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臺灣高雄地方法院民事判決 103年度鳳訴字第9號
原 告 伍哲輝
訴訟代理人 劉嘉裕律師
陳彥竹律師
陳雅琴律師
被 告 陳顯堂
訴訟代理人 洪條根律師
複代理人 李玉雯律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104 年8 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○○○○號房屋遷讓返還原告，並自民國一○三年四月二十九日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。
被告應給付原告新臺幣叁拾壹萬元，及其中新臺幣貳拾陸萬元自民國一○三年八月十六日起，其餘新臺幣伍萬元自民國一○四年四月二十二日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告為向原告承租門牌號碼高雄市○○區○○路00○00號房屋（下稱系爭房屋），於民國101 年10月間簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間自102 年1 月1 日起至106年9 月30日止，每月租金新臺幣（下同）25,000元，雙方合意年繳250,000 元，並應於每年10月繳納，電費則由被告負擔。
簽約後第1 年即102 年1 月至9 月租金約定為200,000元，被告先支付其中100,000 元，後續之100,000 元及102年10月後之租金迄今未曾給付。
經原告於103 年1 月27日以存證信函催繳後，被告仍未置理，原告始於103 年4 月29日以存證信函終止租約並請求被告遷讓系爭房屋。
惟被告現仍繼續占有並留置物品於系爭房屋，原告自得請求被告遷讓返還系爭房屋。
又被告現仍無權占有系爭房屋，原告亦得請求被告自103 年4 月29日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利10,000元，另得請求被告清償租賃期間積欠之租金275,000 元及電費24,805元。
此外，依系爭租約第12條及第18條之約定，被告既有違約情事，應賠償原告因涉訟所繳納之訴訟費、律師費及1 個月租金，原告亦得請求被告賠償1 個月租金25,000元及律師費110,000 元等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並自103 年4月29日起至返還上開房屋之日止按月給付原告10,000元；
㈡被告應給付原告434,805 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息。
二、被告則以：被告承租系爭房屋，係作為餐廳及販賣商品營業之用。
惟原告交付系爭房屋時，與兩造簽訂系爭租約時房屋用益狀態不符，原有完善設備均遭拆除殆盡，顯不合於約定用益狀態，原告即有違反民法第423條所定出租人交付義務及保持義務。
故兩造協議需修繕櫃檯玻璃、吧台設備、插座開關、整理屋外廣場與花台，並搭建鐵皮屋、修繕廚房等，並於修繕後符合約定用益狀態得為營業之用時，原告方得請求被告支付租金。
被告雖自行處理修繕事宜，惟原告對於修繕工程均置之不理，被告考量南北奔波之煩及受修繕工程不順之挫折，遂於102 年7 月間決定不再承租，並於原告家中討論後，由原告另租他人，另於103 年2 月7 日以存證信函通知原告償還修繕系爭房屋之費用。
是被告未支付租金，係因原告未交付合於約定使用收益之租賃物，且兩造已合意於被告得使用系爭房屋營業後始得向被告請求支付租金，自無遲延給付之行為，原告應無從終止租約或及請求租金、相當於租金之不當得利與律師費用等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本件經本院會同兩造整理爭點如下：㈠不爭執事項（本院採為判決之基礎）：⒈被告於101 年10月間與原告簽訂系爭租約，約定向原告承租系爭房屋，租賃期間自102 年1 月1 日起至106 年9 月30日止，每月租金25,000元，兩造合意年繳250,000 元，應於每年10月繳納，電費則由被告負擔。
被告僅交付租金100,000元，其餘租金並未交付原告。
⒉原告於103 年1 月27日以高雄大樹郵局14號存證信函向被告催繳租金，並於103 年4 月29日以高雄地方法院郵局第619號存證信函向被告終止租約並請求遷讓房屋。
㈡爭執事項：⒈原告請求被告給付自102 年1 月起至103 年4 月止之租金275,000 元有無理由？⑴原告有無未交付合於約定使用收益之租賃物情形？⑵兩造有無於修繕系爭房屋合於約定使用狀態後，原告始得請求被告給付租金之協議？⒉被告有無給付遲延而違反兩造間租賃契約之情事？原告請求電費24,805元、違約金25,000元及律師費110,000 元有無理由？⒊原告請求被告自103 年4 月29日起至返還系爭房屋之日止，占有系爭房屋之相當於租金之不當得利每月10,000元有無理由？
四、得心證之理由：㈠原告得請求被告交付之租金為200,000元：⒈原告已交付合於約定使用收益之租賃物：⑴本件原告主張於兩造簽訂系爭租約後已將系爭房屋交付被告使用部分，為被告所不爭執，應堪信為真實。
被告雖辯稱原告所交付之系爭房屋不合於約定使用收益之狀態云云，然查，證人即為被告裝修系爭房屋之水電工程人員王鴻森到庭證稱：被告直接打電話給伊去系爭房屋做水電工程，伊也有在101 年在同樣的地點做過工程，之前的營業場所，是做庭園咖啡的。
被告叫伊做一些簡單的小工程，只有做水電的部分。
當時現場場所的狀況與之前營業咖啡的狀況，只有櫃台不一樣而已，櫃台沒有電無法使用，好像只有1 、2 個插座被拆除，其他都一樣，另外被告還有要增加一些電源及線路。
咖啡廳原來的線路除了櫃台不能使用外，其他部分都可以使用。
櫃台部分伊幫被告拉1 條櫃台的主電源線、開關整理好、1 盞電燈、幾個插座及網路線、電話線等語（見本院卷第114 至117 頁）。
顯見原告交付系爭房屋與被告時，系爭房屋僅有部分電力設備欠缺，而未達完全無法使用之狀態。
且被告既欲利用系爭房屋經營使用，本有依自己需求另行裝潢之必要，僅部分電力設備之欠缺，尚難認已達不合於約定使用狀態之程度，被告此部分抗辯，自屬無據。
⑵至證人即利用系爭房屋販售商品之周香君雖於本院證稱：伊知道兩造間系爭租約一部分，被告承租系爭房屋要做賣場賣東西給觀光客，好像還有餐廳，但是伊不清楚後來有沒有做。
伊有在102 年12月9 日去看過系爭房屋，之前都沒有去看過系爭房屋，系爭房屋出租被告之前是在做咖啡廳兼餐廳。
當天到現場去看時，現場比較凌亂一點，裡面線路亂七八糟，裝潢有些被拆掉，沒有電，水龍頭也被拔掉。
且因為沒有水、電，又沒有裝潢沒有辦法營業等語（見本院卷第79至80頁）。
惟周香君既證稱於102 年12月9 日前均未到過系爭房屋，對於系爭房屋出租被告前原出租他人經營時之裝潢即無從得知，亦無從辨識知悉有無被告所辯稱先前經營時之裝潢均遭拆除之情形。
況周香君亦非水電專業人員，更無從得知實際水電配置欠缺狀態，故本院認仍應以證人王鴻森之證述較為可採。
⑶而被告雖辯稱證人王鴻森與原告熟識，其證詞應有偏頗云云。
惟查，證人王鴻森係被告聲請訊問之證人，若證人之憑信性有疑，被告自可無庸聲請訊問，焉有證人到庭為不利被告之證述即否認其憑信性之理。
且證人依其所見之情形加以證述，被告復未提出任何反證足以推翻其證述，自難僅以證人與原告是否熟識即謂證人證述之可信性不足，被告此部分抗辯，應非足採。
至被告另聲請訊問證人即與被告於訂約時至系爭房屋協助測量之蕭為峰與李強華到庭，並陳稱渠等均知悉訂約時之租賃物狀態，欲聲請訊問證明訂約時之租賃物狀態與原告交付系爭房屋時截然不同等情。
惟依被告之陳述，證人蕭為峰及李強華均僅知悉訂約時系爭房屋之狀態，並不知悉原告交付系爭房屋時之狀態，自難證明原告所交付之系爭房屋有不合於約定使用狀態情事，即無訊問之必要，附此敘明。
此外，被告既未能提出其他證據證明兩造間確有不同於一般房屋租賃之約定使用狀態，原告交付之系爭房屋復符合一般房屋租賃之使用狀態，自難認原告交付之系爭房屋有何不符約定使用狀態之情事，被告此部分抗辯，應非足採。
⒉兩造並無約定於修繕系爭房屋合於約定使用狀態後，原告始得請求被告給付租金：被告雖抗辯兩造間曾協議於修繕系爭房屋合於約定使用狀態後，原告始得請求被告給付租金云云。
惟原告交付之系爭房屋並無未合於約定使用狀態之情形已如前述，兩造間即無就此另行約定之必要。
且按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
本件被告既抗辯兩造間有延後給付租金之約定，自應由被告就此權利障礙事實舉證以實其說。
而證人周香君雖證稱：伊知悉兩造間在談租屋糾紛，因為被告有告訴我說，簽約的時候什麼都有，後來下去什麼都沒有了，這樣沒有辦法做生意。
被告跟伊說，原告要被告先把裝潢恢復起來。
意思應該是原告願意出錢，讓被告先去作，協議內容我不是很清楚，但是雙方應該有一個前提，因為被告向原告承租，但是因為原告已經把裝潢拆掉了，所以請被告自行先回復原狀，再由原告出錢。
後來半年左右，被告就向原告表示，不然就租給別人，裝潢費用按月還給被告，這是在被告和原告打電話的時候聽到的，後來被告也有告訴伊等語（見本院卷第80至83頁）。
惟證人周香君既自承其聽聞之情形多係於兩造電話通話時聽聞或被告轉知，均無從知悉原告是否確有與被告達成協議，亦無從知悉兩造間是否確有何具體協議。
況依其證述之內容並無關於兩造間是否約定於修繕系爭房屋合於約定使用狀態後，原告始得請求被告給付租金之陳述，而僅及於是否修繕系爭房屋之內容，更難認被告抗辯兩造間曾約定於系爭房屋修繕完畢後始得請求租金部分屬實，應認兩造間並無達成此一約定。
⒊原告得請求之租金為200,000元：依系爭租約第3條之約定，系爭房屋租金每月25,000元，年繳租金為250,000 元，另於系爭租約最後則約定第1 年租金200,000 元，有系爭租約在卷可參（見本院卷第10至13頁）。
原告雖主張關於第1 年租金之約定，係指102 年1 月1 日至102 年9 月30日止之租金約定為200,000 元云云。
然依社會常情，租用房屋經營事業，於開始租用前期，因客源尚未建立，收入通常較為不穩，出租人亦常就租金給予優惠以降低承租人經營成本，應屬社會常態。
兩造間既已約定租金年繳250,000 元，若以比例計收，102 年1 月1 日至102 年9月30日共計9 月，占1 年期間4 分之3 ，應僅收取187,500元（計算式：250,000 ×3/4 ＝187,500 ），若考量前述經營前期收入不穩之狀態，出租人應僅有降低租金以減少承租人經營初期成本之可能，而無反增加租金增加承租人經營困難之必要。
惟依原告之主張，兩造竟約定為高於前開以比例計算數額之200,000 元，顯與社會常情有違，足見原告主張該數額係就102 年1 月1 日至102 年9 月30日止之租金，應與實情不符。
兩造間原既約定每年租金為250,000 元，考量前開經營因素後於第一年期間僅收取原約定金額之八成即200,000 元，則與一般租賃常情相符，亦符合兩造特別約定此條款之必要性，堪認該數額之約定應係針對102 年整年租金之約定。
而就第1 年租金被告已給付原告100,000 元之情，為兩造所不爭執，故就原告得請求之102 年間剩餘租金應為100,000 元（計算式：200,000 －100,000 ＝100,000 ），應堪認定。
至103 年1 月至4 月間之租金，依系爭租約之約定，既因未滿1 年而非屬年繳租金，即應以每月25,000元計算，而為100,000 元（計算式：25,000×4 ＝100,000 ），合計原告得請求之租金即為200,000 元（計算式：100,000＋100,000 ＝200,000 ）。
㈡被告給付租金遲延，原告自得終止兩造間系爭租約，並請求返還系爭房屋及被告給付110,000 元：⒈按承租人應依約定日期，支付租金；
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條、第455條前段定有明文；
且租賃物為房屋者，須承租人積欠租金額於扣除擔保金抵償後，達2 個月以上時，出租人始得收回房屋，此觀土地法第100條第3款規定自明。
本件原告既已交付合於約定使用狀態之系爭房屋予被告，被告則積欠102 年租金中達半數之100,000 元及103 年1 至4 月之租金共100,000 元尚未給付已如前述。
本件系爭租約復無押租金之約定，原告並於103 年1 月27日以高雄大樹郵局14號存證信函向被告催繳租金（見本院卷第14至15頁），並於103 年4 月29日以高雄地方法院郵局第619 號存證信函（見本院卷第16至17頁）向原告終止租約並請求遷讓房屋，為兩造所不爭執。
揆諸上開規定，被告既有積欠租金達2 月以上之情形，原告終止系爭租約應屬合法。
系爭租約既經終止，被告即應返還系爭房屋。
而被告所有之物品既仍留置於系爭房屋內，原告請求被告自系爭房屋遷讓，並將系爭房屋返還原告，即屬有據。
⒉又依系爭租約第12條約定，乙方（即被告）若有違約情事，致損害甲方（即原告）權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。
本件被告既有未依系爭租約給付租金之情形，自有違約情事，原告則因本件訴訟支出律師費110,000 元（計算式：60,000＋50,000＝110,000 ），有原告提出之律師費收據為證（見本院卷第152 頁）。
依前開約定，即得請求被告支付。
另原告主張依系爭租約第18條得請求被告給付違約金部分，依該條約定，係就租賃期間被告若擬提前遷離他處時所為賠償約定，本件既係原告終止租約至被告需遷離，尚與該條約定情形不符，自無從依該條約定請求被告給付1 個月租金之違約金，原告此部分請求，應無理由。
⒊至原告另請求被告給付電費24,805元部分，依系爭租約第15條之約定，被告電費雖應自行負擔。
惟原告提出之手抄電表度數單（見本院卷第147 頁）上記載之度數，顯與原告提出之台灣電力公司電費收據（見本院卷第144 至146 頁）記載之度數不同，難認原告提出之手抄電表度數與事實相符，更無法證明原告提出之電費收據記載之度數全為系爭房屋所使用，自難認定應由被告負擔之電費金額，原告請求被告給付電費24,805元，即屬無據。
㈢綜上，原告得請求之金額應為310,000 元（計算式：200,000 ＋110,000 ＝310,000 ）。
又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。
其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，為民法第229條第2項所明定。
本件原告之請求中請求反訴律師費用50,000元部分，屬給付無確定期限之債務，又非於起訴時併為之請求，自無從請求自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息，僅得自原告追加該請求之陳報狀送達被告之翌日即104 年4 月22日（見本院卷第141 頁）起至清償日止按法定利率即週年利率5 ％計算之利息，其餘部分請求自起訴狀繕本送達翌日即103 年8 月16日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息，則屬有據。
㈣原告請求被告自103 年4 月29日起至返還系爭房屋之日止，占有系爭房屋之相當於租金之不當得利每月10,000元為有理由：按被告無權占有原告所有之系爭房屋，其因此受有使用該房屋之利益，致原告受有損害，該等利益依性質不能返還，原告自得請求被告償還相當於租金之不當得利。
又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價10％為限，雖為土地法第97條第1項所明定。
然該條項之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第3編第3 章「房屋及基地租用」第94條至第96條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明（最高法院93年度台上字第1718號判決亦同此見解）。
本件系爭租約經原告於103 年4 月29日合法終止後，被告仍占有系爭房屋，自屬無權占有，並因而受有使用該房屋之利益，且致原告受有損害，原告請求被告返還相當於租金之不當得利，自屬有據。
而兩造間系爭租約約定之租金為每月25,000元，且本件被告租用系爭房屋係供營業使用，原告請求以每月10,000元計算相當於租金之不當得利，尚未逾其權利範圍，自屬有據。
被告雖辯稱係因原告阻止始未能將系爭房屋內之物品搬移云云，然除證人周香君證述原告曾阻止其搬離貨品外，就被告自身放置之物品，是否確有遭原告阻止搬離部分，則未提出任何證據加以證明，自難為有利被告之認定，應認被告此部分抗辯，並不足採。
五、綜上所述，原告既已將系爭房屋依系爭租約交付被告使用，被告復未能證明有何不合約定使用之狀態，被告自應依系爭租約給付租金，是原告請求被告給付租金200,000 元，應屬有據。
且被告既積欠租金額未付已達2 月以上，經原告催告後仍未履行，經原告合法終止系爭租約，被告仍占有系爭房屋，即屬無權占有，原告亦得請求被告自系爭房屋遷讓並將系爭房屋返還原告。
又被告既有未依約繳納租金之情，自有違反系爭租約，原告請求被告給付因涉訟而生之律師費用110,000 元，應屬有據，惟原告請求被告給付違約金部分，則與系爭租約約定之要件不符，應不得請求。
至電費部分，原告並未證明應由被告負擔之電費金額，原告請求被告給付24,805元之電費，應屬無據。
又系爭租約於103 年4 月29日經原告合法終止後，被告仍占有系爭房屋，自受有相當於租金之不當得利，原告請求被告按月返還10,000元之不當得利，亦屬有據。
從而，原告依系爭租約及不當得利之法律關係請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並自103 年4 月29日起至返還上開房屋之日止按月給付原告10,000元，及請求被告給付原告310,000 元與其中260,000 元自103 年8 月16日起，其餘50,000元自104 年4 月22日起，均至清償日止，按週年利率5 ％計算利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 104 年 8 月 31 日
民事庭 審判長法 官 楊富強
法 官 楊詠惠
法 官 蕭承信
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 9 月 1 日
書記官 吳慕瑩
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