嘉義簡易庭(含朴子)民事-CYEV,95,嘉簡,487,20060607,1

臺灣嘉義地方法院民事判決 95年度嘉簡字第487號
原 告 甲○○
被 告 黃燈宗
上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國95年05月24日辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、原告起訴主張：坐落嘉義縣大埔鄉○○段801之9地號土地（下稱801之9地號土地）為國有，由兩造向國有財產局承租，原告有租賃權四分之三，被告租賃權為四分之一， 另同段801之22地號土地（下稱801之22地號土地）亦為國有， 兩造雖尚未向國有財產局訂立租約，然實際上兩造已向該土地之承租人買受租賃權。

而坐落上揭801之9、801之22地號土地上如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、1、2、3之建物， 原為兩造之兄弟黃燈民與黃俊輯共同出資興建，後原告向黃俊輯買受上揭建物應有部分二分之一，被告則向黃燈民買受應有部分二分之一，然因原告就土地租賃權應有部分為四分之三，被告土地租賃權應有部分僅為四分之一，建物部分被告卻使用二分之一，造成原告土地與建物使用不一致，兩造遂簽立分管協議，約定附圖所示Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、1、2、3之建物及編號Ｈ部分土地，應由原告管理使用，其餘部分則由被告使用，惟被告遲不履行分管協議，爰依分管協議請求被告返還附圖所示Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、1、2、3 之建物及編號Ｈ部分土地等情。

貳、被告抗辯：系爭801之9及801之22地號土地，係伊之兄弟黃燈民於82 年間讓與承租權三分之一與伊，其餘部分則讓與其餘兄弟黃俊輯與原告， 而坐落801之9、801之22地號土地上之建物，原係黃燈民與黃俊輯共同出資興建，並約定黃燈民使用如附圖編號Ｆ、Ｇ、1、2、3部分， 其餘編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ則由黃俊輯使用，另編號Ｅ部分則共同使用（即總共房間有九間，每人可使用四間半），嗣後伊向黃燈民買受建物，原告則向黃俊輯買受建物，並繼續依照上述分管方式使用建物，至於其餘土地則未協議分管。

而原告提出之分管協議，係當時原告向伊表示要辦理稅籍、門牌分戶使用，請伊簽立該文件，當時並未約定將來土地及建物之利用方式要依照該分管協議位置圖，伊目前係按原本分管協議使用附圖Ｆ、Ｇ、1、2、3部分，及附圖Ｅ部分一半，原告提出之協議分管位置圖並非兩造真正之協議，原告不應以該協議分管位置圖訴請履行等情，並聲明：原告之訴駁回。

參、本院之判斷：

一、原告主張系爭801之9地號土地由兩造向國有財產局共同承租，原告有租賃權四分之三，被告租賃權為四分之一，另801之22地號土地原告向訴外人黃燈民受讓承租權，惟未與國有財產局簽訂租賃契約等情，業據原告提出國有基地租賃契約書、公有土地承租權讓渡字、公有土地承租權讓渡書各一份可證，被告雖抗辯就上揭二筆土地其承租權為三分之一，惟依原告提出之前述公有土地承租權讓渡字記載「立讓渡字人黃燈民、、、坐落大埔鄉○○段801之9地號面積0.0753公頃全部又仝鄉仝段795地號及801之22地號等二筆土地之部分額、、、承租權全部轉讓黃瑞芳（即原告改名前之姓名）總面積約四分之二，黃燈宗總面積約四分之一，黃大爵（即訴外人黃俊輯改名前之姓名）總面積四分之一、、」，及90年04月15日之公有土地承租權讓渡書記載黃俊輯將其受讓自上述黃燈民之土地承租權及承租利益四分之一，復再讓與原告，另依國有基地租賃契約書特約事項記載「本案黃燈宗承租持分四分之一，甲○○承租持分四分之三」，是被告抗辯其就系爭801之9地號土地 、801之22地號土地承租權為三分之一，尚不可採。

二、再系爭建物如附圖所示代號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ目前由原告使用，代號Ｅ、Ｆ、Ｇ、1、2、3 部分由被告使用，此為兩造所不爭執，業經本院依職權勘驗現場，並囑託嘉義縣水上地政事務所派員會同測量，製有勘驗筆錄及複丈成果圖（即附圖）附卷可參。

又原告主張兩造依卷附之協議分管位置圖訂立分管契約，此為被告所否認，經查：

（一）系爭801之9地號土地兩造與國有財產局訂有租賃契約，原告承租權為四分之三，被告為四分之一， 另系爭801之22地號土地原告受讓原屬黃燈民之承租權四分之三（黃燈民又係受讓他人承租權，亦未與國有財產局訂立租約），被告受讓四分之一，惟並未與國有財產局訂立土地租賃契約，業如前述，而坐落系爭801之9地號土地、 801之22地號土地上如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、1、2、3之建物，係由訴外人黃燈民、黃俊輯共同出資興建，原告自黃俊輯受讓建物事實上處分權應有部分二分之一，被告則自黃燈民處受讓建物事實上處分權應有部分二分之一，此為兩造所不爭執，是上揭土地上之建物事實上處分權為兩造所共有，應有部分均為二分之一， 而系爭801之9 地號土地，原告承租權則為四分之三，被告承租權為四分之一，另801之22 地號土地則兩造共有原訴外人黃燈民受讓他人之承租權（至該租賃權讓與是否因違反出租人與原承租人契約約定，致出租人終止租約，依兩造提出之卷證資料，尚無法知悉），則兩造就系爭801之9地號土地與801之22地號土地之承租權，準用共有關係， 另就附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、1、2、3 之建物，亦為共有關係，惟就土地租賃權與坐落其上建物事實上處分權，其共有比例不同，自堪認定。

（二）再證人黃燈民到庭證稱：土地上房子是我和黃大爵（後改名黃俊輯）一起出資興建的，我們每個人出資一半，總共蓋了九間，兩個人各取得四間，中間是作為祭拜祖先，就是約定共有。

面對馬路，從有神位的客廳一半往右算是我的（複丈成果圖Ｅ一半，Ｆ、Ｇ、1、2、3 ），往左是黃大爵。

後來，我將我房子的部分讓給我大哥（被告）。

我和黃大爵就房子有約定使用部分，原告知道我們約定的使用情形，因為他那時候都會去我們那裡等語，而兩造就證人前所證述之內容均不爭執，足認就附圖所示建物，兩造前手黃燈民與黃俊輯已有約定分管使用方式，其中黃燈民使用附圖編號Ｆ、Ｇ、1、2、3部分， 黃俊輯使用Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分，另就中間編號Ｅ之房間，則仍約定共同使用。

（三）按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理，民法第820條第1項定有明文，由此規定可知，若共有人另有契約約定，則共有物之管理方式，即可依契約之約定內容行之，非必由共有人全體為之。

又共有人於與其他共有人訂立共有物分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，若受讓人可得而知共有人間定有分管契約，則該分管契約對於受讓人仍繼續存在（最高法院48年台上字第1065號判例及大法官釋字第349號解釋參照）。

依前所述， 兩造前手黃燈民、黃俊輯就附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、1、2、3之建物，已有約定分管契約， 兩造於分別受讓事實上處分權應有部分前均已知悉，且就受讓上揭建物所坐落之801之9地號土地承租權應有部分前，亦已知悉就其上建物之約定使用方式，是兩造既均知悉原共有人間之分管契約與分管情形，則該分管契約自仍繼續存在。

（四）再原告主張兩造嗣後有變更分管協議，並提出協議分管位置圖為證，此為被告所否認，是原告自應就兩造另訂分管契約，負舉證之責。

惟查，原告自承卷附之協議分管位置圖係為辦理稅籍與門牌分戶使用，於簽立分管協議前，有與被告商談建物部分尚須向被告買受，惟價金部分並未談妥，而依原告提出卷附協議分管位置圖所示，其中被告得使用之建物自原本之四間半，縮減為二間，其餘均由原告使用，然被告就建物部分有二分之一事實上處分權，而被告復無將其建物應有部分二分之一贈與原告之意，是兩造既然就若依原告提出協議分管位置圖分管，原告尚須補償被告之建物價金部分並未談妥，就此未達成合致，尚難認被告同意按協議分管位置圖管理使用，此亦應為原告所明知，故兩造應無達成新分管協議，被告抗辯該協議分管位置圖僅係供原告辦理稅籍與門牌分戶使用，應屬可採。

（五）第按「民法第820條第1項規定，共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。

而所謂管理者，其方法不一，各共有人依其應有部分各佔有部分特定共有物而為使用收益者，固屬之，即依其應有部分各按年輪流佔有全部共有物而為使用收益者，亦屬之。

惟不論以何方法管理，均應由全體共有人以契約訂定之，此與共有物之分割不同，不能訴由法院判決命為如何管理（最高法院72年度臺上字第4711號民事裁判意旨參照）。

依前所述，本件兩造既未合意訂立新分管契約，自仍須按原有之分管契約管理使用共有物，則被告依原分管契約使用附圖代號Ｅ、Ｆ、Ｇ、1、2、3之建物（Ｅ部分為共同使用 ），自無違誤，原告未能舉證證明兩造有訂立新分管契約，自不能主張依新分管契約請求被告履行分管協議。

至原告縱認原分管協議有不妥之處，仍須與被告協調，法院就應如何分管使用，無審酌餘地，故原告尚不得請求法院依其應有部分定如何使用之界線，併予敘明。

三、從而，原告主張兩造定有新分管契約，訴請被告履行分管協議，為無理由，應予駁回。

四、兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，因本件事證已臻明確，且與判決基礎不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。

五、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 95 年 6 月 7 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 黃琴媛
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
民事訴訟法第436條之24第2項規定：對小額程序之第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
中 華 民 國 95 年 6 月 7 日
書記官 林美芳