嘉義簡易庭(含朴子)民事-CYEV,110,朴簡,142,20231227,1

臺灣嘉義地方法院民事判決
110年度朴簡字第142號
原 告 陳政緯

訴訟代理人 林夏陞律師
被 告 翁文覺地政士即莊更及莊覶之遺產管理人

林澤龍
林榮淇
吳周錦絲
林松青 寄新北市○○區○○路000號10樓之3(

林正凱

告知訴訟人 台灣土地銀行股份有限公司

法定代理人 黃伯川
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年12月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、兩造共有坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○段000地號土地准予分割，分割方法為如附圖即嘉義縣朴子地政事務所112年3月1日土地複丈成果圖所示：編號甲部分、面積1,946平方公尺分歸被告吳周錦絲取得；

編號乙部分、面積326平方公尺分歸被告林正凱取得；

編號丙部分、面積460平方公尺分歸被告林澤龍、林榮淇按應有部分各2分之1比例保持共有；

編號丁部分、面積184平方公尺分歸原告陳政緯取得。

二、附表二所示「應補償人」欄所示共有人應按該欄所示金額補償「受補償人」欄所示共有人。

三、訴訟費用由兩造按附表一「訴訟費用負擔比例」欄所示比例負擔。

事實及理由

壹、程序方面：

一、被告林澤龍、吳周錦絲、林松青經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人；

訴訟之結果，於第三人有法律上利害關係者，法院得於第一審或第二審言詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三人；

就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第65條第1項、第67條之1、第58條第1項分別定有明文。

經查，系爭土地登記有抵押權人台灣土地銀行股份有限公司，則本件原告請求判決分割系爭土地，對於上開抵押權人自有法律上之利害關係，原告聲請對抵押權人為訴訟告知，於法並無不合，應予准許。

又受訴訟告知人台灣土地銀行股份有限公司經受告知後，未聲明參加本件訴訟，附此敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○段000地號土地(下稱系爭土地)為兩造共有，兩造之應有部分各如附表一所示。

系爭土地之使用分區為鄉村區、使用地類別為乙種建築用地，系爭土地並無使用目的不能分割之情形，亦無契約訂有不分割之期限，茲因兩造就分割方案無法達成協議，為此提起本件訴訟。

惟系爭土地上仍有數建物即門牌號碼為嘉義縣○○鄉○○村0鄰00號、17之1號、18號、19號房屋(下稱17號、17之1號、18號、19號房屋)存在，雖19號房屋之所有人為訴外人葉文河，然原告係經由拍賣程序拍得該人之系爭土地持分，為避免土地經分割後其上建物與土地所有權人相異等情形，爰請求依附圖所示之方案分割，再依歐亞不動產估價師聯合事務所之估價報告書之鑑價結果以金錢補償等語，並聲明：如主文第1項至第2項所示。

二、被告方面：

(一)翁文覺地政士即莊更及莊覶之遺產管理人則以：系爭土地位處偏遠地區，依內政部不動產交易實價查詢結果每坪約1萬元至1.2萬元，與鑑定報告每坪2.7萬元，價差實屬過大，原告之方案恐致找補金額過大、登記時增值稅稅額過高，顯不利於各共有人，依建物現況之考量下，請求依嘉義縣朴子地政事務所112年11月6日土地複丈成果圖(參本院卷二、第171頁)所示之分割方案(下稱乙方案)等語。

(二)被告林榮淇則以：伊居住在18號房屋，同意採乙方案，可避免找補問題。

(三)被告林正凱則以：同意原告之分割方案。

(四)其餘被告均未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。

三、本院之判斷：

(一)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列分配：一、以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

民法第823條第1項、第824條第2項分別定有明文。

查系爭土地為兩造共有，應有部分如附表一所示，系爭土地使用分區：鄉村區、使用地類別：乙種建築用地，無因物之使用目的不能分割或訂有不分割期限之約定，且兩造無法協議決定分割方法等情，有系爭土地之土地登記第三類謄本在卷可按（參本院卷二第149至153頁，且為到場被告等所不爭執，則原告提起本件訴訟，請求裁判分割系爭土地，於法即無不合。

(二)按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第1項、第2項第1款、第3、4項分別定有明文。

又裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年度台上字第1797號裁判參照）。

是共有物分割應審酌共有人之應有部分比例，各共有人之意願，各共有人間有無符合公平之原則及整體共有人之經濟利益等因素為通盤之考量，以求得最合理之分割方法。

經查：⒈依本院會同兩造及嘉義縣朴子地政事務所到場履勘，及鑑價人現場勘估所得：系爭土地西側鄰接嘉義縣東石鄉圍潭村內4米寬既成巷道，北側鄰接8至12米寬嘉12號鄉道，上有房屋數棟，由北至南依序為被告林正凱前手郭蓓凱所有圍潭村圍子內17號一層磚木鐵皮造平房、被告林澤龍、林榮淇共有之圍子內18號二層加強磚造樓房、訴外人葉文河所有圍子內19號一層磚木造平房；

北側有私設道路一條，供被告吳周錦絲所有圍子內17號之1二樓RC造樓房通往嘉12鄉道之用等情，有勘驗筆錄、空照圖、現場相片、嘉義縣朴子地政事務所現況圖、嘉義縣朴子地政事務所函送之前開圍子內17之1號房屋之建物登記謄本、嘉義縣○○○○○○○○○○○鄉○○村0鄰○○○00號、17之1號、18號、19號」等房屋之房屋課稅明細表等在卷（見本院卷一第305至323頁、第327頁，本院卷二第5至9頁、第11至25頁），及歐亞不動產估價師聯合事務所不動產價報告書附件勘估標的區域位置圖、航照圖、地籍彩圖現況相片可稽，可以認定。

⒉本院審酌原告所提分割方案如附圖所示：編號甲分歸被告吳周錦絲取得；

編號乙分歸被告林正凱取得；

編號丙分歸被告林澤龍、林榮淇共同取得；

編號丁分歸原告取得。

前揭分割方案，雖顧及系爭土地使用現況，但存有：獲原物分配之共有人實地分配面積較持分面積有所增減；

共有人林松青、莊更、莊覶未依持分獲分配土地；

依附圖所示編號丙單面臨路、地形近長方形、無嫌惡設施，編號甲兩面臨路、地形呈現不規則形、部分路沖；

編號乙單面臨路、地形近似梯形、為畚箕地；

編號丁地形單面臨路、近似梯形、面寬較其他部分為狹小（3.4公尺）等情形。

即屬有不能按共有人應有部分受分配之情形，依民法第824條第3項規定，當以金錢補償之。

本院囑託歐亞不動產估價師聯合事務所鑑定，該所以土地獨立估價方式對土地進行評估，針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場概況、不動產市場價格水準、最有效使用分析、勘估標的稅務分析後，採用比較法及土地開發分析法之估價方法進行評估，選取編號丙土地為比準地，依比較法、土地開發分析法之估價結果，分別衡量所蒐集資料之可信度，及價格形成因素之相近程度，以比較法權重占70％、土地開發分析法權重占30％，加權計算並整數化後，決定8,400元/㎡為比準地之評估單價。

之後再以比準地評估價為基準，依宗地條件之優劣差異（包括地形、臨路情形、臨路寬度、路沖、畚箕地等），調整得到分割後各宗地之價格並分析出如本判決附表二所示補償金額，有估價報告書1份可參。

該估價報告書已就鑑定分析過程詳細說明，鑑定結果應堪採信，爰判決如主文第2項所示。

⒊被告翁文覺地政士即莊更及莊覶之遺產管理人雖執系爭土地位處偏遠地區，依內政部不動產交易時價查詢結果每坪約1萬元至1.2萬元，鑑定報告每坪2.7萬元，價差過大等情為辯。

但其所謂時價每坪1萬元至1.2萬元之土地，係坐落雙連潭段連潭小段64地號、雙連潭段連潭小段124地號土地，與系爭土地無關，以之質疑鑑定報告估價合理性，實不足取。

其基於依原告分割方案應補償人之補償金額過高，恐無法提出，將導致登記時莊更、莊覶持分應繳增值稅無法繳納等疑慮，另行提出各共有人實地分配面積等於持分分配面積之乙方案。

但觀諸乙方案，為遷就各共有人之持分面積，自原告分割方案之編號甲割出編號乙1（獲分配人莊更）、編號乙（獲分配人莊覶），造成編號乙、編號甲無法直接聯外。

為此，再割出由全體共有人保持共有之編號丙作為私設道路以供編號甲、乙通行至系爭土地西側之圍潭村內4米寬既成巷道，實質造成土地利用上之無謂耗費，已有可議。

且乙方案各宗地同樣存有臨路情形為雙面臨路抑或單面臨路；

道路種別為私設道路、4米寬既成巷道抑或8至12米寬嘉12號鄉道；

嫌惡設施奙箕地（編號丁）、部分路沖（編號乙1）；

以及臨路面寬、地形方正與否等差異。

形式上雖實地分配予各共有人之土地面積等於持分換算面積，但因各宗地價格條件存在顯著落差，有共有人不能按其應有部分受分配之情形，需要鑑價以定找補金額。

被告翁文覺地政士即莊更及莊覶之遺產管理人已經當庭表示不請求（不願）送鑑價，其所持乙方案有違公平，自不可採。

⒋本院斟酌上情，認以原告提出之分割方案較為適當，爰判決如主文第1項所示。

四、本件為分割共有物事件，兩造本可互換地位，而分割方法是由本院依法裁量，不受當事人主張拘束，本院審酌上情，認倘由一造負擔全部訴訟費用顯失公平，爰依民事訴訟法第78條、第85條第1項但書、第2項、第80條之1之規定，諭知如主文第3項所示。

五、按應有部分有抵押權者，其權利不因共有物之分割而受影響，但權利人已參加共有物分割訴訟或經共有人告知訴訟而未參加者，其權利移存於抵押人所分得之部分，民法第824條之1第2項第2款定有明文。

被告吳周錦絲有就系爭土地應有部分8分之3設定抵押權予訴外人台灣土地銀行股份有限公司，且其經本院告知訴訟後，未參加訴訟一節，已如前述（見本院卷一第39頁、第77頁所附系爭土地第一類登記謄本土地他項權利部、送達證書）。

則揆諸前揭規定，台灣土地銀行股份有限公司對被告吳周錦絲之抵押權於本件判決確定後，應移存於被告吳周錦絲所分得如附圖編號甲所示之土地上，附此敘明。

中 華 民 國 112 年 12 月 27 日
臺灣嘉義地方法院朴子簡易庭
法 官 陳思睿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 27 日
書記官 周瑞楠
附表一：
編號 共有人 應有部分比例 訴訟費用負擔比例 １ 翁文覺地政士即莊更之遺產 管理人 1/6 1/6 ２ 翁文覺地政士即莊覶之遺產 管理人 1/6 1/6 ３ 林澤龍 1/48 1/48 ４ 林榮淇 1/48 1/48 ５ 吳周錦絲 3/8 3/8 ６ 林松青 1/24 1/24 ７ 林正凱 1/8 1/8 ８ 陳政緯 1/12 1/12
附表二（各共有人應補償及受補償金額表；新台幣）：
受補償人 應補償人 林澤龍 林榮淇 吳周錦絲 合計 翁文覺地政士即莊更之遺產管理人 577,245元 577,245元 2,915,618元 4,070,108元 翁文覺地政士即莊覶之遺產管理人 577,245元 577,245元 2,915,618元 4,070,108元 林松青 144,311元 144,311元 728,905元 1,017,527元 陳政緯 75,993元 75,993元 383,836元 535,822元 林正凱 48,442元 48,443元 244,680元 341,565元 合計 1,423,236元 1,423,237元 7,188,657元 10,035,130元