鳳山簡易庭民事-FSEV,103,鳳簡,664,20150827,1

臺灣高雄地方法院民事判決 103年度鳳簡字第664號
原 告 臺灣銀行股份有限公司
法定代理人 蕭長瑞
訴訟代理人 陳祈安
複代理人 謝文杰
被 告 許智淵
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國104年7月28日言詞辯論終結，判決如下︰

主 文

被告應給付原告新臺幣貳拾捌萬貳仟壹佰捌拾玖元，及自民國一０三年七月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告應自民國一０三年六月一日起至喪失高雄市○○區○○段○○○○○號建物（即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○巷○號房屋）所有權之日止，按年給付如附圖所示A 、C 部分土地（面積各三十一點五六平方公尺、四十八點六六平方公尺）各期申報地價百分之二點五計算之金額。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一、二項得假執行。

事實及理由

一、原告主張：被告於民國92年10月30日因拍賣而取得座落高雄市○○區○○段0000○號建物即門牌號碼高雄市○○區○○○路00巷0 號房屋所有權（下稱系爭房屋），系爭房屋係座落於伊所有同區段45及47-1地號之土地（下稱系爭土地）上。

惟被告迭經催促，迄今均並未向伊辦理租用事宜，為無權占用系爭土地。

被告無法律上原因占用系爭土地而受有相當於租金之不當得利，致伊權益受損。

為此，爰依不當得利之法律關係，請求被告給付自98年6 月1 日起至103 年5 月31日止所受有之不當得利新臺幣（下同）293,034 元等語。

並聲明：被告應給付原告293,024 元，及自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自103 年6月1 日起至被告喪失系爭房屋所有權之日止，按占用系爭土地面積各期公告地價年息5%計算之金額。

二、被告則以：伊係於92年9 月26日因拍賣取得系爭房屋，系爭房屋之原所有權人瑞峰股份有限公司（下稱瑞峰公司）與原告間曾有基地租賃契約存在，故依民法第426條之1 之規定，伊得繼受該租賃關係存在自非無權占有使用系爭土地，原告主張伊不當得利並無理由，況原告據公告地價計算相當於租金不當得利之標準，於法亦屬無據等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由原告主張其為系爭土地之所有權人乙情，業據其提出土地登記謄本為憑（見本院卷第28頁、第29頁），而其主張被告以系爭房屋占有使用系爭土地乙情，業據本院會同兩造及高雄市政府新興地政事務所到場勘測屬實，並製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖等件附卷足稽（見本院卷第63頁至第65頁、第71頁），堪信為真實。

至原告主張被告以系爭房屋無權占用系爭土地，應償還所受有相當於租金之不當得利，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠被告辯稱其得繼受原告與瑞峰公司間之租賃契約，有無理由？㈡被告有無其他占有使用系爭土地之合法權源？㈢原告得否向被告主張不當得利？若然，金額若干？茲分述如下：㈠被告辯稱其得繼受原告與瑞峰公司間之租賃契約，有無理由？⒈按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人，民法第450條第1項及第455條分別定有明文。

承租人就系爭土地之租賃期限既已屆滿，除有以不定期限繼續契約之情形外，兩造間之租賃關係當然消滅。

⒉經查，系爭房屋曾由訴外人瑞峰公司與原告簽立基地租賃契約之方式占有使用系爭土地，業據原告提出其等於84年3 月9 日製作之基地租賃契約書為憑（見本院卷第81頁），而該基地租賃契約書上瑞峰公司暨法定代理人張瑞德之大小章，核與瑞峰公司於83年5 月13日辦理增資登記時所使用者一致，有本院依職權調取之股份有限公司變更登記事項卡在卷可稽（見本院卷第155 頁），而被告迄本件言詞辯論終結前均未提出何反證彈劾該基地租賃契約書，堪信原告提出之基地租賃契約書為真正。

⒊被告雖辯稱其係繼受瑞峰公司與原告間之基地租賃關係，並非無法律上原因使用系爭土地云云，然為原告所否認，並據前揭基地租賃契約書主張其與瑞峰公司間所簽定者為定期租賃契約，該基地租賃關係業因前揭租約屆期而終止，而依前揭基地租賃契約書第3條「租賃期間自民國八十四年一月一日起至八十六年十二月卅一日止」所示（見本院卷第81頁），瑞峰公司乃係以約定特定期間之方式向原告租賃系爭土地，確與原告所主張之定期租賃模式相符，且自該租賃契約書之抬頭欄中瑞峰公司係勾選「續租」基地貳筆可知，前揭基地租賃契約已非瑞峰公司與原告就使用系爭土地所成立之第一份契約書，益徵原告主張其與瑞峰公司均係定期租賃契約之方式屆期換約乙情為真，則依前揭基地租賃契約載明之租賃期間，瑞峰公司向原告承租系爭土地之期限應於86年12月31日即已屆至而終止，依首揭說明，除瑞峰公司與原告於前揭期限屆至後，另有續定新約者外，瑞峰公司與原告間之租賃關係即因舊有之租賃契約屆期而不復存在，而被告迭經本院數次曉諭，卻始終未能提出86年12月31日爾後，瑞峰公司另與原告間有何基地租賃契約存在之證據，則瑞峰公司與原告間是否有租賃契約存續迄今即屬不能證明，故而被告辯稱其得繼受瑞峰公司與原告間之租賃契約或租賃關係，自難認為有據。

㈡被告有無其他占有使用系爭土地之合法權源？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。

⒉原告主張被告係無法律上之原因使用系爭土地既為被告所否認，自應由被告就其如何取得占有使用系爭土地之合法權源先負舉證之責，然被告迄本件言詞辯論終結前均未再提出其他積極證據為憑，本院自難認其以系爭房屋使用原告所有之系爭土地有法律上之原因。

㈢原告得否向被告主張不當得利？若然，金額若干？⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，此有最高法院61年度台上字第1695號判例意旨可資參照。

本件被告並無合法權源，而以其所有之系爭房屋占有使用系爭土地之事實業已認定如前，則揆諸上開說明，其於占用系爭土地期間即可消極減免應支付使用該土地之代價，而因此獲得相當於土地租金之利益甚明，且致原告受有同額之損害，故原告依不當得利之規定，請求其就無權占用系爭土地期間返還相當於租金之不當得利，自屬有據。

⒉又建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言，又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價，此有最高法院75年度台上字第378 號裁判意旨可參。

又前開規定所謂建築基地之租金，按申報價額年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之10計算，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，此亦有最高法院46年台上字第855 號、68年台上字第3071號判例要旨可參。

經查，系爭房屋固占有使用系爭土地如前所述，然其使用之基地並不以系爭土地為限，尚包含部分高雄市○○區○○段00地號土地，且其占有使用之面積各為高雄市○○區○○段00地號部分31.56 平方公尺（如附圖所示A 部分）、同區段46地號部分18.02 平方公尺（如附圖所示B 部分）、同區段47-1地號部分48.66 平方公尺（如附圖所示C 部分），故本件原告得據以請求被告返還相當於租金之不當得利者，應以被告占有使用系爭土地之範圍（即如附圖所示A 、C 部分）面積合計80.22 平方公尺為限【計算式：A 部分之31.56 平方公尺＋C 部分之48.66 平方公尺＝80.22 平方公尺】，而原告雖主張應依平均地權條例施行細則第21條之規定，以公告地價作為申報地價云云，然該施行細則所規範者乃免除公有土地申報地價之義務，使之逕以公告地價代之，系爭土地自原告於92年7 月1 日改制為股份有限公司之私法人後，已非屬公有土地而純屬私法人（原告）所有之私有財產，自無續予適用平均地權條例施行細則第21條之餘地，是原告此部分之主張難認有據，毋寧應回歸首揭土地法之相關規定，以系爭土地之申報地價作為核算被告受有相當於租金之不當得利始符法制，而系爭土地中如附圖所示A 部分之高雄市○○區○○段00地號土地自96年1 月起迄98年12月31日止、自99年1 月起迄今之申報地價各為28,800元、30,800元；

另如附圖所示C 部分之高雄市○○區○○段0000地號土地自96年1 月起迄98年12月31日止、自99年1 月起迄今之申報地價各為28,800元、26,274元，有地價第二類謄本在卷可稽（見本院卷第141 頁），以系爭土地位於高雄市五福路上，鄰近高雄市文化中心，正前方及右側各有公園一座，附近有五福國中、師大附中及師範大學，生活、文教及交通機能便利，業據本院會同兩造履勘現場屬實，有勘驗筆錄為憑（見本院卷第65頁），復參以系爭房屋實為集合大樓之一、二層樓部分，其一樓現作為店面出租予他人經營餐飲業，而原告區分所有部分上方另有3 、4 、5 層樓，為兩造於現場履勘驗所不爭執（見本院卷第64頁、第65頁），則於認定被告因系爭房屋所受有之利益時，應將系爭房屋之樓上另有3 、4 、5 層樓用戶同樣使用該所座落之土地空間暨系爭房屋位處第1 、2 層樓且現供營業使用，其效益遠較樓上住戶優渥等情一併納入考量，本院審酌該土地所處位置之商業、文教暨交通機能，如完整使用該土地者，允應給付最高上限之申報地價10% 租金，且被告係使用該建物最精華之臨路1 、2 樓店面位置，其核算相當於租金之不當得利比例不宜過低，兼參酌被告非一人獨佔使用系爭土地等情，故認原告另主張以申報地價年息6.25% 計算不當得利（見本院卷第140 頁）尚屬過高，應以申報地價之2.5%計算始為公允，是本件計算相當於租金之不當得利應以申報地價年息2.5%計算較為適當。

若以該申報地價週年利率2.5%計算，系爭房屋自98年6 月1 日起至103 年5 月31日止，因使用附圖所示A 部分之高雄市○○區○○段00地號土地及附圖所示C 部分之高雄市○○區○○段0000地號土地所受有相當於租金之不當得利金額應各為120,585 元、161,604 元【計算式：⑴如附圖A 部分土地：①98年6 月1 日起至98年12月31日止：28,800元×31.56 平方公尺×2.5%÷12×7 個月＝13,255.2元，小數點以下四捨五入（下同）；

②99年1 月起至103 年5 月31日止：30,800元×31.56 平方公尺×2.5%÷12×53個月＝107,330.3 元；

合計120,585 元。

⑵如附圖C 部分土地：①98年6 月1 日起至98年12月31日止：28,800元×48.6 6平方公尺×2.5%÷12×7 個月＝20,437.2元；

②99年1 月起至103 年5 月31日止：26,274元×48.66 平方公尺×2.5%÷12×53個月＝141,166.9 元；

合計161,604 元。

】，金額合計為282,189 元，是原告本件請求被告給付自98年6 月1 日起至103 年5 月31日止已到期相當於租金之不當得利282,189 元及自支付命令狀繕本送達翌日即103 年7 月1 日（見司促卷第13頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，依法為有理由，應予准許，逾此範圍則屬無據，應予駁回。

又原告主張被告應自103 年6 月1 日起至喪失系爭房屋所有權之日止，按占用土地面積各期公告地價年息5%計算之損害金，因原告所有之系爭土地並非公有土地，且被告受有之利益應以申報地價年息2.5%計算較為適當，是原告請求被告自103 年6 月1 日起至喪失系爭房屋所有權之日止，按年給付如附圖所示A 、C 部分土地（面積各31.56 平方公尺、48.66 平方公尺）各期申報地價2.5%計算之金額為有理由，逾此範圍即屬無據，應予駁回。

六、綜上所述，如依申報地價年息2.5%計算被告所有之系爭房屋占有使用系爭土地如附圖所示A 、C 部分可獲得相當於租金之不當得利，自98年6 月1 日起計至103 年5 月31日止之總額為282,189 元，則原告依據不當得利之法律關係，請求被告給付282,189 元，及自103 年7 月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應准許之，逾此金額為無理由，應予駁回。

至原告主張被告應自103 年6 月1 日起至喪失系爭房屋所有權之日止，按占用土地面積各期公告地價年息5%計算之損害金，因其計算基礎並無依據，仍應以本院前揭核算之標準即以申報地價年息2.5%計算較為適當，是原告請求被告自103 年6 月1 日起至喪失系爭房屋所有權之日止，按年給付如附圖所示A 、C 部分土地（面積各31.56 平方公尺、48.66 平方公尺）各期申報地價2.5%計算之金額為有理由，逾此範圍即屬無據，應予駁回。

七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，就原告勝訴部分依職權宣告假執行。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。

九、據上論結，原告之訴一部有理由一部無理由，依民事訴訟法第79條、第436條第2項、第389條第1項第3款，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 27 日
鳳山簡易庭 法 官 謝宗翰
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 8 月 27 日
書 記 官 唐佳安