鳳山簡易庭民事-FSEV,104,鳳簡,459,20150814,1

臺灣高雄地方法院民事判決 104年度鳳簡字第459號
原 告 胡蘇連里
訴訟代理人 胡碧容
被 告 蔡石勇
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104 年7 月31日辯論終結，判決如下：

主 文

被告給付原告新臺幣壹萬伍仟元。

被告應自門牌號碼高雄市○○區○○街○○○號房屋遷讓，並將該房屋返還予原告。

被告自民國一○四年五月二十六日起至返還上開房屋之日止，應按月給付原告新臺幣貳仟玖佰伍拾捌元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一、二、三項得假執行。

事實及理由

一、被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依同法第436條之23、第436條第2項準用第385條第1項規定，依到場原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：被告約20年前向原告承租門牌號碼高雄市○○區○○街00號房屋( 下稱系爭房屋) ，押金新臺幣( 下同) 8,000 元早期有有簽立書面之租賃契約，書面約定之期限屆滿後，晚期已無再立書面之租賃契約，並因系爭房屋老舊，租金另約定為每月3,000 元( 下稱系爭租約)。

詎被告自民國103 年12月起未依約於每月月初給付該月租金，經原告催告未果，於103 年3 月31日以楠梓後勁郵局20號存證信函終止系爭租約，又以起訴狀繕本送達再次通知被告終止系爭租約之情事。

故被告應將系爭房屋返還原告，並給付自103 年12月份起至104 年5 月份尚積欠之租金15,000元。

被告於系爭租約終止後繼續使用系爭房屋受有利益致原告受有不能使用之損害，被告應給付原告自103 年5 月20日即原告遞狀起訴時起至返還系爭房屋之日止，按月相當於租金之不當得利3,000 元。

爰依系爭租約、民法租賃契約、不當得利之法律關係提起本件訴訟。

並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷讓返還予原告；

㈡被告應給付原告15,000元，及自104 年5 月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告3,000 元。

三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明陳述。

四、得心證之理由：㈠原告主張之前揭事實，業據其提出轉帳匯入租金之存摺影本為證( 見本院卷第9 頁) 。

且本件訴訟之文書送達系爭房屋，均由被告本人親收，可見被告確有占用系爭房屋之事實。

又被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述，依民事訴訟法第436條、第280條第3項準用第1項前段規定，視同自認，堪認原告主張兩造間就系爭房屋訂立系爭租約，約定每月租金3,000 元，被告自103 年12月1 日起未依約繳納租金等情為真實。

㈡按承租人應依約定日期，支付租金。

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。

土地法第100條第3款則規定出租人積欠租金額抵償擔保金外達2個月以上時，出租人得收回房屋。

本件被告自103 年12月1日起未繳納租金，已如上述。

原告已於103 年3 月13日以楠梓後勁郵局18號存證信函、103 年3 月31日楠梓後勁郵局20號存證信函定期催告被告給付積欠之租金，有上開存證信函在卷可證( 見本院卷第7 、8 頁) 。

原告於104 年5 月20日訴請被告遷讓房屋，起訴狀繕本於104 年5 月26日送達被告，有起訴狀收狀章、回證可佐( 見本院卷第3 、13頁) 。

足見原告以103 年3 月31日楠梓後勁郵局20號存證信函催告並終止系爭租約時，扣除押金後，被告所積欠之租金金額尚未逾2 個月租額，然被告收受起訴狀繕本即104 年5 月26日時，所積欠之租金扣除押金後已逾2 個月租額。

故應以起訴狀繕本送達被告時，為系爭租約終止之時。

自103 年12月1 日起至104 年5 月26日系爭租約終止時止，被告尚積欠之租金已逾15,000元，原告請求租金15,000元，自應准許。

㈢次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。

系爭租約業經原告合法終止，已如上述。

則原告請求被告自系爭房屋遷讓，將系爭房屋返還予原告，尚屬有憑。

㈣又按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。

查系爭租約終止後，被告應將系爭房屋返還原告，惟被告至今仍占有系爭房屋，享有使用系爭房屋之利益，致原告受有無法適用收益系爭房屋之損害，則原告依不當得利之規定，請求被告自系爭租約終止日即104 年5 月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，相當於租金之不當得利，自屬有據。

逾此部分之請求，要難准許。

再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，為土地法第97條所明定；

所謂土地總價額，係以法定地價為準，即土地所有權人依法所申報之地價；

土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法第97條第1項、第148條及土地法施行法第25條分別定有明文。

而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號判決要旨參照）。

查系爭房屋坐落土地面積為40平方公尺，課稅現值83,000元，坐落在高雄市○○區○○○段○○○段000000○000000 0地號土地，自102 年1 月起之申報地價為每平方公尺6,800 元等節，有房屋稅籍證明書、上開土地登記謄本在卷可據（見本院卷第4 頁、第26至27頁），並參以系爭房屋鄰近國道1 號交流道、國小，有地圖資料在卷可憑( 見本院卷第34頁) ，足見交通便利，生活功能尚佳，以土地及其建築物申報總價年息百分之10計算為適當，則原告每月得請求相當於租金之不當得利之金額為2,492 元【( 申報地價每平方公尺6,800 元×系爭房屋坐落土地面積40平方公尺) ＋系爭房屋課稅現值83,000元＝355,000 元( 元以下4 捨5 入，下同) 。

355,000 元×百分之10÷12＝2,958 元】。

則原告請求被告自104 年5 月26日起至返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利2,958 元，自屬可採，逾此範圍之請求不應准許。

五、從而，原告依系爭租約、民法租賃契約、不當得利之法律關係請求被告給付原告積欠之租金15,000元。

並請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，及自104 年5 月26日起至返還系爭房屋之日止，按月給付2,958 元，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。

七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，就原告勝訴部分依職權宣告假執行。

八、據上論結，原告之訴一部有理由一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第389條第1項第3款，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 14 日
鳳山簡易庭法 官 楊詠惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 8 月 17 日
書 記 官 李燕枝