地未予農用之疑義，故系爭地上物之遷移必須在移轉登記後較為妥適。
本案於112年3月30日前兩造並未完成點交程序，則第三人邱清政前往移除系爭地上物，洵屬適法，第三人邱清政於112年3月30日欲前往移除系爭地上物時，原告突然出現稱系爭土地已經過戶給原告並阻止第三人邱清政遷移果樹，第三人邱清政因此不敢遷移果樹。
本件為原告阻止第三人邱清政遷移系爭地上物，並非被告不願意遷移系爭地上物，故本件並無原告所述被告不願意遷移系爭地上物乙事，之後原告自行移除系爭地上物之費用，因屬不可歸責於被告之事由所生之費用，自不得向被告請求。
被告從未同意原告移除系爭地上物之報價費用，且原告所舉原證9之LINE群組對話截圖，也未有被告同意原告移除系爭地上物之報價，則原告以估價單訴請被告墊付清除費用，洵屬無據。
縱使本案被告有遲延點交土地程序，被告至多僅負遲延給付之責任，並不代表原告當然已經完成點交，於點交土地前，原告不能阻止被告移除系爭地上物，系爭契約亦約明地上作物於交地前，由賣方負責。
是原告阻止被告移除果樹已違約在先，自不能再向被告請求被告移除果樹之費用。
本件相關農電之過戶均由原告委託之代書涂淑真辦理，此經證人涂淑真證述在卷，被告並無給付遲延之情形，原告訴請被告給付因漏未將電表過戶之違約金，洵屬無據。
綜此，原告提起本件訴訟，並無理由等語，資為抗辯。
並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠原告主張兩造前於111年9月29日就系爭土地簽立系爭契約，買賣價金800元萬元，因面積更正減為774萬元，於112年3月13日辦理所有權移轉登記，原告於112年3月16日將尾款匯入履約保證專戶，承辦代書涂淑真於112年3月30日以嘉義忠孝郵局49號存證信函通知兩造於文件送達7日內約定日期時間並告知代書進行點交事宜，原告於同年4月8日自行雇工清除系爭土地上之地上物，支出清理費用49,000元，承辦代書涂淑真於112年4月28日將所有權狀交給原告且完成履約保證專戶價金之移轉及文件點交等情，業據其提出系爭契約書、第一建經簡訊紀錄、代書存證信函、估價單、買方簽收單、系爭土地清除前後之彩色照片32張及系爭土地第一類登記謄本及異動索引為證（司促卷第5至29頁、本院卷第29至51頁），且為被告所不爭執，此部分事實，堪以認定。
㈡原告向被告請求給付清移地上物之清理費用，有無理由?⒈依系爭契約第9條土地點交第2項約定：「前項期限屆至前完成移轉登記並塗銷他項權利登記，買賣雙方應於5日內完成點交程序，否則依違約事項計算違約金」。
同條第4項約定：「買賣雙方辦理點交時，除有特別約定應以簽約之現況為準。
賣方應將本買賣標的騰空點交予買方，點交時如有留置之物品，買方得視同廢棄物處理，處理費用由賣方負擔。」
同條第7項約定：「點交時如買方應負擔之仲介服務費、代書費、管理費、維修費、違約金等相關款項尚未結清者，賣方同意第一建經逕自履保專戶中扣抵。
但賣方就前開款項金額有異議時，同意該筆款項保留於履保專戶，不得以此為由拒絕辦理點交。
經買方定7日期限催告，賣方仍拒絕點交配合辦理，則視同免除買方點交之義務，賣方同意特約地政士將權狀交予買方」。
第13條特約事項「地上農作物於交地前由賣方負責遷移，但不得破壞土方且應鋪平」。
足見系爭契約有記載被告交地前必須將系爭土地上農作物遷移清除且應鋪平不得破壞土地，將土地騰空交與原告，已明確約定所謂買賣標的之移轉占有，被告應清移地上物騰空移交原告使用，並以現場點交方式為之。
若未騰空，留置物則視為廢棄物處理。
⒉原告主張被告未依約於112年3月29日前將地上農作物遷移清除且應鋪平不得破壞土地，並將土地騰空點交與原告，應支付清移系爭地上物之處理費用49,000元，被告則以前開情詞置辯。
經查：⑴原告聲請之證人即承辦代書涂淑真於本院112年8月1日言詞辯論期日結證稱：土地移轉過戶流程大致有簽約、用印、完稅、給付尾款、結案並交付土地，本件土地鑑界後因面積更正故移轉過戶時間較長，系爭契約第9條有約定點交土地日期依代書程序，於112年3月13日土地完成登記，112年3月16日買方貸款全部匯入履約保證專戶後，即可結案，被告在點交土地前須完成特約事項所載清除地上農作物，在買方款項匯入後，我陸續有電話及在通訊軟體LINE群組上聯絡通知被告要清理地上物交付土地。
沒有結論之後，我在112年3月30日發存證信函（司促卷第23頁聲證3）通知兩造土地已完成過戶應結案交地，兩造都是在112年3月31日收到。
被告有傳達要補給原告清理費用，但因為價錢及遲延利息談不攏。
112年4月17日原告拍照提供宗信企業社估價單給我。
112年3月30日存證信函發出後，後來我收到律師函，我跟兩造約成於112年4月24日結案出款，我當日分別找原告在竹崎便利商店簽完履約保證專戶點交確認單、再去被告家找被告對帳簽名，單子交還給履約保證公司出款。
代書在產權移轉完成後要完成交付尾款及點交文件動作，至於現場點交土地買賣雙方已有爭執，經買賣雙方同意我們就先做文件交付及履約保證出款的事。
系爭契約特約事項「農電及地下水井併同過戶」因地下水井無產權，依照現況，農電慢了2天，本來有請我去辦農電過戶，但112年4月25日原告發簡訊告知說他已經在4月24日過戶。
履約保證專戶內已無餘款等語（本院卷第96至101頁）；
於112年9月12日言詞辯論期日結證稱：賣方沒有請我辦理農電過戶。
我有依照對話紀錄裡的日期與期限通知被告移除地上物。
賣方有請我問清理費用，我有把估價單轉給賣方朋友，再來就是兩造無法溝通，賣方有跟我說請朋友處理不用錢的，後來有說大家講好之後他願意負擔，但是雙方沒有講好，我無法站在中間溝通。
地下水井沒有約定要申請地下水權同意書，應是併同移轉，我可以代辦農電過戶，我在3月16日在三方群組對話上有通知雙方準備結案併標註被告地上農作物是否完成移除，3月27日我有在問一次現場是否清理完畢，3月28日被告有回覆說了解，我記得有跟被告說3月29日這個時間，確定是在3月29日之前，是用電話告知的，也是在存證信函前告知等語明確（本院卷第170至172頁）。
⑵再參酌原告及證人涂淑真所提出之相關對話紀錄：兩造與代書之三方LINE群組對話內容（本院卷第145至155、183至201頁）：①3月16日證人：@ALL 準備結案，我先整理一下文件，感謝感謝。
@林美華姐，地上農作物完成移植完成後，請告知。
我們再約時間結案出款。
②3月27日證人：@林美華姐，請問現場是否清理完畢?③3月30日證人：@林美華美華姐，從聯繫清移地上物已有許久時間， 煩請盡速完成。
凡事依照買賣合約書進行。
原告：我給的日期到昨天。
證人：@林美華原告：所以涂你一直給他時間，這個責任誰要負責。
證人：我說過我要寄出存證信函原告：我直接請律師處理可能比較快。
被告：這兩天用好。
原告：不准動。
時間我給你了。
你們從鑑界到面積減少，到現在拖了多久，簽約時就知道要移除地上物，你們惡意拖延，我不接受。
剛的行為我全部錄影存證。
我們法院見。
證人：@林美華 姐，時間也給了，前幾天那位所稱邱先生，說合約沒有寫清除地上物，要我說清楚!這件事情，我也覺得邱先生沒有看過合約就這樣亂說，非常不妥。
@林美華 另外提醒，本案過戶完成，款項皆在履保專戶內，買方已完成應盡義務。
3/16這天有再次提醒。
原告：涂可以麻煩你針對存證信函未寄出部分及我的訴求未確實告知賣方，你可以做出回應嗎?我想知道你的想法。
證人：@芳您的要求，以第一時間告知賣方，不論電話或留言!本案在買賣合約書上雙方權利義務載明清清楚楚，雙方各有應盡權利義務!本案到此，已非情份可以處理。
@林美華美華姐，您不能再已「不知道為理由」!不論是否寄出存證信函，您的訴求，我已跟賣方說得一清二楚，電話的一端尚有美華姐的先生在旁邊。
若是賣方說代書沒說，我無法理解。
原告：若以告知為何今天又去動地上物，這張合約形同廢紙。
麻煩你我要存證信函寄出編號。
證人：嗯。
晚些提供。
我在外面。
....證人：@林美華 姐，我無法接受除了您以外，其他人的來電重申：買方已依照合約履行。
現在是賣方未在時間內內清移地上物。
...原告：第一，賣方說工人他認識不用費用，早上我全程錄影，現場工人三字經飆罵打給雇主，要他費用所謂清楚，所以報案最好，我就當他偷竊處理。
....第二涂你身為代書卻一直幫他們斡旋不履行合約，第一次你說你沒法結案我期限給到29號，你早上竟然又要他們移樹，不履行對我的承諾，現在又要我報價要經過他們同意，合約內容我相信妳比我還清楚，你知道你已經失職了。
我們大家法院見。
....被告：啊芳，你到底要怎樣，從以前我什麼都跟你說好，到現在你這樣一直整我，我真的無力了。
證人：您好，就地政士法規定，代書沒有理由且沒有立場或義務斡旋。
原告：所以原本21號要點交我跟你說最後期限28號星期二，你跟我說這樣你沒辦法結案，他們怪手約29號星期三要我通融，我說最後期限是29號晚上清除完畢，結果今天早上你違背我昨天告知你的內容，還要他們繼續清除地上物，所以這不是斡旋。
④4月14日原告：地整好，麻煩請賣方點交，費用等怪手公司列出來，會由交律師處理。
⑤4月16日原告：@涂涂，法道地政 麻煩請你回應我才知道是地主不點交、還是你不處理。
這樣我比較好處理事情。
證人：我一直再等二位的時間，文件已備妥。
原告：所以現在是地主不點交，既然已備妥了，也沒給一個回應不是嗎?⑥4月17日證人：已連繫賣方，中午後回覆時間。
原告：我可以簽名時在賴我。
證人：賣方回覆：已申請公所調解，等公所調解程序。
重申：代書方文件皆已備妥，雙方隨時可約時間結案點交，惟因賣方對於律師函通知內容已提出公所調解，本案尚待調解結果。」
證人與原告間之對話紀錄（本院卷第157至159頁）：①3月29日原告：涂，給他日期是到今天，是他自己放棄權利，我也不准他之後未經同意私自動地上物，再麻煩你註明一 下。
證人：好。
②3月30日原告：涂，抱歉打擾一下怪手跟清潔車，我們需要給你費用收據上要蓋公司章還是有收據就可以，然後什麼時候就可以開始施工處理，你在跟我說一下，我要提早約怪手跟清潔車。
證人：芳遇到一個不可理解的賣方，合約效力一樣在。
③3月30日證人：芳，賣方來電，賣方說親戚幫忙處理地上物不用費用，假設淑芳自己請工，需要多少費用，這個費用需要先報價。
原告：存證信函撤回，也是麻煩你把信函上郵戳跟執據拍給我，我想這種東西你們一定都有留底的。
④4月2日證人：您好，賣方美華姐家人來電：地上物清移費用可提出報價或者由淑芳這邊委託的清除人員向美華姐報價，現場清除時，淑芳可到場依照您的需求配合處理。」
以及由證人於112年3月30日所發與兩造之存證信函（司促卷聲證3）上載：「又依照買賣不動產契約特別約定事項所載：賣方在交地前應將地上物清移等等，業已涉及私權爭執...本地政士已多次催促賣方處理。
特此通知台端等：賣方應依不動產買賣契約其他約定事項履行契約。
逾期仍應依契約所載負違約之責」等語，核與證人涂淑真所證述情節均大致相符，足見證人涂淑真所述情節，應可採信。
⑶依系爭契約上開記載，可認被告點交土地之日期應為系爭土地移轉登記112年3月13日起算5日內即112年3月18日，被告應於此期限內完成清移地上物騰空點交土地與原告之義務。
再依證人涂淑真所證述內容及上開對話紀錄，可證代書涂淑真已多次催促賣方履行，原告通融延期至112年3月28日將地上物清除完畢並完成點交，最後原告同意被告最後遷移地上物之日期為112年3月29日，代書涂淑真已通知被告知悉，故被告應於112年3月29日前清移地上物鋪平土地以完成騰空點交土地與原告之義務，另證人邱清政於本院審理時結證稱：我在111年10月28日有跟被告簽立合約書（被證1），112年3月30日去現場要清移果樹時，原告叫我們不能動土地上果樹，我當日有打電話告訴被告對方叫警察所以不能動，要等兩造都講好了才能動，我要整理我自己的土地，所以直到112年3月30日才去現場等語（本院卷第102頁）。
益證被告確實未於112年3月29日以前完成清移地上物及土地鋪平將系爭土地騰空點交予原告之事實。
⒊依系爭契約第9條第4項約定「買賣雙方辦理點交時，除有特別約定應以簽約之現況為準。
賣方應將本買賣標的騰空點交予買方，點交時如有留置之物品，買方得視同廢棄物處理，處理費用由賣方負擔」。
亦即買賣標的物上如有被告仍不應遺留之物品，而未搬遷，該部分物品僅生視同以廢棄物處理，由賣方即被告負擔處理費用之法律效果，尚不生影響系爭土地交付占有之效力。
是系爭地上物如被告未於點交程序時搬離，視為廢棄物，即被告已為拋棄所有權及處分權之意思，系爭地上物並非兩造系爭土地買賣契約所應移交之標的範圍，不影響土地點交程序之進行。
原告於112年3月30日排除第三人邱清政侵入系爭土地清移地上物，並於112年4月8日已自行雇用清除系爭土地上之系爭地上物，綜上情況證據，應認原告依約至遲至112年4月8日將土地之地上物「視同廢棄物處理」，業已取得系爭土地事實上、實質上之管領力，土地已視同點交完成。
依系爭契約上開約定，原告自得請求被告負擔系爭地上物之處理費用。
⒋被告雖抗辯系爭土地為農地受限於農用，不能在系爭土地移轉登記前清移地上物，此部分辯解，無從解免被告應依約於期限內完成騰空點交土地之契約義務，不足憑採。
被告雖又抗辯於112年3月30日請第三人邱清政到場移除地上物遭原告阻止，被告並無違約，縱認被告逾期未清移地上物，僅為給付遲延，原告不得阻止被告事後清移地上物，故原告不得向被告請求清除費用云云，惟按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，民法第235條前段定有明文。
經查，第三人邱清政於112年3月30日到場清移地上物乙節，早已逾越系爭土地買賣契約所載應清移地上物之期限，被告自始並未通知原告及與其達成新的合意，被告甚而於112年4月2日仍透過代書向原告轉達原告可向被告提出地上物清移費用報價或由被告委託之清除人員向原告報價，已表明將不會主動履行清移地上物及尚未同意負擔未來原告自行清移地上物之全部清理費用之意旨，已違反系爭契約約定，難認已依債之本旨為給付。
再者，依系爭契約第9條第2項約定，應於移轉登記後5日內完成土地點交程序，原告同意寬限至112年3月29日，被告逾期未處理地上物，原告選擇行使系爭契約第9條第4項約定之權利，適用「得視同廢棄物處理，處理費用由賣方負擔」之法律效果，將現場遺留之地上物視為廢棄物，被告需支付廢棄物處理費用，亦即被告既未將系爭土地之地上物騰空，依前開約定得視同以廢棄物處理，原告得自主決定處置方式，如以廢棄物處理，得向被告請求處理費用，是原告依約本可拒絕被告之遲延給付。
被告此部分抗辯，難認可採。
⒌據此，原告主張被告有逾期尚未完成清理移除地上物完畢及將系爭土地騰空交還之點交程序，既屬可採。
從而，原告依系爭契約第9條第4項約定，請求被告給付於111年4月8日墊付系爭地上物之清除費用49,000元，應有理由。
㈢原告向被告請求自112年4月8日起至112年4月24日止之違約金，有無理由?⒈按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形，及就債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為衡量之標準。
最高法院49年台上字第807號判例、85年度台上字第1047號、85年度台上字第1089號裁判可資參照。
系爭契約第9條第2項約定：「前項期限至前完成移轉登記並塗銷他項權利登記，買賣雙方應於五日內完成點交程序，否則依違約事項計算違約金」。
該條項所為點交程序除了土地點交外，應包含履約保證專戶之價金移轉及權狀等文件之交付，此由該條第3項、第5項、第6項、第7項規定即明。
系爭契約第10條第2項前段約定：「賣方違反契約之義務時，每逾一日按買方已付價款萬分之二計算違約金（自逾期之次日起至完成給付日止）」，此項約定之違約金依違約日數增加數額，性質上應屬於懲罰性違約金，除得請求違約金外，尚得請求遲延利息。
⒉原告主張自112年4月8日清移地上物起算至112年4月24日代書交付所有權狀、完成履約保證專戶價金之移轉結案為止，按買賣價款萬分之二計算之違約金。
本院審酌原告主張之上開違約期間，此段期間原告已取得系爭土地之事實上、實質上管領力，視同土地完成點交，被告遲未進行其餘點交（含文件點交、完成履約保證專戶價金之移轉），被告尚未完成「農電及地下水井過戶」之契約義務，被告確有違反系爭契約條款所定之點交義務情形，是原告主張被告應依系爭契約約定給付逾期之懲罰性違約金，應有理由。
復依證人涂淑真所述，本案地下水井毋庸過戶，農電過戶可由買賣雙方單獨自行辦理，伊並未受被告委託辦理，由原告於4月25日自行過戶完成，且依對話紀錄內容，顯示原告主張上開違約期間，兩造已就清除地上物及費用負擔已發生爭執，被告係消極未進行後續之結案點交程序（含文件點交、完成履約保證專戶價金之移轉），並曾向鄉鎮市調解委員會聲請調解本件買賣土地糾紛，以致最後完成點交程序期日延宕至112年4月24日，是依其違約情節及輕重程度，就違約金予以酌減為按萬分之一計算，較為適當。
依此計算，原告得主張之違約金數額應為13,158元（計算式：7,740,000元×1/10000×17日＝13,158元）。
逾此部分之請求，不應准許。
㈣綜上，原告得請求被告給付之清除費用及違約金合計應為62,158元（計算式：49,000元＋13,158元＝62,158元）。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。
其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；
又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。
但約定利率較高者，仍從其約定利率；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文。
本件原告對被告之清除費用及違約金債權，核屬無確定期限之給付，應經原告之催告而未為給付，被告始負遲延責任。
準此，原告請求被告給付上開金額，自支付命令送達翌日即112年5月10日起至清償日止，按年息5％計算之利息，洵屬可採，應予准許。
四、綜上所述，原告依系爭契約第9條第2項、第4項及第10條第2項之約定，請求被告給付62,158元，及自支付命令送達翌日即112年5月10日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係依小額訴訟程序為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條之20規定，依職權宣告假執行。
另依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供相當之擔保金額，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額確定為2,588元（第一審裁判費1,000元＋證人旅費1,588元＝2,588元），由兩造依勝敗比例負擔，即被告負擔2,111元，餘由原告負擔。
中 華 民 國 112 年 9 月 28 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 羅紫庭
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
民事訴訟法第436條之24第2項規定：對小額程序之第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
中 華 民 國 112 年 9 月 28 日
書記官 江柏翰
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