嘉義簡易庭(含朴子)民事-CYEV,96,嘉簡,677,20090304,3

臺灣嘉義地方法院民事判決 96年度嘉簡字第677號
原 告 揚波股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 許宏達律師
被 告 家福股份有限公司
號地下
法定代理人 乙○○
號地下
訴訟代理人 許修豪律師

上列當事人間請求給付租金事件，於中華民國98年1月14日言詞
辯論終結，本院判決如下：

主 文
被告應給付原告新臺幣貳仟肆佰壹拾伍萬貳仟肆佰捌拾捌元及自如附表中所示利息起算日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
但被告如以新臺幣貳仟肆佰壹拾伍萬貳仟肆佰捌拾捌元為原告預供膽保，免為假執行。

事實及理由
壹、程序方面：
一、關於原告訴之追加：㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。
但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、第七款定有明文。
本件原告起訴時（繫屬時為民國96年8月3日）聲明請求給付租金之期間為民國93年9月6日至96年9月5日止，請求給付租金額為新臺幣（下同）15,877,513元及所欠利息，於訴訟進行中（97年4月15日），原告追加聲明請求給付租金期間至97年6月5日止，本院認原告之追加與原本起訴時之請求屬同一訴訟標的，且此部分追加，尚無礙被告之防禦與訴訟之終結，因之原告此部分追加後之聲明：請求被告給付租金額共計24,152,488元，應予准許。
㈡又被告於本件言詞辯論終結前之98年2月16日再次追加擴張聲明之請求為：被告應給付原告33,983,223元，亦即擴張請求租金之期間自97年6月5日起迄98年3月5日止期間所增加之欠租與利息請求，該部分追加係在本件言詞辯論終結前為之，亦為被告所不同意，衡之本件判決因有前訴訟即兩造之調整租金訴訟（即本院94年重訴字第51號、台灣高等法院台南分院，下簡稱台南高分院96年度重上字第49號、最高法院台上字第1421號判決）據為本訴訟之先決問題，而關於前訴訟之調整租金訴訟之事實審言詞辯論終結日係在97年3月18日，則顯見前調整租金訴訟對於本件訴訟先決問題之拘束力及於系爭租約租金給付請求之期間迄97年3月18日（已經超越如附表所示97年度第二季租金應給付期日之97年3月6日）止，本院斟酌前訴訟之判決效力對於兩造之拘束作為本訴訟之先決問題，並顧及被告之防禦可能以及影響訴訟終結與延滯等情形，認原告於本訴訟之追加僅得至前項所述第一次之追加亦即請求租金迄97年第二季（即如附表所示97年3月6日起至同年6月5日止之當季租金）為止之租金請求予准許追加；
至於原告第二次之追加（即追加自97年6月6日起迄98年3月5日止租金額9,830,735元及利息部分），顯然已經逾越前訴訟判決既判力關於時間之效力所及，亦為被告不同意追加，且顯然有礙被告之防禦且將導致訴訟延滯，原告第二次之追加應不允准許。
㈢從而，本件原告之請求，以第一項所述兩造間之租金給付關於自93年9月6日起迄97年6月5日止之期間、總金額為24,152 ,488 元及如附表所示被告欠租利息為訴訟標的之期間與金額，合先說明。
二、關於訴訟承受：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；
又承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明；
又聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院；
民事訴訟法第170條、第175條第1項、第176條，分別定有明文。
經查本件被告之法定代理人，已於96年11月9日由郭品洋變更為乙○○，又於97年6月30日變更為羅家樑，並由其於97年9月8日具狀依法聲明承受訴訟，既有被告提出之變更登記事項卡，及聲明承受訴訟狀附卷足稽，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告方面:
㈠聲明及陳述：①緣被告家福股份有限公司（下簡稱家福公司）前向訴外人振昌興業股份有限公司（下稱振昌公司，為原出租人）於民國（下同）84年11月15日簽訂「不動產租賃契約書」（下稱系爭租約），承租坐落嘉義市○○段495之7地號土地及坐落其上之房屋（下簡稱系爭不動產）作為賣場使用，租賃期間約定自開幕日（指租賃建物取得使用執照、完成租賃建物之裝潢、營運設備之安裝以及營業前所需之一切準備工作、取得營業所需全部證照，正式於租賃建物開幕營業之日，雙方並同意以承租人就租賃建物內之營業簽發第一章銷貨發票之日為開幕日）起算二十年為租賃期間；
旋振昌公司與被告於85年5月24日因出租人變動等原因，又與原告揚波股份有限公司（下簡稱揚波公司）等三方共同簽訂「不動產租約備忘錄」，約定自簽署之日起，系爭租約之出租人改為被告，因之系爭租約之出租人自簽立該備忘錄時起，原告為系爭租約之出租人。
依據系爭租約第6條第1項第2款約定：自開幕日起第1年及第2年租金各為4,212萬元，即每月租金為351萬元。
第3年起之租金均按前1年租金調高百分之5。
詎料自民國93年9月份起，被告即藉口租金過高拒付應調漲租金額，並訴請調整租金遭法院駁回，至97年6月5日即該年度第二季為止所累積欠租達新台幣（下同）24,152,488元（各期欠款及利息起算日詳如附表所示），原告屢次通知被告依約給付，均無結果，為此爰本於租賃契約之法律關係，提起本訴。②因之聲明請求判決：被告應給付原告
24,152,488元及如附表所示各利息起算日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡對被告答辯之陳述：⒈被告係國際知名連鎖量販系統，其為設置嘉義市營業據點，而與原告訂定20年租約，事前業經縝密詳細之評估，並由法律事務所出面與原告訂定租約，雙方議定調增租金之比例，對此長期性投資，被告定將未來變化評估在內，是其所謂市場重大變化生難以預期之情事變更，顯失公平之情形，並非確實。
且現在政府核發消費券，量販店人滿為患，景氣並非如同被告所述。
⒉再者，被告係國內最大連鎖量販體系，歷年來經營有成實非如被告所言經營困難，營收銳減情形。
又現今台灣高鐵通車，並設有嘉義車站，距離被告所涉嘉義店非遠，且被告所營家樂福嘉義店為嘉義縣最大型量販店，是高鐵開通後所帶來人潮，將為被告所吸收利用，惟此有利被告經營之優點，被告均棄於不顧，執意主張情事變更均不利被告而拒付租金，自屬無理。
⒊又被告主張前開調整金訴訟曾委託鑑定合理租金額，鑑定結果原告所請求租金已嫌過高云云。
惟該鑑定係就系爭土地合理租金鑑定，並非鑑定系爭土地自租賃伊始是否發生情勢變更而有價格升降之情形，故難以該鑑定報告認定發生情事變更而有降低租金之情形。
又鑑定報告用以評比參考之土地，無論面積、設施、營運項目、設置期間，均非可與本件不動產相比，附近亦無與本件不動產面積或營運內容相當之機構，自不得以上開不同內容之租金價值作為評比依據，進而認定
本件不動產租金過高。
蓋本件不動產現為被告開設家樂福嘉義店，其土地建物均作為商場使用，性質屬於商業區，並未設置工業生產設施，故鑑定單位以商業區、工業區之租金比例計算，實有未合。
且鑑定單位明白說明系爭土地地上建築改良物未列入評估範圍，然本件不動產地上建物係地上1層、地下2層樓商場建築，面積廣達49,928平方公尺，建物之商業用途適足以提高土地使用之價值，故兩造所訂租約考量上開情形列為調漲租金之比例，並非被告不可預見。
又鑑定報告評估租金收入扣除費用以計算適當租金額，其中系爭土地地價稅以803,532元計算，唯被告93年地價稅實際繳納金額為2,307,154元，相差二倍之譜，是鑑定報告估計合理租金，其方法顯有誤差。
本件不動產公告地價逐年調漲，原告所應負擔之地價稅額亦逐年增多，兩造於簽約時因慮及此情故合意按年調整租金，顯見此係兩造於契約訂定時已預見之情事，被告嗣後空言主張情事變更，片面要求調降租金，對原告顯失公平。
再者，被告承租本件不動產係就整筆土地中臨主要幹道且價值最高部分予以承租，其餘部分由地主自行招商做為停車場、夜市使用，而夜市租金每月每坪1,525元，是鑑定報告對於本件不動產合理租金之估計，實為偏低。
⒋另本件不動產係由原告協調地主合併成整筆後，出租予被告，辦理合併期間，原告先後支付土地增值稅1億餘元，凡此費用均屬於原告之成本，被告豈能事後翻悔，指稱租金過高。
二、被告則以：
㈠兩造簽訂不動產租賃契約後，就被告應負支付義務之租金，被告均已依民法第439條及本租約於約定日期支付完畢。
惟本租約有民法第227之2條情事變更之情狀，如要求被告給付原告原始年租金42,120,000元以上之數額，對被告顯然有失公平合理。
蓋國內景氣自90年以來持續低迷經濟狀況不佳，租金指數逐年呈現負成長，蓋被告與訴外人於84年間簽訂本租約時，即係參照過去歷年房屋租金價格指數成長之比例，約定第三年起之租金均按前一年之租金調高百分之五。
豈料自86年起，我國房屋租金成長比例即驟降為百分之一，其後更係呈現零成長之情祥。
自91年至94年，我國房地產景氣更是低迷，房屋租金價格指數不斷下滑，每年均呈現負成長。
而自94年後營業用租金價格指數雖略有回升，惟仍低於90年基期之水準，差距逾百分之二。
對照被告於進行本件開發計劃時，臺灣經濟、不動產景氣至今年年初係負成長及其他費用年上漲率約百分之五之客觀背景，可知本租約立約時之客觀情事已發生變更。
且被告之經營亦遭逢困境，故被告一再委請律師函請原告依本租約第16條第4項及民法第227條之2第1項規定調降租金，原告亦同意被告所請，兩造乃於92年5月5日簽訂「嘉義店第一次補充協議書」（下稱本補充協議），同意不依本租約第6條第1項第2款約定調高租金，期間自91 年12月6日迄至93年9月5日止。
上述期間雖已屆至，但其後之經濟環境、租金行情及市場狀況，較之雙方簽訂本補充協議時，並未好轉，加上流通業市場競爭激烈、消費型態變遷，致量販店營業額大為減縮，被告經營極實艱困。
凡此種種，均非訂約當時所得預見，故簽約背景及其後情事發展顯然已有重大變更，因此原告請求本件之租金差額不應允許。
㈡被告另向法院提起調整租金訴訟（下稱另案訴訟），本租約約定之租金應得適用民法第227條之2第1項規定之情事變更原則，為適當之調整，另案訴訟判決駁回之理由顯有誤會。
請求將系爭期間之租金調降至原始年租金標準，雖未獲法院採納，該判決並未審酌訟爭之租金是否存在情事變更事由而得加以調整，且該案及第二審法院之判決理由皆違反最高法院之判例見解。
惟被告就該另案判決上訴後，最高法院卻以該案之法律見解未具有原則上重要性為理由，程序駁回被告之請求，該判決結果亦未肯認本件租金是否有情事變更之事由存在而應予調整。
然按學者通說認定期之不動產租賃「立約後如有情事變更，非於訂約時當事人所及預料，若維持原租金顯失公平者，縱定有期限，亦可依情事變更原則，請求增減給付。」
，又最高法院93年台上字第2466號判例意旨亦闡明：「又契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，得聲請法院增、減其給付…乃民法第227條之2第一項定有明文。
同法第442條規定…乃有關情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院應減其租金。」
，此外定有期限之租賃亦得適用情事變更原則，此參最高法院於83年台上字第1190號判決闡明：「上訴人徒憑己見，謂定有存續期限之租賃或地上權，無情事變更原則之適用云云，…尚非可採。
」亦可為證，另案第一審及第二審訴訟認事用法顯有誤會。
㈢被告嘉義店之營運狀況極為艱困：被告嘉義店自90年起至93年之稅前營業利潤，自90年起呈現逐年衰退之情形。
93年之稅前營業利潤與92年相比，跌幅高達百分之42.95，且自89年10月起與被告毫無關聯之「嘉樂福夜市」設置於被告嘉義店週邊空地，與其競爭業已嚴重影響被告嘉義店之營運，以上種種均非被告締約當時所能預見者，自屬情事變更。
㈣被告85年間所提出之「家福股份有限公司嘉義批發倉庫申請於乙種工業區設置倉儲批發業開發事業計畫書」（下稱開發計畫書），明確可之被告於訂立租約時提出月租金351萬元係基於臺灣之經濟即房地產景氣穩定成長，房租價格指數亦將持續上漲，始於本租約約定第3年起之租金均按前一年租金調高百分之五。
惟比較北租約訂約前後二、三年之客觀環境及被告對於未來之預期，及之後之客觀環境，可之被告於進行嘉義店展店計畫時所依憑之客觀存在之情況，業因客觀環境不利因素之影響而有劇烈變動，原立約當時之客觀環境已不復存在。
㈤如按本租約之原約定調高租金，實屬過高，對被告顯失公平，本租約約定之租金自應為公平合理之調整，故被告絕無原告所稱「無故拒不納租」之情事。
被告為此暫緩給付超逾合理租金額以外之差額租金，完全無惡意違約不付租金之情事，原告聲稱並非事實等語云云置辯。
並聲明：原告之訴駁回，如受不利之判決，請准供擔保免假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠被告為承租系爭不動產作為嘉義店之賣場使用，與訴外人振昌公司於84年11月15日簽訂系爭租約，隨後被告、原告及訴外人振昌公司於85年5月24日簽訂租約備忘錄，自備忘錄簽署之日起，租約之「出租人」由振昌公司改為原告揚波公司，因之本件原告為系爭租約之出租人。
㈡系爭租約第六條第一項第二款約定之租金調整方式為：「自開幕日起第一年及第二年之年租金各為新臺幣肆仟貳佰壹拾貳萬元正，即每月租金為新臺幣參拾伍萬壹仟元。
第三年起之租金均按前一年租金調高百分之五。」
，且兩造均不爭執按照上開調整租金方式，原告所提出如附表之租金調整方式，符合系爭租約兩造之約定。
㈢如按照原系爭租約之約定方式調整租金，除被告已經給付之租金外，自確實仍積欠原告如原告所主張即如附表所示之租金總額（即如原告聲明所示）。
四、本件爭點：被告主張系爭租約關於租金逐年調漲百分之五之約定，是否有因系爭契約第十六條、民法第227條之2等規定有情事變更之事實而得請求原告免於調整？關於被告於另案起訴請求就系爭租約調整租金之判決即本院94年度重訴字第51 號、台灣高等法院台南分院96年度重上字第49號、最高法院97年度台上字第1421號判決所認定被告於該案請求調整租金敗訴之認定，對於本訴訟之兩造有無拘束力？原告請求被告給付如附表所示尚積欠之租金與遲延利息有無理由？
五、經查：被告家樂福公司前於94年間，因對於系爭租約出租人之原告揚波公司按照系爭租約第六條之約定逐年調高百分之五之租金認為過高，因認經濟環境有有情事變更之事實，而聲明請求法院對於系爭租約之年租金，自93年9月6日起迄96年9月5日止調整租金為每年4212萬元，亦即請求不再逐年調升（按93年9月份起該季之季租金如依據系爭契約每季被告應給付13,439,246元，而自該季起當年度租金將高達53,756,984元，如附表項次一至四所示）且予以調降，經本院以94年重訴字第51號判決駁回被告家樂福公司於該訴訟之調整租金請求，家樂福公司隨即上訴，經台南高分院96年度49號駁回上訴，家樂福公司提出第三審上訴，嗣經最高法院於97年7月3日駁回家樂福公司之上訴而確定一情，有該三案判決書附卷可稽（下簡稱系爭租約調整租金之前訴訟）。
六、被告於系爭租約調整租金之前訴訟中對於兩造於系爭租約中，是否因經濟不景氣，且與鄰近地段之租金比較等情，而請求酌減、調整租金，關於有無情事變更之事實，被告之承租人得否依據系爭租約第十六條、民法227條之2據以要求變更逐年調漲租金之約款一情，惟查：㈠關於兩造前訴訟之調整租金之訴，其性質乃形成之訴，而形成判決足生創設、變更或消滅法律關係之效力，故得為形成之訴標的之形成權，以法律明定應在審判上行使之形成權為限。
而租金為租賃契約必要之點，租金調整之訴涉及租約權利義務內容之變更，為形成之訴，自亦以法律明文規定始得為之，不得任意提起。
又按租賃物為不動產者，因其價值之機昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文；
當事人就不動產所訂之租金，於租賃關係存續中，因租賃物價值之昇降，固得聲請法院增減其數額，惟此項聲請，以租約未定期限者為限，倘定有期限，則不在准許之列，此觀民法第442條規定自明，即最高法院亦著有48年度臺上字第1536號判例意旨在案。
再參諸民法第442條立法理由：「謹按不動產之價值，在經濟流通之社會，常多變動，因之租賃之價值，遂亦時有昇降。
其租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事。
若為不定期限之租賃，則租賃物價值昇高時，出租人勢必聲請增加租金，租賃物價值降落時，承租人亦必聲請減少租金，昇降愈繁，糾紛愈甚。
故法律規定得向法院聲請增減其租金，所以免當事人之爭議，而期增減之允當也。」
等語，所揭示租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金之意旨，益足證不動產定期租賃縱有不動產租賃物價值昇降，亦不得聲請法院增減其租金，而提起租金調整之形成之訴。
本件兩造系爭租約係屬定有期限之不動產租賃契約，為兩造所不爭執，而就不動產定期租賃租金之增減請求，民法第442條既有特別規定，則被告縱謂係依民法第227條之2情事變更為由請求增減租金時，仍應受民法第442條但書規定之限制；
況從民法法條編列體系而言，民法第227條之2乃屬債總之規定，而民法第442條但書為債編各論之規定，後者為前者之特別規定，針對相同事項為規定，自應優先適用民法第442條但書規定。
亦即法律既無明文規定不動產定期租賃得向法院提起調整租金之訴，則系爭租約縱有適用情事變更原則之約定，就租金增減亦應受上揭規定限制，尚難以契約約定方式，創設形成之形成權；
被告辯稱現行民法第442條規定，並未限制定期租賃契約當事人，於有「情事變更」情形時，得依法律情事變更之規定，請求調整租金；
更未限制定期租約雙方當事人，得於租約中將情事變更情形列為可調整租金之事由，俾雙方共同遵守云云，容有誤會。
㈡被告雖主張依系爭租約第16條第4項之約定，認有民法第227條之2第1項情事變更原則之適用。
惟系爭租約既屬不動產定期租賃契約，有關不動產定期租賃租金之增減請求，民法第442條既有特別規定，則依民法第227條之2情事變更為由請求增減租金時，自應受民法第442條但書規定之限制，已如上述，而此有無情事變更原則適用之認定，亦經兩造於前訴訟調整租金之訴，為法院判決承租人即本件被告家福公司敗訴確定，而該形成訴訟之敗訴判決，亦即確認被告對於系爭租約並無主張情事變更之事由而調整租金之權利，此確認效力對於本訴訟之兩造，亦有拘束力。
㈢再按訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中已經裁判者，就該法律關係即有既判力，當事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力拘束，不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決意旨相反之主張，此就民事訴訟法400條第1項規定之趣旨觀之甚明。
本件被告所主張關於以情事變更為由主張調整租金之事實業經台灣高等法院台南分院96年重上字第49號判決所闡明駁回甚為明確，可佐證被告主張殊無足採；
訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中已經裁判者，就該法律關係即有既判力，當事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力拘束，不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決意旨相反之主張，此就民事訴訟法400條第1項規定之趣旨觀之甚明，最高法院42年台上字第1306號判例意旨已明揭其意，從而，本件兩造應受前開本院94年度重訴字第51號、臺灣高等法院台南分院96年重上字第49號判決、最高法院97年度台上字第1421號確定判決所拘束；
換言之，本件被告家福公司於前訴訟請求調整租金，然經法院判決敗訴確定，亦即已經確認本件被告家樂福公司就系爭租約並無調整租約之權，而該前訴訟確定判決所確認之效力，亦應拘束本件給付訴訟之兩造，換言之，本件原告仍據以請求調整租金而拒絕給付原告於本件所請求如附表所示之租金差額一情，顯然違反系爭租約，既為被告所否認，原告請求被告給付如附表所示尚欠繳之租金，應予准許。
從而，原告請求被告給付如主文第1項所示，為有理由。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、本件係依簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，被告陳明願供擔保，請求宣告免假執行，爰酌定相當金額，併予宣告。
九、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 3 月 4 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 黃國益
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
民事訴訟法第436條之24第2項規定：對小額程序之第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
中 華 民 國 98 年 3 月 4 日
書記官 陳湘蓉