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臺灣嘉義地方法院民事判決 104年度嘉簡字第175號
原 告 陳文香
訴訟代理人 陳雅雄
被 告 蘇國維
蘇明德
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年7月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告蘇國維應將門牌號碼嘉義市○○街○○○號二樓房屋遷讓返還原告。
被告應連帶給付原告新臺幣叁萬伍仟肆佰元。
被告蘇國維應給付原告新臺幣貳萬貳仟陸佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告蘇國維負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。
事實及理由
一、被告均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：被告蘇國維邀同被告蘇明德為連帶保證人，於民國102年7月18日與原告訂立租賃契約（下稱系爭租約），向伊承租門牌號碼嘉義市○○街00號之房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自102年7月18日起至103年7月17日止，被告蘇國維應於每月18日前給付租金新臺幣（下同）12,600元，被告蘇國維如有違背租約或損害房屋等情事，連帶保證人即被告蘇明德應負連帶責任，惟被告蘇國維尚積欠102年7月18日起至年103年7月17日之租金合計35,400元未付。
自103年7月18日起，被告蘇國維斷續給付租金，至104年7月8日止，尚積欠22,600元。
又被告蘇國維自104年4月14日起即未繳納租金，爰於104年7月8日依法終止租賃關係，並由本院送達該日言詞辯論筆錄繕本予被告蘇國維，訴請被告返還系爭房屋，並連帶償還積欠之租金，並聲明：(一)被告應將系爭房屋遷讓返還原告。
(二)被告應連帶給付原告58,000元。
三、被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明陳述。
四、得心證之理由：原告主張之事實，已據其提出與所述相符之租賃契約書、存證信函及稅藉證明書等件為證。
被告就原告主張之事實，經受合法通知，不到庭爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依法視同自認，原告之主張自堪信為真實。
茲就原告主張是否有理由，分述如下： (一)按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。
民法第451條定有明文。
查兩造於原簽訂書面租約之租期即 103年7月17日屆滿後，承租人即被告蘇國維仍為系爭房屋 之使用收益，原告不即表示反對之意思且收受租金，視為 不定期限租賃，堪認原告與被告蘇國維間於原定租賃期限 即103年7月17日屆滿後，係視為以不定期限繼續租賃系爭 房屋。
(二)按未定期限者，各當事人得隨時終止契約。
但有利於承租 人之習慣者，從其習慣。
前項終止契約，應依習慣先期通 知。
但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付 之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日 為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通 知之。
民法第450條第2項、第3項定有明文。
又按出租人非 因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或 重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項 之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除以擔保 金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法 令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損 壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
土地 法第100條定有明文，此乃土地法為保護承租人利益而就不 定期租賃收回房屋所為之限制。
系爭租約並未約定押租金 ，因被告蘇國維自104年4月14日以後即未繳納租金，積欠 租金已逾2個月，原告故於104年7月8日言詞辯論期日為終 止系爭租約之意思表示，並聲請本院以言詞辯論筆錄繕本 送達被告，並經被告蘇國維於104年7月13日收受，應認系 爭租約已於該日合法終止。
(三)按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；
所有人對於 無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條 前段、第767條第1項前段分別定有明文。
承上所述，系爭 租約已於104年7月13日終止，被告蘇國維又無得占有使用 系爭房屋之正當權源，是原告依租賃物返還請求權、所有 物返還請求權，請求被告蘇國維遷讓返還房屋，洵屬有據 。
至原告主張連帶保證人蘇明德亦應遷讓返還系爭房屋， 因依系爭租約第13條約定，連帶保證人所負之責係損害賠 償責任，而被告蘇明德既非系爭租約之承租人，原告主張 被告蘇明德亦應遷讓返還系爭房屋一節，即無理由，應予 駁回。
(四)就系爭租約之承租期間即102年7月18日起至年103年7月17 日間，被告蘇國維積欠之租金為35,400元一節，已經本院 認定如前，則依系爭租約第13條約定，被告蘇明德自應就 被告蘇國維違反系爭租約約定同負連帶責任，則原告請求 被告連帶給付系爭租約約定期間之租金35,400元一節，為 有理由，應予准許。
(五)就系爭租約於103年7月17日屆滿後，存續之不定期租賃契 約，被告蘇國維積欠之租金為22,600元，亦經本院認定如 前，原告雖主張被告蘇明德應連帶清償，惟被告蘇明德所 負之連帶責任應限於系爭租約存續期間，而未及於因承租 人即被告蘇國維於租期屆滿，仍為系爭房屋之使用收益， 原告不即表示反對之意思且收受租金，所擬制之不定期限 租賃關係，則就103年7月18日至104年7月8日間之租金給付 ，原告主張被告蘇國維應給付原告22,600元之範圍內，為 有理由，應予准許；
逾此範圍，則屬無據，予以駁回。
五、綜上所述，系爭租約屆其後，雖續以不定期繼續租賃契約存在於原告與被告蘇國維之間，惟上開租約業於104年7月13日終止，原告自得依租賃關係訴請被告蘇國維遷讓返還系爭房屋，並請求被告連帶給付35,400元、被告蘇國維給付22,600元之範圍內，為有理由，應予准許；
逾此範圍，則屬無據，予以駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第2項第1款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 104 年 8 月 12 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 蕭奕弘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
民事訴訟法第436條之24第2項規定：對小額程序之第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
中 華 民 國 104 年 8 月 14 日
書記官 孫靜芳
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