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臺灣高雄地方法院民事判決 102年度鳳簡字第698號
原 告 台灣糖業股份有限公司
法定代理人 陳昭義
訴訟代理人 吳艾黎律師
被 告 林秀英
卓佳瑩
田正偉
兼 下一 人
法定代理人 林勝國
林淑君
兼 上一 人
法定代理人 金禧英
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國103 年5 月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告林秀英應將坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地上如附圖Ａ部分所示、面積六一點六八平方公尺之建物及B 部分所示、面積一點一四平方公尺之鐵棚拆除，並將該部分土地返還原告。
被告卓佳瑩、田正偉、林勝國、林淑君及金禧英應將第一項所示之地上物騰空，將該部分土地交還原告。
被告林秀英應給付原告新臺幣壹萬零壹佰參拾捌元及其中新臺幣捌仟肆佰肆拾捌元自民國一○二年八月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告林秀英、卓佳瑩、田正偉、林勝國、林淑君應自民國一○二年八月三十一日起至民國一○三年三月四日止，按日給付原告新臺幣壹拾伍元。
被告林秀英、卓佳瑩、田正偉、林勝國、林淑君、金禧英應自民國一○三年三月五日起至返還第一項土地之日止，按日給付原告新臺幣壹拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林秀英、卓佳瑩、田正偉、林勝國、林淑君、金禧英負擔。
本判決第一項、第二項得假執行，但被告以新臺幣參拾柒萬陸仟玖佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項得假執行，但被告林秀英以新臺幣壹萬零壹佰參拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項、第五項於各期到期後，得假執行；
但被告就各到期部分各以新臺幣壹拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、被告林秀英、卓佳瑩、田正偉、林勝國、林淑君、金禧英經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第5款、第7款分別定有明文，依同法第436條第2項規定亦為簡易程序所適用。
本件原告起訴時其訴之聲明為：㈠被告林秀英應將坐落高雄市○○區○○段000 地號土地上如起訴狀附圖紅色部分所示、面積58.91 平方公尺之所有地上物拆除騰空及回復原狀後，將該筆土地全部交還原告；
㈡被告林秀英應給付原告新臺幣( 下同)9,078元，及就其中7,565 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息；
㈢被告林秀英應自本起訴狀繕本送達之翌日起至返還前項土地之日止，按日給付14元；
嗣於民國103 年2 月7 日以民事追加被告暨更正訴之聲明狀追加卓佳瑩、田正偉、林勝國、林淑君等4 人為被告，並變更其訴之聲明為：㈠被告林秀英應將坐落高雄市○○區○○段000 地號土地內如高雄市政府地政局鳳山地政事務所102 年12月3 日鳳法土字第298 號複丈成果圖( 下稱附圖) 所示Ａ部分面積61.68 平方公尺之建物及Ｂ部分面積1.14平方公尺之鐵棚拆除騰空及回復原狀後，並應將該筆土地全部交還原告；
㈡被告卓佳瑩、田正偉、林勝國、林淑君應將第一項所示之地上物騰空，將該部分土地交還原告；
㈢被告林秀英應自102 年8 月31日起至返還第一項土地之日止，按日給付原告15元整。
被告卓佳瑩、田正偉、林勝國、林淑君應自102 年8 月31日起至返還第一項土地之日止，按日給付原告22元整。
任一被告已履行給付者，另一被告於已履行之範圍內免為給付；
㈣被告林秀英應給付原告10,138元，及就其中8,448 元之部分，自102 年8 月31日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息( 見本院卷第89至90頁) ；
復於103 年4 月16日以追加被告暨更正訴之聲明狀追加金禧英為被告，並變更其訴之聲明為：㈠被告林秀英應將坐落高雄市○○區○○段000 地號土地內如附圖所示Ａ部分面積61.68 平方公尺之建物及Ｂ部分面積1.14平方公尺之鐵棚拆除騰空及回復原狀後，並應將該筆土地全部交還原告；
㈡被告卓佳瑩、田正偉、林勝國、林淑君及金禧英應將第一項所示之地上物騰空，將該部分土地交還原告；
㈢被告林秀英應自102 年8 月31日起至返還第一項土地之日止，按日給付原告15元整。
被告卓佳瑩、田正偉、林勝國、林淑君應自102 年8 月31日起、被告金禧英應自103 年3 月5 日起，均至返還第一項土地之日止，按日給付原告22元整。
任一被告已履行給付者，另一被告於已履行之範圍內免為給付；
㈣被告林秀英應給付原告10,138元，及就其中8,448 元之部分，自102 年8 月31日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息( 見本院卷第119 頁) ，經核分別屬於擴張應受判決事項之聲明以及追加其他原非當事人之人為被告，且均係基於系爭地上物繼續占用原告同一筆土地所衍生之糾紛，其請求之基礎事實核屬同一，且無礙於被告之程序保障及訴訟之終結，揆諸前揭說明，原告訴之變更追加於法並無不合，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠原告於96年間將所有坐落高雄市○○區○○段000 地號土地( 下稱系爭土地) 內面積58.91 平方公尺部分出租予被告林秀英( 下稱系爭租約) 興建地上物( 下稱系爭地上物) ，租期自96年5 月23日起至100 年12月31日止，租金計算標準以當期申報地價百分之7 為依據，然被告林秀英並未依約繳納100 年期之租金，原告遂於101 年9 月26日具狀聲請本院核發支付命令並經確定，又兩造並未依系爭租約第3條規定通知他方不再續約，則系爭租約自101 年1 月1 日起發生依原契約條件及期限續約之效力。
因被告自100 年1 月1 日起迄今已逾2 年，始終未再給付分文租金，原告爰依系爭租約第8條：「租賃期間如有下列情事之一者，甲方( 即原告) 得終止契約：……( 六) 乙方( 即被告林秀英) 積欠租金達二年之總額時」之約定，於102 年4 月15日以高資字第0000000000號函通知被告林秀英終止系爭租賃關係並請其速清除地上物返還土地，及於102 年4 月30日前完繳所積欠租金，然該函遭退回，原告乃以本件起訴狀繕本送達被告林秀英為終止系爭租約之意思表示，系爭租約已於102 年8 月30日發生終止之效力。
㈡系爭租約既經原告終止而告消滅，原告自得依系爭租約第12條之約定及民法第767條第1項之規定，請求被告林秀英拆除系爭土地上之地上物，並將土地回復原狀及交還土地予原告。
另被告卓佳瑩、田正偉、林勝國、林淑君及金禧英等人戶籍址均設在坐落於系爭土地如附圖A 部分所示之建物內，其等同屬無權占有人，有一併請求遷出及返還該無權占有土地之必要。
㈢被告林秀英積欠101 年1 月1 日起至同年12月31日之租金4,948 元( 計算式：1,200 【元/ 平方公尺】×7%×58.91 【平方公尺】＝4948.44 元，元以下四捨五入) ，以及102 年1 月1 日起至同年8 月30日止之租金3,500 元( 計算式：1,280 【元/ 平方公尺】×7%×58.91 【平方公尺】÷365 【日】×242 【日】≒3499.6元，元以下四捨五入) ，合計總積欠金額為8,448 元( 計算式：4,948 元＋3,500 元＝8,448 元) ；
另被告林秀英尚積欠違約金1,690 元( 計算式：8,448 元×20% ＝1689.6元，元以下四捨五入) ，故被告林秀英積欠之租金及違約金總額為10,138元( 計算式：8,448 元＋1,690 元＝10,138元) 。
原告另依系爭租約第6條約定及民法不當得利之規定請求被告林秀英按日給付相當於租金之不當得利15元( 計算式：1,280 【元/ 平方公尺】×【61.68 ＋1.14】平方公尺×7%÷365 【日】≒15.42 元，元以下四捨五入) 。
㈣再者，被告卓佳瑩、田正偉、林勝國、林淑君既係無權占用原告所有系爭土地，依社會通常觀念應受有相當於使用該土地之租金利益，而使原告受有損害，原告爰依民法第179條前段不當得利之規定，請求其等自102 年8 月31日起繼續無權占有上開土地每日所獲得相當於使用該土地之租金不當利益22元( 計算式：1,280 【元/ 平方公尺】×【61.68 ＋1.14】平方公尺×10% ÷365 【日】≒22.03 元，元以下四捨五入) 。
又原告頃查悉被告金禧英自103 年3 月5 日起設籍於附圖所示A 部分之建物內，難認其無居住之事實，故原告亦得依民法第179條前段規定請求其返還自103 年3 月5 日起繼續無權占有上開土地每日所獲得相當於使用該土地之租金不當利益22元( 計算式同前) 。
㈤為此，爰依系爭租約約定及民法第767條規定，請求被告林秀英將上開地上物拆除並返還土地予原告，及請求被告卓佳瑩、田正偉、林勝國、林淑君及金禧英將系爭地上物騰空，並將該部分土地返還原告；
且依不當得利之法律關係分別請求被告等人按日給付原告15元及22元，又被告等人並非共同侵害原告之權利，而係本於各別之發生原因負其全部債務，應屬於其中一債務之履行，他債務亦同歸消滅者之不真正連帶債務，故原告乃依不真正連帶債務關係請求被告各別負其責任等語。
㈥並聲明：⒈被告林秀英應將坐落高雄市○○區○○段000 地號土地內如附圖所示Ａ部分面積61.68 平方公尺之建物及Ｂ部分面積1.14平方公尺之鐵棚拆除騰空及回復原狀後，並應將該筆土地全部交還原告；
⒉被告卓佳瑩、田正偉、林勝國、林淑君及金禧英應將第一項所示之地上物騰空，將該部分土地交還原告；
⒊被告林秀英應自102 年8 月31日起至返還第一項土地之日止，按日給付原告15元整。
被告卓佳瑩、田正偉、林勝國、林淑君應自102 年8 月31日起、被告金禧英應自103 年3 月5 日起，均至返還第一項土地之日止，按日給付原告22元整。
任一被告已履行給付者，另一被告於已履行之範圍內免為給付；
⒋被告林秀英應給付原告10,138元，及就其中8,448 元之部分，自102 年8 月31日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀做任何聲明或陳述。
三、得心證之理由㈠請求被告拆除及騰空系爭地上物並返還系爭土地部分：⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第455條、第767條第1項前段、中段分別定有明文。
原告主張其為系爭土地之所有權人，並將系爭土地中面積58.91 平方公尺部分出租予被告林秀英，嗣因被告林秀英未依約繳納租金已逾2 年，故原告乃以本件起訴狀繕本之送達被告林秀英作為終止系爭租約之意思表示等情，業據原告提出系爭土地地籍圖謄本、土地登記第二類謄本、現場照片、土地租賃契約書、民事聲請支付命令狀、支付命令暨確定證明書、台灣糖業股份有限公司高雄區處102 年4 月15日高資字第0000000000號函等件為證( 見本院卷第8 至21頁) ；
又被告林秀英所有坐落於系爭土地之系爭地上物占有系爭土地位置及面積如附圖A 、B 部分所示一情，亦有本院勘驗筆錄以及高雄市政府地政局鳳山地政事務所102 年12月23日高市地鳳測字第00000000 000號函檢附之土地複丈成果圖1 份附卷可佐( 見本院卷第57至58頁) ，而被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述，依民事訴訟法第436條、第280條第3項準用第1項前段規定，視同自認，是原告前揭主張堪信為真實。
另依卷附被告卓佳瑩、田正偉、林勝國、林淑君及金禧英等人戶籍資料（參見本院卷第135 至139 頁）所示，該5 人均設籍於系爭地上物而未遷出，衡情當可推認渠等亦有居住該址而占用系爭土地之意，再佐以該5 人既始終未能到庭就此節而為爭執，依法即應視為自認。
⒉承上，原告依租賃契約及民法第767條規定，訴請被告林秀英將坐落系爭土地內如附圖所示Ａ部分面積61.68 平方公尺之建物及Ｂ部分面積1.14平方公尺之鐵棚拆除騰空及回復原狀後將該土地交還原告，並請求被告卓佳瑩、田正偉、林勝國、林淑君及金禧英將系爭地上物騰空，並將該部分土地交還原告一節，洵屬正當，應予准許。
㈡請求給付租金及返還不當得利部分：⒈按承租人應依約定日期，支付租金。
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。
又依土地法第103條第4款規定，租用建築房屋之基地承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上外，出租人不得收回。
再依原告與被告林秀英簽訂之系爭租約第八條第㈠項約定：「乙方( 即承租人) 積欠租金達2 年之總額時，甲方( 即出租人) 得終止契約」( 見本院卷第12頁) 。
⒉查被告林秀英自100 年1 月1 日起即未給付分文租金，迄本件起訴日( 即102 年7 月11日) 已積欠逾2 年租金之數額，而原告於本件起訴狀中載明欲以起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約之意思表示等語( 見本院卷第4 頁) ，該起訴狀繕本於102 年8 月20日寄存送達於被告林秀英住所地，堪認原告已合法依上開規定終止租約，兩造之租賃契約至遲已於102 年8 月30日終止。
原告主張被告林秀英積欠自101 年1 月1 日起至同年12月31日之租金4,948 元( 計算式：1,200 【元/ 平方公尺】×7%×58.91 【平方公尺】＝4948.44 元，元以下四捨五入) ，以及102 年1 月1 日起至同年8 月30日止之租金3,500 元( 計算式：1, 280【元/ 平方公尺】×7%×58.91 【平方公尺】÷365 【日】×242 【日】≒3499.6元，元以下四捨五入) ，另積欠違約金1,690 元( 計算式：8,448 元×20% ＝1689.6元，元以下四捨五入) 乙節，被告林秀英未曾於言詞辯論期日到庭辯論或提出書狀作任何聲明或陳述，視同自認，則原告請求被告林秀英給付積欠之租金及違約金共10,138元( 計算式：8,448 元＋1,690 元＝10,138元) ，及其中8,448 元自102 年8 月31日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
⒊次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。
又無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，並致所有權人受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照。
查被告林秀英、卓佳瑩、田正偉、林勝國、林淑君等5 人自系爭租約終止後仍繼續無權占有系爭土地如附圖A 、B 部分所示位置及面積，而被告金禧英則自103 年3 月5 日起設籍居住於坐落於系爭土地如附圖A 、B 部分所示之地上物內，均業如前述，足認上開被告等6 人顯已獲得相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，依上開說明，原告自得就被告等人占有範圍，計算所得之不當得利，請求渠等予以返還。
而按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；
第97條、第99條及第101條之規定於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。
而土地法第97條所謂土地價額指法定地價；
土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價，亦分別為土地法施行法第25條、土地法第148條所明定。
再者基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申總地價年息10% 最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例參照），是法律上就房屋或土地租金之範圍已有最高限額之規定，除當事人另有約定外，應受上開法律條文規定限制，以定其租金之最高總額。
⒋系爭土地於102 年1 月之申報地價係每平方公尺1,280 元，有該土地之登記第二類謄本在卷可參( 見本院卷第8 頁) ，再斟酌系爭土地地目為田，面臨雙向四線道之過勇路，附近約700 公尺處有過埤國小、7-11便利商店、88快速道路鳳山交流道，約2 至3 公里處有市場等情，有勘驗筆錄在卷可稽 (見本院卷第47頁) ，應認以法定地價7%作為年租金計算之比率，較屬可採。
從而，原告請求被告林秀英、卓佳瑩、田正偉、林勝國、林淑君等5 人自起訴狀繕本送達之翌日(即102 年8 月31日) 起至103 年3 月4 日止，按日給付15元予原告( 計算式：申報地價1,280 元/ 平方公尺×【61.68 ＋1.14】平方公尺×7%÷365 【日】≒15.42 元，元以下四捨五入) ，並請求被告林秀英、卓佳瑩、田正偉、林勝國、林淑君、金禧英自103 年3 月5 日起迄返還系爭土地之日止，按日給付因繼續無權占用系爭土地所獲得相當於租金之不當得利金額15元( 計算式同前) ，洵屬有據，逾此部分之請求，則無理由，難以准許。
⒌末按因不當得利發生之債，同時有多數利得人時，應各按其利得數額負責，並非須負連帶返還責任（最高法院74年度台上字第2733號判決要旨參照）。
原告依不當得利法律關係請求被告等人負不真正連帶責任云云，於法無據，不應准許。
四、綜上所述，原告本於租賃契約、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，為如主文第一、二、三、四、五項之請求，為有理由，均應准許，逾此範圍之請求，並無理由，應予駁回。
五、本判決主文第一項、第二項、第三項、第四項及第五項均係依簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行；
並依同法第392條第2項之規定，職權宣告被告預供擔保得免為假執行，以期衡平。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與判決結果，不生影響，爰不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 103 年 5 月 15 日
鳳山簡易庭 法 官 謝琬萍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 5 月 15 日
書記官 吳慕瑩
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