鳳山簡易庭民事-FSEV,106,鳳簡,276,20170725,1

臺灣高雄地方法院民事判決 106年度鳳簡字第276號
原 告 蔡劉錦霞
訴訟代理人 蔡秋聰律師
被 告 陳海鈞
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106 年7 月6 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○巷○○號房屋遷讓返還予原告，並自民國一百零六年二月一日起至被告遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟元。

被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬壹仟元，及自民國一百零六年三月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用新臺幣肆仟捌佰伍拾元由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：原告與被告簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），將其所有之門牌號碼高雄市○○區○○○路00巷00號房屋（即坐落高雄市○○區○○段000000000 地號土地上之建號00000-000 建物，下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間自民國99年11月5 日起至100 年11月4 日止，租金每月新臺幣（下同）6,000 元，被告並繳交押金12,000元予原告。

並約定被告應於每月15日前以匯款方式繳納租金。

系爭租約屆滿後，原告繼續將系爭房屋出租予被告，未再訂立新的房屋租賃契約。

被告自100 年11月5 日起至106 年1 月28日止，原應給付原告租金378,000 元，被告僅給付215,000 元，尚積欠租金163,000 元。

嗣經原告向被告寄發存證信函催討後，被告仍未給付，於扣除押租金12,000元後，尚積欠租金151,000 元。

原告於106 年1 月19日以存證信函催告被告於7 日內給付，如未給付即以該存證信函作為終止租約之意思表示，該存證信函已於106 年1 月20日送達被告，被告仍未繳納租金，應認租約業經原告終止，被告即應遷讓返還系爭房屋。

詎被告均置之不理，迄今仍未支付租金亦未將系爭房屋遷讓交還原告，原告自得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。

又因租約終止後被告仍繼續占用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金6,000 元之損害。

為此，爰依租賃物返還、不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。

並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告，及自106 年2 月1 日起至遷讓交屋日止，按月給付原告6,000 元。

㈡被告應給付原告151,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

三、被告受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀陳述。

四、本院得心證之理由：㈠按承租人應依約定日期，支付租金；

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。

又契約當事人之一方，因他方遲延給付而催告其履行時，並表明如於期限內不履行，契約視為終止，即係於催告之同時，表示附有停止條件之終止意思，因此他方當事人如未履行契約，則停止條件成就，終止契約之意思表示發生效力，故無須再另為終止契約之意思表示，於催告函內如已表明逾期不繳付欠租，即視為終止租約，則倘受催告之一方未於期限繳交租金，自已發生終止租約之效力，最高法院83年度台上字第1773號判決意旨可資參照。

次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。

租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更，最高法院著有64年台上字第1579號判例要旨可參。

查本件原告自承系爭租約於100 年11月4 日租期屆滿後，原告仍繼續出租被告，未再訂立新的房屋租賃契約，且被告自100 年11月起，仍按月將租金匯入原告指定帳戶內，有原告存摺內頁影本及被告電匯明細在卷可佐（見本院卷第22、23頁），堪認兩造間系爭租約應視為不定期繼續契約（下稱系爭不定期租約），並以系爭租約其他約定事項為其契約內容。

㈡經查，本件原告主張之上開事實，業據其提出建物登記第二類謄本、高雄市東區稅捐稽徵處房屋稅繳款書、房屋租賃契約書、存摺內頁影本、電匯明細、存證信函及回執等件（見本院卷第8 至26頁）為證，且被告經本院合法通知後，既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出任何書狀答辯以供本院斟酌，經本院調查後堪認原告之主張為真實。

又被告依系爭不定期租約應按月付租6,000 元，惟被告自100 年11月5 日起至106 年1 月28日止，原應給付租金共計378,000 元，惟被告僅陸續繳付215,000 元，扣除押租金12,000元後，尚餘151,000 元未付，業經原告於106 年1 月20日以存證信函催告被告於7 日內給付，如未給付即以該存證信函作為終止租約之意思表示，該存證信函已於106 年1 月20日送達被告等情，經其提出存證信函暨被告簽收之郵件收件回執為證（見本院卷第24至26頁），又被告最後一次繳付租金日期為104年12月7 日，有前揭存摺內頁影本及電匯明細在卷可查，是以，本件被告既未於催告所定7 日期限內依約繳納租金，斯時被告遲付租金總額已達2 個月之租額，且遲延給付已逾2個月，則原告以前開存證信函作為終止租約之意思表示自屬有據，被告自負有返還租賃物即系爭房屋之義務。

從而，原告本於租賃物返還請求權之法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，為有理由，應予准許。

㈢再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額，民法第179條、第181條但書亦分別定有明文。

又無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段之規定，請求相當於租金之不當得利，最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照。

被告迄今仍占用本件租賃物，對租賃物仍具有管領支配力，其自系爭不定期租賃契約終止後即屬無權占有系爭房屋，依前揭說明，原告依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利，核屬有據。

又系爭不定期租約每月租金應為6,000 元，如前所述，應可認為被告無權占有系爭房屋所受相當於租金之不當得利，亦應以此等標準為計算依據，又系爭不定期租約已於106 年1 月28日經原告終止，則原告自得可請求被告自106 年2 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,000 元。

㈣又原告終止系爭不定期租約之存證信函於106 年1 月20日合法送達被告，被告並未於送達後7 日內繳納積欠之房租，業如前述，故系爭契約已於106 年1 月28日終止，原告自得依系爭不定期租約請求被告給付100 年11月5 日至106 年1 月28日，共計63個月租金，扣除已繳付之金額215,000 元及押租金費用12,000元後，未給付之租金151,000 元（計算式：6,000 元×63個月－215,000 元－12,000元＝151,000 元），應屬有據。

㈤末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ；

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229條第2項分別定有明文。

查原告請求被告給付106 年1 月28日前已到期但未據被告給付之租金共151,000 元，係以支付金錢為標的，則其請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即106 年3 月28日（見本院卷第34頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，應屬有據。

五、綜上所述，原告依系爭不定期租約法律關係及民法第767條前段所有物返還請求權、第179條不當得利返還請求權，請求被告遷出並返還系爭房屋予原告，及自106 年2 月1 日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付6,000 元，並給付原告151,000 元，及自106 年3 月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均有理由，應予准許。

六、本件訴訟係依民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並確定第一審訴訟費用額如主文第3項所示。

中 華 民 國 106 年 7 月 25 日
鳳山簡易庭法 官 黃顗雯
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 7 月 25 日
書 記 官 邱靜銘
訴訟費用計算式：
裁判費（新臺幣） 4,850元
合計 4,850元