嘉義簡易庭(含朴子)民事-CYEV,98,嘉簡,585,20091019,1

臺灣嘉義地方法院民事判決 98年度嘉簡字第585號
原 告 乙○○
被 告 甲○○
參加人 兼
訴訟代理人 丙○○

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國98年10月5日言
詞辯論終結，本院判決如下：

主 文
被告應將坐落在嘉義市○○○段2小段十三號土地上、建號為嘉義市○○○○○段零一八七二號（門牌號碼為嘉義市○○路二十七號九樓一）之房屋遷讓返還與原告。
被告應給付原告新臺幣參萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔六分之五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。

事 實 及 理 由
一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。
本件參加人丙○○於訴訟繫屬中，具狀參加訴訟，經查：參加人係被告之夫，又受被告委任為其訴訟代理人，目前與被告共同占有使用系爭房屋，則本件原告起訴請求被告遷讓返還系爭房屋，對於共同占有人之參加人，顯有法律上之利害關係，其聲請參加訴訟，原告亦未表明反對之意思，應予准許，合先說明。
二、原告起訴主張：坐落於嘉義市○○○段2小段第13
號土地上、建號為嘉義市○○○○○段1872號、門牌號碼為嘉義市○○路27號9樓1之房屋（下稱系爭房屋）為其所有，於民國93年2月4日就系爭房屋與被告簽訂租賃契約，租屋期限為93年2月10日起至94年2月9日止；
押租金新臺幣（下同）6, 000元，租金每月6,000元，而被告迄今已積欠租達六個月，違反系爭租約，原告以起訴狀為終止租約之意思表示，請求終止系爭租約，而被告自終止後為無權占用系爭房屋，因之聲明：（一）被告應將系爭房屋遷讓交還予原告。
（二）被告應給付原告（自98年2月10日起至終止租約應交屋日止按月給付租金6,000元共計）36,000元。
三、被告與參加人對於被告承租原告所有系爭房屋，租期至94年2 月10日止，被告於租約到期後繼續占有使用系爭房屋原告未即為反對之意思，仍依原租賃契約之約定，每月租金6,000元，每雙月份匯入被告銀行戶頭，至97年12月16日止均正常繳付，已經成為不定期租約等事實不爭執，惟辯稱：於98年2月間被告準備依約繳付租金時，接獲原告電話告知，因個人財務問題，系爭房屋已交由銀行處理，將進入司法程序，並指示被告暫時不用繳付租金，被告照辦。
詎料，被告卻於同年5月6日接獲原告存證信函，內容提及因準備將系爭房屋出售，要求被告搬遷，被告不同意；
嗣於同年98年8 月21日再接獲原告存證信函，告知被告積欠6個月租金，要求限期搬遷，被告表示願意繼續支付租金，原告乃於同年9 月7日以電話簡訊告知被告將租金匯入原告郵局帳戶，被告遂依約將98年9月及10月分之租金匯入原告郵局帳戶，現原告要求被告搬遷並返還系爭房屋，有違誠信，爰聲明：原告之訴駁回。
四、本件當事人不爭執之事項：⑴系爭房屋為原告所有，兩造間就系爭房屋於93年2月4日簽訂租賃契約，租賃期間93年2月10 日起至94年2月9日止；
保證金6,000元，租金每月6,000元，於每雙月份20日前繳付。
⑵系爭租約原來約定之租賃期限屆滿後，為承租人之被告仍為租賃物之使用收益，而為出租人之原告不即為反對之意思者，視為不定期限繼續契約。
兩造就系爭房屋所訂租約於94年2月9日到期，被告於租約到期後仍繼續使用系爭房屋，並按約定繳付租金迄98年2月份為止。
五、本件爭點：被告有無欠繳租金超過二期之違約事實？原告得否以被告違約為由終止系爭租約？
六、按土地法第100條規定，出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時。
民法第455條前段及第767條前段規定，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
本件原告主張被告自98年2月10日後即未付再繳付租金，迄起訴時已積欠6個月之租金之事實，為被告所不爭執，至於被告辯稱：原告曾於98年2月間以電話告知其暫不用給付租金，以待銀行進行相關司法程序，其乃依原告指示不再繳付租金云云，然為原告所否認，被告自應就該事實舉證證明，惟被告並無法舉確實證據以實其說，其所辯不繳租金係原告指示云云，不足採信。
準此，被告積欠系爭房屋自98年3月起至同年8 月止之租金，扣除押租金6,000元（相當於1個月租金），共計積欠5個月之租金，依土地法前開規定，被告顯確有違反租金給付義務且經扣除押租金後已超過兩期，原告自得主張終止租約；
復據原告於言辭辯論期日陳明：以起訴狀繕本送達被告時（即98年9月14日，見送達證書）終止租約之意思表示等語，經查：原告前固曾於98年5月6日、同年8月21日以存證信函催告被告欠租、返還房屋等，然該意思表示應係催告租金之給付，故系爭租約因被告違約欠租超過兩期，經原告於起訴後，訴狀送達之98年9月14日終止意思到達被告而消滅；
系爭房屋之租賃契約既經終止，則被告自應負有返還租賃物即系爭房屋予被告之義務。
七、又按民法第439條規定，承租人應依約定日期，支付租金，而契約之終止乃使契約向後失其效力，與解除契約以溯及地使契約自始失其效力不同，故契約終止前兩造依契約約定所生之權利義務關係，不因契約終止而受影響，仍應履行，最高法院23年上字字3968號判例意旨可參。
系爭房屋之租約雖經原告於98年9月14日終止，惟系爭租約終止前承租人仍應依租約履行給付租金之義務，被告自98年3月起至同年8月止未依約繳付租金，扣除押租金6,000元（相當於1個月租金）後，共計積欠原告5個月之租金，已如前所認定，此債務不因原告終止租約而受影響，被告仍應給付共計30,000元之租金與原告。
八、綜上，原告請求被告應遷讓返還系爭房屋，並給付原告30,000元之範圍內為有理由，應予准許；
原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
九、本件係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 19 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 黃國益
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
民事訴訟法第436條之24第2項規定：對小額程序之第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
中 華 民 國 98 年 10 月 19 日
書記官 陳湘蓉