嘉義簡易庭(含朴子)民事-CYEV,113,嘉簡,100,20240312,1

臺灣嘉義地方法院民事判決
113年度嘉簡字第100號
原 告 侯舜元



被 告 吳雅芬
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年3月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將門牌號碼嘉義市○區○○街00巷000號房屋騰空遷讓返還予原告。

二、被告應給付原告新臺幣14,000元，並自民國112年10月20日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣7,000元。

三、訴訟費用（除原告減縮部分外）新臺幣1,000元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，由被告負擔。

四、本判決第1項及第2項前段得假執行。本判決第2項後段各期 給付已到期部分得假執行。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告起訴時，原聲明請求：㈠被告應將門牌號碼嘉義市○區○○街00巷000號房屋騰空遷讓返還予原告。

㈡被告應給付原告新臺幣（下同）28,000元，並自民國112年10月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告7,000元。

嗣於本院113年1月30日言詞辯論期日當庭變更第二項聲明為：被告應給付原告14,000元，並自終止租約翌日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告7,000元。

核原告所為之上開變更，係減縮應受判決事項之聲明，合於前揭規定，應予准許。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：原告將所有門牌號碼嘉義市○區○○街00巷000號房屋（下稱系爭房屋）出租與被告，兩造於111年4月29日簽立住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間2年，自111年6月1日起至113年5月31日止，每月租金7,000元，應於每月30日前給付，押租金14,000元。

詎被告僅交付押租金及12個月租金，其餘各期之房租均未支付，迄至112年10月1日止，被告未給付7月至10月份共計4個月租金28,000元，扣除押租金仍逾期2個月租金14,000元未付，原告已以存證信函通知被告限期繳清及搬遷並終止租約。

被告於租約終止後，未依約遷讓返還房屋且屬無權占有，侵害原告之所有權。

又被告拖欠房屋租金，應負清償責任。

而被告不付租金繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當租金之利益，致原告每月受有相當租金之損害。

為此，依民法第767條第1項及第179條第1項規定，提起本件訴訟，請求被告遷讓返還房屋、清償積欠房屋租金及給付相當於租金之不當得利。

並聲明：㈠被告應將門牌號碼嘉義市○區○○街00巷000號房屋騰空遷讓返還予原告。

㈡被告應給付原告14,000元，並自終止租約翌日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告7,000元。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

三、本院得心證之理由：㈠請求被告遷讓返還系爭房屋部分：⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定終止契約，民法第440條第1項、第2項前段定有明文。

次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。

租賃期間發生承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳者，出租人得提前終止租賃契約，租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款亦有明文。

又依系爭租約第16條第1項第2款約定：「租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求賠償：㈡承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付」（本院卷第27頁）。

再承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段及第767條第1項前段分別定有明文。

⒉原告主張兩造簽立系爭租約，被告承租系爭房屋應按月給付租金7,000元，被告積欠4個月租金，原告以存證信函限期於7日內付清租金，屆期未付清，租約即行終止，業據其提出系爭租約、存證信函及郵件回執、嘉義市政府財政稅務局109年4月29日函文、土地登記第一類謄本為證（本院卷第13、17至45、103、105、115至116頁）。

被告對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定視同自認，應認原告之主張為真實。

被告自112年5月起即未定期給付租金，至112年10月已積欠4個月以上租金額未繳納，原告以存證信函向被告終止租約，限其於存證信函送達7日內繳清租金，否則租約即行終止，被告於112年10月12日收受存證信函，有郵件回執附卷可憑（本院卷第115至116頁），被告至今仍未繳清租金，則系爭租約即於112年10月19日合法終止。

本件被告於系爭租約終止後仍占有系爭房屋，並無合法權源，即屬無權占有，從而，原告依民法第767條第1項規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，應屬有據。

㈡請求被告給付積欠租金部分：按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可參）。

系爭租約合法終止後，被告共積欠原告7月至10月份4個月租金28,000元（計算式：7000元×4月＝28,000元）未繳納，扣除押租金14,000元，尚積欠原告14,000元，則原告依上開規定，請求被告給付積欠租金14,000元，自屬有據。

㈢請求相當於租金之不當得利部分：按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；

依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段及第181條但書分別定有明文。

而無權占有他人之物為使用收益，可獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院106年度台上字第461號、61年度台上字第1695號裁判意旨參照）。

準此，無權占有他人房屋居住，應就其居住該房屋，以相當之租金計付應償還價額予房屋所有人。

被告於系爭租約法律關係終止後，即負有搬遷返還系爭房屋之義務，其未返還系爭房屋，核屬受有無權占有系爭房屋之利益，致原告受有相當租金之損害，故原告主張依系爭租約定租金金額每月7,000元為計算標準，應屬可採，是原告請求被告自終止租約日翌日即112年10月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於房屋租金之不當得利7,000元，為有理由，應予准許。

四、綜上所述，原告依系爭租約及民法第767第1項、第179條規定，請求被告騰空並遷讓返還系爭房屋予原告，請求給付原告積欠之租金14,000元，並自112年10月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付原告7,000元，均為有理由，應予准許。

五、本判決係就民事訴訟法第427條第2項第1款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 3 月 12 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 羅紫庭
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 12 日
書記官 江柏翰