嘉義簡易庭(含朴子)民事-CYEV,113,嘉簡,66,20240312,1

臺灣嘉義地方法院民事判決
113年度嘉簡字第66號
原 告 邱政男 寄沙鹿郵局第271號
被 告 方金英
方秀美


上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年2月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告方金英、方秀美應將門牌號碼嘉義市○區○○○路00巷00弄0號房屋騰空遷讓返還原告及其他共有人全體。

被告方金英、方秀美應自112年10月18日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按月共同給付原告新台幣(下同)1,097元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告二人共同負擔。

本判決第1項得假執行，但被告如各以484,049元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第2項到期部分得假執行。

但被告如各以到期之金額為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、被告均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，且核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：門牌號碼嘉義市○區○○○路00巷00弄0號房屋(下稱系爭房屋)係原告透過法院拍賣程序拍定取得系爭房屋權利範圍88分之18，並於112年10月18日領受法院核發之不動產權利移轉證書在案，是原告為系爭房屋之共有人，應有部分為88分之18。

惟查被告二人未經全體共有人同意，迄今仍占用系爭房屋並排除其他共有人使用，顯已侵害原告之所有權行使。

被告二人無權占有系爭房屋，因而每月獲得相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害。

依591房屋交易網所示鄰近建物(2層樓建物、面積25坪)每月租金為15,000元，系爭房屋為2樓透天厝，面積50.5坪，換算之下每月租金應以30,000元計算，核計被告每人應按月給付原告相當租金之不當得利3,068元【計算式：30,000×18/88÷2≒3,068】。

爰依民法第767條、第821條及第179條等規定，提起本訴等語。

並聲明：⒈被告方金英、方秀美應將門牌號碼嘉義市○區○○○路00巷00弄0號房屋騰空遷讓返還原告及其他共有人全體。

⒉被告方金英、方秀美應自112年10月18日起至遷讓返還第一項房屋之日止，各按月給付原告3,068元。

⒊願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。

四、得心證之理由：

(一)原告主張之前開事實，業據其提出嘉義市政府財政稅務局房屋稅籍證明書、本院不動產權利移轉證書、建物所有權狀為證(見本院卷第17至第21頁)，並經本院調閱本院111年度司執字第517號執行卷宗核閱屬實，並有該卷卷附嘉義市政府警察局第一分局111年11月29日嘉市警一偵字第1110008972號函函覆嘉義市○區○○○路00巷00弄0號現況調查表（訪查未遇）、查封筆錄（現住人方秀美在場，並表示建物現由其居住使用）、本院不動產權利移轉證書、嘉義市地政事務所112年2月2日嘉地測字第1125400045號函暨複丈成果圖附於執行案卷可證)。

本院當庭播放原告提供與被告方秀美之錄音光碟勘驗結果，確實有如原告起訴狀所附譯文內容之對話（見本院卷第9至11頁），被告方秀美在對話中自承系爭房屋現由其與被告方金英居住等語。

而被告對於原告主張之前開事實，均已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日均不到場，且未提出準備書狀爭執，堪信原告上開主張為真正。

(二)所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。

各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。

共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。

民法第767條第1項前、中段、第818條、第820條第1項本文、第821條分別定有明文。

前開規定揭示共有人對於共有物之使用、收益，應受其應有部分之限制，故各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。

惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。

如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判決意旨參照）。

查原告已取得系爭建物之應有部分88分之18一情，業如上述。

另系爭房屋依嘉義市地政事務所前揭函文檢具之複丈成果圖觀之，系爭房屋雖有增建，但增建部分為嘉義市○區○○段000號建物之附屬建物（另編建號為嘉義市○區○○段0000○號），並無獨立所有權存在，而644建號所示建物，除原告外，尚有其他共有人存在；

再被告方秀美、方秀英雖為系爭房屋之共有人，但並無分管契約存在，且被告二人占用系爭房屋未經原告之同意等事實，亦如前述。

被告復未舉證其占有系爭建物有正當之占有權源，從而，原告依前開規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及全體共有人，應屬有據。

(三)無權占用他人不動產者，通常可享有相當於租金之不當得利，不動產所有權人得請求占用人返還。

又依土地法第97條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限。

該基地租金之數額，除以基地及其建築物申報總價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，占用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額。

經查：⒈被告自112年10月18日起迄今，無法律上原因占有使用系爭房屋，受有占有使用系爭建物之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，參照前開說明，原告依不當得利法律關係，請求被告給付自112年10月18日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告及全體共有人之日止，按月給付原告相當於租金利益之不當得利，應屬有據。

⒉至原告雖主張按系爭房屋加計系爭房屋所坐落基地之每月租金計算相當於租金之不當得利等語，但依據原告所提系爭房屋坐落之同段1155地號土地第一類登記謄本可知，原告並非系爭房屋所占用土地之共有人(見本院卷第73至75頁)，原告既非系爭房屋占用土地之所有權人，自不因被告無權占用系爭房屋併受有土地遭無權占用之損害，故原告請求被告返還無權占有系爭房屋所受相當於租金之不當得利，僅得以系爭房屋價值為計算基準。

又依111年度司執字第517號執行案卷所附之鑑價報告書，系爭房屋連同增建附屬建物之應有部分88分之18鑑定價格為188,000元（計算式：主建物價值166,000元+增建附屬建物22,000元=188,000元），本院衡酌該鑑定價格係不動產估價師事務所受託於112年2月份進行鑑定所得，距離本件起訴時間甚近，且該鑑定書中針對各項影響價格之因素均有詳細分析，是應可認為接近系爭房屋之應有部分6分之1之市場價值，應屬可採，是原告就系爭房屋之持分之價值應為188,000元。

至原告雖亦提出591租屋網之資料(見本院卷第23至25頁)，然除該資料所示房屋與系爭房屋之性質是否相似並不明確，且是否確有成功出租亦乏實據，尚難採信。

⒊另系爭房屋所屬區域為中度發展區域、面積適中、交易情形偶有交易，與市場及學校距離尚近、大眾運輸條件亦可等情，有上開估價報告書可佐，故本院審酌上情，認本件被告無法律上原因占有使用系爭建物期間所受相當於租金之不當得利，應以系爭房屋之鑑定價格7％計算為適當。

據此，原告自112年10月18日起得請求被告二人共同給付不當得利為1,097元【計算式：188,000元×7％÷12月＝1,097元，小數點以下四捨五入】，逾此部分之請求，則屬無據。

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告二人應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及全體共有人，及依民法第179條規定，自112年10月18日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月共同給付原告1,097元，為有理由，應予准許，然逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

另原告雖就租金之部分亦主張依民法第184條請求，然原告既稱擇一有利判決之敘述，而本院既已擇一為有利之判決，此部分就不再論述。

六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

此部分原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請，則失所附麗，應併予駁回。

並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告於預供擔保後，得免為假執行。

七、各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔；

以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第79條前段、及修正施行前民事訴訟法第77條之2第2項分別定有明文。

本件原告起訴一部有理由，一部無理由，惟該無理由部分，僅係附帶請求部分，本未計入訴訟標的價額，故爰依民事訴訟法第79條、85條第1項前段，命被告共同負擔訴訟費用，附此敘明。

中 華 民 國 113 年 3 月 12 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 陳思睿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 12 日
書記官 周瑞楠