嘉義簡易庭(含朴子)民事-CYEV,103,嘉簡,585,20150813,1

臺灣嘉義地方法院民事判決 103年度嘉簡字第585號
原 告 清新科技股份有限公司
法定代理人 陳聯傳
訴訟代理人 林雯琦律師
被 告 高嘉孺
訴訟代理人 平敏雄
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國104年7月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落嘉義縣大林鎮○○段○○○○○○地號土地，如附圖所示編號A部分面積八平方公尺磚造圍牆門柱及花圃、坐落同段一五一之一九地號土地如附圖所示編號B部分面積二平方公尺之RC磚造、坐落同段一五一之一九地號土地如附圖所示C部分面積六十六平方公尺RC磚造管理室、坐落同段一五一之一九、一五一之六零、一五一、一五一之六一地號土地如附圖所示D部分面積十平方公尺磚造鐵絲網圍牆、坐落同段一五一之六三、一五一之六四、一五一之六五、一五一之六七、一五一之六八、一五一之六九、一五一之七零、一五一之七一、一五一之七三地號土地如附圖所示D1部分面積十九平方公尺磚造鐵絲網圍牆拆除，並將該部分之土地返還原告。

被告應給付原告新臺幣陸仟伍佰捌拾元，及自民國一百零四年四月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告應自民國一百零四年四月十六日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣參佰肆拾陸元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決原告勝訴部分，得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第1款定有明文。

本件原告於起訴時原請求：「一、被告應將坐落嘉義縣大林鎮○○段○000000號土地(下稱系爭151-19地號土地)上面積約44.63平方公尺（以實測為準）之建物與周邊圍牆拆除，並將土地返還原告。

二、被告應自起訴狀送達之翌日起至返還土地予原告之日止，按月給付原告新臺幣(下同)1,190元。

三、被告應給付原告14,280元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

四、原告願供擔保，請准宣告假執行。」

，嗣經本院會同原告及嘉義縣大林地政事務所人員至現場測量結果後，原告具狀變更訴之聲明為「一、被告應將坐落嘉義縣大林鎮中林段第151-60、151-19、151、151-61、151-63、151 -64、151-65、151-67、151-68、151-69、151-70、151-71、151-73地號土地（以下合稱系爭土地，分則以地號稱之）上如嘉義縣大林地政事務所民國104年3月11日複丈成果圖(下稱附圖)編號A所示面積8平方公尺之磚造圍牆門柱及花圃、編號B所示面積2平方公尺之RC磚造、編號C所示面積66平方公尺之RC磚造管理室、編號D所示面積10平方公尺之磚造鐵絲網圍牆、編號D1所示面積19平方公尺之磚造鐵絲網圍牆（以下合稱系爭地上物，編號C所示之RC磚造管理室即嘉義縣大林鎮○○段0000○號建物下稱系爭管理室）拆除，並將上開土地返還原告。

二、被告應自準備五狀送達之翌日起至返還土地予原告之日止，按月給付原告2,508元。

三、被告應給付原告47,652元，及自準備五狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

四、願供擔保，請准宣告假執行。」

，就上開訴之追加，經被告於103年10月8日現場履勘時所同意，有該勘驗筆錄在卷可佐（本院卷一第97頁），是原告所為聲明之變更，依上開規定，自應准許。

二、訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結以前，以裁定停止訴訟程序，民事訴訟法第182條第1項定有明文。

該條文既明定法院得裁定停止訴訟程序，則有同條項所定情形時，應否裁定停止，法院本有裁量之權，並非一經當事人聲請，即應裁定停止訴訟程序。

又，為本訴訟先決問題之法律關係是否成立，在本訴訟法院本可自為裁判，若因停止訴訟程序當事人將受延滯之不利益時，仍以不停止訴訟程序為宜。

按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

其順序以登記之先後定之」，此為土地法第104條第1項所明定，而依同條第2項所定：「前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。

出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」，基地承租人之優先購買權，具有相對的物權之效力，本件被告於本院104年度訴字第29號事件所主張之優先購買權如確存在，得據以對抗原告，確屬本件訴訟之先決問題。

惟被告於另案起訴主張對系爭151-19地號土地有優先權存在，係因系爭151-19地號土地分割自系爭151地號土地，而系爭151地號土地與系爭管理室間前有土地房屋同屬一人所有，僅將土地或房屋所有權讓與他人情形，故存在法定租賃關係，被告因而就系爭151-19地號土地有優先承買權存在等情，惟被告此部份另案之主張，所涉爭點及主要抗辯與本案相同，自可由本院認定，並無停止訴訟之必要。

貳、實體方面

一、原告主張：系爭土地為原告所有，被告以系爭地上物無權占用，爰依民法第767條之規定，請求被告拆除系爭地上物，並將該部分土地返還予原告。

又被告無權占用系爭土地，原告自得依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利，自102年9月9日原告取得系爭土地所有權之日起至104年4月10日止，以19個月計算之不當得利47,652元及法定利息，及自準備五狀繕本送達翌日至返還土地之日止，按月給付2,508元等語，並聲明：(一)被告應將坐落系爭土地上如附圖編號A所示面積8平方公尺之磚造圍牆門柱及花圃、編號B所示面積2平方公尺之RC磚造、編號C所示面積66平方公尺之RC磚造管理室、編號D所示面積10平方公尺之磚造鐵絲網圍牆、編號D1所示面積19平方公尺之磚造鐵絲網圍牆拆除，並將上開土地返還原告。

(二)被告應自準備五狀送達之翌日起至返還土地予原告之日止，按月給付原告2,508元。

(三)被告應給付原告47,652元，及自準備五狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

(四)願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

(一)系爭管理室部分：1.系爭151-19地號土地分割自嘉義縣大林鎮○○段000地號土地（下稱系爭151地號土地），為被告所有系爭管理室之地基。

因系爭151-19地號土地與系爭管理室原同屬訴外人寶祥興業股份有限公司（下稱寶祥公司)所有。

寶祥公司先後將系爭151-19地號土地、建物讓與相異之人，依最高法院101年度台上字第1114號民事判決意旨，在房屋得使用期限內，有租賃關係。

上開租賃關係成立於89年5月5日民法修正前，並無修正後民法第425條第2項規定之適用，該租賃關係有買賣不破租賃之適用，對兩造仍然繼續存在。

又系爭151-19地號土地為系爭管理室使用範圍，租賃範圍應以系爭151-19地號土地面積計算。

系爭151-19地號土地與系爭管理室間既有法定租賃關係存在，在原告請求法院核定租金數額前，並不得請求被告給付租金。

(二)附圖所示編號A、B、D、D1地上物部分：被告前因不諳法律規定，誤認訴外人益興工業股份有限公司（下稱益興公司）興建之圍牆當然屬擔任益興公司董事長之被告父親高清海所有，然被告並未受贈取得圍牆之所有權，又現存圍牆中非水泥材質圍牆，係經破壞之後，由不明第三人興建，亦非被告所有，縱認被告之前陳述有自認之適用，被告爰依民事訴訟法第279條第3項規定撤銷自認。

(三)並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項：1.系爭土地為原告所有。

2.系爭管理室為被告所有。

3.就附圖所示編號Ａ部分，面積8平方公尺磚造圍牆門柱及花圃、Ｂ部分ＲＣ磚造立柱、Ｃ部分ＲＣ磚造管理室、Ｄ、Ｄ1部分磚造鐵絲網，前經被告於本院辯稱為其所有。

4.系爭151-19地號土地係96年10月8日分割自系爭151地號土地。

5.系爭管理室所有權移轉過程：(1)系爭管理室為益興公司於76年間原始起造，取得所有權， 作為工廠守衛室之用。

(2)益興公司於81年間將系爭管理室以買賣為原因，移轉所有 權予寶祥公司。

(3)系爭管理室鄰近之廠房（包括辦公室、倉庫、廁所、變電 室、避難室）即同段36建號建物、36-1建號建物、36-2建 號建物已於84年4月1日滅失為原因，於84年7月辦理滅失登 記。

(4)寶祥公司於94年8月24日以買賣為原因，移轉所有權予高清 海。

(5)高清海再於98年12月15日以買賣為原因，移轉所有權予高 振堯。

(6)高振堯復於100年8月18日以贈與為原因，移轉所有權予被 告。

6.系爭151-19地號土地所有權移轉過程(1)益興公司於81年間將其所有系爭151地號土地出售寶祥公司 。

(2)寶祥公司於83年9月30日間將系爭151地號土地以買賣為原 因，移轉所有權登記予曹石虎、曹李雙鳳、曹傑民、張雪 紅、洪文成及胡漢基等6人（下稱曹傑民等6人）。

(3)曹傑民等6人復於85年2月1日將系爭151地號土地以買賣為 原因，移轉所有權登記予日勤建設有限公司（下稱日勤公 司）。

(4)日勤公司再於86年7月2日以買賣為原因，移轉系爭151地號 土地所有權予高顯忠、高瑞遠。

(5)高顯忠等2人再於86年1月29日以買賣為原因，移轉系爭151 地號土地所有權登記予陳瑞糧。

(6)94年5月9日，陳瑞糧所有系爭151地號土地經拍賣，由江美 珍、吳進興取得所有權。

(7)系爭151地號土地於96年10月8日分割出系爭151-19地號土 地。

8.系爭土地面臨嘉義縣大林鎮中林路即102縣道，距離大林火車站1.7公里、距離中林國小、同濟高中1.3公里、距離財團法人大林慈濟醫院（下稱慈濟大林醫院）約1.5公里。

9.系爭土地102年1月之申報地價分別為：嘉義縣大林鎮○○段000○號土地：418.4元、同段151-19地號土地：520元、同段151-60地號土地：469元、同段151-61地號土地：517元、同段151-63地號土地：416元、151-64、151-65、151-67、151-68、151-69、151-70、151-71、151-73地號土地：416元。

四、得心證之理由本件爭執之處厥為：(一)原告訴請被告拆除系爭管理室，返還所占用之土地，有無理由？1.系爭管理室就系爭151-19地號土地有無法定租賃關係？2.如是，其租賃範圍為何？(二)原告訴請被告拆除如附圖所示編號A、B、D、D1地上物，返還所占用之土地，有無理由？1.如附圖所示編號A、B、D、D1地上物是否已經被告自認為其所有？2.如是，被告得否撤銷自認？3.如上開建物未經被告自認或已經被告撤銷自認，原告是否已證明為被告所有？(三)原告訴請被告給付相當租金之不當得利，有無理由？如是，其數額應為若干？茲分述如下：

(一)原告訴請被告拆除系爭管理室，返還所占用之土地，有無理由？1.按民法第425條之1雖係於88年4月21日始增訂，並於89年5月5日施行，且無溯及適用之規定。

惟按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。

是於前揭法條施行前，倘有土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人情形，非不得以該法條法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，以符社會正義。

然而，如土地與房屋原本同一之所有權人移轉土地所有權時，不動產交易之兩造並無保留房屋之意，即無推定租賃關係之適用，合先敘明。

2.查系爭土地及管理室原本同屬寶祥公司所有，寶祥公司於83年9月30日將系爭151地號土地以86年8月26日之買賣為原因，所有權移轉登記予曹傑民等6人，為兩造所不爭執，是系爭土地、管理室確有原本同屬一人，原所有權人寶祥公司僅土地或所有權讓與他人情事。

3.惟寶祥公司移轉系爭151地號土地予曹傑民等6人之前，與曹傑民於83年5月30日簽訂合建契約約定寶祥公司提供坐落嘉義縣大林鎮中林段151、147-1、148-1、147-10、148-3及122-10地號土地，寶祥公司負責將土地及地上物交付曹傑民拆除使用，並由曹傑民出資興建房屋、整體規劃、設計。

又曹傑民為向彰化縣員林信用合作社借款，以社員即曹石虎、曹李雙鳳、張雪紅、洪文成及胡漢基為人頭，要求寶祥公司移轉上開土地與曹傑民等6人一節，則為臺灣彰化地方法院86年度易字第1612號刑事判決所認定之事實，並為寶祥公司在本院93年度執字第4563號民事執行事件中具狀陳報上開情節，有該合建契約影本、臺灣彰化地方法院86年度易字第1612號刑事判決影本、寶祥公司93年9月29日陳報狀附於本院93年度執字第4563號民事執行卷宗可稽，後寶祥公司旋於83年9月30日將系爭151地號土地以86年8月26日之買賣為原因，將所有權移轉登記予曹傑民等6人，而使系爭151地號土地及系爭管理室所有權人相異。

由上開合建契約可知，寶祥公司交付系爭151地號土地予曹傑民等6人時，寶祥公司與曹傑民等6人均無保留系爭管理室之意，而係允由曹傑民拆除而為整體之利用，曹傑民等6人亦無默許寶祥公司以系爭管理室繼續使用系爭151地號土地，自難推定系爭151地號土地與系爭管理室間存在租賃關係，則被告辯稱分割自系爭151地號土地之系爭151-19地號土地與系爭管理室間存在法定租賃關係云云，尚難憑採。

4.被告雖又辯稱法定租賃關係於83年9月30日即已存在，又上開合建契約，雙方並未履行，且合建契約約定寶祥公司需將地上建物交由曹傑民使用，足認當時寶祥公司所有建物有合法占有權利，亦即法定租賃關係存在。

又本件法定租賃關係，不應以僅具債權效力，且雙方並未履行之合建契約而受影響云云，惟查：被告所辯稱之法定租賃關係之存在，係以寶祥公司於83年9月30日將系爭土地所有權移轉曹傑民等6人而致土地、地上物所有人相異，則曹傑民等6人是否同意保留系爭管理室，就推定租賃關係存否，至為重要，上開合建契約既可認定曹傑民等6人並無保留之意，縱使嗣後合建契約並未履行，亦不影響移轉當時之真意，則被告所辯，尚難憑採。

5.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文，被告所有系爭管理室占用原告所有之系爭151-19地號土地，復無占有權源，則原告主張依民法第767條第1項規定訴請被告拆除系爭管理室，將占用之土地返還原告，為有理由，應予准許。

(二)原告訴請被告拆除如附圖所示編號A、B、D、D1地上物，返還所占用之土地，有無理由？1.本件起訴後，被告已陳稱就附圖所示編號Ａ部分，面積8平方公尺磚造圍牆門柱及花圃、Ｂ部分ＲＣ磚造立柱、Ｃ部分ＲＣ磚造管理室、Ｄ、Ｄ1部分磚造鐵絲網為其所有，為兩造所不爭執（兩造不爭執事項第3點），堪認被告就附圖編號A、B、D、D1建物已自認為其所有。

2.被告得否撤銷自認？(1)按「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論 時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。」

、「 自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符 或經他造同意者，始得為之。」

，民事訴訟法第279條第1 、3項定有明文。

復按當事人於訴訟上所為之自認，於辯論 主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認 其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經自認人合 法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定。

而自認之撤銷，自認人除應向法院為撤銷其自認之表示外 ，尚須舉證證明其自認與事實不符，或經他造同意者，始 得為之（最高法院93年台上字第2341號判決參照）。

是自 認人撤銷其自認者，除應向法院為撤銷自認之表示外，自 須舉證證明其自認有與事實不符，於主張該事實之一造未 合法撤銷其自認前，法院及當事人應併受拘束，以該自認 之事實作為裁判之基礎，毋庸更為何項之調查。

(2)本件原告前已自認附圖所示編號A、B、D、D1地上物為其所 有，嗣翻異前詞，否認上情。

然查，被告除聲請傳喚土地 前手黃明亮到庭作證，欲證明現存非水泥材質之圍牆於其 取得所有權時業已存在，故上開圍牆並非被告所興建外， 並未提出任何證據。

又現存非水泥材質之圍牆是否存在於 被告取得系爭管理室所有權之前，並無從證明如附圖所示 編號A、B、D、D1地上物非其所有，則被告此部份聲請，核 無必要。

因被告未能證明其自認與事實不符，法院及當事 人仍應受原告先前自認之拘束。

從而，附圖所示編號A、B 、D、D1地上物為被告所有乙節，堪予認定。

(3)被告所有如附圖所示編號A、B、D、D1地上物占用原告所有 之系爭土地，復無占有權源，則原告主張依民法第767條第1項規定訴請被告拆除上開地上物，將占用之土地返還原告 ，為有理由，應予准許。

(三)原告訴請被告給付相當租金之不當得利，有無理由？1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準；

而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，參照最高法院61年台上字第1695號判例意旨，原則上應以相當於該土地之租金額為限（最高法院94年度台上字第1094號判決意旨可資參照）。

2.經查，被告占有使用上揭土地，並無法律上原因，其因此受有使用上揭土地之利益，致原告受有損害，原告自得依前揭法律規定，請求被告返還相當於租金之價額。

又原告所得請求數額計算之基準，依上開說明，自應以被告所受利益以為度，亦即本件原告所得請求被告給付相當租金不當利得自應以上揭之占用面積為計算之基準。

系爭地上物占用系爭土地之面積合計為105平方公尺，有嘉義縣大林地政事務所土地複丈成果圖可稽。

本件被告無權占用上揭土地面積105平方公尺，揆諸前開說明，自屬獲得相當於使用上揭土地之租金之利益。

3.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，租用基地建築房屋亦準用之；

而公有土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。

又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。

4.查系爭土地為特定農業區，面臨嘉義縣大林鎮中林路即102縣道，距離大林火車站1.7公里、距離中林國小、同濟高中1.3公里、距離大林慈濟醫院約1.5公里等情，有系爭土地土地登記謄本在卷可按，並經本院勘驗屬實，本院審酌被告之占用系爭土地對外之交通狀況、生活機能、工商繁榮程度，堪認原告主張不當得利之計算以土地申報地價年息8％計算尚屬適當，而系爭土地102年之申報地價如附表所示，為兩造所不爭執（兩造不爭執事項第9點），則原告請求被告給付自102年9月9日起至104年4月10日止，以19個月計算相當於租金之不當得利共6,580元及法定遲延利息，暨及自準備五狀送達被告翌日即104年4月16日起（本院卷第211頁），至返還占用之土地之日止，按月應給付之不當得利之數額為346元（計算式詳如附表所示）之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。

5.被告雖辯稱：系爭151-19地號土地與系爭管理室間既有法定租賃關係存在，在原告請求法院核定租金數額前，並不得請求被告給付租金云云，惟系爭管理室與系爭151-19地號土地間，並無法定租賃關係，已經本院認定如前，則原告係依不當得利法律關係，請求被告給付相當租金之不當得利，並無須事先核定租金數額，被告所辯，尚有誤會。

五、綜上所述，本件原告為系爭土地所有權人，系爭地上物為被告所有，且被告並無占有權源，則原告主張依民法第767條規定，訴請被告拆除並返還占用之土地，及返還相當租金之不當得利於6,580元及自104年4月16日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；

暨自104年4月16日起至返還占用之土地之日止，按月應給付346元之範圍內，為有理由，應予准許；

逾此範圍，則屬無據，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。

七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不應准許。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 104 年 8 月 13 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 蕭奕弘
附表：
┌───┬────────┬─────┬──────┬────────┐
│編號  │ 地號           │申報地價  │ 占用面積   │19個月不當得利  │
├───┼────────┼─────┼──────┼────────┤
│ 1    │151             │ 418.4元  │  2平方公尺 │      106元     │
├───┼────────┼─────┼──────┼────────┤
│ 2    │151-19          │   520元  │ 70平方公尺 │    4,611元     │
├───┼────────┼─────┼──────┼────────┤
│ 3    │151-60          │   469元  │  9平方公尺 │      535元     │
├───┼────────┼─────┼──────┼────────┤
│ 4    │151-61          │   517元  │  5平方公尺 │      327元     │
├───┼────────┼─────┼──────┼────────┤
│ 5    │151-63、151-64、│   416元  │ 19平方公尺 │    1,001元     │
│      │151-65、151-67、│          │            │                │
│      │151-68、151-69、│          │            │                │
│      │151-70、151-71、│          │            │                │
│      │151-73          │          │            │                │
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│      │                │          │            │總計：6,580元   │
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│備註：1.不當得利＝申報地價×占用面積×8％÷12月×無權占用19個月，元 │
│        以下四捨五入。                                              │
│      2.每月不當得利數額＝6,580/19＝346，元以下四捨五入。           │
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以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 17 日
書記官 孫靜芳