嘉義簡易庭(含朴子)民事-CYEV,107,嘉簡,623,20190307,3

臺灣嘉義地方法院民事簡易判決 107年度嘉簡字第623號
原 告
即反訴被告 陳立華
訴訟代理人 王奕淵律師
被 告
即反訴原告 林恩靚



兼
訴訟代理人 黃憲秋即黃沛聲




上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國108年2月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○○00○0號房屋返還予原告。

二、被告林恩靚應自民國107年10月19日起、被告黃憲秋應自107年11月3日起，均至返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告新台幣（下同）7,000元及均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

三、被告應給付原告3,000元，及至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

四、被告應自107年11月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告14,000元，及至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

五、原告其餘之訴駁回。

六、本訴訴訟費用6,390元，由被告負擔。

七、本判決第1項得假執行。但被告如各以581,600元為原告預供擔保，得各免為假執行。

八、本判決第2項於每月屆期後得假執行。但被告如按月各以7,000元為原告預供擔保，得各免為假執行。

九、本判決第3項得假執行。但被告如各以3,000元為原告預供擔保，得各免為假執行。

十、本判決第4項於每月屆期後得假執行。但被告如各按月以14,000元為原告預供擔保，得各免為假執行。

、反訴原告林恩靚、黃憲秋之反訴駁回。

、反訴訴訟費用17,632元，其中116元由反訴被告負擔，餘由反訴原告林恩靚、黃憲秋負擔。

事 實 及 理 由甲、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；

反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條及第260條第1項分別定有明文。

又所謂「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言（最高法院104年度台上字第180號判決意旨參照）。

查本件原告即反訴被告主張租賃關係已屆期終止，依民法第767條第1項、第179條等規定及租約之法律關係，請求被告即反訴原告連帶返還系爭房屋，並連帶給付相當於租金之不當得利及違約金，被告即反訴原告則於本件言詞辯論終結前，主張原告即反訴被告終止租賃契約不合法，致被告即反訴原告受有營業損失，並請求返還押租金及給付違約金，經核反訴與本訴均係基於兩造間就該次租賃契約所生之爭執，且二者訴訟標的法律關係具有牽連關係，揆諸上開說明，被告即反訴原告提起反訴合於民事訴訟法第259條及第260條第1項之規定，應予准許。

乙、實體方面：

壹、本訴部分：

一、原告主張：

㈠、門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○○00○0號房屋（下稱系爭房屋）為原告所有，被告黃憲秋即黃沛聲（下稱被告黃憲秋）向原告表示要承租系爭房屋經營早餐店使用，原告遂與被告林恩靚（即被告黃憲秋之配偶）簽訂租賃合約，約定租賃期間自106年7月15日至107年7月14日，租金每月7,000元，於每月15日前匯入原告指定之帳戶內，押金以租金2個月計算即14,000元（下稱系爭租約），上開租約並由被告黃憲秋擔任連帶保證人。

嗣系爭租約期間即將屆滿，原告旋即於107年6月25日寄發林口郵局第000440號存證信函，通知被告若要繼續承租系爭房屋，請於107年7月7日至臺灣嘉義地方法院所屬民間公證人江佩瑜事務所（下稱公證人事務所）辦理重新簽約，不料被告於107年6月27日以竹崎灣橋郵局第000000號存證信函函覆原告，並未回應原告重新換約之請求，亦無續租之表示，由於兩造欠缺共識，被告又於該函以原告違約須負違約金及被告早餐店損失、名譽損害等語恫嚇原告，原告即於107年7月16日委請律師發函通知被告，系爭租約已於107年7月14日終止，請求被告搬離系爭房屋，詎渠等仍無動於衷，並繼續於107年7月16日以無摺存款方式匯款至原告帳戶，原告為免系爭租賃契約成為不定期租賃契約，遂於107年7月24日再度發函催告被告領回7,500元，並於107年7月30日前將系爭房屋返還原告等語，原告並將被告匯款7,500元至法院辦理提存。

然被告迄今仍持續霸佔系爭房屋，被告於系爭租約期限屆滿後，不願配合換約亦無意願搬離，無正當權源占有使用系爭房屋，顯然侵害原告所有權之完整支配，原告自得訴請被告返還租賃物。

㈡、系爭租約已因租期屆滿而終止，被告逾期未返還系爭房屋，原告依系爭租約第10條約定，得請求被告給付按租金2倍計算之違約金，並得依民法規定請求被告給付相當於租金之不當得利。

是被告於系爭租約終止後，迄今未返還系爭房屋予原告，自應按月連帶給付原告21,000元（每月租金金額2倍之違約金即14,000元及相當於租金即7,000元之不當得利）。

㈢、爰依民法第767條第1項、第179條等規定及系爭租約之法律關係提起本訴，請求被告返還系爭房屋並給付違約金及相當於租金之不當得利等語，並聲明：被告應將系爭房屋返還予原告；

被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告21,000元，及按年息百分之5計算之利息。

二、原告對被告答辯陳述略以：

㈠、系爭租約屆期後，兩造並未簽訂新合約，被告黃憲秋雖通過LINE表示要續租系爭房屋，然其並非系爭租約之承租人，此亦為被告黃憲秋所自承，是其所為續租之表示是否有效，已有疑義。

況系爭租約關於承租人優先承租之約定並無強制原告訂約之效果，被告縱有續約之表示亦不當然拘束原告。

㈡、兩造就系爭租約是否續約一事顯然並無任何意思表示合致，原告已明示被告若欲續約請重行簽訂新約，然被告均未正面回應，且原告於系爭租約屆期後亦明確函知被告，系爭租約終止，不願續租予被告之表示，是自無逕認兩造就契約必要之點有所合意之理。

㈢、被告雖辯稱原告未如期至公證人事務所辦理續約，惟系爭租約並無強制締約之效果，原告自無何違反契約約定或誠信原則之虞，況事實係因於原告發函通知被告後，均未獲任何回應，原告為免撲空才未於當日赴約，然此並不表示原告即有同意被告續租之意思。

㈣、系爭租約屆期後原告即通知被告，並於通知被告後將被告擅自匯款至原告帳戶之金額辦理提存，是本件並無不定期限租賃關係及土地法第100條之適用，系爭租約既屬定期租賃關係，原告於系爭租約屆期後請求被告返還系爭房屋，自有理由。

㈤、被告另辯稱原告藉口調漲租金至8,500元、竄改租約期限云云，亦非事實，被告民事答辯狀（二）提出附件三之房屋租賃契約，乃係兩造於簽約前磋商談判階段所提出之文件，並非本件兩造最終所簽訂之合約，另該份文件中關於「租約期限106年7月15日起至109年7月14日止」乃被告要求、更改之部分，原告則回應被告若欲長期租賃，須一次漲足租金，即需以每月8,500元為約定租金，然兩造對於上開條件未達成共識，遂簽訂本件系爭租約。

三、被告則均辯以：原告於106年5月27日即與被告成立系爭租約，兩造即達成共識，租賃期間為6年，第1年租金每月為7,000元，第二年至第六年每月為7,500元，被告並有優先承租權。

原告於106年5月29日確認水電表度數及房屋現況後將系爭房屋之鑰匙、遙控器交予被告，被告即於106年5月31日將押金14,000元匯予原告，確認無誤後才進入系爭房屋進行裝修經營早餐店事宜，豈料原告於106年7月9日又借其他理由欲將租金調漲至8,500元，被告向原告抗議此舉違反誠信原則，想與原告解約，但原告不願退回被告已給付之押金，即同意被告以原約定租金承租系爭房屋。

原告於系爭租約期限屆滿前，於107年6月3日以通訊軟體LINE通知被告黃憲秋是否要續租系爭房屋，被告黃憲秋回覆「就按契約續租」等語，原告復於107年6月17日以LINE通知被告黃憲秋轉達被告林恩靚於107年6月23日至被告經營之早餐店裡協議及簽新的租約，被告黃憲秋向原告要求應給予被告契約審閱期間，然原告與被告無法達成共識，並於107年6月25日寄發存證信函通知被告若有意續租請於107年7月7日至公證人事務所辦理簽約。

被告即於107年6月27日寄發存證信函邀請原告於107年7月6日討論租賃關係存續期間及被告權利問題，詎原告未予置理，被告於107年7月7日按原告相約時間至公證人事務所，原告竟未按時赴約。

原告如不願將系爭房屋續租予被告，為何還要詢問被告是否要續租，並相約被告至公證人事務所簽約。

依系爭租約第6條規定，租約到期租方有優先承租之權，且系爭租約無約定出租人可提前終止租約之事由，被告均按時給付租金，並無違反系爭租約約定應履行之義務，被告亦於系爭租約期限屆滿前即回覆原告願意續租之意思表示，原告亦相約至公證人事務所續約，因此原告後續單方面通知被告終止系爭租約之行為，顯屬無效。

本件係原告先行違反誠信原則，因此原告主張終止系爭租約，請求被告返還系爭房屋並給付違約金及相當於租金之不當得利等，於法未合，顯無理由等語，並聲明：原告之訴駁回；

如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、得心證之理由：

㈠、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。民法第450條第1項之有明文。

又按所有人對於無權占有或侵奪其物所有權者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條亦有明文。

另占有人無占有之本權者，為無權占有，而占有之本權可為物權或為債權（如買賣、租賃、借貸等）。

而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，占有人對請求權人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，請求人於占有人無權占有之事實，無舉證責任。

占有人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。

如不能證明，則應認請求人之請求為有理由（最高法院72年度臺上字第1552號判決意旨參照）。

被告就其2人就系爭房屋目前由被告占有乙節並不爭執（本院卷㈡第59頁），準此，被告應就其占用系爭房屋係基於合法有占有權源之事實負舉證責任。

㈡、被告雖抗辯原告於106年5月27日即與被告林恩靚成立系爭租約，兩造即達成共識，租賃期間為6年，且被告黃憲秋於107年6月3日以LINE回覆同意續約，另原告於107年6月25日寄發存證信函通知被告若有意續租請於107年7月7日至公證人事務所辦理簽約，是原告如不願將系爭房屋續租予被告，為何還要詢問被告是否要續租，並相約被告至公證人事務所簽約云云，經查：１、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條固定有明文。

然倘證據資料已足表示當事人真意，當不得反捨契約文字而更為曲解（17年上字第1118號判例意旨參照）。

查系爭租約第1條、第4條明確記載「租約自民國106年7月15日起至107年7月14日為期壹年」、「租金每月新台幣七千元整。

若續約第2年房租費調整為新台幣7500元整」等語，有系爭租約可稽（本院卷㈠第23、115、249頁），是系爭租約之租賃期間顯僅為1年，被告辯稱兩造達成共識，租賃期間為6年云云，顯不可採。

２、按租賃定有期限者，除符合民法第450條、第449條第2項之規定外，其租賃關係於期限屆滿時即消滅，縱當事人於租賃契約中約定雙方於租期屆滿後另訂租約，參諸民法第44 9條第1項規定租賃最長期限20年之立法意旨，及約定更新屬契約行為之說明，該約定並非使當事人於租期屆滿後，租賃契約即生更新之效力，必待當事人於租期屆滿後再為租賃契約意思表示之合致後，原租賃契約始因約定更新而生延長租期之效果。

況以租賃契約為一繼續性契約，於特殊事由發生時，猶容許契約當事人於期限屆滿前行使契約終止權，則於期限較長之租賃契約期限屆滿時，更應容許當事人對於締約之條件重新洽商，如當事人間對於更新租約與否之意思表示尚未一致，即難因此認為租賃契約於當事人間繼續存在。

原告雖曾於107年6月3日以LINE向被告黃憲秋詢問是否要續約，被告黃憲秋回覆「就按契約續約」等語，惟亦於107年6月16日回覆稱「6/23我中午有事，你把契約書放在店櫃檯上，我回來看下，如沒問題，在另約時間簽，因現星期日我都公休，你還是不相信我。

契約讓我審閱下再另約時間處理」等語，復於107年6月17日以LINE向原告稱審閱沒問題後，另約時間簽約等語，有原告與被告黃憲秋間之LINE對話內文及擷圖可參（本院卷㈠第117至119、197、251至253頁），足見被告黃憲秋雖稱按契約續約，惟就契約內容仍要求審閱後再行簽約。

另觀諸原告於107年6月25日以林口郵局第440號存證信函通知被告林恩靚租約即將到期，若無重新簽約，租約終止，並請被告林恩靚如有意重新簽約，請於107年7月7日下午2時至公證人事務所辦理等語，被告林恩靚收受上開存證信函後，另於107年6月27日竹崎灣橋郵局第14號存證信函函覆原告，稱原告已構成違約事由，如造成其損害，原告依法須賠償懲罰性違約金及早餐店全部損失與刑法上名譽之損害，並請原告於107年7月6日晚間8點至早餐店商談損害其權利及租賃關係等語，亦有上開存證信函可佐（本院卷㈠第27至33、121至127、255至257、259至261頁），而兩造並未於前開時、地會面洽談，顯見原告與被告黃憲秋並未達成續約之意思表示合致。

況被告黃憲秋並非系爭契約之承租人，僅為普通保證人（詳後述），縱認被告黃憲秋為被告林恩靚之代理人，被告林恩靚與原告間亦未達成續約之意思表示合致。

３、綜上，兩造就系爭房屋既未續約或另訂新約，系爭租約於107年7月14日，已因期限屆滿而消滅，堪以認定。

被告林恩靚既已失去使用收益系爭房屋之權利，原告請求現占有人即被告林恩靚、黃憲秋騰空遷讓返還系爭房屋予原告，應屬有據。

㈢、按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年度台上字第1695號判例及97年度台上字第294號判決意旨參照）。

查兩造間系爭租約已於107年7月14日消滅，已如前述，且系爭租約第10條約定「租賃終止，另予承租方10日搬物恢復原狀之寬限期。

寬限期後仍未遷讓完竣，按照房租貳倍之違約金計算」，故被告自107年7月14日起10日後即屬無權占有系爭房屋，則依上開法律規定及判例意旨，原告請求被告自起訴狀繕本送達之翌日（被告林恩靚為107年10月19日、被告黃憲秋為107年11月3日，本院卷第97、98-1頁）起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告相當於租金之不當得利7,000元，及請求被告林恩靚自107年10月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金2倍之違約金14,000元，洵屬有據。

㈣、原告請求被告黃憲秋應與被告林恩靚連帶按月給付原告違約金部分：１、按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。

無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272條定有明文。

次按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約；

保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔；

民法第739條、第740條分別定有明文。

復按民法第272條規定，連帶債務之成立，須當事人有明示或法律有規定者為限。

２、被告黃憲秋對於其於系爭租約中係擔任保證人乙節雖不否認，惟抗辯其係一般保證人，非連帶保證人等語（本院卷㈡第59至60頁）。

查系爭契約第15條雖記載「簽約時承租人、連帶保證人出具身分證正本及影本以便核對」，但未記載連帶保證人為被告黃憲秋，被告黃憲秋亦未於系爭租約中簽名（本院卷㈠第23、115、249頁），另原告與被告黃憲秋洽談簽訂系爭租約相關過程中，原告雖向被告黃憲秋表示，需要連帶保證人，並請被告黃憲秋提供其本人（連帶保證人）之身分證影本，及身分證正本供原告核對等語，然被告黃憲秋均未回覆同意等情，亦有原告與被告黃憲秋間之LINE對話紀錄可稽（本院卷㈠第191至193頁），是本件被告黃憲秋並未明示同意擔任連帶保證人，依民法第272條之規定，自僅屬普通保證人。

本件被告黃憲秋既係系爭租約之普通保證人，依上開說明，被告黃憲秋就原告對被告林恩靚基於系爭租約所生之債務，亦應負清償之責，原告就此部分之請求，即屬有據，惟原告請求被告黃憲秋連帶給付之部分，則屬無據。

㈤、被告主張抵銷部分：１、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限；

保證人得以主債務人對於債權人之債權，主張抵銷，民法第334條第1項、第742條之1定有明文。

又按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃契約債務之履行，系爭租約既已於107年7月14 日屆期消滅，被告林恩靚於租賃關係消滅後，即對原告取得押租金返還請求權。

查系爭租約第2條約定：房租押金以租金的2個月計算新台幣14,000元，租約終止或屆滿時遷讓清潔（打掃環境）費用新台幣3,000元整。

若歸還房屋時已打掃乾淨，則此費用免收（本院卷第23頁），就上開3,000元係作為打掃環境之費用，被告占有系爭房屋尚未返還，自無從就3,000元主張抵銷。

又被告林恩靚為承租人，上開扣除3,000元後之押租金11,000元之請求權人當為被告林恩靚，被告黃憲秋依民法第742條之1之規定，亦得主張抵銷。

是本件自應就被告林恩靚對原告所負債務中，由被告黃憲秋負保證責任部分予以抵銷。

２、至於被告雖均主張於反訴請求損害賠償有理由之部分主張抵銷云云，惟反訴被告即原告對被告即反訴原告並無反訴主張之損害賠償債務1,646,320元及違約金14,000元存在（詳後貳、反訴部分所述），是被告主張對原告有上開債權存在，並以該債權與應付原告之不當得利、違約金為抵銷云云，委無理由。

３、因此，本件被告經主張抵銷後，原告就請求被告按月給付違約金14,000元部分，僅得請求被告給付原告3,000元及自107年11月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金2倍之違約金14,000元。

㈥、綜上所述，原告請求被告返還系爭房屋，並請求被告自起訴狀繕本送達之翌日（被告林恩靚為107年10月19日、被告黃憲秋為107年11月3日，本院卷第97、98-1頁）起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告相當於租金之不當得利7,000元，及請求被告給付原告3,000元，及自107年11月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金2倍之違約金14,000元，及均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

貳、反訴部分：

一、反訴原告主張：反訴被告擅自主張系爭租約已終止，並於本訴請求反訴原告返還租賃物及損害賠償，顯屬權利濫用，造成反訴原告莫大損失，反訴原告因反訴被告未遵守系爭租約約定，受有如下損失：營業損失135萬元（被告月平均營業額為65,000元，營業毛利率以50%計算，月平均營業毛利為32,500元，平均每月營業費用即水電費及房租加總為10,000元，月營業額淨利為22,500元，請求反訴被告賠償自107年7月15日起至112年7月14日止之營業損失合計135萬元）、貨物損失3萬元、裝潢無法預期回收損失30萬元、生財器具損失127,900元、搬遷費5萬元、反訴原告2人精神慰撫金各10萬元，合計2,057,900元。

上開金額扣除百分之20之折舊額後，合計為1,646,320元，再加上違約金14,000元及押租金14,000元共28,000元，合計為1,674,320元。

反訴被告執意終止系爭租約，違反誠信原則，致反訴原告經營之早餐店無法持續營收，反訴原告受有如上損失，反訴被告之行為自屬權利濫用、違反誠信原則，自應負債務不履行及侵權行為損害賠償之責，如反訴被告願給付上開金額，反訴原告願將系爭房屋返還反訴被告。

另本訴原告訴之聲明第二項請求本訴被告給付違約金及相當於租金之不當得利部分，如有理由，在該範圍內，反訴原告主張就反訴請求損害賠償有理由之部分主張抵銷後，再由反訴被告給付反訴原告剩餘之金額。

爰依法訴請反訴被告給付債務不履行及侵權行為損害賠償等語，並聲明：㈠、反訴被告應給付反訴原告1,646,320元，及自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

㈡、反訴被告應給付反訴原告28,000元。

二、反訴被告則辯以：

㈠、反訴原告提起反訴與本訴原告起訴之主張並無何相牽連關係，本訴原告係主張系爭租約已因租期屆滿而終止，本訴原告並無任何債務不履行之問題，本訴被告又受有何損失？

㈡、依反訴原告黃憲秋提出財政部南區國稅局嘉義縣分局102年12月12日南區國稅嘉縣銷售字第1020246722號函所示，本訴被告經營之商號之負責人為本訴被告黃憲秋，然本件系爭租約之承租人為反訴原告林恩靚，是反訴原告黃憲秋就系爭租約與反訴被告間並不存在「保證」以外之其他契約關係，則又何來債務不履行之問題。

㈢、反訴被告否認有何債務不履行之情事，此部分應先由反訴原告舉證之，反訴原告黃憲秋又非系爭租約之承租人，反訴原告林恩靚亦非商號之負責人，故渠等共同向反訴被告主張債務不履行之損害賠償，顯有違誤。

㈣、反訴原告主張其受有營業損失135萬元部分，就其月平均額、月平均營業毛利等，均係空言主張，並未說明其主張之基礎，並未舉證以實其說。

反訴原告主張貨物損失3萬元、生財器具損失127,900元、裝潢無法預期回收損失30萬元及搬遷費5萬元部分，亦均未舉證，且貨物及生財器具是否因被告無法繼續使用系爭房屋，而受損或不堪使用，亦有疑義，上述主張反訴被告均否認之。

另系爭租約並無違約金之規定，反訴原告主張反訴被告應給付違約金14,000元亦屬無據。

又反訴原告主張押租金14,000元部分，該金額反訴被告並無爭執，惟否認有何債務不履行或侵害反訴原告權利之事。

末查，反訴原告並未舉證反訴被告有何侵害行為及渠等究受有何種人格權之損害，反訴原告主張渠人格權損失，請求20萬元部分，顯然與法未合。

㈤、並聲明：反訴原告之訴駁回；反訴被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：

㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277條前段所明文。

次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例要旨參照）。

㈡、損害賠償1,646,320元部分：系爭租約已屆期終止，反訴被告自得請求反訴原告返還系爭房屋，並給付不當得利及違約金，業如前述，且此為反訴被告法律上權利之行使，並無不法侵害反訴原告權利或債務不履行之情形，反訴原告亦未舉證證明反訴被告有何權利濫用、違反誠信原則，構成侵權行為、債務不履行之行為，是反訴原告主張反訴被告執意終止租約等行為，屬權利濫用、違反誠信原則，對反訴原告構成侵權行為、債務不履行，致反訴原告受有上開損失，應給付反訴原告1,646,320云云，即屬無據。

㈢、違約金14,000元及押租金14,000元部分：１、違約金14,000元：本件系爭契約係因期限屆滿而消滅，兩造間既未有訂立新租約，反訴被告未續約而提起本訴，並無反訴原告主張違約情事存在，反訴原告亦未舉證證明反訴被告有何其他違約情事，是反訴原告請求反訴被告給付違約金14,000元，自無理由。

２、押租金14,000元：本件反訴原告林恩靚得向反訴被告請求返還押租金11,000元，且已於反訴被告請求反訴原告林恩靚給付之違約金內抵銷，均業如前述，反訴原告自不得就此部分再請求反訴被告給付。

至於3,000元之打掃環境費用部分，因反訴原告占有系爭房屋尚未返還，自不得請求反訴被告返還。

是反訴原告請求反訴被告返還押租金14,000元，亦屬無據。

㈣、綜上反訴原告依侵權行為、債務不履行之法律關係，請求反訴被告賠償1,646,320元，並請求反訴被告給付違約金14,000元、押租金14,000元，均無理由，應予駁回。

參、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決結果無影響，爰不一一贅述，附此敘明。

肆、本件本訴原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行。

又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額併宣告之。

伍、訴訟費用：

一、本件本訴訴訟費用，確定為第一審裁判費6,390元。按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2第2項定有明文。

本件原告起訴請求被告連帶返還系爭房屋，業經本院判決勝訴，則原告附帶請求違約金部分，雖經本院駁回部分請求，惟該部分既屬附帶請求，不另徵收裁判費，本院因認第一審訴訟費用應依民事訴訟法第79條、第85條第1項之規定，由被告全部負擔，一併指明。

二、本件反訴訴訟費用，確定為第一審裁判費17,632元。反訴原告就請求反訴被告給付違約金11,000元部分，雖經本院駁回請求，惟此係因反訴原告林恩靚主張抵銷，故此部分之訴訟費用應由反訴被告負擔。

爰依民事訴訟法第79條、第85條第1項之規定，命反訴被告負擔116元，餘由反訴原告負擔。

中 華 民 國 108 年 3 月 7 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 陳美利
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 7 日
書記官 陳慶昀